报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 中央到地方推动“好房子”建设顺应市场规律，当前房地产市场以改善性住房需求为主要增长动力，“好房子”上市利于楼市止跌回稳，但新规会冲击存量项目，推进需因城施策、循序渐进 [1][7] - 3月新房和二手房成交价格回稳态势巩固，成交量边际改善，楼市“小阳春”如期而至；土地市场缩量提质，新开工低位运行，库存转降但需进一步降低；3月房企境内债券市场发行规模不大，短期内新增违约风险可控，二级市场交易热度提升 [8][9][13] 根据相关目录分别进行总结 市场需求 - 2025年一季度购房需求由二房、三房向四房迁移，前两者成交套数占比较上年同期分别下降1.1个和1.7个百分点，四房产品同比增加2.1个百分点，成交套数占比首超三成；110 - 140平方米、140 - 180平方米以及180平方米以上产品市场份额分别同比提升0.8个、0.5个和0.1个百分点 [2] - 3月商品住宅价格虽下行但同环比跌幅缩小，70个大中城市中有24个城市环比上涨，一线城市整体环比上涨0.10%，二线城市整体环比持平；3月商品房销售面积及销售金额同比降幅分别缩小至1.55%和2.32%，环比分别增加3.51%和2.72%，前3月累计销售面积及销售金额降幅较前2月分别收窄2.1个和0.5个百分点；4月前20日30个重点城市商品房成交量同比减少4%，预计4月市场销售呈弱复苏态势 [9] “好房子”情况 - “好房子”具安全、舒适、绿色、智慧四个主要特点，“第四代住宅”最接近其定义，各地政府从多方面出台政策促进其发展，很多二三线城市及深圳、广州已推出新规，北京部分区域执行，上海暂未推出；2025年2月“第四代住宅”在多个核心二线城市落地，去化及销售价格优于同区域非新规项目，但目前无统一技术标准，部分项目交付及实用效果未达预期 [6] 土地市场 - 3月土地市场缩量提质，单月成交规模创近年新低，但溢价率同环比上升，核心城市维持高热度，北京、上海等城市3月平均溢价率超20%；3月“地王”频出，如上海静安地块等成为新“地王”，原因包括政府提高供地质量、取消土拍限价等 [10] 新开工与库存 - 3月新开工量维持较低水平，竣工量同比下降，截至3月末，商品房待售面积环比转降，但仍处历史高位，库存亟待降低；1 - 3月房地产开发投资规模同比下降9.9%，降幅较上月略微扩大；3月商品房销售同比降幅减小，房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款和定金及预付款的占比有所上升 [10] 二手房市场 - 3月70个大中城市二手住宅价格同比降幅略有缩小，环比降幅为近一年最小，环比未下跌的城市增加至14个，一线城市除广州外均环比上涨；30个重点城市3月二手房成交量同环比分别增长21%和50%，前3个月累计成交面积同比增长22%，一线城市二手房成交量维持高热，二线城市除宁波和福州外多数正增长，三四线城市疲软 [11][12] 债券市场 - 3月房企无境外债发行，境内债券融资规模不大，民营企业滨江集团和新希望五新分别发行一笔境内中期票据和公司债，同期未新增违约或展期主体；4月27日至5月末房地产企业境内债整体到期规模339.50亿元，主要为央国企和民企，部分未出险房企少量债券即将到期且已发布兑付安排公告；境外市场主要是前期违约或展期的房企境外债到期，万科面临一笔4.23亿美元的美元债券到期，市场对其兑付信心较足 [13] - 3月，房企境内债券日均交易量环比上升，成交热度提高，投资类地产债券收益率与2月相比无明显变化，高收益地产债平均成交价环比略有上移；近一个月中资房企债券交易价格整体微涨 [13]

