销售表现 - 2024年公司实现销售额369亿，同比下滑20%，销售面积同比减少25%至167万平，销售均价22,096万元/平，同比增长6.9% [6] - 权益销售额164亿，权益比例44.5%，较去年同期减少5.5pct，需警惕合作方风险 [6] - 86%销售额由一二线贡献，杭州、西安销售额贡献超4成，其中杭州单盘鹭悦朗云府贡献91亿 [10][13] - 长三角区域销售贡献占比提升18.6pct至43%，中西部占比回落至30%，环渤海占比跌至9% [8] 投资力度 - 新增5宗地块，拿地建面56万平，同比增加232%，土地总价款84亿，同比增33%，拿地销售比从0.14回升至0.23 [16] - 杭州萧山区世纪城地块楼面价占售价65%，盈利空间压缩，需平衡流量与盈利 [20] - 剩余可开发建面822万方，较年初下滑16%，西南占比37%、北方36%，支撑未来3-4年开发 [21][23] 财务指标 - 物业开发结转收入283.9亿，同比微降2.3%，合同负债覆盖倍数0.88（去年1.09），结转资源不足 [26] - 综合毛利率同比下降4.7pct至21.8%，归母净利亏损扩大至29.8亿，连续三年亏损 [26][33] - 平均融资成本优化至4.06%，非受限现金短债比从1.07降至0.98，可动用现金171亿 [28] 商业运营 - 投资物业收入52.43亿，同比微降2.78%，购物中心销售额401亿，同比增长16%，出租率95.1% [31] - 新开3家购物中心，年末布局44个商业项目（重资产30+轻资产14），成都大悦城REIT成功上市 [31]

文章核心观点 - 结合经典股息增长股票、商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金，可在跟随传统指数基金总回报的同时提高投资收益，创建增长与收益的混合系统，实现与标准普尔相当的总回报 [1] 分析师经验与专长 - 拥有超15年投资经验，擅长分析市场中获利机会，专注发掘优质股息股票和有长期增长潜力的资产 [1]

投资策略 - 专注于高质量蓝筹股、商业发展公司(BDC)和房地产投资信托基金(REIT)的股息投资 [1] - 采用买入并持有策略 偏好质量而非数量 计划在未来5-7年内通过股息补充退休收入 [1] - 目标帮助中低收入工作者建立高质量股息支付公司的投资组合 [1] 持仓情况 - 分析师持有MO股票的多头仓位 包括股票所有权、期权或其他衍生品 [2] 免责声明 - 文章仅代表作者个人观点 非财务建议 [2] - 作者未因撰写文章获得除Seeking Alpha外的任何报酬 [2] - 作者与文中提及的任何公司无业务关系 [2]

