1，最近的杭州楼市，不像前两个月那么焦虑了，开发商和购房者都平和了许多。 2，拥有了平常心，楼市就离回归正常不远了。2015年开始的回暖，2016年开始的上涨和限价，2018年开始的摇号，2019年推出的双限地，2024年放开限价 后地王推动了2025年的大阳春，随后楼市就一直调整到了现在。 3，十年，仿佛一场梦，我们终于开始回到没有政策约束、没有限价红利带来的焦虑、也没有供需关系严重失衡导致的买不到房的恐慌的正常市场之中。 4，开发商，也终于开始不是拒绝客户，而是主动拥抱甚至恳求客户买房了。 5，逐渐回归正常的杭州楼市，近期出现了三个大的变化，这对接下来半年左右的市场会产生一定影响。 6，第一个变化，卖房速度已经快于供地速度。 7，近两个月，开发商为了冲刺年度指标，都在拼命卖房子，而杭州今年卖地已超去年，推地明显放缓和克制了。新房的销售已经明显快于供地的节奏。 8，说得直白一些，市场已经开始加速去库存。目前库存最大的几个板块，用不了三个月，局面将会彻底反转，比如世纪城、奥体南、市北西、北干一带， 比如石桥、华丰、运河新城一带。这些板块压力最大的时候已经过去。 9，钱二马上进入四盘同台的局面，会持续到年后。密 ...

去年春天我在老家看了套房，当时中介跟我说新楼盘有几百套房子没人买，二手房市场更是挂牌无数。 那时候才真正感受到啥叫房子多了。最近终于把这事搞清楚了，数据摆在眼前，情况确实有点严重，但 转机也在慢慢出现。 上个月国家统计部门发布的数据显示，全国百城新建商品住宅库存规模达到4.47亿平方米。这个数字听 起来可能没什么感觉，但换个角度你就明白了。按照现在的销售速度，这些房子要花21.3个月才能全部 卖出去。建筑行业有个普遍认可的标准，库存周期应该在12到14个月，超过这个数字就说明房子过多 了。咱们现在的情况就是，市场上的房子堆积得越来越多，消化的速度跟不上。 房屋库存的问题从2021年开始就慢慢浮现出来了。那几年房地产开发特别活跃，全国各地都在盖房子。 有的地方一年供应出去的房屋面积特别大，但实际成交的面积却远远不够。这就造成了库存逐年增加的 局面。2024年中期的时候情况最严重，有些城市的房屋库存甚至创了历史新高。 细节上看，现在的库存分布很不均匀。一线城市像北上广深这样的地方，情况相对好一些。去年底时， 深圳的新房库存周期从最高时的26个月降到了9个月。这说明大城市虽然有库存，但居民对房子的需求 大，消化速度 ...

地块交易概况 - 东莞市雁田瀚海房地产开发有限公司以底价3.97亿元竞得东莞凤岗镇天堂围村一宗住宅用地 [1] - 竞得公司实为唐河县兴利源电子有限公司下属子公司，后者主营业务为计算机、通信和其他电子设备制造业 [1] - 该地块起始总价3.97亿元，折合起始楼面价约8202元/平方米，未设最高限价 [5] 地块规划指标 - 地块占地面积约4.4万平方米，土地性质为城镇住宅用地（R1一类居住用地） [3] - 地块容积率为1.1，建筑密度不超过40%，总建筑面积约48401平方米，建筑限高18米 [3] - 综合指标显示该地块大概率用于建设别墅等低层独立式住宅 [3] 地块开发与历史 - 地块开发周期为3年，规定须在土地交付后1年内动工，2026年12月19日前开工，2029年12月19日前竣工 [5] - 该地块曾于去年11月挂牌但"因故终止出让"，本次重新挂牌的总价、规划及出让要求与首次保持一致 [5] 区域市场背景 - 凤岗镇住宅用地供应稀缺，自2017年以来挂牌出让的住宅用地不到10宗 [5] - 近年来凤岗镇宅地成交楼面价普遍在2万元/平方米以上 [5] - 凤岗是东莞楼市去库存压力较大的镇街，存在项目"面包"价格低于"面粉"价格的现象，短期内楼市供求矛盾难有较大改观 [5]

