核心观点 - 行业观点认为五年后房产价值将显著低于当前水平，主要基于房价下行、人口结构变化及市场供过于求三大趋势 [1] 房价下行趋势 - 自2022年起国内楼市进入调整期，全国平均房价跌幅已超过30% [3] - 一线城市房价亦显著下跌，例如上海市中心房价从2021年每平方米超过9万元跌至当前约6万元 [3] - 行业认为房价下行通道一旦形成将难以逆转，最终回归理性区间 [3] 人口结构变化影响 - 截至2024年底中国六十岁以上老年人口已达3.1亿，预计到2035年将突破4亿 [4] - 九零后人口约为1.75亿，零零后人口仅为1.45亿，年轻人口数量减少导致整体购房需求萎缩 [4] - 多数老年人已拥有自有住房，购房需求有限，进一步加剧需求侧压力 [4] 市场供需关系 - 国内已建成房屋达6亿栋，按每栋容纳5人计算可满足30亿人口居住需求，远超实际需求 [6] - 每年有超过1000万套新建商品房涌入市场，供给持续增加 [6] - 96%的家庭已拥有自有住房，其中41.5%的家庭拥有两套及以上房产，购房需求接近饱和 [6]

行业核心观点 - 房地产市场已告别普涨时代，进入理性分化的新阶段 [2][10] - 行业领袖如潘石屹和王健林早在2018-2019年便预见到市场转向并采取行动 [4] - 未来三年（至2027年）楼市将呈现房价缓步回调、二手房市场深度冰冻、房产价值加剧分化三大趋势 [4][5][7] 行业领袖的早期预警与行动 - 潘石屹于2018年开始抛售价值超过400亿元的房产与物业，预警房价下跌风险 [4] - 王健林于2019年提出“退出房地产”的论断，预言房价将步入下行通道 [4] 未来三年房价趋势 - 至2027年底，全国房价累计跌幅可能达到10% [5] - 房价下跌是缓慢而持续的态势，是多重现实条件共同作用的结果 [5] - 下跌主因包括住房需求饱和度提高、人口出生率走低以及房价向合理价值回归 [5] 二手房市场趋势 - 二手房市场将陷入深度冰冻，挂牌量飙升，供应远大于需求 [6] - 有房东为尽快变现不惜亏损几十万元，但仍难找到买家 [6] - 刚需购房者更倾向于选择价格更低风险更小的新房，或持币观望 [6] 房产价值分化趋势 - 高层住宅（尤其是25-30层以上）将承受最大冲击，未来可能面临价值归零的风险 [7] - 高层住宅短板包括居住体验不佳、维护成本高昂及流通性差 [7] - 优质学区房及配套设施完善的小区价格有望保持坚挺，因其兼具居住属性与附加价值，稀缺性凸显 [8] 行业建议 - 非必要不购房，建议持币观望、理性规划 [9] - 建议尽早出售闲置的高层住宅，以最大限度减少损失 [9] - 建议优先保障生活品质，避免大额消费和房地产投资 [9]

