北京市丰台区某商品房项目策划经理 吴九如：客户来到售楼处之后，会主动向置业顾问询问得房率是多少。我们项目的套内使用率平均可以达到90%左 右，其中最高的户型，使用率可以达到95% ，使用率的提升对于购房者来说是一个比较大的实惠。 （央视财经《经济信息联播》）从今天（5月1日）起，新国标《住宅项目规范》正式实施。这意味着 "住宅楼层高不低于3米""4层及以上住宅设置电梯"等 标准，成为新建住房的刚性要求和准入门槛。新标准落地实施，各地"五一"楼市有什么变化？新规下"好房子"有什么亮点？ "五一"假期，北京多个商品房项目迎来大批看房客流。在南五环的一个新房售楼处里，记者看到，来选房看房的市民络绎不绝，接待区几乎都坐满了。 当被问到如何理解"好房子"时，购房人普遍提到了住宅得房率、层高等指标。 北京市石景山区某商品房项目营销负责人 满志军：从整个项目规划之初，就是高品质的好房子，项目的流量和销售也取得了比较好的结果。 数据显示：4月1日至29日，北京新建商品住宅网签成交3010套，同比上涨30%，网签成交均价65178元/㎡，同比上涨15%、环比上涨0.3%。业内人士认为： 高品质、改善性住房项目入市，带动新房网签 ...

2025年，"好房子"首现国务院政府工作报告。今年3月31日，住建部发布国家标准《住宅项目规范》， 于5月1日起正式施行。 "提升新建住宅标准，建设更多'好房子'"，无疑是新规释放的最强信号。 近年来，公众对于良好居住环境的诉求愈加迫切，如何住上"好房子"亦成为社会关注的焦点。 "不同的群体，对于'好房子'的需求是不同的。"华南理工大学建筑学院教授周剑云在接受南都记者采访 时表示，除了购买"新房子"之外，改造、置换，甚至原址重建，都是公众住上"好房子"的可行之道。 住上"好房子" 方式更多元 当前，消费市场对"好房子"的认知正发生深刻转变，而实现公众住上"好房子"的愿望，也远不止一种方 式。 周剑云长期关注房地产发展，他认为，获得"好房子"至少有三种路径：换旧、买新和改造。换旧，是指 通过置换需求，购存量市场上的二手房；买新，则是从开发商处购买一手房；改造，即通过对现有住房 改造改建，从而焕新居住环境。 "买二手房的好处在于，所见即所得；一手房修得越来越靓，房屋结构和户型设计可以做到与时俱进； 而在大城市和一些核心地段，改造改建的优势，则是其成本远远低于前两者。"周剑云分析道。 专家认为，在城市核心地段，优质 ...

行业现状与公司地位 - 房地产行业2024年普遍承压，龙头房企也面临市场冲击 [1] - 保利发展凭借战略布局和执行能力在逆势中保持行业第一地位，2024年销售额稳居榜首 [1] - 2025年全国两会首次将"好房子"写入政府工作报告，公司对"好房子"的布局优于同行 [1] 销售业绩与市场表现 - 2024年公司签约金额3230.29亿元，权益销售比创近年新高，成为仅有的两家销售额超3000亿元的房企之一 [2] - 38个核心城市销售占比提升，一线城市四季度销售面积同比增长40% [2] - 2022年后增量项目销售近2000亿元，占比约60% [2] - 14个城市市场占有率居第一梯队，16个城市连续三年稳居当地前列 [2] 战略调整与执行成效 - 2021年提出去"五化"趋势判断（去金融化、去杠杆化、去库存化、去多元化、去规模化）并迅速执行 [3] - 2023-2024年连续两年销售额行业第一，库存有效减少 [3] - 2024年通过"调转换退"盘活未开工土地270万平方米，资源周转效率提升 [4] 财务表现与融资优势 - 2024年营业收入3116.6亿元，归母净利润50.01亿元，归母扣非净利润42.56亿元 [5] - 主动压降有息负债54亿元，存量有息负债综合成本降至2.92%（较上年降22基点） [7] - 公司债利率低至2.20%，中期票据利率2.30%，为同期最低水平 [7] - 经营性现金流连续七年为正，2024年净额63亿元，在手现金1342亿元 [7] - 2025年获批85亿元定向可转债融资，公司债获"AAA"评级 [8] 产品力与创新实践 - 产品力排名从2021年第九跃升至2024年行业第二，"天悦人和"三大产品系全面落地 [9] - 宁波天珺、上海琅悦等项目首开去化率超70%，销售流速居板块前三 [9] - 2024年竣工交付16.5万套住宅，22个项目获市级以上施工示范工地称号 [9] - 海南试点"快建体系"实现拿地后14个月竣备，工期压缩30%以上 [10] 多元业态与未来布局 - 商业运营项目出租率连续三年提升，租赁住房品牌"和寓"在营规模超4.5万间 [10] - 物业服务第三方管理面积增至525.6万平方米，商办业态新拓金额同比增长17.9% [10] - 计划在核心城市持续储备土地，利用低融资成本优势巩固发展定力 [10]

