深圳豪宅市场动态 - 翡翠海岸项目89平方米房源6月底成交价1420万元 折合单价15 96万元/平方米 跌破16万元/平方米 [2] - 4年前该小区曾卖出约29万元/平方米高价 目前链家网挂牌均价24 6万元/平方米 [3] - 小区最小89平方米户型因拥有一线海景 曾被市场视为"上车深圳湾的稀缺选择" [8] 海景资源价值变化 - 翡翠海岸过往最大卖点是一线海景 但中信元湾府动工后项目优势被削弱 [4] - 深圳湾核心区豪宅普遍挂牌价超20万元/平方米 翡翠海岸曾与恒裕滨城并称"深圳湾豪宅天花板" [7] - 中信元湾府规划建设5栋超高层 最高54层 部分楼栋高度将超过71 75米的深圳歌剧院 [14] 户型价格分化现象 - 翡翠海岸89平方米户型成交价从29万元/平方米跌至16万元/平方米 跌幅约45% [19] - 177平方米以上大户型价格坚挺 链家网两套房源挂牌均价均超25万元/平方米 [19] - 海上世界双玺88平方米房源2021年高峰价1200万元 今年3月成交价910万元 接近开盘价 [20] 豪宅市场结构性变化 - 2023年上半年全国重点30城5000万元以上高端住宅成交同比增48 5%(一手)和43%(二手) [15] - 深圳豪宅市场小户型价格波动显著大于大平层 改善型需求主导下144平方米以上户型占比逐年升高 [15][20] - 高净值人群对居住舒适性要求提升 398平方米豪宅近期成交单价达19 53万元/平方米 [20]

上半年楼市高端市场表现 - 上半年楼市关键词为"止跌企稳"，高端市场表现尤为明显，重点30城新房成交规模与去年同期基本持平，总价千万以上高端住宅成交同比增长18.76% [1] - 总价3000万元以上高端住宅成交同比减少15%，上半年重点30城成交1846套，去年同期突破两千套 [1] - 总价千万元以上一二手高端住宅成交同比增长17.31% [1] - 单价10万元以上高端住宅成交9146套，同比增长34%，但单价15万元以上顶豪成交规模同比下降超30% [1] - 总价5000万元以上高端住宅成交同比大增，一二手分别成交591套和173套，同比增长48.5%和43% [2] - 1亿元以上豪宅成交32套，比去年同期多2套，其中一手过亿豪宅成交19套，同比上涨11.76% [2] 不同价格段高端住宅成交情况 - 新建商品住宅中，1000-3000万价格段成交19752套，同比增长23.31%；3000-5000万价格段成交1236套，同比下降29.89%；5000-10000万价格段成交591套，同比增长54.31% [3] - 二手住宅中，1000-3000万价格段成交10611套，同比增长13.63%；3000-5000万价格段成交555套，同比增长28.47%；5000-10000万价格段成交160套，同比增长48.15% [3] - 单价10万-15万高端住宅成交7915套，同比增长62%；单价20万元以上顶豪成交133套，同比增长24% [9] - 单价15-20万价格段成交同比下降40%，主要因上海和北京该价格段成交降幅均在四成以上 [12] 城市分布格局 - 上海占据全国高端市场"半壁江山"，3000万以上高端住宅一二手占比分别达59.4%和46.2%，5000万以上一手占比接近八成 [1][4] - 3000万以上新房成交城市分布：上海1096套(59.37%)、北京214套(11.59%)、深圳199套(10.78%)、宁波104套(5.63%)、广州95套(5.15%) [5] - 3000万以上二手成交城市分布：上海336套(46.15%)、深圳181套(24.86%)、北京106套(14.56%)、广州81套(11.13%) [6] - 上半年成交金额TOP5项目有4个位于上海，其中上海壹号院成交135.44亿元 [6][7] 单价表现 - 单价10万以上一手高端住宅成交9146套，同比增长34%，其中上海成交5496套(占比超六成)，同比增长18.14% [8] - 单价10万以上成交城市：北京2033套(同比增长207%)、深圳1332套(同比增长34.95%)、宁波12套(同比增长1100%) [9] - 单价20万以上顶豪成交集中在上海(122套，同比增长17.31%)和广州(10套，同比增长233.33%) [12] - 上海单价超15万项目首日去化率基本在8成以上，预计房企推盘积极性有增无减 [12] 市场趋势 - 高端市场呈现较强韧性，核心城市稀缺资产需求旺盛，预计下半年核心城市豪宅市场保持热度 [14] - "以销定产"模式下，核心城市豪宅推盘积极性将持续，但供应回落城市的部分客户将被挤压至二手房市场 [14]

