行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 核心观点 - 中央层面明确要求"稳楼市、稳股市"，稳住楼市股市对提振社会预期、畅通内需循环具有重要意义[4] - 政策导向和供需结构变化下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 建议关注核心城市布局重、拿地能力强、产品力强的房企，二手房中介及物业管理企业[4] 板块行情 - 本周（25/10/11-25/10/17）房地产（申万）指数下跌2.3%，表现弱于上证指数（-1.5%）和沪深300（-2.2%），但强于深证成指（-5.0%）和创业板指（-5.7%）[7] - 个股方面，合肥城建（+41.0%）、上实发展（+25.3%）、*ST南置（+19.3%）涨幅居前；首开股份（-19.5%）、张江高科（-11.6%）、华联控股（-9.4%）跌幅居前[7] 数据跟踪：新房成交 - 当周（10.11-10.17）42个重点城市新房合计成交246万平米，环比大幅上升151.8%，同比持平[13] - 分能级看，一线城市（4城）成交56.1万平米（环比+173.6%），二线城市（15城）成交146.9万平米（环比+168.4%），三四线城市（23城）成交42.9万平米（环比+91.3%）[13] - 当月（10.1-10.17）42城新房合计成交368万平米，环比上月同期下降6.8%，同比下降32.0%[17] - 年初至今累计成交同比下降8.2%，其中一线城市累计同比下降0.6%，二线城市累计同比下降8.3%，三四线城市累计同比下降15.8%[17] 数据跟踪：二手房成交 - 当周（10.11-10.17）21个重点城市二手房合计成交220万平米，环比大幅上升155.9%，同比持平[26] - 分能级看，一线城市（3城）成交88.3万平米（环比+181.5%），二线城市（9城）成交115.1万平米（环比+137.9%），三四线城市（9城）成交16.7万平米（环比+167.8%）[26] - 当月（10.1-10.17）21城二手房合计成交314万平米，环比上月同期下降32.7%，同比下降21.0%[30] - 年初至今累计成交同比上升13.8%，其中一线城市累计同比上升15.5%，二线城市累计同比上升14.1%，三四线城市累计同比上升3.7%[30] 行业新闻 - 宏观层面：住建部加快建立房屋体检、房屋安全管理资金、房屋保险三项制度；自然资源部推动城市存量空间盘活优化；九部门提出编制智能化市政基础设施建设和改造行动计划[40] - 因城施策：北京扩大住房租赁企业税收优惠；重庆计划2027年城市更新取得重要进展；厦门优化落户条件（11月起租房可落户）[40] - 公积金政策：成都取消"本市缴存"限制并增加"商转公"合作银行；天津允许提取公积金用于加装电梯和老旧电梯更新[40] - 土地市场：北京第八轮宅地清单涉及9宗地（建筑规模约103万平米）；上海八批次土拍推出6宗地块（总起价184.95亿元）[41][42] 公司公告 - 9月单月销售额：中国金茂98.0亿元（同比+40%）、华润置地176.0亿元（同比+4%）、龙湖集团50.1亿元（同比-39%）、金地集团22.3亿元（同比-57%）、新城控股14.8亿元（同比-35%）、华侨城A 10.8亿元（同比-59%）、首开股份8.5亿元（同比-78%）[43] - 融资动态：中国海外发展附属公司发行2025年度第三期中期票据30亿元（品种一10亿元/3年，品种二20亿元/5年）[43] - 人事变动：浦东金桥财务总监李建芳不再担任该职务[43]

报告行业投资评级 - 强于大市 [5] 报告核心观点 - 本周（2025年10月11日-10月17日）新房和二手房成交面积环比均由负转正，同比降幅收窄；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降但同比上升 [1][5][16] - 在传统旺季、政策效果显现及低基数三重影响下，9月楼市成交同环比改善，但10月以来高频数据显示成交走弱，市场持续性有待观察；由于去年四季度销售基数较高，后续市场可能仍面临压力 [6][131] - 当前房价绝对值走低、库存上升、居民信心较弱，难以支撑后续楼市成交量价；市场对政策出台预期增强，建议关注政策博弈行情机会 [6][131] - 投资标的选择上，一方面关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面关注受益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑的困境反转标的 [6][131] - 现阶段建议关注四条投资主线：基本面稳定且在一二线核心城市有高占比的房企；2024年以来在销售和拿地有突破的“小而美”房企；经营或策略有增量变化的房企；受益于二手房市场量价修复的经纪公司 [6][131] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交情况**：40个城市新房成交面积270.2万平方米，环比上升170.6%，同比下降22.9%（同比降幅较上周收窄26.7个百分点）；一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为153.0%、202.9%、125.3%，同比增速分别为-37.7%、-4.2%、-41.1% [5][17] - **新房库存情况**：12个城市新房库存面积11409万平方米，环比下降0.1%，同比下降13.0%；去化周期20.9个月，环比下降0.8个月，同比上升0.4个月；一、二、三四线城市去化周期分别为21.0、17.8、88.6个月，环比分别下降0.6、0.9、5.2个月，同比分别上升0.2、0.05、14.9个月 [5][39] - **二手房成交情况**：18个城市二手房成交面积183.3万平方米，环比上升188.9%，同比下降30.9%（同比降幅较上周收窄29.1个百分点）；一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为241.7%、176.7%、168.7%，同比增速分别为-25.1%、-36.9%、-32.8% [5][45] 百城土地市场跟踪 - **全类型土地市场**：百城成交土地规划建筑面积815.7万平方米，环比下降28.4%，同比下降59.5%；成交总价201.6亿元，环比下降51.1%，同比下降57.9%；楼面均价2471元/平，环比下降31.7%，同比上升4.1%；溢价率2.2%，环比下降0.8个百分点，同比上升0.4个百分点 [5][60] - **住宅类土地市场**：百城成交住宅土地规划建筑面积171.7万平方米，环比下降68.9%，同比下降66.2%；成交总价141.3亿元，环比下降59.0%，同比下降36.4%；楼面均价8228.5元/平方米，环比上升32.1%，同比上升87.8%；溢价率0.6%，环比下降4.6个百分点，同比上升0.5个百分点 [5][81] 本周行业政策梳理 - **中央政策**：住建部强调“十四五”期间将深化住房领域改革，加快构建房地产发展新模式，完善住房供应体系，并健全城市体检与城市更新一体化机制 [97] - **地方政策**：成都出台公积金新政，取消“本市缴存”限制，扩大“商转公”合作银行范围；合肥延续购房补贴政策至2026年5月；天津允许既有住宅加装电梯提取住房公积金 [99][100] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益-2.3%，较上周下降1.5个百分点；相对沪深300收益-0.1%，较上周上升0.2个百分点；板块PE为32.42X，较上周下降0.84X [5][104] - A股跌幅靠前公司包括招商蛇口（-0.1%）、保利发展（-2.3%）、绿地控股（-5.4%）；港股涨幅靠前公司包括建发国际集团（1.2%）、华润置地（-1.2%）、中国海外发展（-1.8%） [5][110] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量173.1亿元，环比上升367.8%，同比上升5.5%；总偿还量74.5亿元，环比下降41.4%，同比下降48.8%；净融资额98.7亿元 [5][120] - 债券发行量最大房企为华润置地（20.0亿元）、海开控股（20.0亿元）、长兴国控（13.8亿元）；偿还量最大房企为海开控股（20.0亿元）、陆家嘴（15.8亿元）、铁建房产（7.0亿元） [5][120][127] 投资建议 - 建议关注四条主线：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团（基本面稳定型）；保利置业集团、城投控股（“小而美”型）；新城控股、金地集团、龙湖集团（经营变化型）；贝壳-W、我爱我家（二手房经纪型） [6][131]

行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市” [1] 核心观点 - 受低基数以及一线城市新政影响，2025年9月单月商品房销售面积同比降幅收窄至-10.5%，但整体成交仍低迷，累计销售同比降幅进一步扩大 [1][2] - 房地产投资单月同比降幅持续扩大，9月开发投资金额同比下降21.3%，主要因施工建安投资持续承压 [1][5] - 市场信心不足，叠加去年四季度销售基数较高，预计2025年全年商品房销售面积同比增速为-9%，销售金额同比增速-12%，销售均价同比增速-3% [2] - 房企到位资金降幅在9月有所收窄，主要得益于销售回款改善，但非房款来源的资金降幅扩大 [5] 商品房销售 - **单月销售降幅微幅收窄**：9月销售面积8531万平，同比下降10.5%，降幅较8月收窄0.1个百分点；销售金额8025亿元，同比下降11.8%，降幅较8月收窄2.2个百分点 [1][2] - **销售均价环比转跌**：9月商品房销售均价9407元/平，环比下降0.8%，同比下降1.4%；住宅销售均价9864元/平，环比下降1.1%，同比下降0.3% [2] - **区域表现分化**：受益于一线城市新政，9月东部地区销售面积同比降幅收窄1.5个百分点至-13.4%；而中、西部地区降幅分别扩大至-9.6%和-9.4% [2] - **三季度销售压力加大**：2025年第三季度商品房销售面积2.0亿平，同比下降9.8%，降幅较第二季度扩大5.8个百分点；销售金额1.9万亿元，同比下降13.1% [2] - **累计降幅扩大**：1-9月全国商品房销售面积6.58亿平，同比下降5.5%；销售金额6.30万亿元，同比下降7.9% [2] 