项目概况 - 晴屿望湖项目是湖州市城市集团与蓝绿双城合作的首个"好房子"项目，规划建面10 3万平方米，涵盖合院、洋房、小高层共374户 [1][3] - 项目定位湖州改善首选，主力户型为140平方米和180平方米，185平方米户型实际套内面积使用率达110% [3][4] - 项目于2024年10月动工，示范区开放后积累客户超500组，工作日日均接待超20组客户 [4] 合作模式 - 双方成立轻资产合资公司，蓝绿双城持股51%，采用"国企主控、民企主导"共建机制 [1][3] - 合作始于观山揽翠项目代建代销，2024年11月首开热销后成立"蓝绿仁皇"、"房总蓝绿"两家合资公司 [3] - 模式融合地方国企投融资优势与民企专业能力，实现成本优化（如设计人员跨项目复用） [6][7] 产品创新 - 项目采用四代宅理念，阳台宽度从1 5米增至2 4米，引入空中庭院等创新户型 [3][6] - 符合湖州"好房子"51项标准，涵盖智能化小区、超低能耗、并联电梯等"五好"要求 [5][6] - 响应《湖州市住宅建筑品质设计规定》，为浙江省首个推进"好房子"建设的城市 [5] 市场拓展 - 蓝绿双城共建模式已进驻超100城签约200个项目，湖州合作是其典型实践 [3] - 2025年4月新增华海园项目合作，规划建面13 6万平方米，含481户合院/洋房/高层 [7] - 合作模式被行业视为三四线城市土地运营样本，推动资源高效整合 [6][7] 行业影响 - "城市共建"模式突破传统代建甲乙方关系，实现利益深度绑定与风险共担 [6] - 助力地方城投团队培养，通过项目合作吸收专业管控体系 [6] - 同策研究院认为该模式为房地产高质量发展提供可参考路径 [7]

降价促销仍是抢占客户的关键手段。 "五一"假期是开发商销售的关键时点，在市场出现回暖信号的背景下，各地开发商积极备战迎接今年 的"五一"小长假。 在一线城市中，北京房企借助"好房子"的概念推出专门的营销活动，积极卡位市场；在广州，各大开发 商则纷纷抢跑，以低于市场预期的价格持续抢占客户资源；在深圳，不少房企参与"好房节"，并借 助"以旧换新"促销售，真金白银补贴购房者…… 热点二线城市的开发商吸引购房者的方式则更加多样化，在各类家电补贴、宽带补贴等多重优惠活动之 外，成都有项目推出了免3年物业费的活动，而杭州则有楼盘抽宇树机器狗。值得一提的是，在部分回 温较为明显的市场，已经有开发商在着手收回优惠，转向保利润。 业内人士认为，房企在"五一"节点主动展开营销活动，是市场向好的积极信号。 "好房子"搅动北京楼市 房企摩拳擦掌，卡位北京市场。龙湖集团方面告诉记者，该集团拟推出全国联动营销活动，从4月26日 起推出系列优惠：每日5套好房一口价限时秒杀，以及97折限时购房补贴、线上直播间额外1%折扣等优 惠，降低购房者置业门槛，活动持续至 5月11日。 具体到项目层面，不仅是北京，龙湖对全国多项目的推盘力度显著加大，北 ...

北京、上海、深圳、广东、成都、杭州等全国多地已出台相关政策，从提高适老化和绿色节能标准，减 少计入公摊面积的部分以提高得房率，增加层高，增加阳台面积占比，测量精装修住宅套内空间尺寸等 多个维度，要求开发商提高新房品质。 随着从中央到地方密集出台多项高品质住房建设标准，"好房子"建设如何因地制宜地落地实施？"好房 子"入市，对新房价格及市场销售影响几何？ "好房子"的标准 根据《住宅项目规范》（下称"规范"），住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标。 随着地方有关住房高质量发展的相关标准渐次落地，更多以"好房子"为卖点的新房项目陆续入市。 5月1日，《住宅项目规范》将正式实施。这意味着 "住宅楼层高不低于3米""4层及以上住宅设置电 梯""每套住宅都有满足日照标准的房间"等标准将成为新建住房的刚性要求和准入门槛。 他举例称，将层高提升至3米，可以改善空间感受，但也会增加建筑自重；为满足隔声要求，加厚墙体 或铺设隔音棉可能压缩室内空间；全屋智能系统（如语音控制、自动感应）对老年群体存在操作门槛， 若交互设计复杂，可能降低其居住体验舒适度；光伏屋顶、恒温恒湿系统等绿色技术虽降低能耗，但初 期安装成本可能使房价 ...

