项目概况与定位 - 原东郊百联项目由华甸乔原（上海）商业经营管理有限公司整体运营，是浦东新区城市更新的标杆项目[1] - 项目通过全面改造与品牌焕新，打造集酒店公寓、零售购物、策展办公与多元消费于一体的复合型社区[1] - 项目定位为推动区域经济活力与城市品质提升的重要引擎[1] 改造策略与业态升级 - 项目以"空间重构+内容焕新"为核心，进行整体改造与业态重组[2] - 引入荟品仓、星巴克、麦当劳、瑞幸咖啡、圣都整装等国内外知名品牌[2] - 12000平大型主力店"荟品仓"开业引爆全城消费热潮，首日吸引近四万人次客流[2] - 采用"品质硬折扣"模式和"策展型商业"理念，精准契合市民对高性价比生活方式的追求并激活空间价值[2] 运营成果与社会经济效益 - 项目成功运营显著带动商业价值与区域城市面貌的双重提升[6] - 引入高品质商业配套与创新型办公空间，有效满足周边居民与企业对生活品质与工作环境的需求[6] - 项目的成功运营为当地创造了大量就业岗位，吸引了多元化人才集聚，形成良好社会效益[6] 政府支持与政策导向 - 北蔡镇政府高度肯定华甸乔原公司的运营成果，并明确支持具有创新能力的市场主体参与城市更新[4] - 政府将继续优化营商环境，为华甸乔原等优秀企业在浦东的发展提供精准服务和政策支持[4] - 浦东新区将持续加大对城市更新与商业创新项目的政策支持力度，鼓励企业参与现代化城区建设[7] 项目示范意义与未来展望 - 东郊百联项目是政企合作、共赢发展的成功范例，其运营模式和经验值得在全区推广[7] - 项目成为浦东高质量发展的重要支撑，共同助力浦东打造国际消费中心城市核心区[7] - 在政策引领与市场活力双重驱动下，浦东新区将持续释放创新潜能[7]

每经记者：刘颂辉每经编辑：魏文艺 当前新型城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展也由大规模增量扩张阶段转向以存量提质增效为主的阶段。 城市更新成为新时期推动城市发展方式转变、促进城市建设的必然选择，是推动城市高质量发展的重要抓手。 10月30日，由每日经济新闻主办的"2025第十五届中国价值地产年会——城市'更'新众论不限购周期行业新格局"在上海成功举行，与会嘉宾就"城市更新将承 载行业提质发展新模式"的话题进行了探讨。 在今年举行的"更持续·新发展"上海城市更新路演推介活动暨城市更新研讨会上，位于上海黄浦区董家渡板块的绿地外滩中心是重点推介的大型城市更新项 目之一。 绿地集团上海公司、董家渡金融城项目客户总监房婧表示，房地产行业已由增量开发转向存量提质的新阶段，城市更新成为绿地集团实现提质增值的关键新 密码，公司在各个项目中进行具体实践。 好地研究院院长方晓泉认为，当前，城市更新正承载着行业提质发展的新模式。从今年上海土地市场的发展情况来看，与城市更新相关的协议出让地块，其 出让金规模已逐渐开始超过通过招拍挂程序出让的地块规模，"而且这将成为未来几年市场发展的趋势" 。 徐汇区东安一、二村片区旧城区改 ...