商品住宅库存 - **广义库存面积下降但去化周期延长**：截至9月末，商品住宅广义库存面积15.8亿平，同比下降16.7%；去化周期为25.8个月，环比提升1.1个月 [5] - **现房库存压力显著**：住宅现房库存面积约3.99亿平，同比增长5.8%；现房去化周期19.2个月；现房库存占广义库存比重达25.3%，同比提升5.4个百分点 [5] 开发投资与新开工 - **单月投资降幅扩大**：9月开发投资金额7397亿元，同比下降21.3%，降幅较8月扩大1.8个百分点；住宅开发投资额5664亿元，同比下降20.3% [1][5] - **土地投资有所修复**：2025年第一、二季度全国土地成交总价同比增速转正，分别为3.3%和12.6% [5] - **新开工面积处于历史低位**：9月新开工面积5598万平，同比下降14.4%，虽降幅收窄5.9个百分点，但绝对值处于2006年以来同期最低 [1][5] - **区域投资分化**：9月东部地区投资额同比下降23.8%，降幅收窄0.2个百分点；中、西部地区投资额同比分别下降21.0%和12.7%，降幅均扩大 [5] - **累计投资与新开工下滑**：1-9月开发投资金额6.77万亿元，同比下降13.9%；新开工面积4.54亿平，同比下降18.9% [5] - **竣工面积周期性回落**：9月竣工面积3435万平，同比增长1.5%；1-9月竣工面积3.11亿平，同比下降15.3% [5] 开发商资金状况 - **到位资金降幅收窄**：9月房企到位资金7981亿元，同比下降11.5% [5] - **销售回款改善**：9月房款3321亿元，同比下降9.5%，其中定金及预收款同比下降8.6%，降幅收窄6.6个百分点；个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅收窄8.0个百分点 [5] - **非房款降幅扩大**：9月非房款4660亿元，同比下降12.9%；其中国内贷款同比下降14.5%，自筹资金同比下降12.1% [5] - **累计资金面仍承压**：1-9月房企到位资金7.23万亿元，同比下降8.4% [5] 投资建议 - 建议关注政策博弈行情机会，重点关注四条主线 [5] - **主线一：基本面稳定的高能级城市房企**，如滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [5] - **主线二：销售拿地有突破的“小而美”房企**，如保利置业集团、城投控股 [5] - **主线三：经营策略有变化的房企**，如新城控股、金地集团、龙湖集团 [5] - **主线四：受益于二手房市场修复的经纪公司**，如贝壳-W、我爱我家 [5]

行业投资评级 - 强于大市 [4] 核心观点 - 2025年9月70个大中城市新房价格环比下降0.4%，环比降幅较8月扩大0.1个百分点；二手房价格环比下降0.6%，环比降幅与8月持平 [1][4] - 9月70个城市中新房价格环比下跌的城市数量为63个，较8月增加6个；所有70个城市二手房价格环比均下跌，为2024年9月以来首次出现此情况 [4] - 当前房价面临持续下行压力，新房价格环比跌幅为2024年11月以来最大，市场对政策出台预期增强，建议关注政策博弈行情机会 [4] - 投资标的选择上，建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及具备困境反转逻辑的标的 [4] 分城市层级房价表现 - **一线城市**：9月新房价格环比下降0.3%，降幅较8月扩大0.2个百分点；二手房价格环比下降1.0%，降幅与8月持平，且连续五个月跌幅大于二、三线城市 [4] - **二线城市**：9月新房价格环比下降0.4%，二手房价格环比下降0.7%，环比降幅均较8月扩大0.1个百分点 [4] - **三线城市**：9月新房价格环比下降0.4%，跌幅与8月持平；二手房价格环比下降0.6%，跌幅较8月扩大0.1个百分点 [4] 分产品类型房价表现 - **刚需产品（90平以下）**：9月新房价格环比下降0.4%，二手房价格环比下降0.7%，环比降幅均较8月扩大0.1个百分点 [4] - **刚改产品（90-144平）**：9月新房价格环比下降0.4%，跌幅较8月扩大0.1个百分点；二手房价格环比下降0.6%，跌幅与8月持平 [4] - **改善型产品（144平以上）**：9月新房价格环比下降0.3%，二手房价格环比下降0.6%，环比降幅均与8月持平 [4] 具体城市表现 - **一线城市**：上海新房环比上涨0.3%，北京环比上涨0.2%；广州新房环比下降0.6%，深圳环比下降1.0% [4] - **二线城市**：杭州新房环比上涨0.3%，长春环比上涨0.1%，合肥环比持平；西安、厦门、宁波、郑州等城市二手房环比跌幅均大于等于1.0% [4] - **三线城市**：惠州新房环比上涨0.1%，三亚环比持平；唐山、包头、扬州等城市二手房环比跌幅均大于等于0.8% [4] 投资建议与关注主线 - 建议关注四条投资主线 [4] - 主线一：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、重点城市市占率较高的房企，如滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [4] - 主线二：2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股 [4] - 主线三：经营或策略上有增量或变化的房企，如新城控股、金地集团、龙湖集团 [4] - 主线四：受益于二手房市场量价修复的房地产经纪公司，如贝壳-W、我爱我家 [4]