报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 滨江集团深耕杭州30载，2015年起销售换挡加速，2024年销售排名升至行业第9名、民营企业第1名 近年来积极拿地扩张，聚焦大杭州，销售均价显著高于同行，城市能级高、产品力领先 拿地积极下有息负债持续下降、融资成本快速下降，滞重库存少、存货结构优秀、减值计提相对充分，赋予公司后续更强销售弹性和毛利率弹性 鉴于结算毛利率下降，维持公司2025 - 2027年归母净利润预测分别为28.1/31.0/34.8亿元，对应2025/2026年PE为11X/10X，维持“买入”评级 [7] 根据相关目录分别进行总结 财务数据及盈利预测 - 2024 - 2027E营业总收入分别为69,152、65,708、55,893、47,550百万元，同比增长率分别为 - 1.8%、 - 5.0%、 - 14.9%、 - 14.9% [6] - 2024 - 2027E归母净利润分别为2,546、2,810、3,104、3,481百万元，同比增长率分别为0.7%、10.4%、10.4%、12.1% [6] - 2024 - 2027E每股收益分别为0.82、0.90、1.00、1.12元/股，毛利率分别为12.5%、12.5%、12.9%、14.1%，ROE分别为9.2%、9.4%、9.6%、9.9%，市盈率分别为12、11、10、9 [6] 公司研究/公司点评 - 2025Q1业绩同比+48%、超市场预期，费用率保持行业低位、可结算资源丰富 营业收入225亿元，同比+64.3%；归母净利润9.8亿元，同比+47.9%；扣非归母净利润9.6亿元，同比+48.0%；基本每股收益0.31元，同比+47.6% 毛利率和归母净利率分别为11.0%和4.3%，同比分别 - 1.1pct和 - 0.5pct；三费费率为1.6%，同比 - 1.3pct；合联营企业投资收益0.8亿元，同比+221%；计提资产减值损失和信用减值损失分别为0.8亿元和0.05亿元 25Q1末合同负债1,130亿元，同比 - 18.0%，覆盖24年地产结算收入1.7倍 [7] - 2025Q1销售额231亿元、同比 - 12%，销售均价4.1万元/平、显著高于同行、好房子重要受益标的 销售面积56万平，同比 - 15.8%；销售均价4.1万元/平，同比+4.1%，远高于2024年重点房企销售均价均值2.2万元/平 公司计划2025年销售额目标1,000亿左右、同比 - 9%；稳名次，保持在全国15位以内；稳比例，销售总金额占全国总销售额的1%以上 预计公司2025年销售表现将进一步改善、并继续跑赢行业 [7] - 2025Q1拿地额196亿元、拿地强度85%，杭州拿地占比97%、拿地积极持续聚焦 拿地金额同比+72%，其中杭州占比97%；拿地面积49万平，同比+22%；拿地均价4.0万元/平，同比+40% 2025Q1公司拿地/销售金额比85%，拿地/销售面积比87%，拿地/销售均价比98% 公司在杭州土地市场份额从2023年的25%提升至2024年的38%；2025年计划投资金额控制在权益销售回款50%左右，杭州继续保持且增加，省内适度减少，省外关注上海和江苏 截至2024年末，公司土地储备中杭州、浙江省内（非杭州）、浙江省外分别占比70%、20%、10% [7] - 拿地积极下有息负债持续下降，融资成本快速下降至3.4%，持续高质量成长 至25Q1末，公司持续处于三条红线绿档，剔预负债率61.8%，净负债率 - 1.6%，现金短债比4.5倍；货币现金330亿元，同比+15% 2025Q1末，公司有息负债余额322亿元，同比 - 16.7%；24年末平均融资成本3.4%，同比 - 0.8pct 25年计划降低权益有息负债到300亿以内；继续降融资成本，确保3.3%、争取3.2%以内；继续把直接融资比例控制在20%以内 [7] 财务摘要 - 展示了2023A - 2027E营业总收入、营业成本、税金及附加、主营业务利润等多项财务指标数据 [8]