报告核心观点 2025年REITs发行数量与去年同期持平但规模下降，二级市场整体平稳且涨幅领先股票指数，不同类型表现分化，处于密集分红期且分红收益率较高，各类型REITs有不同投资价值，市场受多项政策支持发展[1][2][3][40] 发行市场 本期发行情况 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT正在发行，规模预计13.67亿元，1只保障房REITs扩募项目获批待发行 [1][6] - 2025年已发行6只REITs，数量与去年同期持平，规模100亿元，较去年同期降35%，涉及五种底层资产类型 [1][6] - 2025年发行的6只REITs平均配售比例仅0.7%，前5只平均首日涨幅29.6%，第6只南方顺丰物流REIT首日涨13.5% [6] 项目储备情况 - 沪深交易所共受理18单REITs储备项目，其中扩募项目6单，获批1单保障房扩募项目 [11] - 本期新增1单消费基础设施项目，2单数据中心、清洁能源首单扩募及首发产业园项目状态更新 [11] - 储备项目中产权REITs 12单，特许经营权REITs 6单 [11] 二级市场 市场概况 - 南方顺丰物流REIT于4/21上市，首日涨幅13.53%，市场产品65只，规模1912亿元，产权REITs规模高于特许经营权REITs [2][12] - 本期REITs市场微涨0.22%，好于主要股票指数，4月7日A股大跌时REITs市场跌幅不到1% [2][14] 不同类型表现 - 产权REITs微涨0.25%，仓储物流和产业园跌幅超1%，保障房和消费基础设施涨幅超2% [14] - 特许经营权REITs微涨0.19%，水利设施和供热设施涨幅超2% [14] - 今年以来REITs市场涨幅12.18%，产权REITs涨幅14.50%，消费基础设施REITs表现最好；特许经营权REITs涨幅9.93%，生态环保REITs涨幅最小 [2][14] - 过去一年保障房和消费基础设施涨幅近50%，仓储物流、收费公路和生态环保涨幅不到10% [14] 交易活跃度 - 本期REITs交易活跃度较上期明显下降，保障房、消费基础设施、清洁能源等活跃度降幅大，供热设施活跃度提升 [15] - 本期REITs整体换手率较上期下降，高于沪深300和中证红利，低于中证500 [15] 分红情况 本期及2025年分红 - 本期9只REITs分红，金额6.18亿元，虽较上期下降但仍处密集分红期，2025年共分红22.49亿元，分红收益率1.39%，高于股票市场 [26] - 2025年特许经营权REITs分红14.81亿元，收益率1.82%；产权REITs分红7.68亿元，收益率1.02%，低于前者但高于中证红利指数 [26] 过去一年及成立以来分红 - 过去一年特许经营权REITs分红金额和收益率高于产权REITs，清洁能源和收费公路REITs收益率超10%，生态环保超7%；产权REITs收益率4.69%，低于中证红利指数 [26][28] - 不同类型REITs成立以来分红比例高，特许经营权REITs高于产权REITs，产业园和保障房成立以来分红比例低于90% [28] 投资价值分析 产权类REITs - 分红角度，估值（P/可供分配金额）为26.45，高于沪深300和中证红利，低于中证500，仓储物流REITs估值低，保障房REITs估值高 [32] - 经营角度，估值（P/EBITDA）为25.47，低于P/可供分配金额，消费基础设施REITs估值最低 [32] - 过去一年实际分红计算的REITs股息率为4.74%，以可供分配金额计算产权类REITs股息率为4.65%，仓储物流REITs股息率最高 [33] 特许经营权REITs - 适合用内部收益率估值，相同收益增速下，清洁能源REITs内部收益率最高，其次为生态环保REITs，收费公路REITs最低 [36] - 收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源 [36] 主要政策 - 2025年多部门出台政策支持文化旅游、新型基础设施、消费等领域项目发行REITs，推动市场建设、扩围扩容 [40][42]

股票市场长期财富创造机制 - 股票市场通过每日价格波动在长期内实现显著的财富创造或毁灭效应 [1] - Pacifica Yield公司投资策略聚焦于以下领域：被低估的高增长企业、高股息标的、房地产投资信托基金(REITs)及绿色能源公司 [1] （注：文档2和3内容均为披露声明，与核心行业/公司分析无关，已按要求跳过）

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 未提及 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了多只REITs的上市首日回报、上市以来回报、上市以来成交量、本周成交量、上周成交量、基金代码、基金简称、行业类型、上市日期、发行价、本周换手率、上周换手率、本周回报、上周回报、今年以来回报、本周收盘价走势等数据，如博时蛇口产园REIT上市以来回报为10.75%，本周成交量为0.39亿份等 [11] 二级市场估值情况 - 报告呈现了各REITs的PV乘数、P/FFO+、P/NAV、IRR等估值指标及与行业均值对比情况，如红土创新盐田港REIT的PV乘数为20.83，P/FFO+为6.47等 [15] 市场相关性统计 - REITs各类型指数与大类资产相关系数测算显示，REITs与上证指数相关系数为0.21，产权类与上证指数相关系数为0.21等，且各行业类型REITs与不同大类资产的相关系数存在差异 [20] - 报告还展示了单只REITs与沪深300、创业板指、中证全债、黄金、原油等大类资产的相关性，如博时蛇口产园REIT与沪深300相关系数为0.16等 [21] 一级市场跟踪 - 报告列举了多个处于不同阶段的REITs项目，包括南方顺丰仓储物流REIT、华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT等，涵盖仓储物流、保租房、风电等多种类型，并给出了项目估值，如南方顺丰仓储物流REIT项目估值为32.62亿元 [23]

