11月9日—11日，由中南建筑设计院承办的2025中国建筑学会年会在武汉召开。全国建 筑大师、业内人士齐聚武汉，围绕中央城市工作会议精神，以"城市更新·价值重构"为主 题，聚焦行业转型升级、城市更新、设计价值重塑、数字技术赋能等核心议题展开交流。 "起步早、谋划实"，10日，多位建筑业内专家点赞武汉城市更新，"有根、有魂、有活 力，在历史建筑修缮与功能活化相结合方面成果突出。" "修旧如旧"与"新旧对比"并举 武汉对优秀历史建筑的改造非常成功 立足城市资源禀赋 武汉实施城市更新起步早谋划实 未来几年，武汉市将大力实施以"五改四好"为主攻方向的城市更新，并提出"推进历史 建筑保护，以'保护为主、合理利用、以用促保'为原则""推动历史街区保护利用，赓续历史 文脉"。 与会专家纷纷指出，立足城市资源禀赋，武汉实施城市更新起步早、谋划实，以推进城 市更新为重要抓手，扎实推动城市内涵式发展、高质量发展。 张杰指出，武汉作为历史文化名城，拥有丰富的历史古建筑资源，它们已成为城市名 片，也是城市宝贵的资源。武汉的城市更新立足于继续充分挖掘，把历史建筑的文化内涵充 分展现出来。"城市更新不是把历史建筑'冻'起来，而是让历史建 ...

进博会成果与行业宏观数据 - 第八届进博会意向成交额达8349亿美元，较上届增长44%，创历史新高 [2] 公司战略与中国市场机遇 - 公司认为中国政府推动的高质量增长、智慧城市、数字化和城市更新带来巨大发展机遇 [2] - 公司持续加大在中国的创新与投资力度，以技术创新和本土研发支持城市更新与可持续发展 [2] - 中国在运行电梯超过1000万台，其中超过100万台使用时间已超过15年，存在巨大更新改造市场 [8] - 公司预计今年将有约10万台甚至超过10万台的电梯获得“以旧换新”政策下的改造审批 [10] - 公司看好粤港澳大湾区发展潜力，将重点关注该区域的城市更新解决方案和数字化转型业务 [11][12] - 公司未来发展战略将聚焦契合“十五五”规划方向的创新产品，特别是在住宅区现代化改造和旧区更新领域 [13] 进博会平台价值与公司参与 - 公司视进博会为重要平台，用于展示由中国本地团队自主研发、并服务全球市场的最新创新成果 [2] - 通过进博会平台，公司能与监管机构、客户、员工及渠道合作伙伴等各方利益相关者建立联系 [3] - 公司已连续多年参与进博会，并将在2025年第四次参展 [2] 新产品与技术创新亮点 - 公司在进博会全球首发升级版Gen3 Comfort电梯，适用于旧住宅电梯现代化改造 [4] - Gen3 Comfort电梯配备再生驱动系统，可在运行过程中帮助楼宇管理者节省高达70%的能耗 [4] - 公司推出由人工智能驱动的解决方案，包括AI服务机器人、具备三种智能角色的AI电梯管家 [5][6] - 公司展示2025年全新升级的智能轿厢系统，允许乘客通过灯光、视觉及美学效果自由定制轿厢内部设计 [6] 研发投入与全球应用 - 公司全球最大的研发中心位于上海，专注于数字化智能解决方案 [7] - 上海研发中心主导推动的物联网智能服务系统Otis One，结合AI与机器学习技术，已应用于全球多个地区 [7] 政策支持与市场驱动 - 中国政府推出的长期国债计划为住宅社区改造老旧电梯设备提供补贴，创造了巨大市场机遇 [8] - 中国政府推动的“以旧换新”政策是公司重点发展的增长领域 [10] - 公司发展战略与中国政府当前倡导的高质量发展、可持续发展理念高度一致 [9][13]