一线城市房价走势 - 5月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，但上海环比上涨0.7%，同比涨幅5.9% [1] - 上海房价逆势上涨主要受豪宅项目集中入市拉动，高端盘吸引高净值人群并提升市场热度 [1] - 上海新房价格表现强势，但市场呈现结构性分化特征，豪宅与刚需盘差异显著 [1] 豪宅市场表现 - 融创上海壹号院四批次128套房源认购超200组，三批次64套房源开盘即售罄，销售额40.25亿元 [2] - 中海云邸玖章105套房源认购率216%，绿城潮鸣东方120套房源单日销售69.88亿元，最贵房源总价1.54亿元 [2] - 海玥外滩序Bund98项目223套房源认筹率248%，康定壹拾玖92套房源41分钟售罄，认购率265% [2] - 2025年上海总价3000万元以上新房成交预计超2000套，金额达1093亿元 [3] - 2024年上半年上海5000万元以上豪宅网签518套，同比翻倍 [3] 房价数据与市场分析 - 5月上海新房价格环比涨0.7%全国第二，同比涨5.9%全国第一，前5月均价同比涨5.7% [4] - 5月上海新房成交均价环比上涨24.8%至90691元/平米，创历史新高 [4] - 豪宅成交量增长带动上海房价上涨，改善型需求释放推动优质房源成交活跃 [4] 土地市场动态 - 2024年6月上海取消土拍限价，核心区地块楼板价普遍突破12万元/平米 [5] - 6月上海第五次土拍起始总价192.47亿元，杨浦地块经95轮竞价以35亿元成交，楼面价9.55万元/平米 [5] - 第六批拟出让宅地包含徐汇衡复风貌区地块，楼板价有望突破20万元/平米 [6] 二手房市场现状 - 5月上海二手房价环比下降0.7%，挂牌量增加导致议价空间扩大 [6] - 总价千万元以上房源及品质较差的老破小存在较大议价空间 [6]

豪宅市场表现 - 保利世博天悦项目加推第七批次房源 其中一套顶层房源单价约30 27万元/平方米 刷新上海市新房备案单价纪录 总价达7290 23万元 [1] - 项目开盘一年多来销售额已突破200亿元 3号楼76套大平层房源均价18 22万元/平方米 价差明显 顶层中间套房源单价约20 43万元/平方米 2层房源单价最低约11 41万元/平方米 [5][6] - 双面看江房源仅10套 已全部被认购 隐藏版大平层产品"OPUS ONE 500空中行宫"总面积约500平方米 江景面宽35米 [5] - 绿城潮鸣东方120套房源开盘当日售罄 销售总额69 88亿元 均价19 5万元/平方米 认购率近160% [7] - 上海壹号院三批次开盘1小时售罄 均价18 5万元/平方米 套均总价超6000万元 认购率高达266% 年内累计销售额达108 71亿元 [7][8] - 康定壹拾玖首开92套房源实现"日光" 计划6月加推48套房源 均价17万元/平方米 较此前涨价约2000元/平方米 [8] 市场供需分析 - 5月上海市40个项目入市 新房供应面积约68 9万平方米 环比上涨44 31% 成交面积约58 96万平方米 环比上涨14 53% 成交金额541 03亿元 环比上涨48 66% [9] - 前5个月上海市总价3000万元及以上新房成交915套 接近2021-2023年全年水平 核心区域豪宅表现亮眼 改善型需求与高端购买力成为成交主力 [7][9] - 开发商加快推盘步伐 保利世博天悦每两个月加推一次 上海壹号院计划6月加推第四批次124套房源 均价18 9万元/平方米 较上批涨价约4000元/平方米 [8][9] 项目背景 - 保利世博天悦拿地近8年 2017年保利发展通过增资49 7亿元获得项目50%股权 并向项目公司提供40 7亿元贷款 [6] - 项目于2024年4月25日首开 共计800多套房源 建筑面积190平方米以上房源占比达92% [6] - 上海壹号院地处黄浦区核心风貌区 毗邻新天地 豫园和外滩 2024年8月首次开盘33套房源当日售罄 今年1月第二批次开盘去化率超96% [8]

