报告行业投资评级 - 行业投资评级为优于大市（维持） [1][2] 报告的核心观点 - 4月中央政治局会议地产表述更新为持续巩固市场稳定态势，肯定此前政策企稳效果；城改变棚改趋势渐明，城中村改造是2025年房地产明确政策方向；加大高品质住房供给适应居住需要，避免新房与二手房同质化竞争 [4] - 会议虽表述更新，但政策发力方向延续，城中村改造拉动购房需求，高品质住宅改善新房供给，后续地产政策节奏和力度值得期待，地产股有博弈机会，推荐贝壳W、我爱我家、绿城中国、中国海外宏洋集团等 [4][32] 根据相关目录分别进行总结 事项 - 2025年4月25日中共中央政治局会议指出，要持续防范化解重点领域风险，实施地方政府化债政策，解决拖欠账款问题，加力实施城市更新，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，巩固房地产市场稳定态势，稳定和活跃资本市场 [3] 国信地产观点 - 房地产表述更新肯定此前政策效果，自2024年9月末系列政策出台后，10月以来地产销售量价指标扭转急跌趋势，全国商品房销售面积和百强房企销售额单月同比修复，70个大中城市新建和二手住宅销售价格月环比收窄 [4][5] - 城改变棚改趋势渐明，2023年以来城中村改造在高层会议提及次数和重视程度高；截至2024年末房地产总库存35.2亿㎡，有超量库存待消化，以城改之名行棚改之实是阻力小、效果好的政策，支持范围扩大，城中村改造是2025年明确政策方向 [4][12] - 加大高品质住房供给适应人民居住需要，避免新房与二手房同质化竞争；2025年3月全国两会提出建设“好房子”，3月末《住宅项目规范》发布；中国居住市场从“缺房子”过渡到“缺好房子”阶段；近年来二手房交易额稳中有升，2024年占比46%，2025年3月18城二手住宅成交套数是2019年同期138%，30城新建商品房成交面积是62%，高品质新房可带动新房市场企稳回升 [4][16][17] 投资建议 - 4月中央政治局会议地产表述更新但政策基调延续，城中村改造拉动需求，高品质住宅改善供给，后续地产政策值得期待，地产股有博弈机会，推荐贝壳W、我爱我家、绿城中国、中国海外宏洋集团等 [32]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 认为去年9月底以来“止跌回稳”政策组合拳方向正确，需求侧政府强调修复居民资产负债表并释放消费，供给侧强调通过收储和好房子等新房保价引导市场价格修复，近期稳地产战略重要性再提升，中央定调房地产仍有很大发展空间，预计政策将进一步发力，地产Alpha和Beta或将共振 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比上升8.4%，一二线环比上升11.4%、三四线环比下降20.5%；4月34城月成交同比下降21.2%，一二线同比下降16.6%、三四线同比下降50.2% [5][7] - 二手房成交量：上周13城周成交环比上升6.5%，4月截至上周累计成交同比上升1.5% [13] - 新房库存：15城上周推盘121万平，成交推盘比为0.68倍，可售面积环比上升0.4%，3个月移动平均去化月数环比上升0.5个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：政治局会议指出要加力实施城市更新行动，推进城中村和危旧房改造，加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策；央行公布2025年4月LPR较上月维持不变；多地出台因城施策政策，如昆明三区出台契税补贴、厦门优化房票补偿安置政策等 [32] - 物管行业：中国物业管理协会标准化建设专业委员会换届会议召开，将举办“物业服务企业提升防汛应对能力”培训等；深业物业赴港IPO第四次递交的招股书失效 [36] 重点公司公告 - 地产公司：多家地产公司公布2024年及2025Q1业绩，部分公司业绩有增有减；多家公司有人事变动、融资、拿地、提供担保等情况 [39][40][42] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云、越秀服务注销公司股份，耿忠强获委任为绿城管理控股非执行董事及董事会联席主席 [45] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数下跌1.31%，沪深300指数上涨0.38%，相对收益为-1.69%，板块表现弱于大市；个股涨跌幅排名前5位为天保基建、卧龙地产等，后5位为荣丰控股、中交地产等 [47] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨2%，沪深300指数上涨0.38%，相对收益为1.62%，板块表现强于大市；个股涨跌幅排名前5位为建业新生活、融创服务等，后5位为浦江中国、佳兆业美好等 [54]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 2025年4月中央政治局会议提出房地产相关表述，“大旧改”将成楼市重要增量筹码，是全年政策主线，居住品质提升是行业可持续发展核心驱动力之一，优化存量商品房收购政策，要巩固房地产市场稳定态势，政策切实落地与实际效果更关键 [1][5] - 若二季度相关政策落地，房地产市场“稳定态势”有望进一步巩固，建议关注基本面稳定、“小而美”、经营或策略有增量变化的房企以及受益于二手房市场修复的房地产经纪公司 [5] 根据相关目录分别进行总结 宏观政策 - 货币政策方面，今年“适度宽松”定调下，叠加4月以来美国对等关税扰动，市场降息预期加强，二季度或三季度下调公积金贷款利率和5年期以上LPR概率较大，将带动居民购房成本下降 [5] - 财政政策方面，契税、交易相关税费仍有望进一步调降，旧改与收储是今年专项债重点发力方向，截至4月10日，各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地约850宗，总面积超4000万平，总金额达1282亿元 [5] 城市更新与旧改 - 政治局会议提出“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造”，“大旧改”将成楼市重要增量筹码和全年政策主线 [5] - 住建部提出2000年以前建成的城市老旧小区纳入改造范围，截至2020年，我国2000年以前建成的城市存量住宅有6093万套，占存量住宅比重31.9%，涉及面积48.2亿平，占比27.5%，广东存量住宅最多，上海占比最高，预计今年旧改继续放量，带动购房需求入市 [5] 高品质住房供给 - 会议提出“加大高品质住房供给”，居住品质提升是行业可持续发展核心驱动力之一，“好房子”首次写入《政府工作报告》，住建部发布《住宅项目规范》，多地明确建设标准并制定规划，有利于带动改善性住房需求释放和供给端升级 [5] 存量商品房收购政策 - 会议提出“优化存量商品房收购政策”，预示前期收储政策落地不及预期，将调整措施提升推进进度，预计更多配套举措在路上，在扩大用途范围、降低资金成本等方面有政策优化空间 [5] 房地产市场稳定态势 - 会议表态“持续巩固房地产市场稳定态势”，从去年Q4到今年Q1房地产市场销售价格相对企稳，但3、4月楼市成交动能减弱，需保持更宽松政策巩固“稳定态势” [5] 投资建议 - 关注四条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、绿城中国等；2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股；经营或策略上有增量或变化的房企，如金地集团、龙湖集团等；受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司，如贝壳 - W、我爱我家 [5]