报告核心观点 报告对南方顺丰 REIT 进行申购价值分析，指出其发售份额 10 亿份，预计募资 31.22 亿元，项目区位优势显著、供需整体平衡，背靠顺丰控股盈利能力稳定，运营成效良好，2025 年现金分派率领先可比 REITs，但 P/NAV、资本化率高于可比均值 [2]。 基础发行要素 - 南方顺丰 REIT 于 2024 年 9 月 24 日被交易所受理，2025 年 3 月 4 日获证监会注册通过，募集份额 10 亿份，询价区间 2.903 - 3.435 元/份，预计募资 31.22 亿元 [7]。 - 资金投向“南方资本 - 顺丰仓储物流 1 期基础设施资产支持专项计划”，基础资产为深圳、武汉、合肥三个项目，项目属性为产权类，基金合同期限 43 年 [7]。 - 战配、网下、公众初始发售比例为 70%、22%、8%，网下投资者前三个交易日可交易份额不超获配份额 50% [7]。 底层基础资产介绍 项目区位优势显著，供需整体平衡 - 项目包括深圳、武汉、合肥项目，深圳项目体量小但硬件标准高，武汉、合肥项目可供租赁面积大，周边交通等配套设施完善 [9][10]。 - 中国是最大且增长快的物流市场，预计 2028 年物流支出增至 3.3 万亿美元，复合年增长率 4.2%，仓储物流设施现代化占比低但提升空间大 [12]。 - 深圳高标仓供应少、需求稳定、租金增、空置率低，供不应求态势将持续；武汉短期供大于求、租金降、空置率高，长期租金有望上升、空置率稳中有降；合肥新增供应放缓、租金稳定、空置率预计维持当前水平 [12][13][18]。 背靠中国第一大快递物流综合服务商，原始权益人盈利能力稳定 - 项目发起人是顺丰控股，原始权益人是深圳嘉丰和深圳丰泰，顺丰控股是中国第一大、全球第四大快递物流综合服务商，2023 年营收 2584 亿元 [20][21][22]。 - 2021 - 2024 年 1 - 9 月，深圳嘉丰营收增长，2021 - 2022 年净利润为负因发行类 REITs，2023 年回正；深圳丰泰营收大幅增长，净利润 2023 年大幅增长 [24][29]。 项目公司运营成效分析 21 - 23 年营收稳步增长，净利润回升 - 2021 - 2024 年 1 - 9 月，基础设施项目营收分别为 140.42、191.51、240.25、181.08 百万元，净利润分别为 - 4.44、14.58、71.86、57.54 百万元 [32]。 - 深圳项目 2021 年收入占比高，后武汉、合肥项目收入提升，2024 年 1 - 9 月三项目营收占比 33%、31%、36% [32]。 - 深圳项目 2021 - 2022 年净利润为负拖累整体，2023 年扭亏为盈，武汉、合肥项目净利润同比提升超 30%，推动合计净利润同比增长 393% [32]。 