行业变革与公司战略 - 中国房地产市场正经历从规模导向到品质优先的结构性变革，行业进入洗牌关键节点[1] - 公司2024年贯彻"稳经营、调结构、化风险、促发展"战略，成为少数逆势盈利房企[1] - 公司实现营业收入3116.7亿元，净利润97.4亿元，归母净利润50亿元，经营性现金流连续7年为正[1] 销售业绩与市场地位 - 2024年签约金额3230.29亿元保持行业第一，权益销售金额2465亿元[2] - 38个核心城市销售占比达90%（同比+2pct），市占率7.1%（同比+0.3pct），14城市占率超10%[2] - "天悦人和"产品系推动克而瑞产品力排名从2021年第9跃升至全国第二[2] 产品品质与创新 - 建立全流程品质管理制度，覆盖设计、施工、查验、交付环节[3] - 与华为战略合作开发全屋智能、智慧社区解决方案[3] - 2024年竣工3257万方，高质量交付16.5万套房源，37个项目获省市级施工示范称号[3] 土地储备策略 - 新增拓展权益地价602亿元（总地价683亿），权益比88%创十年新高[5] - 99%投资聚焦38个核心城市，74%集中北上广核心区域[5] - 2024年新拓项目当年开盘23个，销售172亿元，动态销净率超9%[5] - 通过"调转换退"盘活270万方存量土地，释放资金超百亿[5] - 期末土储6258万方（增量1000万方），存量土储较年初下降20%[6] 财务健康与债务管理 - 有息负债压降54亿元至3488亿元，资产负债率74.3%（同比-2.2pct）[7] - 新增有息负债综合成本2.92%（同比-22BP），存量融资成本3.1%（同比-46BP）[8] - 三年以上到期债务占比39.6%（同比+8pct），直接融资余额占比20.03%（同比+3.72pct）[8] - 在手现金1342亿元，已售待回笼资金832亿元[7] 未来战略方向 - 提出"不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务"三大主业中长期规划[8]

好房研究院成立背景与意义 - 当前房地产市场处于转型关键期 构建科学的好房评价体系对行业发展具有重要意义 [3] - 全国两会政府工作报告首提好房子 住建部发布《住宅项目规范》国家标准 行业迈入以品质为核心的高质量发展阶段 [8] - 苏州作为全国房地产长效机制22个试点城市之一 以智能建造+智慧品质+全生命周期住宅建设作为好房子实践路径 [8] 好房研究院定位与目标 - 打造开放 多元 共享及国际化的交流平台 未来将推出全球好房研学活动 汲取国际前沿项目经验 [3] - 整合行业协会 企业 专家和消费者等多方资源 凝聚行业共识 响应国家政策与市场趋势 [10] - 通过全国化联动 为"好房子"建设注入创新思维 研究成果将转化为实际动能 [3][14] 苏州站具体举措 - 联合五大协会(房地产/家居/经纪/物业/装饰设计)搭建跨领域协作平台 打破行业壁垒 [12] - 通过实地调研 专业评审 消费者口碑多维度评估 每年向全国推举苏州好房样本项目 树立行业标杆 [13] - 开展好房公开课 研讨沙龙等活动 分享政策动态 前沿技术与成功经验 促进行业交流 [14] 行业发展趋势 - 苏州改善型住房市场全面爆发 别墅 低密洋房 第四代生态住宅等产品涌现 显示市场对高品质住房的迫切需求 [10] - 行业亟待解决如何顺应时代潮流 满足消费者对高品质住房需求的问题 [10] - 通过标杆项目引领 激发优者更优 后来争先的良性竞争氛围 推动全行业品质提升 [13]

行业趋势 - 新一代信息技术、绿色低碳技术、新材料等推动"好房子"概念发展，为房地产行业带来新机遇 [1] - "好房子"首次写入政府工作报告，政策明确要求建设安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅 [1][26] - 住建部提出从"好房子"到"好城区"的递进发展目标，强调城市规划与治理的系统性 [1][26] 公司战略与模式 - 广州地铁地产采用TOD开发模式，核心为"轨道+物业+产业+生活"的黄金五律（安全、准点、舒适、便捷、人文） [5][12][26] - 开发体系与国家规范高度契合，涵盖工程安全全周期、智慧社区延伸至智慧城市等维度 [12] - 已发布《广州轨道交通TOD白皮书（2024）》，引领行业发展趋势 [8] 项目表现 - 珑岄上城项目首日开盘成交3亿元，实现清栋 [5][28] - 珑曜上城项目首日登记客户超1500组，到访家庭700组，单日成交突破5亿元 [8][28] - 双项目合计首开销售额超8亿元，反映市场对TOD模式的高度认可 [8][30] 开发规模与成果 - 30年累计开发27个TOD标杆项目，总开发规模约1000万平方米 [8][30] - 代表性项目包括珑岄上城、珑曜上城、云城上品等，覆盖车辆段上盖、地铁站点上盖等多种开发模式 [8][30] 产品设计理念 - 安全为首要原则，制定全国首个车辆段上盖地铁保护规范 [12] - 融入人性化设计，包括全龄段需求满足、精智生活系统及收纳系统 [13] - 通过抬高式设计、屋顶花园等降低噪音并提升生态舒适度 [17] 配套与服务创新 - 构建地铁归家路径、一站式商业服务及智慧社区平台 [17] - 推出"悠街坊"社群计划，整合文化资源，开展艺术科普等活动强化社区人文氛围 [18] - "五一"期间推出同名礼、好房礼等促销活动，结合文创市集等线下体验吸引客流 [23]