/ 首 / 席 / 财 / 经 / 融 / 媒 / 体 2025 年 4 月 28 日星 期 太期12版总第2283期 定价 · RMB5.00 HK$8 » 02 政经 土地收储等待"戈多" 地方专项债发行盼提速 目前,如同戏剧《崇待戈多》 中流浪汉等待一个随时会来、也 可能很久未至的"戈多"一样,各 个城市的士也收储也在等待基- 天才将到来的专面借"雨露"。在 机构人士丽计,2025年地方德罗 行高峰或发生在二三季度,届时 土地收储行动将加快落地。 » 03 政经 二手房成交量超新房接近32% 西安一二手房市场各领风骚 D 06 公司 珠江股份转型物企两年 被困对赌协议 虽然 2024年归属母公司净利 粗粗亏为盈,但珠江股份的未分 配利润为-616亿元,未弥补亏损 会躺超过宫的那大总题的三分之 一。诉讼包袱卸不掉,未分配利润 还是负数。 3月份,两安房价连涨60个 月后进入阶段性调整,没有出现 大跌也没有大涨。"从企业投资的 角度来看,稳就是一只'好股票'。 就值得长期持有。"一位房企人士 认为 > 05 公司 行业"新霸主"中国建筑 营收利润双下滑 中国建筑副总裁、财务总监督 杰表示,公司利润主要来源于 ...

□ 姚玲珍张莉 □ 房地产发展新模式是面向高质量发展、可持续发展要求的系统性改革与创新，以"房住不炒"为基本原 则，实现行业发展理念和运行机制的根本转变，旨在通过优化资源配置、重塑增长逻辑，推动行业从规 模扩张向质量提升转型，从短期逐利向长期价值创造转型，从粗放发展向精细化、专业化、绿色化发展 转型，构建市场供需动态平衡、行业运行安全稳健、居住品质持续提升的长效机制。房地产发展新模式 涵盖制度模式和企业模式两大维度 □ 制度模式方面：一是优化要素配置，城际人地挂钩，城内职住平衡；二是推动租购并举，市场与保障 统筹，补齐租赁短板；三是提升住房品质，增量提质增效，存量焕新赋能；四是完善调控机制，激活居 民需求，化解企业风险 □ 企业模式方面：一是模式重构，轻重并举，优化企业资产结构；二是产品创新，新旧结合，驱动居住 品质升级；三是服务升维，资源整合，构建全场景生活生态；四是科技赋能，数字化转型，重塑企业竞 争力 2024年，稳楼市政策频频出台，力度和密度空前，据中指研究院统计，各地出台房地产调控政策超800 次，涵盖需求端调减限制性措施、加大税费优惠力度、降低首付比例和房贷利率，以及供给端房企纾 困、存量房收储、 ...