行业投资评级 - 行业投资评级：优于大势 [1] 核心观点 - 2025年9月房地产市场“金九”销售成色平淡，销售及投资数据同比降幅多数走宽，但部分指标如新开工、竣工的降幅有所收窄 [2][3] - 楼市信心仍待提振，政策动能减弱，行业进入新一轮政策宽松周期具备必然性与必要性，后续政策有望在拆迁改造、稳预期、防风险、促转型等方面发力 [4][5] - 投资建议关注存量地产方向，包括二手中介、商业地产及物业服务等领域的相关公司 [5] 销售端表现 - 2025年1-9月全国商品房销售面积66亿平方米，累计同比下降55% [2] - 2025年1-9月全国商品房销售额63万亿元，累计同比下降79%，较1-8月降幅走宽06个百分点 [2] - 2025年9月单月商品房销售面积085亿平方米，单月同比下降105%，降幅较8月收窄01个百分点 [2] - 2025年9月单月商品房销售额080万亿元，单月同比下降118%，降幅较8月收窄22个百分点 [2] 供应端表现 - 2025年1-9月房地产开发投资额68万亿元，同比下降139%，降幅较1-8月走宽10个百分点 [3] - 2025年1-9月住宅开发投资额同比下降129%，降幅较1-8月走宽10个百分点 [3] - 2025年1-9月房屋新开工面积45亿平方米，同比下降189%，降幅较1-8月收窄06个百分点 [3] - 2025年1-9月房屋施工面积649亿平方米，同比下降94% [3] - 2025年1-9月房屋竣工面积31亿平方米，同比下降153%，降幅较1-8月收窄17个百分点 [3] - 2025年1-9月住宅竣工面积22亿平方米，同比下降171%，降幅收窄14个百分点 [3] 资金端表现 - 2025年1-9月房企到位资金72万亿元，同比下降84%，降幅较1-8月走宽04个百分点 [3] - 国内贷款11万亿元，同比下降04%，同比由正转负 [3] - 自筹资金26万亿元，累计同比下降93% [3] - 定金及预收款21万亿元，同比下降103%，累计同比降幅收窄02个百分点 [3] - 个人按揭贷款9884亿元，同比下降106%，累计降幅走宽01个百分点 [3] 房价端表现 - 2025年9月70个大中城市中，5个城市新房价格环比上涨，较8月减少4个；0个城市二手住宅价格环比上涨 [4] - 2025年9月70城新房价格指数环比下跌04%，跌幅较8月走宽01个百分点；同比下跌27%，跌幅较8月走宽03个百分点 [4] - 2025年9月70城二手住宅价格指数环比下跌06%，降幅与8月持平；同比下跌52%，跌幅收窄03个百分点，且连续13个月收窄 [4] - 2025年9月一线城市二手住宅价格环比下跌10% [4] 政策端展望与投资建议 - 政策展望聚焦拆迁改造提速、稳预期、防风险及促转型四大方向，拆迁改造或为下阶段政策发力点 [5] - 投资建议关注存量地产三大方向：二手中介（我爱我家、贝壳-W）、商业地产（新城控股、华润万象生活）、物业服务（绿城服务） [5] 行业市场数据 - 行业成分股数量102只，总市值1147313亿元，流通市值530015亿元 [7] - 行业市盈率（TTM）4217倍，市净率（LF）077倍 [7] - 行业成分股2025年第一季度总营收316487亿元，总净利润-9287亿元，资产负债率7505% [7]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - “好房子”政策将实现破局，引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产在大类资产中优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资累计完成67,706亿元，同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [3][20] - 9月单月房地产开发投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][20] - 1-9月新开工面积同比下降18.9%，降幅较1-8月收窄0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，降幅较8月收窄5.9个百分点 [2][20] - 1-9月施工面积同比下降9.4%，较1-8月下降0.1个百分点 [2][20] - 1-9月竣工面积同比下降15.3%，降幅较1-8月收窄2个百分点；9月单月竣工面积同比转为正增长1.5%，较8月大幅提升22.9个百分点 [2][20] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 住宅投资占房地产开发投资比重为76.9% [3] - 