政策核心内容 - 上海市浦东新区发布房票安置实施办法，明确区内所有房屋征收项目均可适用房票安置，且区内新建商品房经审核可纳入房源库[2] - 选择房票安置的被补偿人户可获得政策性奖励，例如房票奖励率为8%时，购房资金上限可达货币补偿金额的108%[3] - 政策目的在于加快存量商品房去化，拓展征收补偿安置方式，鼓励被征收居民用补偿资金购买新建商品房[2] 政策实施与演变 - 房票安置制度在十年前楼市去库存中曾发挥重要作用，近期因城中村改造规模扩大和去库存压力增加而重新启用[3] - 去年广州率先落地房票政策后，其他一线城市开始探索，上海于去年8月在金山发出首张房票，并逐步在青浦、嘉定等外围郊区铺开[3] - 今年下半年，房票机制被引入上海中心城区动迁工作，例如徐汇区江南新村旧改项目方案中明确提及房票奖励[4][5] 具体奖励机制 - 徐汇区方案规定，被征收人在特定时间范围内购买上海市内新房或二手房，可按被征收房屋建筑面积获得每平方米2000元人民币的奖励[5] - 徐汇区的房票奖励未限制购买区域和房屋类型，政策出发点为鼓励被征收人将补偿资金投入楼市，以帮助释放楼市需求[5] 市场影响观察 - 据市场观察，在动迁小区附近板块，无论新房或二手房均出现交易量提升，显示动迁及房票机制对当前市场有积极作用[5]

政策核心与范围 - 上海市浦东新区将房票安置适用范围从郊区扩展至中心城区，明确区内国土、集体房屋征收均可适用房票安置 [3] - 浦东新区（含临港新片区浦东区域）内经审核的新建商品房楼盘均可纳入房票房源库 [3] - 政策目标包括加快存量商品房去化、拓展征收补偿方式、鼓励被征收居民用货币补偿资金购买新建商品房 [3] 房票安置奖励机制 - 选择房票安置的被补偿人户可享受政策性奖励，例如若房票奖励率为8%，则房票购房资金上限可达房屋货币补偿金额的108% [4] - 具体房票奖励率按照“一基地一方案”原则，结合项目实际确定并公示 [4] - 被补偿人户签订征收补偿协议后，可自主购买房票房源库中新建商品房并签订房票购房协议以享受奖励 [4] 政策演变与一线城市推广 - 房票安置在十年前楼市去库存中作用显著，2018年后随棚改退潮而淡出，近几年因城中村改造规模扩大及去库存压力增加而重获关注 [5] - 2024年初广州率先发布房票安置方案，成为本轮去库存中首个落地该政策的一线城市，随后其他三个一线城市也开始探索 [5] - 2024年8月上海市金山区发出“沪上001号房票”，此后政策在青浦、嘉定等外围郊区陆续铺开 [5] 中心城区应用与市场影响 - 2025年下半年房票机制引入上海中心城区动迁工作，徐汇区江南新村项目在补偿方案中特别提及“房票奖励” [6] - 徐汇区方案规定，被补偿人在签约后18个月内于上海市内购买居住房屋（不限新房或二手房），可按被征收房屋建筑面积获得2000元/平方米奖励 [6] - 市场观察显示，动迁及房票机制已带动相关板块新房和二手房交易量提升，有助于释放楼市需求 [7]