房地产市场趋势转折 - 全国房地产市场已迎来大转折，新建商品房销售面积在24年同比下降14.3%，相当于少卖了近20个深圳市那么大的面积，销售额减少近3万亿元 [4] - 全国百城二手房均价已连续下跌超过30个月，这种长期下跌趋势在以往难以想象 [4] - 房价下行从21年下旬开始由三四线城市逐步蔓延至一线城市，例如北京某学区房价格从19年高峰的9万元/平方米降至6万元/平方米，价格回落至2016年水平 [3] 行业供需失衡分析 - 商品房供应明显过剩，截至24年底全国待售商品房面积超过7.5亿平方米，同比增长10.6%，到25年8月库存进一步增加842万平方米 [9] - 当前空置房数量高达7000多万套，按每套住4人计算，足以容纳2.8亿人居住 [9] - 人口负增长导致需求萎缩，22年人口减少85万，23年减208万，24年减139万，预计27年总人口将跌破14亿，同时60岁以上老人数量从去年接近2.9亿增至今年超过3.1亿，明年可能达3.3亿 [6][7] 开发商经营压力 - 开发商面临巨大经营压力，房子销售困难导致资金无法回笼，24年已有数千家小房企消失 [9] - 房企债务问题突出，2026年将是开发商的还债高峰，前100强房企需偿还天文数字债务，为求生存在不惜降价卖房以回款 [14] 政策环境影响 - 政策调控持续深化，《住房租赁条例》于今年9月实施，要求租房必须备案，未来可能对租金收税 [15] - 未来可能推出的房产税将增加多套房产持有者的持房成本，可能导致其急于卖房，从而增加市场供给 [15] 购房需求与行为变化 - 当前市场购房需求极度萎缩，即便是核心地段、装修豪华、价格合适的优质房产也难以找到买家，较差房产挂牌一年连看房者都寥寥无几 [4] - 全球经济增速放缓及国际冲突等因素导致企业压力增大，居民收入预期下降，对大宗消费如房产更为谨慎 [11] - 年轻人面临收入增长缓慢与养老压力，部分人月收入仅三四千元，购房想法难以实现 [7]

正在回归，什么时候能到家呢？ 大家好，我是孙少睡，这是我的第416篇楼市文章。 2025年的上海楼市其实开头势头非常好，从2024年底开始就显示出很顽强的生命力，让很多人开始慢慢 重视起来。 除去1月份是传统的淡季之外，从2月开始，上海也出了一些推进的措施，比如针对临港、张江等五个重 点区域，把非沪籍人才的社保门槛从5年降到了3年。 市场也给了很积极的反馈，张江嘛，码农还是很有钱的。克而瑞数据，政策后的第一个周末，重点区域 的到访量环比激增近80%。 这口气一直撑到了3月。当月，上海二手房的成交量定格在21300套。彻底爬过了2万套的荣枯线，市场 觉得能松口气了。 这种势头，大家都觉得会继续。但不成想，这2万多套的成交里，超过六成的交易要么是房东自砍15% 以上，要么是总价在300-500万的刚需。 说白了，就是大家依然没有放开手脚，犹犹豫豫不敢上。可是这些卖家，明明是上海最优质的那群人。 然后，就没有然后了。 上海楼市4月的成交量迅速回落到18100套，5月进一步滑到17500套。夏天到了，淡季来了，整个市场就 基本躺平在16000套的水平线上。 政策的涟漪，在证明了楼市的冰冷之后，就彻底消失了。 成交量萎 ...

主要城市房价回撤情况 - 截至2025年6月，多个中国主要城市房价较历史峰值出现显著回撤，其中温州、东莞、慧州的回撤幅度最大，分别为-63.14%、-58.82%和-49.01% [1] - 一线城市房价亦出现明显下跌，深圳、上海、北京较各自峰值分别回撤-30.06%、-20.02%和-17.80% [2] - 多数城市的房价峰值出现在2017年至2021年期间，显示市场下行周期已持续数年 [1][2] 房地产市场面临的结构性挑战 - 行业面临供应过剩问题，过去十年的高周转开发导致库存增多，空置率飙升，同时保障房、人才公寓等替代性选择增加了市场供应 [6] - 居民部门购买力严重透支，居民杠杆率从10%飙升至超过60%，许多家庭80%的财富集中在房产上，缺乏进一步加杠杆的空间 [7] - 需求端出现萎缩，出生率下降、结婚数量减少以及城镇化速度放缓，削弱了支撑房价长期上涨的人口基础 [8] 多套房持有者面临的困境 - 约45%的家庭持有多套房产，这些家庭正面临财富缩水压力，房产流动性差导致变现困难，资产价值被“冻结” [4][10] - 持房成本持续上升，多数房产出租收益无法覆盖房贷，同时还需承担物业、维修、税费等支出，未来若开征房产税将带来更大压力 [12] - 房屋出租难度加大，市场饱和、人口流动变化以及保障性租房供给增加，导致租金下降，“以租养贷”模式难以维持，尤其在三四线城市 [14] 行业前景与建议 - 行业需正视人口红利消失和资产流动性下降的现实，持有缺乏增值空间的多套房产家庭应考虑尽早调整资产结构以规避风险 [16]

