行业趋势与动力 - 激活需求端是行业发展的核心动力 [1] - 政策协同发力 正为行业的高质量发展筑牢保障 [1] - 未来市场竞争将转向好产品、好服务以及长期主义的竞争 而非拼规模与速度 [1] 2026年市场展望 - 截至2025年底 行业头部机构对2026年宏观预期保持谨慎乐观 但对不动产预期更为保守 [1] - 不动产细分市场预期的结构分化特征在过去一年持续存在 [2] - 综合判断 今年消费需求或许会在去年回升基础上进一步缓慢回升 [2] 政策与需求端建议 - 建议2026年在住宅市场强化需求端支持 重点推动放开限购、提高房贷抵税幅度、实施房贷贴息等举措 以切实降低购房成本、释放合理需求 [2] - 消费需求的稳定增长取决于消费能力的增强和消费信心的提升 这有赖于居民就业状况显著改善、收入显著增加和结构优化 以及资产状况稳定改善和财富效应持续增强 [2] - 消费信心的提升很难一蹴而就 需要一个逐步累积的过程 [2] 供给端创新 - 行业需要新的供给来激发新的需求 [2] - 新供给主要来自城市更新以及已有项目的完善 [2] - 以北京亮马河改造为例 通过将沿岸建筑大门面向河道、创造美景与活力 成功吸引了人流 体现了供给创造需求的变化 [2]

行业政策环境 - “十五五”规划建议明确提出推动房地产行业高质量发展的战略导向 一系列稳市场、惠民生、促转型的支持政策有望持续加力落地 [1] - 近期政策信号明确 房地产政策要“力度符合市场预期 政策一次性给足 不采取添油战术” 后续更多定向支持政策有望持续推出 [2] - 央行、金融监督管理总局将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% 此举有望拓宽去化渠道、降低购房门槛、激活市场需求 [1] - 后续房地产支持政策将以“精准滴灌”而非“大水漫灌”的方式推进 为具备优质土储与品牌溢价能力的企业创造更有利的竞争环境 [2] - 自2026年1月1日起 个人将购买不足2年的住房对外销售的 按3%征收率全额缴纳增值税 [2] 公司战略与业务布局 - 公司实施“1+5”发展战略 坚持房地产主业 同时推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块 [1] - 公司投资策略核心锚定“稳健” 以保障经营安全与现金流充裕为前提 计划按销售现金回笼的50%左右比例进行拿地 [3] - 区域布局持续深化“622”战略结构 即杭州市场占比60% 浙江省内其他城市占比20% 省外市场占比20% [3] - 上海作为长三角核心引擎与战略高地 被纳入公司重点关注与战略布局的城市范畴 [3] - 公司核心主业聚焦中高端改善型住宅赛道 自创立以来锚定杭州深耕布局、辐射长三角核心城市群 [4] 公司经营与财务数据 - 截至2025年上半年 公司持有可用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约49.05万平方米 上半年实现租金收入2亿元 [1] - 公司投资性房地产期末账面价值为104.43亿元 [1] - 旗下资产经营平台滨江资管管理面积超60万平方米（含在建） 资产价值突破170亿元 服务企业客户超200家 覆盖楼宇办公人员超2万人 公寓及康养租户近3000人 [2] - 2025年 公司全口径拿地金额达487亿元 权益拿地额192亿元 拿地规模位列全国房企第7位 [3] - 2025年公司在浙江省内拿地占全省总拿地份额的21% 在杭州拿地占比高达全市总拿地份额的33% [3] - 2022-2025年行业深度调整周期内 公司逆势加大土储扩充力度 销售总额始终稳固在千亿规模 成功跻身全国房企前十强 [4] 公司竞争优势与市场前景 - 优质土储是公司穿越行业周期的核心竞争力 公司始终扎根经济发达区域深耕布局 [3] - 公司在杭州及周边区域积淀了深厚的品牌护城河与市场影响力 [4] - 杭州滨江板块凭借科创资源集聚、人才流入规模领先的独特优势 已呈现明确的企稳特征 步入市场修复通道 [4] - 公司在滨江板块货值储备充足、项目布局密度高 充分受益于板块红利 房价修复节奏有望领先杭州其他板块及全国多数城市 [4] - 在此背景下 公司销售端的业绩弹性将显著高于全国性房企 迎来价值重估机遇 [4] - 公司已然树立区域龙头房企的标杆地位 有望在行业分化的浪潮中率先穿越周期 实现业绩与估值的双重跃升 [4]