房票安置政策范围扩展 - 上海市房票安置推行范围从郊区扩展至中心城区 [1][3] - 浦东新区明确国土及集体房屋征收均可适用房票安置 区内新建商品房经审核可纳入房源库 [1] - 徐汇区江南新村旧城区改建项目补偿方案提及房票奖励 标志房票机制引入上海中心城区动迁工作 [3] 房票安置政策核心内容 - 浦东新区推行房票安置旨在加快存量商品房去化 拓展征收补偿方式 鼓励居民以补偿资金购买新房 [1] - 选择房票安置可获政策性奖励 若奖励率为8% 房票购房资金上限可达货币补偿金额的108% [1] - 徐汇区房票奖励为每证按被征收房屋建筑面积给予2000元/平方米奖励 购买多套房屋仅限享受一次 [3] 房票安置政策实施特点 - 浦东新区房票奖励率按"一基地一方案"确定并公示 [1] - 徐汇区房票未限制房屋购买区域（上海市内即可）及房屋类型（新房或二手房） [3] - 政策出发点为鼓励被征收人将货币补偿资金投入楼市 帮助释放楼市需求 [3] 房票安置政策历史背景与市场影响 - 房票安置在十年前楼市去库存中起重要作用 近几年因城中村改造规模扩大及去库存压力增加而重出江湖 [2] - 去年广州率先发布房票安置方案 成为本轮去库存中首个落地房票政策的一线城市 [2] - 市场观察显示动迁及房票机制有助于提升新房和二手房交易量 对现阶段市场有帮助 [4]

政策核心内容 - 上海市浦东新区正式试行房票安置办法，适用范围覆盖全区国土及集体房屋征收，并允许区内新建商品房经审核后纳入房源库[1] - 政策目标包括加快存量商品房去化、拓展征收补偿方式、鼓励被征收居民使用货币补偿资金购买新建商品房[1] - 选择房票安置的被补偿人户可获得政策性奖励，例如若房票奖励率为8%，则房票购房资金上限可达房屋货币补偿金额的108%[1] 政策实施细节 - 房票奖励率按照“一基地一方案”原则，结合项目实际确定并公示[1] - 被补偿人户需在征收补偿协议中约定使用货币补偿款购买房源库中新建商品房，并签订房票购房协议方可享受奖励[1] - 徐汇区江南新村项目提供房票奖励，在规定期限内购买本市居住房屋可按被征收房屋建筑面积获得2000元/平方米奖励[3] 政策演变与推广 - 房票安置在十年前楼市去库存中曾发挥重要作用，近年因城中村改造规模扩大及去库存压力增加而重新启用[2] - 广州于去年初率先发布房票安置方案，成为本轮楼市去库存中首个落地该政策的一线城市[2] - 上海房票安置自去年8月从金山区开始，陆续在青浦、嘉定等外围郊区铺开，并于今年下半年引入中心城区[2][3] 市场影响与效果 - 徐汇区的房票政策未限制购买区域（上海市内即可）及房屋类型（新房或二手房），旨在鼓励被征收人将补偿资金投入楼市[3] - 市场观察显示，动迁小区附近板块的新房和二手房交易量均出现提升，表明动迁及房票机制对当前市场有积极作用[4]

全国楼市前八月运行情况分析 销售表现 - 1-8月全国新建商品房销售面积57304万平方米同比下降4.7% [3] - 同期新建商品房销售额55015亿元同比下降7.3% [3] - 商品房销售和住宅价格同比降幅呈现收窄趋势 [3] 库存状况 - 8月末商品房待售面积76169万平方米较7月末减少317万平方米 [3] - 住宅待售面积减少307万平方米 [3] - 商品房库存已连续6个月减少 [3] 价格走势 - 8月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1% [4] - 二线城市环比下降0.3% 三线城市环比下降0.4% [4] - 新房价格同比降幅收窄 一二三线城市分别比上月收窄0.2/0.4/0.5个百分点 [5] 城市分化 - 8月新房价格上涨城市数量增至9个 较7月增加3个 [4] - 价格上涨城市包括上海/杭州/宜昌/南宁/沈阳/合肥/吉林/西宁/乌鲁木齐 [4] - 二线城市潜在购房需求较强 房价上涨城市数量增多 [5] 政策影响 - 8月北京上海优化限购政策 9月深圳出台分区优化限购政策 [6] - 深圳新政后首周二手住宅成交套数环比增长19% 同比增长28% [6] - 贷款利率不再区分首套住房和二套住房 [6] 市场展望 - 房地产市场朝着止跌回稳方向迈进 [3] - 金九银十传统营销旺季房企有望加快推盘节奏 [6] - 新规项目入市将带动改善需求释放 市场活跃度或阶段性回升 [6]