盈利指标同步改善，运营净收益率（NOI margin）高于可比均值 - 选择 8 只 REITs 作为可比 REITs，2021 - 2024 年 1 - 9 月，项目公司整体毛利率为 64.18%、64.07%、65.48%、64.84%，低于可比均值 [37][38]。 - 2021 - 2023 年，项目公司整体运营净收益率为 74.66%、73.97%、74.00%，高于可比 REITs 平均水平 [38]。 - 合肥丰泰毛利率高且稳步攀升，顺丰航空地产运营净收益率领先，武汉丰泰逐年攀升 [40]。 出租率稳居高位，租金高于比准市场 - 近三期整体出租率超 95%，2023 年远高于可比均值，仅次于嘉实京东仓储基础设施 REIT [43][46]。 - 深圳项目租金增长且贴近区域租金下限，武汉项目部分业态租金下调，合肥项目部分业态租金提升，2021 - 2024 年 1 - 9 月租金收缴率 100% [50]。 - 租户多为顺丰关联方，整体集中度较高，前五大、前十大租户占比高于可比 REITs 均值 [51]。 - 剩余租约期限大多为 2 - 3 年，深圳项目 2027 年底全部到期，租约集中到期时间为 2026 年及 2027 年 [54]。 项目估值对比 预测 25 年现金分派率 4.80%，领先可比 REITs - 2024 年 10 - 12 月、2025 年可供分配金额分别为 3679.62 万元、14996.84 万元，假设 100%分配，2024 年、2025 年净现金流分派率分别为 4.68%（年化）、4.80%，2025 年领先可比 REITs [57]。 折现率 7% - 9%，资产评估增值率 71% - 基础设施项目折现率在 7.00% - 8.25%区间，评估机构认为选取折现率具备合理性 [61]。 - 截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目评估价值较账面价值增值率 71.14%，低于可比 REITs 均值 [64]。 初步测算 P/NAV 高于可比 REITs 平均水平 - 截至 2024 年 9 月 30 日，经审计净资产 68617.84 万元，NAV 公允参考值 1.95 元，P/NAV 区间为 1.49 - 1.76 倍，高于可比 REITs 均值 1.10 倍 [66]。 - 2024 年测算 P/FFO 为 21.27 - 25.17 倍，下限低于可比 REITs 均值 22.07 倍 [67]。 - 首发募集资金相较评估价值增值率区间为 - 4.54% - 12.96%，上限高于可比 REITs 平均水平 [69]。 25 年资本化率 6.15%，高于可比均值 - 近年仓储物流大宗交易资本化率 4.5% - 6.0%，本 REIT 2025 年深圳、武汉、合肥项目资本化率分别为 5.27%、8.05%、5.85%，合计 6.15%，高于可比均值 [71]。