公司战略与经营 - 绿城中国董事会主席刘成云履新后，公司发展的重要规划是聚焦一二线核心城市并做好产品，同时在组织与团队建设方面进行提升 [3] - 公司强调在行业转型期将稳健经营置于首位，具体措施包括投资拿地更加精准、运营更加高效、产品更加做好 [6] - 公司长期坚持“因地制宜、因城布局”的发展模式，在核心城市群持续深耕，注重供需关系的动态平衡 [4] - 面对行业调整，公司主要通过谨慎投资、做好产品、稳健经营来适应新发展模式，例如在投资上严守安全底线并坚持提供好产品 [5] 公司业绩与运营 - 2025年，绿城中国实现合同销售金额2519亿元，合同销售面积1208万平方米 [3] - 公司近期进行了一轮组织调整，以应对市场变化并实现稳健发展 [3] 行业现状与展望 - 2025年房地产行业仍处在深度调整中，企业普遍存在发展压力，用一个“渡”字概括，既指共渡难关，也意味着迈向新发展模式的“渡口” [5] - 预判2026年市场将延续“温和趋稳、结构分化”态势，核心城市改善型需求仍有支撑，但整体信心恢复需要过程，行业将更注重内在质量与企业韧性 [8] - 当前行业面临市场信心修复与发展模式转型的双重挑战 [7] 行业政策与建议 - 中央经济工作会议与全国住建工作会议为行业指明了清晰务实的发展路径，“因城施策”有利于精准调控，“控增量、去库存、优供给”推动行业从源头优化结构 [4] - 在行业层面，希望房地产政策在融资、税费、预售资金监管等方面给予优质企业更多合理支持，以加速行业出清与健康循环 [7] - 建议鼓励企业参与城市更新、存量盘活、租赁住房等领域，并给予长期配套政策以推动新模式落地 [7] 行业发展理念 - 在房地产新旧模式转换的关键之际，行业应共同努力重塑市场信任，聚焦产品与服务本质，以高品质供给激活真实需求 [2][3] - 新发展阶段，企业应回归“以人为本”，通过建设“好房子”来推动房地产行业高质量发展 [4] - 行业应共同努力，聚焦产品与服务本质，以高品质供给激活真实需求 [7]

行业组织换届与领导任命 - 中国房地产估价师与房地产经纪人学会于2025年12月26日在北京召开第五届会员代表大会 近600位会员代表参会 [1] - 住房城乡建设部原党组成员、副部长姜万荣当选为学会第五届理事会会长 住房城乡建设部人事司宣读了关于同意理事会负责人人选的函 [1] 第四届理事会工作回顾 - 第四届理事会自2020年12月底履职 工作聚焦房地产估价、经纪、租赁三个行业的自律管理以及房地产市场研究、学会自身建设五个板块 [2] - 第四届理事会引导从业人员职业化、专业化发展 倡导从业机构高质量、可持续发展 推动估价行业高质量发展 促进经纪行业规范发展 积极创建租赁行业自律管理架构 [2] 行业未来工作方向与号召 - 大会号召房地产估价、经纪和住房租赁行业深入学习全国住房城乡建设工作会议精神 在助力城市更新、推动房地产高质量发展、推进“好房子”建设中发挥专业价值 [3] - 新一届理事会将紧扣住房城乡建设领域中心任务 重点持续深化理论研究 推动服务质量升级以增强行业竞争力和发展韧性 强化自律管理以构建公平有序竞争格局 [4] - 新一届理事会计划全方位搭建行业协同交流平台 构建上下联动内外贯通机制 并强化自身建设以提升服务行业高质量发展的能力 [4]