项目概况与投资规模 - 武汉经开区正重点推进大军山科创园区改造、郭徐岭片区城中村改造及东风电动车厂片区改造等一批示范项目 [1] - 大军山科创园区改造项目总投资约34亿元，属于既有建筑改造利用，整体改造范围约350亩 [1] - 项目涵盖科创园区本体建设、邻里中心新建及周边道路基础设施提升三大板块 [1] - 同步推进的邻里中心项目预计2026年12月完工 [2] - 周边路网优化工程涉及6个子项，总长度约13公里，总投资达28亿元，计划于2026年9月整体完工 [2] - 郭徐岭片区城中村改造自今年1月纳入国家专项借款支持后推进迅速 [2] - 东风电动车厂片区改造总投资16.5亿元，涉及金龙泉大厦建设与地块房地产开发两个子项 [2] 项目进展与时间规划 - 大军山科创园区4号楼展示中心预计将于12月中旬率先亮相并启动招商 [1] - 项目采取分阶段推进策略，一期约0.4万平方米的改造已竣工投用 [1] - 二期改造工程量已完成过半，整体工程预计于2026年5月全面竣工 [1] - 郭徐岭片区城中村改造仅用180天集体土地签约率超97% [2] - 东风电动车厂片区改造项目正有序推进规划调整与前期工作，预计从今年年底至2026年间陆续启动实质建设 [2] 项目定位与功能规划 - 大军山科创园区核心区正在对21栋、总计约6万平方米的老旧建筑进行更新 [1] - 规划打造集研发办公、生产制造、商业配套、展示中心等多功能于一体的综合性科创产业园区 [1] - 邻里中心项目旨在为科创园区、华中科技大学（军山校区）师生及周边居民提供“下楼即享”的一站式生活服务 [2] - 该项目包含商业街区、酒店式公寓及社区服务设施 [2] - 周边道路项目将有力支撑环大学科创带建设 [2] - 郭徐岭片区通过“还建房+商品房”双轨安置模式促进市场良性互动，并同步规划产业导入 [2] - 东风电动车厂片区改造属于老旧厂区改造，以公共服务为导向 [2] 项目影响与战略意义 - 这些项目将有效优化城市空间，提升区域功能，推动城市更新与产业升级深度融合 [1] - 项目是对全市“五改四好”城市更新行动的积极响应 [1]

公司概况与业务范围 * 公司为全建筑产业链企业，业务涵盖内装装饰工程、幕墙门窗工程、智能化工程、古建筑工程、房屋建筑工程、市政工程及设计业务，提供设计、采购和施工一体化服务[4] * 公司具备项目全生命周期服务能力，已取得一项特级资质及34项一级和甲级资质，其全资子公司中建联合取得建筑工程施工总承包特级资质[3][4] * 公司在国内形成以青岛、北京、上海、深圳和重庆为主要营销中心，覆盖京津冀、长三角和珠三角等全国四大经济圈[4] 2025年前三季度财务表现 * 公司2025年前三季度实现营业收入19.57亿元，归属于母公司的净利润为0.49亿元，业务规模及整体净利有所下滑[2][5] * 业绩下滑主要受市场需求整体放缓和行业竞争加剧影响[2][5] * 公司综合毛利率为10.07%，较去年同期减少4.39个百分点[2][6] * 为应对挑战，公司优化订单结构，提高准入门槛，聚焦付款条件好的项目，并推行降本增效措施[5][6] 业务发展亮点：城市更新与城市配套 * 公司积极布局城市更新与城市配套领域，2025年前三季度新签城市更新类项目金额约15.32亿元，新签城市配套类项目金额约14.13亿元[7] * 两类项目合计占新签项目总金额的83.3%[2][7] * 公司重点参与老旧小区改造、历史建筑修缮、低效片区开发、城中村改造和保障性住房建设等项目，例如参建的青岛市四方路历史文化街区项目入选住建部城市更新典型案例[2][7] 智慧化转型举措 * 全数字化设计模式：全资子公司中房设计于2023年12月挂牌新三板，并于2024年5月20日调入创新层，推动智能建造水平[2][8] * 信息化建设：公司持续推进业务流程管理系统、财务共享中心和人力资源管理体系建设[2][8] * 智慧工地：通过构建智慧工地管理平台，实现高效项目管理[8][9] 绿色化转型成就 * 全资子公司德才高科设计研发全自动工业4.0门窗智能制造生产线，实现全过程智能制造[2][10] * 通过部署光伏发电系统，实现白天生产用电100%由光伏绿电供应[2][10] * 产品覆盖B端与C端市场，包括四大系列、十六款系统门窗产品，并构建了国内外立体营销新格局[2][10] 未来发展战略 * 公司未来将紧抓政策机遇，以"五维德才"战略为指导，探索多元可持续发展新格局[2][11] * 公司目标是打造具有国际影响力的全建筑产业链精品企业[2][11]