政策、行业、融资 政策：两会定调"稳楼市""好房子"，供需协同促转型 行业：市场企稳蓄动能，新模式发展稳中向好 融资：广东率先落地专项债收储，房企债务重组迎来进展 ◎ 文 / 克而瑞研究中心 壹 政策篇 两会定调"稳楼市""好房子"，供需协同促转型 2025年初，全国两会首次将"稳住楼市股市"写入总体要求，并明确"建设好房子"作为产业转型方向。城中村 改造提质扩面，带动增量需求提升、兼顾增加优质土地供给。推进保障房收储，优化库存结构。首次在促消 费文件中提出推动房地产市场止跌回稳，意在明确稳定楼市预期，并从供需两端协同发力，要求落实税收优 惠及公积金政策松绑，激活购房消费动能。房地产金融环境持续改善，融资协调机制进一步扩围增效。地方 层面，全国66个省市出台124次政策，积极落实中央稳市场要求，在保障合理刚需和改善需求的基础上，大 力推进好房子建设和供给侧优化管理。 展望2025年全年，预计中央政策将以"稳预期、防风险、促转型"为主线，通过供需两端协同管理、产品品质 升级、金融支持与风险防控并重、住房保障体系完善等四维发力，加速构建房地产发展新模式。地方层面， 重点城市将率先推动"好房子"建设标准落地，以产品 ...

行业现状与政策环境 - 房地产行业尚未度过寒冬，未来竞争焦点转向高质量、新科技和好服务[1] - 限购时代结束，行业进入20年来最宽松环境，地产牛市终结[2] - 政府频繁使用"筑底"一词描述当前地产市场状态[3] - 政策双重导向：保交付建好房满足需求，同时推动新发展模式帮助企业止损转盈[4] - 近7成房企仍处于亏损状态，把握政策脉搏成为生存关键[5] 行业三大维稳措施 - 流动性是波动期核心问题，政策聚焦按期交付、财务安全与住好房三大方向[9] - 2021-2024年是房企交付压力高峰期，2024年可能成为最后一个交付大年[10] - 2022年"保交楼"写入高层会议，2024年升级为"保交房"，政策从保项目转向保权益[12] - 政府建立城市房地产融资协调机制，允许经营性物业贷款用于稳固债务[14] - 龙湖案例：2024年经营性物业贷净增299亿元，有息负债压降163亿元至1763.2亿元[14] 住房需求升级趋势 - 全国城镇住宅套户比达1.07，需求从"有没有"转向"好不好"[15] - 2025年"好房子"写入政府工作报告，头部房企加速布局安全、舒适、绿色、智慧住宅[15] - 龙湖推出"观萃"产品线，整合社区外设施营造融合氛围，两年内推出9座云河颂和16座御湖境[15] - 中信证券测算核心城市置换需求达每年4.3亿平方米，相当于2023年销量的38%[17] 房企转型与第二曲线 - 新发展模式要求房企延伸业务链，发展租赁、物管、代建等轻资产业务[22] - 华润置地布局大资管业务，涵盖经营性不动产、轻资产管理和生态圈业务[25] - 龙湖2024年运营及服务业务收入267.1亿元，占总收入20%[27] - 商业投资租金收入109.8亿元（+7%），出租率97%[28] - 龙智资管六大业务单元年收入31.8亿元，物管收入114.2亿元（外拓占比超60%）[29][30] - 龙湖龙智造智慧营造业务年收入12.1亿元[31] 经营性资产发展前景 - 中产扩大驱动高品质商业空间需求，数字经济推动产业园区服务化转型[35][36] - REITs试点等政策为存量资产盘活提供支持[37] - "空间即服务"成为房企转型核心战略，连接人与空间[39] - 龙湖二十年前即布局多元业务，资本市场认可其经营性收入稳定性[40] - 行业竞争转向产品力、服务力与创新力的多维较量[40]