房地产行业政策动态 - 核心观点：财政部、国家税务总局宣布自2026年1月1日起调整个人住房销售增值税政策，购买不足2年的住房对外销售，增值税征收率从5%下调至3%，购买2年及以上住房免征增值税，此举旨在降低交易税负，是稳楼市政策组合拳的重要一环 [1] - 政策影响：新政通过降低交易税负释放政策红利，近期房地产领域新政密集落地，从需求端减负到供给端优化形成系统性支持，有助于提振市场信心，推动行业向高质量发展转型 [1] - 行业趋势：在行业转型新阶段，市场从财务稳健性、资源整合能力、产品创新力等维度对企业提出更高要求，倒逼行业加速洗牌，助推集中度提升，马太效应持续显现 [1] 滨江集团经营业绩与销售表现 - 2025年销售业绩：公司全年销售额达1017亿元，位列全国房企销售TOP10阵营，并在民营房企梯队中位列第一 [2] - 区域市场地位：公司持续深耕杭州，已连续八年斩获当地销售额冠军 [2] - 项目开发与交付：2025年新增开工项目34个，总开工面积达270.3万平方米，其中杭州区域贡献26个项目，占比超七成，全年累计交付项目43个，总交付面积达383.5万平方米，其中杭州地区交付项目35个，累计惠及25020户家庭 [2][3] - 核心项目：滨纷城、锦上万象府、鸣湖里等核心项目依托卓越产品力实现热销 [2] 滨江集团财务与债务状况 - 债务结构优化：截至2025年末，公司权益有息负债规模压降至262亿元，较2024年末减少超40亿元，较2022年末实现规模缩减近半 [4] - 融资成本下行：公司平均融资成本进一步下行至3.0%，较2024年末下降0.4个百分点，较2020年大幅下行2.2个百分点 [4] 滨江集团土地储备与投资 - 2025年土地投资：公司新增土地26宗，总投资全口径金额487亿元，新增货值全口径850亿元，位列中国房地产企业权益拿地第七位 [4] - 战略意义：密集且精准的补仓动作锁定了充足优质的土地储备，是房企锚定长期发展、抵御行业周期波动的核心压舱石 [4] 滨江集团产品战略与未来展望 - 产品理念：公司持续深化以“好建筑、好装修、好景观、好配套、好服务”为核心的“五好体系”产品标准，践行“让更多老百姓住上好房子”的品牌理念 [2] - 盈利展望：随着存量低毛利项目逐步完成交付结转，叠加后续高毛利项目进入集中结算周期，公司盈利水平有望进一步增强，多个高关注度核心项目将陆续入市，为业绩增长注入新动能 [2] - 政策契合度：公司高品质产品理念与“十五五”规划建议中推动房地产行业高质量发展、加快建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的核心目标高度契合 [3] - 综合竞争力：凭借稳健的财务基本面、优质充裕的土地储备、领先行业的产品力与品牌口碑，公司有望持续把握行业重整机遇，巩固区域标杆地位，实现业绩与估值的双重提振 [4]

2025年成都土地市场核心观点 - 2025年成都土地市场呈现“冰火两重天”格局，全年成交金额超850亿元，同比增长超20%，但市场热度在上半年达到顶峰后于下半年显著降温 [4][6] 市场表现与数据 - 全年涉宅用地成交金额超过850亿元，同比增长超20%，在全国城市中暂居第四位 [4] - 上半年市场火热，3月高新区大源板块地块经132轮竞价，以楼面价31700元/平方米成交，创成都地价首次“3万+”纪录 [6] - 3月锦江区柳江街道地块以楼面价41200元/平方米、溢价率106%成交，将成都地价推入“4万+”时代 [8] - 下半年市场转冷，9月锦江区一心桥片区地块楼面价25100元/平方米，溢价率19.52%，而6月同片区地块楼面价为35500元/平方米，溢价率75.74% [11] - 11月中心城区3宗热门地块遇冷，其中两宗流拍，一宗终止拍卖 [14] - 全年850多亿成交额主要依靠上半年贡献，下半年多为外围区域低溢价地块成交 [14][16] 市场结构变化 - 上半年政府集中推出优质地块，核心区域优质地块占比超60%，引发房企激烈争抢 [18] - 下半年外围区域地块供应增加，新都区、双流区等地块占比上升，且新规要求提高商业配建比例 [18][20] - 近五年成都涉宅用地供应量持续收缩，从2023年11700亩降至2024年10650亩，再降至2025年6900亩 [25] - 预计2026年主城区优质地块供应可能再减少5%-10% [27] - 成都新房市场成交连续三年全国第一，改善型需求占比超70%，核心区新房库存低于10个月 [27] 企业行为分化 - 头部央国企资金实力雄厚，拿地积极性高，聚焦核心区域高价值地块，将其作为长期资产配置，如招商蛇口、国贸地产 [9][20] - 民企拿地明显谨慎，选择总价可控、竞争温和的外围区域底价拿地，如甘肃鹏悦底价拿下新都区16亩住宅用地 [3][22] - 2025年房企融资环境收紧，企业拿地趋于谨慎，下半年连头部企业投资力度也明显减弱 [22][24] 未来趋势展望 - 未来市场可能形成“核心区域保价值、外围区域拼性价比”的常态 [34] - 核心区域土地日益稀缺，地价难以下降，高溢价地块投资回报周期可能拉长 [27][29] - 外围区域如双流、郫都等近郊板块，因性价比优势可能成为民企拿地新选择 [29] - 商业配建能力强、规划设计有优势的企业，可能通过“定制化地块”进行差异化竞争以获取市场份额 [31] - 行业正从高速扩张转向高质量发展，市场经历从抢地热潮到理性回归的转变 [32][36]