城市更新行动与政策导向 - 四川省印发《四川省实施城市更新行动方案》，为城市更新工作绘制清晰施工图 [7] - 四川省委时隔10年再次召开城市工作会议，研究部署城市工作 [3] - 过去5年，四川启动城中村改造11.3万余户、惠及31万余人，启动棚户区（城市危旧房）改造19.2万套、惠及50万余人 [6] 老旧小区与片区改造成效 - 广元市利州区玖合苑通过改造将9个小区变为"五融合"样板小区 [2] - 成都市青羊区探索全省首例居民全程主导的危房原址重建模式 [5] - 达州市达川区启动全省首个"握手楼"治理示范项目，为城市更新难题提供可复制方案 [5] - 攀枝花对乌龟井片区改造时挖掘文化元素，打造三线建设主题公园片区，实现文化遗存保护与环境双提升 [6] 工业遗存转型与文旅融合 - 成都东郊记忆在原国营红光电子管厂旧址上改造而成，坚持"修旧如旧、旧房新用"，集聚文创企业近400家 [4][6] - 2024年，东郊记忆累计接待游客超1760万人次，营收突破30亿元，成为西南地区工业遗存转型标杆 [6] 城镇化发展与城市治理 - 四川城镇化率从2015年的47.69%提升至2024年的60.1% [8] - 泸州累计管控海绵城市项目581个，建设海绵设施122.51万平方米，雨水资源化利用量达158万吨/年 [10] - 成都推动大件垃圾全流程收运处理体系建设，已建成标准化投放点、集散点4200余个，拆解能力超1000吨/日 [10] 住房标准与保障体系 - 四川省发布全国首个落地的地方性《四川省好住房评价标准》，推动从"人人有房住"向"人人住好房"转变 [11] - "十四五"期间，全省累计建设筹集各类保障性住房36.7万套，发放公租房租赁补贴28.7万户，实物在保家庭50.4万户 [15] 基础设施与公共服务提升 - 过去5年，四川城市道路达4.23万公里，建成区路网密度达8.25公里/平方公里，成都市轨道交通运营里程达701.2公里，居全国第四 [13] - 全省污水管网达3.3万公里，污水处理能力达1332.1万吨/日，较5年前提升2倍多，设市城市生活污水集中收集率达69.2% [14] - 完成城市燃气、供水、排水等老化管道更新改造共5.1万公里 [14] - 2024年1-9月，四川省实施市政公用设施项目3065个，完成市政基础设施固定资产投资1201.5亿元，投资总额同比增长3.5%，保持市政投资全国第一 [14] - 近5年，全省新增住房公积金开户人数406.54万人，实缴人数增长至852.29万人，缴存总额增至16110.14亿元 [14]