新型政策性金融工具资金投放 - 新型政策性金融工具5000亿元资金已全部投放完毕，共支持2300多个项目，项目总投资约7万亿元 [1] - 资金重点投向数字经济、人工智能、消费基础设施，以及交通、能源、地下管网建设改造等城市更新领域 [1] - 工具加大了对经济大省的支持力度，并支持了一批符合条件的重要行业、重点领域民间投资项目 [1] 扩大有效投资政策 - 地方政府债务结存限额中安排了5000亿元，用于补充地方政府综合财力和扩大有效投资 [3] - 其中新增了2000亿元专项债券额度，专门用于支持部分省份投资建设 [3] 经济运行态势 - 前三季度国内生产总值（GDP）同比增长5.2% [4] - 社会消费品零售总额同比增长4.5%，增速比上年同期加快1.2个百分点 [4] - 规模以上工业增加值增长6.2%，创下2022年以来同期新高 [4] 产业发展动能 - 装备制造业、高技术制造业增加值分别增长9.7%、9.6%，占规模以上工业比重为35.9%、16.7%，比去年同期提高2.1个、0.8个百分点 [4] - 集成电路制造业、智能设备制造业增加值分别增长22.4%、12.2% [4] 企业效益与出口 - 前三季度规模以上工业企业利润同比增长3.2%，9月份单月同比增长21.6% [5] - 前三季度货物出口保持7.1%的增速，高新技术产品、机电产品出口增速分别达11.9%、9.6% [5] - 对共建"一带一路"国家出口增长12.4%，对东盟国家出口增速连续8个月提升 [5] 消费与新兴产业增长 - 服务零售额增长5.2%，前三季度入境旅游人次大幅增长17.8% [5] - 民用无人机、工业机器人产量分别增长43.2%、29.8% [5] - 新能源汽车、汽车用锂离子动力电池产量分别增长29.7%、46.9% [5]

投资评级与目标价 - 报告对城建发展的投资评级为“买入”，此评级为维持[1] - 报告给出的目标价为人民币7.42元[1] 核心观点总结 - 报告认为城建发展在2025年于业绩结转、销售改善等方面具备看点，同时有望受益于京沪地产政策优化和城市更新的持续推进[1] - 尽管第三季度因存货减值导致单季利润下滑，但前三季度累计归母净利润仍实现同比增长40%至7.6亿元，营收同比增长64%至193.1亿元[1] - 公司第三季度通过“以价换量”策略推动销售金额同比实现正增长（+3%），预计全年销售金额有望回归正增长[4] 第三季度业绩分析 - 第三季度归母净利润为1.6亿元，同比下降77%，主要因存货减值抵消了股票投资收益[1][2] - 第三季度公司因持有的国信证券和南微医学股价上涨，实现公允价值变动收益和投资收益共计8.2亿元[2] - 同期，公司对部分销售周期较长的项目进行价格调整，计提了8.6亿元存货减值，完全抵消了股票收益[2] 前三季度业绩驱动因素 - 前三季度业绩增长主要得益于地产竣工面积同比增加44%，推动营收增长，其中望坛项目及2022年获取的龙樾天元等项目有所贡献[3] - 金融资产投资收益改善，前三季度实现公允价值变动收益和投资收益10.1亿元，同比增加3.5亿元[3] - 望坛项目商品住宅尚未结转完毕，临河村棚改项目尚未开启利润结转，未来重点项目仍有可观利润释放潜力[3] 销售与拿地情况 - 前三季度公司销售金额为141亿元，同比下降8%，但第三季度单季销售金额同比转为正增长3%，销售面积同比大幅增长103%[4] - 前三季度公司在北京市获取2宗地块，拿地总价53亿元，拿地强度（拿地金额/销售金额）为38%，权益比例为40%[4] - 公司新获取丰台区岳各庄地块，探索了由集团进行一级开发、公司主导二级开发并表的新模式，并于10月30日新获昌平区东小口镇地块（总价28亿元，权益80%）[4] 盈利预测与估值 - 报告维持公司2025年至2027年归母净利润预测分别为8.35亿元、8.40亿元和8.57亿元[5] - 基于2026年预测每股净资产11.42元，给予公司0.65倍市净率，得出目标价7.42元，该估值低于可比公司平均0.74倍的26年市净率，主要因公司业绩受金融资产股价、项目结转节奏及减值等因素影响波动较大[5] 财务数据摘要 - 截至2025年10月30日，公司收盘价为5.24元，市值为108.77亿元人民币[8] - 公司2024年营业收入为254.42亿元，归母净利润为-9.51亿元；预测2025年营业收入为242.38亿元，归母净利润为8.35亿元[11]