公司管理层观点 - 万科管理层认为随着政策持续落实和合理住房需求逐步兑现，房地产行业有望逐步走出调整周期并迈向稳健发展新阶段 [1] - 万科管理层指出《十五五规划建议》明确了房地产行业在保障和改善民生方面的重要作用，并强调了行业高质量发展的目标 [1] - 万科管理层表示《十五五规划建议》的内容对万科发展具有重要指导作用 [1] 行业趋势展望 - 房地产行业正经历政策持续落实的阶段 [1] - 行业合理住房需求正在逐步兑现 [1] - 行业有望逐步走出调整周期 [1] - 行业目标为迈向稳健发展新阶段 [1]

行业前景与政策影响 - 随着政策持续落实和合理住房需求逐步兑现，行业有望逐步走出调整周期并迈向稳健发展新阶段[1] - 《十五五规划建议》明确了房地产行业在保障和改善民生方面的重要作用，并强调了行业高质量发展的目标[1] - 《建议》提出优化保障性住房供给和因城施策增加改善性住房供给，未来行业将构建多层次住房供应体系以创造更多有效需求和机会[1] 公司战略与核心竞争力 - 为客户提供好房子和好服务被视为未来行业竞争力的基础，也是落实保障和改善民生的基础[1] - 《建议》强调盘活用好低效用地、闲置房产和存量基础设施，行业过去积累的土地资源错配问题有望解决[1] - 土地资源的高效利用能为新质生产力的发展提供空间[1] 城市发展与市场机遇 - 《建议》提出坚持城市内涵式发展并大力实施城市更新，将加速推动城市更新进程[1] - 城市更新有助于历史文脉保护与城市空间的新旧融合[1]

核心观点 - 2025年10月土地市场供求规模同比环比均显著下行，整体热度持续回落，市场呈现鲜明的结构性分化，热度集中于核心城市的少数优质板块 [4] - 二十届四中全会明确了房地产行业以“好房子”建设和城市更新为核心的高质量发展方向，预计土地市场将长期维持“控量提质”趋势 [4][8][9] 市场供求 - 土地供应建筑面积8294万平方米，环比下降1%，同比下降34%，结束了连续四月的增长态势 [5][12] - 土地成交建筑面积6057万平方米，环比下降13%，同比下降25% [5] - 土地成交金额1519亿元，环比减少20%，同比下降35% [17] - 全国平均楼板价为2508元/平方米，环比下降8%，同比减少14% [17] 市场热度 - 10月平均溢价率为2.7%，环比回落0.9个百分点，创年内新低 [6][22] - 土拍热度高度集中，本月成交的14宗总价超10亿元土地中，仅上海和杭州的3宗宅地溢价成交 [6][23] - 土地流拍率为5%，仍处于近年低位，流拍地块多位于宁波象山、南宁上林县等远郊区域 [25] 能级分布 - 各能级城市土地成交金额同比均显著回落，一线城市同比回落35%，二线城市同比回落42%，三四线城市下跌33% [7] 重点地块分析 - 上海静安苏河湾地块以77.37亿元总价成交，溢价率9.03%，名义楼板价7.7万元/平方米，为当月总价榜首 [30] - 上海徐汇滨江WS5单元地块楼板价达14.85万元/平方米，刷新板块地价纪录，由中海以44.65亿元总价、10%溢价率竞得 [34] - 在成交总价和单价榜单中，上海包揽了半数席位，且两榜TOP3均来自上海，凸显其市场核心地位 [29][30][34] 政策与后市展望 - 四中全会审议通过“十五五”规划建议，首次提出推动房地产行业高质量发展，明确将持续完善商品房开发、融资等基础制度 [8] - 预计后续土地市场供给侧将进一步优化调整，按需求确定各地供地指标，并推动住房新规落地，以实现“控量提质” [8][9] - 随着高品质开发新规和城市更新的推进，新增宅地项目的平均质量与去化前景有望持续提升 [4][9][15]