全国楼市前八月销售与库存情况 - 1-8月全国新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7% [1] - 1-8月全国新建商品房销售额55015亿元，同比下降7.3% [1] - 截至8月末全国商品房待售面积76169万平方米，比7月末减少317万平方米，其中住宅待售面积减少307万平方米，库存已连续6个月减少 [1] - 行业观点认为商品房销售和住宅价格同比降幅收窄，去库存成效显现，市场朝止跌回稳方向迈进 [1] 各线城市房价表现 - 8月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，二线城市环比下降0.3%，三线城市环比下降0.4% [1] - 8月一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别为0.9%、2.4%、3.7% [1] - 8月新房价格同比降幅比上月收窄，一、二、三线城市分别收窄0.2、0.4和0.5个百分点 [2] - 房价同比指标收窄被视为市场筑底、价格泡沫减少的积极信号 [2] 房价上涨城市与需求分析 - 8月70个大中城市中新房价格上涨城市共9个，较7月的6个有所增加 [2] - 价格上涨城市包括上海、杭州、宜昌等，二线城市房价上涨城市数量增多 [2] - 二线城市潜在购房需求较强，7月淡季后各地持续发力促进量价向好发展 [2] 政策影响与市场展望 - 近期北京、上海优化限购政策，深圳出台新政分区优化限购并统一贷款利率 [3] - 深圳新政后首周二手住宅成交套数环比增长19%，同比增长28% [3] - 行业进入“金九”传统营销旺季，房企在核心城市加快推盘节奏，新规项目入市有望带动改善需求释放 [3] - 市场活跃度或将阶段性回升，楼市情绪有望好转 [3]

全国楼市前八月运行概况 - 1-8月全国新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7% [1] - 1-8月全国新建商品房销售额55015亿元，同比下降7.3% [1] - 截至8月末全国商品房待售面积76169万平方米，较7月末减少317万平方米，其中住宅待售面积减少307万平方米，库存已连续6个月减少 [1] - 行业观点认为商品房销售和住宅价格同比降幅收窄，去库存成效显现，市场正朝止跌回稳方向迈进 [1] 商品房库存与去化 - 全国商品房待售面积指标总体改善，库存未过快增长有助于供求关系平衡 [1] - 部分项目进入现房阶段，去化优势增加，且新规产品卖点较好 [1] 各线城市房价表现 - 8月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，二线城市环比下降0.3%，三线城市环比下降0.4% [1] - 8月一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别为0.9%、2.4%、3.7% [1] - 8月新房价格同比降幅比上月收窄，一、二、三线城市分别收窄0.2、0.4和0.5个百分点 [2] 房价上涨城市数量 - 8月70个大中城市中新房价格上涨城市共9个，较7月的6个有所增加 [2] - 房价上涨城市数量增加主要因二线城市上涨城市数量增多，反映其潜在购房需求较强 [2] 政策环境与市场展望 - 近期北京、上海、深圳等核心城市优化限购政策，深圳新政后首周二手住宅成交套数环比增长19%，同比增长28% [3] - 行业进入传统“金九银十”营销旺季，房企在核心城市加快推盘节奏，新规项目入市有望带动改善需求释放 [3] - 市场活跃度或迎来阶段性回升，楼市情绪有望好转 [3]