宏观经济运行态势 - 前三季度经济运行顶住压力、稳中有进，为完成全年目标任务打下坚实基础 [1] - 国家发展改革委将加强常态化政策预研储备并视情及时出台实施，有信心实现全年经济社会发展目标 [1] 新型政策性金融工具投放 - 新型政策性金融工具5000亿元资金已全部投放完毕，共支持2300多个项目，项目总投资约7万亿元 [2] - 资金重点投向数字经济、人工智能、消费基础设施及交通、能源、地下管网建设改造等城市更新领域 [2] - 工具加大了对经济大省的支持力度，并支持了一批符合条件的重点领域民间投资项目 [2] 地方政府专项债券安排 - 近期在地方政府债务结存限额中安排了5000亿元，用于补充地方政府综合财力和扩大有效投资 [3] - 其中新增2000亿元专项债券额度，专门用于支持部分省份投资建设 [3] 全社会物流成本优化 - 前三季度社会物流总费用为14.2万亿元，与GDP的比率为14.0%，较去年同期下降0.1个百分点，持续保持有统计以来最低水平 [4] - 物流企业广泛应用无人配送车、自动分拣设备和智能快递柜，重点地区72小时妥投率超过85% [4] 能源供应保障措施 - 为做好迎峰度冬工作，从能源供应、资源储备、应急调度等关键环节入手，为供暖季能源保供打好基础 [5] - 供暖季期间将坚持日调度、周会商，压实地方和企业保供主体责任 [6] - 推动能源资源安全稳产增产、各类发电机组应发尽发，确保民生用能足额稳定供应 [6]

宏观经济总体态势 - 前三季度经济运行顶住压力、稳中有进，为完成全年目标任务打下坚实基础 [1] - 相关部门将加强常态化政策预研储备并视情及时出台实施，有信心实现全年经济社会发展目标 [1] 新型政策性金融工具 - 5000亿元新型政策性金融工具资金已全部投放完毕，共支持2300多个项目 [2] - 项目总投资约7万亿元，重点投向数字经济、人工智能、消费基础设施及交通能源等城市更新领域 [2] - 该工具加大了对经济大省的支持力度，并支持了符合条件的重点领域民间投资项目 [2] 地方政府专项债券 - 近期在地方政府债务结存限额中安排了5000亿元用于补充地方财力和扩大有效投资 [3] - 其中新增2000亿元专项债券额度，专门用于支持部分省份投资建设 [3] - 将督促相关省份加快专项债券发行使用，抓紧项目开工以尽快形成实物工作量 [3] 全社会物流成本优化 - 前三季度社会物流总费用为14.2万亿元，与GDP的比率为14.0%，较去年同期下降0.1个百分点 [4] - 物流企业广泛应用无人配送车、自动分拣设备等，重点地区72小时妥投率超过85% [4] - 相关部门将持续抓好降低物流成本工作，并结合“十五五”规划编制加力推动 [4] 能源供应保障措施 - 为做好迎峰度冬工作，从能源供应、资源储备、应急调度等关键环节入手打好保供基础 [5] - 供暖季将加强统筹协调，坚持日调度周会商，全力保障人民群众温暖过冬 [6] - 具体措施包括推动能源安全稳产增产、严格中长期合同履约、做好尖峰保供和应急保障 [7]

政策工具概况 - 新型政策性金融工具5000亿元资金已全部投放完毕 [1] - 资金共支持2300多个项目，项目总投资规模约7万亿元 [1] - 该工具由国家发展改革委联合财政部、中国人民银行等多个部委组织国家开发银行等三家政策性银行实施 [1] 重点投资领域 - 资金重点投向数字经济、人工智能、消费基础设施 [1] - 同时支持交通、能源、地下管网建设改造等城市更新领域 [1] - 新型政策性金融工具加大了对经济大省的支持力度 [1] - 支持了一批符合条件的重要行业、重点领域民间投资项目 [1] 后续工作方向 - 国家发展改革委将督促各地方和有关中央企业推动项目加快开工建设 [1] - 目标为尽快形成更多实物工作量，积极扩大有效投资 [1] - 最终目的在于推动高质量发展 [1]