点击注册小程序 特别申明： 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究 信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号 难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相 关人员为光大证券的客户。 报告摘要 1、 一级市场 截至2025年2月28日，我国公募REITs产品数量达63只，合计发行规模达 1683.74亿元。从底层资产类型来 看，截至2025年2月28日，交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行 规模次之，为270.62亿元。 根据上交所及深交所项目动态披露，截至2025年2月28日，共有20只REITs处于待上市状态，其中15只为首 发REITs，另外5只为待扩募REITs。 2、 二级市场表现 发布日期： 2025-03-12 免责声明 本订阅号是光大证券股份有限公司研究所（以下简称"光大证券研究所"）依法设立、独立运营的官方唯一订阅号。其他任 何以光大证券研究所名义注册的、或含有"光大证 ...

热点聚焦 - 中国对原产于加拿大的油渣饼、豌豆加征100%关税，对水产品、猪肉加征25%关税，自3月20日起生效[2] - 商务部裁定加拿大对华限制性措施构成歧视性限制，决定自2025年3月8日起对加部分进口商品加征关税[2] - 2月CPI预计同比负增长，主要受春节错期效应反转及居民消费需求偏弱影响[2] 宏观 - 全国人大常委会今年将制定民营经济促进法、国家发展规划法等，修改反不正当竞争法、企业破产法等[4] - 广东省2024年通过汽车报废更新等活动带动新车销售45万辆，销售额超800亿元[5] - 1-2月全国铁路固定资产投资完成685.4亿元，同比增长5.1%[5] 国内股市 - 上交所总经理蔡建春建议加快推进多层次REITs市场建设，包括引入增量资金和优化产品结构[7] - 广东证监局局长杨宗儒建议出台背信罪司法解释，从严查处财务造假等案件[7] - 2月以来IPO逐步常态化，交易所与券商沟通可适当增加项目申报[7] - A股及港股走出独立行情，AI、半导体、汽车等板块表现突出，多家中国公司目标价被上调[8] - 公募QDII重仓股策略试探性超越港股通范围，反映港股流动性和定价逻辑变化[8] - 年内A股重大资产重组项目达30个，同比增长172.73%，主要涉及半导体、电子元件等新兴产业[8] - 东鹏饮料与紫光股份启动港股上市计划，"A+H"上市潮持续火热，反映企业全球化战略需求[9] - 中国光学企业如联创电子、舜宇光学等主导智能汽车"机器之眼"市场，重构全球竞争格局[9] - 合景泰富集团就45亿元境外债务推出重组方案，与债权人小组沟通中[9] 金融 - 多家基金公司恢复或放宽QDII基金限购额度，但整体仍限量供应[10] - 287只个人养老金基金年内单位净值增长率均值为2.06%，超九成实现正增长[10] 产业 - 华为组建医疗卫生军团，加快进入AI医疗产业，通过大模型赋能医疗卫生行业[12] - 微软在Copilot中测试DeepSeek模型，DeepSeek在2025年全球生成式AI应用排行榜中位列第二[12] - 公安部提醒警惕DeepSeek相关虚假区块链项目及加密货币骗局[12] - Manus AI官方账号恢复，将继续分享AI用例[13] - 海南华铁子公司签署36.9亿元算力服务协议，蓝耘科技签下37亿元算力云服务大单[13] - 最高人民法院支持人工智能依法应用，惩治利用AI技术侵权行为[13] - 农业农村部部长强调粮食安全，大力发展乡村新产业新业态[13] - 国家数据局将推动数据资源开发利用，促进数据产业高质量发展[14] 海外 - 美国白宫首次举办加密货币峰会，特朗普表示支持加密货币及数字资产市场发展[16] - 马斯克xAI公司在孟菲斯购得100万平方英尺房产，扩建超级计算机"巨像"[16] 国际股市 - 日本三大车商2月在华销量分化：丰田增长15%至95800辆，本田和日产分别下滑25.6%和24.7%[18] - 美国司法部对鸡蛋价格飙升展开反垄断调查，重点调查Cal-Maine Foods和Rose Acre Farms[18] - 保时捷控股预计2024财年税后亏损约200亿欧元，主要因对大众汽车投资减值199亿欧元[19] - 福特汽车宣布福克斯将于2025年11月停产，战略重心转向越野及电动化车型[19] 商品 - 多地废纸价格短期内每吨涨幅近百元，受进口纸浆成本上升及春季教辅印刷需求增加影响[21] 债券 - 全国人大常委会首次听取审议国务院政府债务管理情况报告[22] - 承德银行获批发行35亿元无固定期限资本债券，24个月内完成发行[22]

点击注册小程序 查看完整报告 特别申明： 从单只REIT层面来看，本周公募REITs涨跌互现，有3只REITs上涨，有60只REITs下跌。涨跌幅方面，涨 幅排名前三的分别是华夏北京保障房REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT和鹏华深圳能源REIT。 成交规模及换手率：从底层资类型产来看，本周公募REITs成交规模较上周维持稳定，市政设施类REITs区 间日均换手率领先其他。已上市的63只REITs周内总成交额为40.55亿元，周内区间日均换手率均值为 1.6%。 从单只REIT层面来看，本周单只REIT成交规模和换手率方面表现持续分化。周内成交量前三的是华夏中 国交建REIT/博时蛇口产园REIT/华夏合肥高新REIT；周内成交额前三的是华夏中国交建REIT/中金安徽交 控REIT/汇添富九州通医药REIT。 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客 户，用作新媒体形势下研究信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿 订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号难以设置访问权限，若给您造成不便， 敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送 ...