两会定调"稳楼市""好房子"，供需协同促转型 政策、行业、融资 政策：两会定调"稳楼市""好房子"，供需协同促转型 行业：市场企稳蓄动能，新模式发展稳中向好 融资：广东率先落地专项债收储，房企债务重组迎来进展 ◎ 文 / 克而瑞研究中心 壹 政策篇 2025年初，全国两会首次将"稳住楼市股市"写入总体要求，并明确"建设好房子"作为产业转型方向。城中村 改造提质扩面，带动增量需求提升、兼顾增加优质土地供给。推进保障房收储，优化库存结构。首次在促消 费文件中提出推动房地产市场止跌回稳，意在明确稳定楼市预期，并从供需两端协同发力，要求落实税收优 惠及公积金政策松绑，激活购房消费动能。房地产金融环境持续改善，融资协调机制进一步扩围增效。地方 层面，全国66个省市出台124次政策，积极落实中央稳市场要求，在保障合理刚需和改善需求的基础上，大 力推进好房子建设和供给侧优化管理。 展望2025年全年，预计中央政策将以"稳预期、防风险、促转型"为主线，通过供需两端协同管理、产品品质 升级、金融支持与风险防控并重、住房保障体系完善等四维发力，加速构建房地产发展新模式。地方层面， 重点城市将率先推动"好房子"建设标准落地，以产品 ...

2025年强调在发展中化解风险，持续用力推动房地产市场止跌回稳 1、需求端：以增收提振消费能力、降低购房门槛和负担释放刚性与改善性住房潜力 2、需求端：加力"两旧一村"更新力度，以存量撬增量释放刚性和改善需求 3、供给端：控增量、盘存量，加大闲置土地和存量商品房收储力度 4、供给端：提高质量加大"好房子"开发、"白名单"实现房企"造血"良性循环 ◎ 文 / 杨科伟 研究视点 2025年房地产行业政策以 "需求提振+供给优化+金融协同" 为核心，通过因城施策调减限制、税费减免、信贷扩 张、保障房扩容、城中村改造、收储存量和推广"好房子"等举措，推动市场向"量稳价稳"实现止跌回稳，推进行业 从高杠杆扩张转向民生导向的高质量发展。 9·26一揽子政策强信心稳预期，2025年开局行业延续止跌回稳势头。房地产市场呈现"政策托底+市场自发修复"双 重特征，交易量价回稳、企业资金压力缓解、土地市场局部回暖等积极信号明显，但"核心城市局部修复、中小城 市深度调整"的结构性矛盾突出，二手房价下跌、新增需求疲软、政策效力减弱等消极因素叠加，市场仍处"L型"筑 底阶段，仍需要持续用力推动房地产市场止跌回稳。 在3月5日《政府工作报 ...

文章核心观点 - “好房子”首次写入政府工作报告，未来支持性措施将加速出台，该领域迎来重要发展机遇，其建设标准和范围确定给房地产业带来积极影响，制度建设也进入快车道 [2][4][21] “好房子”政策缘起 - 2022年8月住建部部长倪虹强调让老百姓住上好房子是住建部重要任务，其概念内涵与通常意义不同 [7] - 2022年9月住建部新闻发言人王胜军介绍，根据“七普”数据，2020年全国家庭户住房建筑面积总量超500亿平方米，人民群众住房需求从“有没有”转向“好不好” [8] - 党的二十大报告指出打造宜居、韧性、智慧城市，成为建设“好房子”重要政策依据，住建部此后将“好房子”建设作为重点工作 [9] “好房子”标准演变 - 2022年12月王胜军首次提出好房子建设标准为绿色、美观、健康、智能 [15] - 2023年5月倪虹提出打造“智慧、绿色、安全、健康”的好房子 [16] - 2024年8月住建部对好房子标准表述为“绿色、低碳、智能、安全” [17] - 2024年11月李强强调建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，此标准被写入政府工作报告 [18][19] “好房子”覆盖范围 - 住建部强调“好房子”并非商品房专利，保障房需遵循相关标准，各地要先把保障房建成“好房子”，并将老房子改造成“好房子” [19] “好房子”社会及行业价值 - 建设“好房子”关系居民获得感和幸福感，是满足居民多元化住房需求、推动构建房地产发展新模式重要举措，与政府工作报告其他措施形成协同效应，有助于推动房地产市场“止跌回稳” [21] - “好房子”建设为房地产企业开辟产业转型发展新赛道，拉动家具、家电、建材等上下游产业及绿色产业、智能设备发展，对提振消费有积极意义 [22][23] “好房子”制度建设 - 住建部推进“好房子”标准制定和制度建设，《住宅项目规范》修订是重要内容，2022年征求意见稿提出新建住宅层高不应低于3米 [26][27] - 江苏、湖北、北京、杭州等多省市出台高品质住宅设计导则或相关技术规定，细化技术要点，推动“好房子”建设，多地提出打造智慧社区 [30] - 2025年19个省市明确提出要建设“好房子”，《住宅项目规范》有望今年完成修订并发布，构建支持住房品质提升制度体系今年可能取得进展 [31][32] - 有关“好房子”建设激励政策有望完善，未来在产品力、服务力、运营力等方面有优势的企业将获更多市场机会和发展空间，推动行业高质量、可持续发展 [33][34]