核心观点 - 保利发展在2025年上半年实现全口径销售金额1451.71亿元 稳居行业第一 营业收入1169亿元 归母净利润27.11亿元 展现出市场调整期的经营韧性和行业领先地位 [1][2] - 公司通过销售攻坚 资金盘活和融资创新等方式强化财务稳健性 经营活动现金流量净额160.17亿元 同比由负转正 期末现金1385.62亿元 占总资产10%以上 综合融资成本降至2.89% 为行业极低水平 [2][3][4] - 公司聚焦核心城市深耕策略 38个核心城市销售金额占比达92% 新增土地投资力度显著加大 拿地销售金额比从0.07提升至0.35 新增计容建筑面积228万平方米 同比增长96.6% [6][7][8] - 公司提出"三大主业"战略转型 在不动产经营和综合服务领域取得进展 资产经营收入25.4亿元同比增长13% 保利物业第三方在管面积达5.50亿平方米 占比65.9% 未来将通过投资并购加速新业务整合 [9][10][11] 财务表现 - 2025年上半年实现营业收入1169亿元 归母净利润27.11亿元 综合毛利率14.6% 略高于2024年全年水平 [1][2] - 预收房款3303.01亿元 后续待结算收入储备充足 利润总额99亿元 [2] - 销售回笼金额1448亿元 综合回笼率100% 同比提升15个百分点 当期销售回笼率65.3% 同比提升9个百分点 [2] - 通过盘活存量项目解决占压资金122亿元 盘活预售监管资金增加可动用资金107亿元 [2] - 经营活动现金流量净额160.17亿元 同比由负转正 完全覆盖投资和筹资活动现金净流出 [3] - 主动压降有息负债54亿元 资产负债率73.53% 扣除预收款资产负债率63.30% 净负债率59.64% 较期初下降 [4] 销售与市场地位 - 全口径销售金额1451.71亿元 销售面积713.54万平方米 稳居行业第一 [1][5] - 存量项目签约销售394万平方米 金额514亿元 占比35% 增量项目签约金额937亿元 占比65% 较2024年提升5个百分点 [6] - 在38个核心城市销售金额占比达92% 同比提升3个百分点 7个城市市占率超15% 17个城市排名前三 9个核心城市排名第一 [7] - 行业TOP100房企上半年销售规模1.84万亿元 同比下降11.8% 千亿房企数量从6家减少至4家 [7] 土地投资策略 - 新增项目26个 全部位于北京 上海 杭州等核心城市 [8] - 新增计容建筑面积228万平方米 同比增长96.6% 拓展成本509亿元 同比增长304% [8] - 拿地销售金额比从去年同期0.07提升至0.35 拿地力度明显加大 [8] 融资创新与成本优化 - 成功发行国内首单现金类定向可转债85亿元 6年期综合成本2.32% [3] - 发行绿色建筑ABS募资15.94亿元 上半年发行公司债和中期票据57亿元 经营物业贷款净增29亿元 [3] - 综合融资成本下降0.21个百分点至2.89% 处于行业极低水平 [4] 新业务发展 - 不动产经营业务在营面积573万平方米 较2024年末增加39万平方米 其中租赁住房2.6万间 较上年末增加18% [10] - 资产经营收入25.4亿元 同比增长13% [11] - 保利物业第三方项目合同金额14.06亿元 同比增长17.2% 第三方在管面积5.50亿平方米 占比65.9% 第三方物管收入27.78亿元 同比增长19.9% [11] - 保利物业营业收入83.92亿元 归母净利润8.91亿元 同比分别增长6.6%和5.3% [11] 行业趋势 - 全国重点30城新建商品住宅成交金额约1.5万亿元 同比持平 [7] - 核心城市一二手房成交总规模约2.5万亿元 同比增长12% 其中新房成交1.1万亿元增长7% 二手房成交1.4万亿元增长15% [7] - 行业正从规模扩张向高质量发展转型 存量市场的经营和综合服务存在较大挖掘空间 [1][9]