预计2025年全年投资同比下降11.0%，新开工下降15.1%，竣工下降20.0% [2][20] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [21][34] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [21][34] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售额同比下降11.8%，但销售额降幅较8月收窄2.2个百分点 [2][34] - 9月单月销售面积环比增长48.5%，销售额环比增长 [21] - 1-9月商品房销售均价9,575元/平方米，同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][32] - 9月单月销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][34] - 分区域看，1-9月东部地区销售面积下降8%，中部地区下降2.5%，西部地区下降4%，东北地区下降5.6% [30] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [32] - 预计2025年全年销售面积下降4.5%，销售金额下降6.5%，销售均价下降2.0% [2][34] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [35][37] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][37] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，较8月下降15.7个百分点 [2][37] - 9月单月自筹资金同比下降12.1%，较8月下降0.4个百分点 [2][37] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点 [2][37] - 9月单月个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8个百分点 [2][37] 投资建议 - 推荐四类标的：1）好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 2）商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团 [2] - 3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 4）物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

行业投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持"看好"评级 [1][2] 报告核心观点 - 投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - "好房子"政策被视为破局之道，有望引领核心城市出现五重利好共振，推动行业领先筑底回升 [2] - 行业将开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资67,706亿元，累计同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][3] - 9月单月投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][3] - 1-9月新开工面积累计同比下降18.9%，较1-8月上升0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，较8月上升5.9个百分点 [2][3] - 1-9月竣工面积累计同比下降15.3%，较1-8月上升2个百分点；9月单月竣工同比转正增长1.5%，较8月大幅上升22.9个百分点 [2][3] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 维持2025年全年预测：投资同比下降11.0%、新开工同比下降15.1%、竣工同比下降20.0% [2][3] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，累计同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [2][21] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，累计同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][21] - 1-9月销售均价9,575元/平方米，累计同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][33] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售金额同比下降11.8%，但销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][21] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [33] - 