楼盘项目概况 - 项目为广州天河棠安花园二期，位于天河公园旁，为全新一手住宅小区，小区共6栋，总高10-12层，实行封闭式花园管理 [1][4] - 项目配套设施成熟，对标省一级奥林匹克中小学及全国仅4所的清华附中，户型层高3米，设计为两梯四户或一梯两户的电梯楼 [4] - 项目73平方米户型设计为三房，146平方米户型设计为五房 [1] 价格变动与销售策略 - 项目73平方米户型价格从一年前的300多万元大幅下降至145万元，降幅约50%，146平方米户型价格现为290万元 [1][2] - 项目当前销售单价约为1.9万元/平方米起，而周边十几年楼龄的步梯楼二手房单价仍需4万元/平方米起步 [4] - 开发商销售策略转变，首付要求从5成降至3成，并推出15年免息分期付款的优惠 [2] 市场反应与影响 - 价格大幅下调引发早期购房业主不满并集体至售楼部维权，但开发商态度强硬，表示定价是基于市场情况 [2] - 市场对大幅降价消息存在怀疑，但信息发布者反复强调房源真实性 [6] - 该案例被视为一线城市广州房地产市场承压、销售困难的信号 [7] 广州整体房价趋势 - 广州各区房价差异显著，最高为越秀区55,510元/平方米，最低为从化区9,078元/平方米 [8] - 近期房价呈现分化态势，荔湾区环比上涨3.83%，白云区环比上涨1.04%，而花都区环比下跌2.62%，天河区环比下跌1.91% [8] - 广州二手房均价近一年整体处于下行趋势，从2024年9月的34,276元/平方米下降至2025年8月的32,212元/平方米，下降约2,064元 [10][11]

核心观点 - 京沪杭等重点城市二手房市场呈现量价齐跌态势 挂牌价较高点下降约16% 成交结构向小面积低总价刚需房源集中 市场观望情绪加重导致二手房与新房市场从“此消彼长”转为“一损俱损” 尤其对依赖“卖旧买新”的中高端新房市场造成压力 [2][3][4][11] 二手房价格走势 - 京沪杭三城二手房挂牌价较高点分别下行17.6%、17.1%和15% 至7月为最低值 显示业主心态偏向快速成交 [3] - 7月二手房成交均价较高点跌幅分别为北京7.4%（对比2025年3月） 上海9.5%（对比2024年12月） 杭州23.1%（对比2022年6月） [3] - 成交价与挂牌价比值（折价率）在3月达到高点后于二季度再次下行 议价空间拉大 买方出价开始下行 [3] 二手房成交结构变化 - 成交向90平方米以下面积段集中 京沪70平方米以下房源占比约40%为最高 杭州70-90平方米房源占比约32%为最高 [6] - 300万元以下低总价房源成交套数占比超60% 7月京沪杭市场份额环比分别增加2.4、1.9和4.5个百分点 刚需客群为市场活跃需求 [9] - 总价1000万元以上豪宅成交占比相对稳定 上海约5% 京杭约2% 市场呈现“刚需翘、高端稳、改善落”特征 [9] 二手房与新房市场联动影响 - 二手房市场下行直接影响“卖旧换新”能力与信心 加重整体市场需求观望情绪 [11] - 新房成交主力价格区间为1000-3000万元（占比21%-24%）及500-700万元（占比约22%） 与二手房主力成交区间（300万元以下）存在巨大差距 [11] - 市场关系从此前新房与二手房的“此消彼长”转变为“双双下行” 依赖改善需求的中高端新房面临去化压力 [11]