工业化内装行业概述 - 工业化内装凭借标准化、高效率与低损耗的特点，成为应对城市更新中工期控制、成本优化和个性化适配挑战的重要路径 [1] - 行业整体已从早期探索步入成熟应用阶段，在隔音、防水及环保等关键性能上实现显著提升，相关投诉大幅减少 [1] - 行业通过不断突破成本与个性化之间的平衡难题，为城市更新项目提供可持续的装修解决方案 [1] 应用场景拓展 - 应用领域从保障房、长租公寓延伸至商业改造、高端酒店及老旧小区改造等多个领域 [3] - 在租赁住房中优势突出，可快速更换部件提升房源利用效率，使房屋在租户更替后达到“准新房”状态 [3][4] - 在商品房项目中用于卫生间等复杂功能空间，缩短工期、控制成本并解决传统装修的细节问题 [4] - 在高端酒店领域通过工厂预制、现场装配的方式，克服现场施工不利条件并保证装修效果完美呈现 [4] - 在老旧小区改造中通过管线明装、模块化构件等方式，在不破坏建筑结构的前提下实现空间功能升级，减少安全隐患和环境干扰 [4][5] 发展驱动因素 - 技术进步是核心支撑，解决了隔音、防水、防潮、降噪等问题 [6] - 建筑工人向产业工人转型、劳动力结构变化及绿色低碳要求推动工业化内装发展 [6] - 城市更新政策及“好房子”标准的出台为行业带来广阔市场空间，并对其在层高、气密性、低碳环保方面提出更高要求 [6] - 效率优势突出，无需现场湿作业，构件预制后现场装配，大幅缩短施工周期并减少二次垃圾，符合低碳环保要求 [7] 面临的挑战与未来方向 - 核心挑战在于个性化需求与标准化生产的矛盾，在个性化需求强的项目中，若批量不足，成本可能高于传统装修 [8] - 在老旧小区改造中，居民对装修风格、空间功能的差异化需求突出，当前工业化内装在模仿传统装修的“奢华感”方面存在不足 [8] - 行业正致力于推动“低成本化”与“旧改适配”双轨发展，旨在实现与传统工艺相近甚至更低的造价 [9] - 未来需在成本优化与个性化设计上实现关键突破，以进一步拓宽应用场景并走向普及 [8][9]

核心观点 - 高净值投资者正从关注新建楼盘转向收购市中心老旧小区，其投资逻辑基于对地段价值、城市更新潜力和稳定现金流的长期看好 [1] 地段价值 - 老旧小区虽房龄老，但普遍位于市中心或老城区核心位置，拥有成熟的周边配套，如学校、医院、商场和地铁，生活便利性高 [3] - 地段是决定房产流动性的关键因素，例如广州市中心建于90年代的老旧小区电梯房，转手价格仍能保持在每平方米6万元以上 [5] - 房产本身会折旧，但优越的地段价值具有持久性，是投资的安全底牌 [5] 城市更新潜力 - 城市“旧改”或“城中村改造”计划为老旧小区带来巨大升值潜力，一旦被纳入改造，房价可能在短期内翻几番 [7] - 投资者通过提前研究城市规划、旧改公示等信息进行布局，购买行为实质是购买未来的“拆迁资格” [7] - 例如深圳有投资者三年前以260万元购入无电梯老房，该片区后被纳入旧改，补偿方案为“一赔一加现金”，预计净赚一套房 [9] 租赁市场与现金流 - 相较于新房，老旧小区房源租赁速度快，维护成本低，能提供更稳定的现金流 [11] - 在大城市，老旧小区因租金便宜、交通生活便利而受年轻人青睐，简约装修后年租金回报率可稳定在4%至6% [13] - 老旧小区房价低、总价小，入手门槛不高，能成为资产配置中提供保值功能和稳定现金流的环节 [13] 政策支持与价值重估 - 各地政府推动“城市更新”，出台政策支持老旧小区加装电梯、改善管网、改造外立面和增设停车场等，显著提升其居住品质 [15] - 改造后的老旧小区价值得到重估，例如上海、成都、杭州等地部分老小区改造后房价比改造前上涨20%到40% [17] - 位置好、配套全且改造到位的老旧小区未来吸引力将增强，当前是提前布局的“窗口期” [17]

城市滨水空间与公共绿地建设 - “一江一河”滨水空间累计贯通总里程已超过100公里，推动两岸公共空间持续扩容和品质提升 [1][4] - 推动100座“一江一河”滨水驿站功能提升，并开展苏州河常态化水上运动试点 [4] - 累计新增绿地及滨水公共空间超500公顷，包括浦东世博文化公园、西岸自然艺术公园等多处绿地开放 [4] - 完成14座苏州河桥梁景观灯光改造提升，普陀、徐汇段景观照明等项目有序推进 [4] 城中村改造项目进展 - 2021年至2025年9月末，共推进实施69个城中村改造项目，受益村（居）民约3.1万户 [7] - 改造方式包括项目整体改造、按规划实施拔点、整治提升，具体实施拆除新建、拆整结合和整治提升 [7] - 积极探索房票安置等方式，目前已有4个区出台房票政策，2个区已发放房票共计88张 [7] 零星旧改年度目标 - 2025年全市零星旧改完成目标任务为38万平方米、1.3万户 [9]