项目概况与成果 - 广州市越秀区洪桥街道“黉桥·小石集”项目将17栋建于上世纪60至80年代的C、D级危房改造为一栋4层综合楼，实现从“忧居”到“优居”的转变 [1] - 项目于今年4月动工至10月完工，工期仅半年，改造后一层为便利商铺，二至四层为配有独立卫浴的公寓，并规划有健身房、养老服务站和托育点等公共空间 [1] - 改造前巷道最窄处不足2.5米，救护车、消防车难以通行，户均面积仅十几平方米，房屋破旧采光差 [1] 政策支持与模式创新 - 2024年6月广州出台城市更新新规，规定“地上建筑规模增量原则上不超过30%”，为危旧房“小连片”自主改造“松绑” [2] - 项目创新采用“统一设计、归集产权、整体报批”模式，由国企北秀公司作为实施主体，统筹推进不同权属房屋的整体改造 [5] - 政府角色从“土地经营者”“开发商”转变为“规则制定者、平台搭建者、利益协调者、建设赋能者”，用少量财政资金撬动社会资本参与 [2][7] 资金解决方案 - 采用“居民出一点、企业投一点、政府补一点”的筹资模式，私房居民出资改造费用为每平方米4400元 [3] - 公房改造由国资投入约1900万元，改造后国企以“租商融合”业态运营，预计未来每月收入达13.7万元 [3] 技术应用与工程管理 - 项目采用BMC钢结构模块化建造技术，通过56个建筑模块工厂预制、现场组装，工期缩短约60% [7] - 针对消防通道拓宽需求，提出“6米骑楼退让”方案，针对采光问题通过整合空间形成中庭并增设采光井 [7] 社区协商与居民关系处理 - 洪桥街道成立工作专班，牵头组织业主代表、周边居民代表、项目设计团队等各方成员反复研究协商 [2][4] - 面对最终决定不参加改造的两户居民，街道保持包容度并为其住所做了微改造，以取得最大共识 [4] 行业发展趋势 - 中国城市发展逻辑正经历根本性转变，从大规模增量扩张转向存量提质增效 [2] - 城市建设进入更新改造“修炼内功”阶段，从“做大增量”走向“做优存量”、从“外延扩张”迈向“内涵提升” [2]

政策资金投放与项目支持 - 近期地方政府债务结存限额中安排5000亿元资金用于补充地方财力和扩大有效投资 其中新增2000亿元专项债券额度支持部分省份投资建设[3] - 5000亿元资金已全部投放完毕 共支持2300多个项目 项目总投资约7万亿元[3] - 资金重点投向数字经济、人工智能、消费基础设施 以及交通、能源、地下管网建设改造等城市更新领域[3] 专项债券发行与基建投资 - 新增专项债作为基建投资重要资金来源 其加速发行为重大项目提供更多资金支持[4] - 各地专项债发行规模逐季度提升 一季度发行9602亿元 二季度发行12004亿元 三季度以来已发行15006亿元[4] - 随着新增专项债发行进度加快 下半年基建投资增速有望提升至8%至9%[4] 经济与行业运行状况 - 前三季度规模以上工业企业利润同比增长3.2%[4] - 治理无序竞争成效显现 多晶硅、硅片、碳酸锂等重点产品价格明显提升[4] - 政策加大对经济大省支持力度 并支持一批符合条件的重要行业、重点领域民间投资项目[3]

资金投放规模与项目情况 - 新型政策性金融工具5000亿元资金已全部投放完毕 [1] - 资金共支持超过2300个项目 [1] - 支持项目总投资规模约达7万亿元 [1] 重点投资领域 - 资金重点投向数字经济领域 [1] - 资金重点投向人工智能领域 [1] - 资金重点投向消费基础设施领域 [1] - 资金重点投向交通、能源、地下管网建设改造等城市更新领域 [1] 支持对象与后续计划 - 本次工具加大了对经济大省的支持力度 [1] - 同时支持了一批符合条件的重点民间投资项目 [1] - 下一步将推动项目加快开工建设以形成实物工作量 [1]