上海豪宅市场动态 - 保利世博天悦七期顶层房源备案单价达30 27万元/㎡ 刷新上海新盘备案价纪录 超越此前滨江凯旋门30 2万元/㎡的单价 [2] - 项目最后一栋楼王入市 76套均为200㎡以上一线江景豪宅 最贵房源总价7289 41万元 最便宜房源总价2672 79万元 [4] - 认购门槛为个人100万元 企业400万元 显示高端市场资金门槛 [4] 产品定位与设计 - 户型配置双主卧套房(55㎡/套) 五个观景阳台 采用嘉格纳厨具等国际高端品牌 配备2600㎡双层地下会所(含恒温泳池 酒窖等) [8] - 样板间拥有L型转角落地窗 直面黄浦江"黄金S湾"景观 顶楼视野无遮挡 [6][8] - 交付后将举办艺术投资沙龙等高端社群活动 强化产品附加值 [8] 市场供需分析 - 项目半小时内吸引四组购房者看房 周末日均带看量达十几组 客户多来自陆家嘴滨江跑步群体 [10] - 购房者包括上市公司高管 房地产业主 奥运冠军等 显示高净值人群需求旺盛 [11] - 上海8个新盘过会 其中上海壹号院(18 9万元/㎡)等豪宅单价较上批次上涨2000-4000元/㎡ [14] 行业趋势观察 - 滨江凯旋门三期去年1 1亿元顶复秒光 中海恒昌玖里29 8万元/㎡别墅售罄 显示顶豪市场持续升温 [12] - 行业认为稀缺住宅资源价值获认证 只要产品力强就不愁买家 预计下半年豪宅交易热度延续 [14] - 世博滨江板块从非传统豪宅区逆袭 周边分布汤臣一品等顶豪项目 反映城市核心区土地价值重构 [8][12]

最近福州市区旧改的部分地块已经发布了规划，后续最大的关注就是谁拿地，以及会打造成什么样的产品。 特别在这2年新规不断改善的情况下，改善新盘的产品迭代也是非常迅速。 作为对比，鼓台核心区的供应，配合新规的加持，也正在冲击原来看上去相对保值的改善盘。 先聊聊供应的规划情况，三大旧改，河南、宁化、环南。 环南的规划5幅地块，其中两幅安置地块：33亩，容积率4.67，49亩，容积率4.26，限高100米。 这两幅安置地块，第一感受依旧是容积率不低。 简单回顾一下这几年旧改的安置地块指标： | × 域 | 宗地 | | 面积-审容积率 旧改片区 | 楼面价 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 晋安区 | 宗地2022-47号 | 125 | 3.3 三元 | 6940 | | 台江区 | 宗地2022-55号 | 113 | 4.35 上海内 | 7971 | | 晋安区 | 宗地2023-52号 | 82 | 5.15 南湖 | 8998 | | 台江区 | 宗地2023-50号 | 39 | 3.97 准塔 | 8367 | | 鼓楼区 | 宗地2023-48号 | 56 | 4 ...

一线城市楼市表现 - 一线城市在楼市"止跌回稳"过程中充当领头羊角色，改善需求明显升温，高端项目销售成绩亮眼[1] - 上海法拍房市场出现高价成交案例，长宁区新华路花园住宅以2.7亿元总价成交，单价达50.46万元/平方米，溢价率8%[1] - 上海华山路老洋房2021年曾以8.5亿元总价成交，单价高达75万元/平方米，显示稀缺房产的溢价能力[1] 法拍房市场动态 - 豪宅类法拍房受市场重点关注，相比普通法拍房价差更大，吸引投资者参与[2] - 购房者可通过法拍市场以同等预算获得更高性价比房产，或购买二手房市场稀缺的优质资产[2] - 2023年前4个月全国法拍房源挂拍26.95万套，成交5.17万套，总金额831.4亿元，一线城市住宅清仓率42.1%显著高于三四线城市[2] 豪宅市场交易情况 - 上海黄浦区豪宅项目上海壹号院三批次64套房源当日售罄，实现销售额40.25亿元，年内累计销售额达108.71亿元，成为全国首个单盘破百亿项目[2] - 上海高端项目凭借地段不可复制性强化市场吸引力，统计局数据显示高端改善项目有效提振消费者入市意愿[3]