投资评级 - 投资评级为买入，且维持该评级 [9] 核心观点 - 报告核心观点：尽管公司前三季度收入业绩同比下滑，但单季度经营活动现金流已显著改善并转正，且在数字化赋能、城市更新及低空经济等新业务领域具备领先优势，在手订单充裕，为未来增长奠定基础 [1][6][12] 财务表现总结 - 公司前三季度实现营业收入61.16亿元，同比减少9.09% [2][6][12] - 公司前三季度实现归属净利润7.52亿元，同比减少23.29% [2][6][12] - 公司前三季度扣非后归属净利润6.85亿元，同比减少22.95% [2][6][12] - 单3季度实现营业收入17.57亿元，同比减少1.18% [12] - 单3季度实现归属净利润1.93亿元，同比减少45.39% [12] - 单3季度扣非后归属净利润1.49亿元，同比减少45.45% [12] - 公司前三季度综合毛利率26.59%，同比下降1.98个百分点 [12] - 单3季度综合毛利率22.59%，同比下降7.42个百分点 [12] - 公司前三季度期间费用率10.10%，同比下降0.37个百分点 [12] - 单3季度期间费用率10.62%，同比下降1.41个百分点 [12] - 公司前三季度归属净利率12.30%，同比下降2.28个百分点 [12] - 单3季度归属净利率10.98%，同比下降8.89个百分点 [12] 现金流与运营效率 - 公司前三季度收现比91.73%，同比提升3.43个百分点 [12] - 前三季度经营活动现金流净流出10.88亿元，但同比少流出2.97亿元 [12] - 单3季度收现比136.11%，同比大幅提升14.39个百分点 [12] - 单3季度经营活动现金流净流入2.60亿元，同比实现转正 [12] - 公司资产负债率同比微升0.05个百分点至48.50% [12] - 应收账款周转天数同比增加135.04天至478.55天 [12] 业务亮点与增长潜力 - 2025年上半年新签合同额达93.90亿元，超额完成上半年计划，在手订单充裕 [12] - 公司以智慧公路、智慧城市和"全水全交通"数字化整体解决方案为核心，依托BIM+AI平台与国产OSIS桥隧软件，在多个标杆项目中实现全生命周期落地 [12] - 公司积极拥抱城市更新，从政策研究、业务交流到项目规划全链条发力，重点聚焦老旧街区改造、城中村改造等方向，开辟第二增长曲线 [12] - 公司在低空经济领域全面起势，于国家层面参与空域划设、标准制定，在地方层面主导专项规划及产业园EPC，形成一体化领先优势 [12]

会议核心观点 - 会议核心为深入学习贯彻党的二十届四中全会精神并围绕谋划江苏"十五五"发展进行高水平建言献策 [1][2] - 会议目标是吸收专家建议到规划《建议》起草和《纲要》编制中为江苏未来5年发展谋深谋实目标、战略任务和思路举措 [2] 产业发展战略 - 专家学者建议加快发展人工智能产业、发展壮大民营经济、鼓励企业加大研发投入、保持制造业合理比重、巩固壮大实体经济根基 [1] - 省级战略任务包括加快打造发展新质生产力的重要阵地并在"人工智能+"、海洋经济、城市更新等方面深入挖掘和培育一批具有牵引性、撬动性的新增长点 [2] 经济发展方向 - 建议方向包括大力提振消费、营造开放创新生态、以文化赋能经济社会发展 [1] - 省级发展方向为促进经济社会发展全面绿色转型、巩固提升城乡区域协调发展优势、扎实推进共同富裕、着力推动经济实现质的有效提升和量的合理增长 [2] 会议参与方 - 会议由南京大学原党委书记洪银兴主持，中国科学院院士谭铁牛、国务院发展研究中心原副主任刘世锦等多位专家学者发言 [1] - 省委书记信长星、省长刘小涛及省领导周红波、储永宏、马欣、樊金龙、赵岩参加会议 [2][3]