周利（化名）是新杭州人，四五年前来到杭州，如今，已在杭州组建了自己的小家庭，还有了孩子，即将上幼儿园。 对于周利来说，找到工作、组成家庭、诞生下一代，一个个目标陆续已实现，如今只剩下在杭置业了。 2016年以来，杭州楼市开启上行模式。到了2021年，市场行情爬上顶峰。周利刚来杭州的时候，房价还处于最高点。自己的预算与置业门槛相差太远，只 能先租房。这四五年来，眼看着房价一步步下降，周利隐约觉得机会来了。 最近，周利在余杭租的房子要到期了，就开始寻觅合适的二手房。周利上班在城西，妻子在城东，房子需买在两人通勤都便利的地方。一次在东新园的亲 戚家做客时，周利无意间了解到东新园的房价降了不少，便想去看看。 东新园位于杭州市中心三塘板块，小区房龄已有20多年，有电梯，但也是十足的老小区了。不过对于周利来说，东新园的优势在于位置核心，处于夫妻两 人上班地的中心点。小区门口就是地铁站，交通便利。周边配套也很丰富，生活氛围浓厚。 图源视觉中国 在中介门店，周利碰到一套急售的房源，面积81㎡，房东的挂牌价是200万元。而这个价格，已经是东新园同类型房源里最低的一套了。 据悉，房东于2018年买入这套房，当时的总价为273万元 ...

赣州二手房市场现状 - 赣州二手房市场出现房东与买家价格认知严重分歧 房东报价200万与买家出价120万差距达40% [1] - 高赞评论预测200万房产三年后价值将跌至70万 反映市场极端悲观情绪 [2][12] - 该案例折射出赣州楼市整体面临价格下行压力与交易困境 [3] 房价变动趋势 - 赣州房价持续下调 刚需小区最低成交价屡创新低 [4] - 二手房平台数据显示所有小区均价均呈下降趋势 核心地段房产因产品迭代价格回落明显 [8] - 某壳平台显示赣州市区房价近1年持续走低 挂牌房源同比增加15.6%（23656套→27404套） [10] 市场供需关系 - 二手房挂牌量一年内净增3748套 供应量增长导致房东议价能力削弱 [10] - 买方市场特征显著 购房者议价空间扩大 但买卖双方价格预期差距达30%-60% [1][10] 行业心理预期 - 房东普遍难以接受资产缩水 仍存在房价稳中有升的惯性思维 [5] - 市场环境已发生根本变化 经济形势与政策调控导致房价难以维持历史高位 [6] - 需重建合理价格预期 买卖双方需在动态市场中寻找价值平衡点 [12]

在进入到2025年之后，房地产市场出现了一个奇怪的现象。一边是各地房地产市场持续低迷，总体呈现"量价齐跌"的趋势。而另一边各种救市政策频繁出 炉，除了绝大多数城市放开限购之外，就是降低房贷利率，减免购房者的契税和增值税等。从目前情况看，各种救市利好政策，只是昙花一现，对于房地产 市场影响并不大。 现象一：中国已经进入到老龄化社会 对此，有90后购房者表示：不知道大家发现没？当前房地产市场有5大现象已经出现，我们可能是最后一代买房的人了，楼市风向已经变了，希望大家要认 清形势。 中国已经进入到中度老龄化社会，一边是60岁以上的老年人数量越来越多。截止到2024年底，我国有60岁以上的老年人口高达2.96亿。预计到2035年60岁以 上的老年人口将达到4亿人。 另一边是年轻人数量越来越少，90后1.7亿，00后1.45亿。这意味着，越来越多的老年人都有了自己的房子，无需买房。而城里多数年轻人可以继承父辈房 产，也没必要再买房。未来刚需购房者数量将会越来越少。届时，房价下行的压力持续增大。 现象二：房价与收入比严重失衡 现象三：房产税试点城市开始扩围 房产税离我们越来越近了。2024年10月，我国高层就宣布将对房产 ...