维持2025年全年预测：销售面积同比下降4.5%、销售金额同比下降6.5%、销售均价同比下降2.0% [2][35] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，累计同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [2][36] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，但降幅较8月收窄0.4个百分点 [2][36] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，降幅较8月扩大15.7个百分点；自筹资金同比下降12.1%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][36] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点；个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8.0个百分点 [2][36] 投资建议与推荐标的 - 推荐四类投资标的：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [2] - 好房子房企推荐：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 二手房中介推荐：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 物业管理推荐：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

板块市场表现 - 房地产板块盘中震荡走高，香江控股、光明地产、盈新发展、财信发展等多股涨停 [1] - 上实发展、大悦城、新城控股、珠江股份等股票出现跟涨 [1] 行业价格数据 - 国家统计局数据显示，9月份70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比下降 [1] - 9月份70个大中城市商品住宅销售价格同比降幅继续呈收窄态势 [1]

房地产板块走高，盈新发展2连板，财信发展、合肥城建涨停，新城控股、珠江股份、深振业A、香江 控股、深物业A跟涨。 ...

投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以维持 [1] 核心观点 - 2025年9月单月商品房销售面积和金额同比降幅环比收窄，呈现环比改善迹象，但“金九”销售成色不足，10月在高基数下预计延续低位盘整 [5][8] - 不同能级城市市场分化显著，一线城市成交表现更为稳健，政策调整效果在一线城市更为明显 [5][8] - 行业整体仍面临挑战，包括开发投资额降幅扩大、房企资金压力犹存、以价换量趋势延续等 [5][7][8] 销售市场分析 - 2025年1-9月全国商品房销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%，销售额6.30万亿元，同比下降7.9% [5] - 2025年9月单月，全国商品房销售面积和金额同比分别下降10.5%和11.8%，降幅较前月收窄，销售均价同比下跌1.4%，环比下跌0.9% [5] - 城市能级分化明显：2025年前42周，一线、二线、三四线城市新房成交面积增速分别为-0.1%、-5.6%、-8.7% [5]；京沪深限购调整后，9月一线城市商品房成交同比增长16.1% [8]；10月前三周，一线、二线、三四线商品房成交面积同比分别下降24.7%、25.8%、37.6% [8] 开发与投资分析 - 2025年1-9月全国房屋新开工面积4.54亿平方米，同比下降18.9%，降幅较1-8月的-19.5%有所收窄 [6] - 2025年1-9月房屋竣工面积3.11亿平方米，同比下降15.3%，但9月单月竣工面积同比增长1.5%，为2023年12月以来首次转正 [6] - 2025年1-9月房地产开发投资额6.77万亿元，同比下降13.9%，降幅较1-8月的-12.9%有所扩大 [7] 企业资金状况 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4% [7] - 各资金来源累计同比变化：国内贷款-1.4%、自筹资金-9.3%、定金及预收款-10.3%、个人按揭贷款-10.6% [7] - 测算显示2025年9月居民购房首付比例约为69% [32] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团 [8] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动，受益于地产复苏和消费政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团 [8] - 推荐在“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [8]