北京头部房企竞争格局 - 2025年前4月权益销售TOP10中，第1名华润置地(86.4亿元)与第4名越奔地产(76.1亿元)差额仅10.3亿元，2-4名间每多卖2亿元就会改变排名[1][2] - 一线城市豪宅项目成为头部房企业绩关键，核心区拿地能力与豪宅产品力决定市场地位[4] - 保利北京权益销售额排名从2023年第5下滑至2024年前4月第9，主要因低门槛改善项目库存见底[4] 保利北京项目分析 在售项目表现 - 顺义保利颐璟和煦：746套房源去化率45%，成交价较指导价低16%(3.6万/㎡ vs 4.3万/㎡)[5] - 石景山保利璟山和煦：798套房源去化率55%，剩余300余套库存[6] - 大兴和锦诚园：现房成交价较期房下降16%(5.1万/㎡ vs 6.1万/㎡)，存在业主维权[7] - 朝阳保利天汇：820套房源仅剩30套尾盘，朝阳保利朝央和煦贡献全年近1/4销售额[8] 新项目布局 - 朝阳三间房地块(保利朝观天珺)：与金茂合作开发，主打100%得房率，面临区域内5000套竞品压力[8][9] - 海淀永丰地块(嘉华天珺)：852套房源去化率仅18.9%，网签金额13.87亿远低于89.01亿地价[12] - 海淀半壁店地块：楼面价7.84万/㎡需售价11万/㎡，但存在规划限制、环境噪音等不利因素[15][18][20] 战略调整与管理层变动 - 保利2024年重点加仓海淀，连续获取永丰和半壁店地块，但两项目均非热门地块[13][14] - 2024年2月管理层更迭，李红亮接任北京总经理，营销负责人更换为敬甫，面临团队磨合挑战[23][24] - 朝阳区2025年拟供地19宗(180万㎡)，重仓房企将面临巨大去化压力[9] 市场竞争环境 - 海淀成为房企必争之地，中海、绿城、越秀、华润已布局多个豪宅项目[10][11] - 海淀宝山村地块将成半壁店项目直接竞品，具备更好区位条件和更低起步价[20] - 北京东部与西部客群需求差异显著，保利需重新适应海淀豪宅市场特性[22]

项目销售表现 - 上海壹号院第三批次64套房源当日全部售罄，收金40.25亿元，均价18.5万元/平方米 [1] - 最贵房源面积1010平方米，总价2.49亿元，最便宜房源总价4347万元 [1] - 年内两次开盘合计销售108.71亿元，成为全国首个销售额破百亿元项目 [1] - 项目已实现"三开三罄"的销售表现 [2] 项目背景与股权结构 - 项目由融创中国操盘，股东包括中信集团和新湖中宝 [1] - 地块源自2004年亚龙投资获得的黄浦区旧改项目，后因拆迁难度停滞 [1] - 2016年新湖中宝以11.9亿元收购该项目，2020年融创以38亿元收购50%权益 [1] 区位价值 - 位于上海黄浦区老城厢核心地段，距离新天地仅400米 [2] - 周边1公里内有豫园、文庙等历史建筑，毗邻新天地和露香园商圈 [2] - 距离人民广场1.1公里，外滩1.3公里 [2] 豪宅市场特征 - 上海去年7个单盘销售额超百亿元，占全国11个百亿项目中的多数 [2] - 核心区域存在一二手房价倒挂现象，上海壹号院18.5万元/平方米均价低于周边次新豪宅25万元/平方米 [2] - 项目较翠湖天地六期21万元/平方米的开盘价更具性价比 [2] - 上海豪宅买家以本地及江浙人士为主 [2]

绿城潮鸣东方项目 - 项目位于上海市徐汇滨江板块，均价19.5万元/平方米，120套房源当日售罄，总销售额69.88亿元，单套最高总价1.54亿元 [2] - 项目地块原为小米公司商业办公用地，2021年成交价15.5亿元，楼面价31001元/平方米，后调整为住宅用地并由绿城中国以48.05亿元竞得，楼面价131045元/平方米，溢价率30% [3][4] - 项目规划3栋高层住宅，户型面积274—584平方米，容积率2.2，社区布局突出舒适度，对比同期豪宅项目区位优势明显 [5] 上海市豪宅市场表现 - 2025年1—2月上海市单套5000万元以上豪宅成交105套，同比增长337.5%，成交均价175602元/平方米，同比增长4.52% [6] - 金陵华庭项目均价18.9万元/平方米，158套房源3小时售罄，总销售额92.34亿元，刷新上海市单日销售金额等多项纪录 [6] - 陆家嘴太古源·源邸第二批次57套房源售出55套，套均售价约5700万元，两批次累计销售额57.6亿元 [7] 豪宅市场驱动因素 - 2024年政策松绑（如"沪九条""沪七条"、取消住宅认定限制等）推动高端改善需求释放，5000万元以上新房成交量超2022—2023年总和，近3年成交均价年均复合增速15% [6] - 全球经济不确定性下，核心城市优质资产被视为"避风港"，上海市豪宅作为"硬通货"可对抗货币贬值，预计核心区豪宅年涨幅3%—5% [2][6] - 徐汇滨江板块依托"文化先导、科创主导"规划，配套资源丰富，西岸金融城等重大项目提升区域价值 [4] 房企策略建议 - 中环内应选择去化周期短的核心板块，提供大平层或复式产品，中环外选择自然资源优越板块提供别墅产品 [8] - 产品设计需在成本可控前提下做大空间并保证私密性，适当增加不计容建筑面积以提高得房率 [9]