昼间卧室的噪声限值不大于40dB（分贝）、层高不小于3米且不大于3.6米⋯⋯ 今年2月，重庆版"好房子"新规——《住宅设计标准》正式实施。该标准明确指出，住宅层高不应小于3米，且不宜大于3.6米。据克而瑞监测数据，自2024 年以来，重庆典型住宅项目的平均层高已达到3.06米。 《每日经济新闻》记者注意到，近期重庆购房者对"好房子"的讨论热情高涨，期待值也极高。以龙湖·观萃、金茂·璞印金开等为代表的项目咨询量显著增 加。据铭腾机构预测，到2025年，重庆的第四代住宅可能会迎来快速增长，未来两年内将突破80个。 典型项目平均层高达3.06米 与5月1日开始实施的住建部《住宅项目规范》相比，重庆的"好房子"标准已经执行了两个多月。 实际上，早在2024年10月，重庆就启动了"好房子""好小区""好社区"标准的编制工作。同年11月，重庆市住房城乡建委发布了推荐性地方标准——《住宅设 计标准》（以下简称《标准》），鼓励大家积极选用。其中对重庆市城镇新建的住宅建筑，改建、扩建住宅建筑的层高作出了具体要求：住宅层高不应小于 3米，且不宜大于3.6米。该《标准》于今年2月起正式施行。 来源：重庆市住房和城乡建设委员会官网 ...

文章核心观点 - 2025中国制冷展首日松下举办商住产品发布会，推出助力环境友好型店铺实例及6恒气候站全新升级系列等产品，未来将以创新驱动发展，为实现“双碳”目标和打造高品质生活贡献力量 [1][2][12] 展会信息 - 4月27日第三十六届国际制冷、空调、供暖、通风及食品冷冻加工展览会在上海新国际博览中心开幕，展会首日松下举办2025年商住产品发布会 [1] 公司发展 - 近5年松下在中国新建扩建19个事业网点，中国成为其海外最重要事业基地 [2] - 松下依托百年技术底蕴，发挥全品类家电与空间设计融合优势，为中国消费者带来居住体验，推动“双碳”目标实现，未来将以创新驱动发展、技术赋能生活 [2] 节能减排方案 - 在“双碳”目标下，松下整合核心新能源技术与外部资源，构建“节能+创能”双维解决方案 [4] - 松下采用节能环保设备，运用EMS能源管理系统对店铺设备远程监控和自动控制，利用AI技术进行设备预测性维护，助力店铺节能减排 [4] - 中国勘察设计协会相关人员表示松下提供节能减排管理方案，带动更多企业加入低碳行动，期待其为更多企业和消费者提供低碳选择 [5] 6恒气候站产品 - 松下推出一站式空气解决方案6恒气候站，由四大模块联合作用，集六大功效于一体，搭载独有清洁技术，能解决全屋空气问题 [9] - 本届制冷展松下发布6恒气候站全新升级系列，支持照明系统联动控制，适配更多空调和新风产品，最大连接数量提升，最大可应对面积约1500㎡ [9] 行业趋势与公司响应 - 今年两会提及“好房子”概念，住建部发布《住宅项目规范》，预示智能、舒适、绿色居住模式成标配 [12] - 松下依托人居经验，融合日式设计与健康生活要素，推出创新产品，契合新时代人居升级需求，为“好房子”建设提供解决方案 [12] - 2025年中国制冷展松下展示低碳科技赋能美好生活成果，未来将秉持理念，通过技术创新推动产业升级，践行环境责任与社会担当 [12]

市场成交表现 - 北京新房3月1日至4月26日累计成交7855套 较1月和2月总成交量增长55 92% [1][3] - 符合"好房子"新政的项目成为成交增长关键因素 部分项目得房率高达100% [1][3] - "小阳春"行情带动购房热度 后续网签数据有望进一步体现长尾效应 [3] 购房者偏好变化 - 得房率 层高 功能阳台等硬核指标成为购房者关注焦点 [1][7] - 中海丽金府130平方米户型得房率94% 160平方米达90% 较竞品高出7-15个百分点 [7] - 北京城建国誉颂通过阳台外封设计实现得房率100% 政策允许封闭阳台按投影面积1/2计入容积率 [8][9] - 购房者对户型设计 精装配置 小区公区品质关注度提升 年轻人更注重建筑美学和收纳体系 [9] 产品竞争格局 - "好房子"项目集中入市 与存量项目竞争形成明显优势 [3][4] - 存量项目需通过价格调整或多元化营销手段实现错位竞争 [4] - 得房率竞争触及天花板后 公共空间品质提升成为差异化新赛道 [13] - 北京城建国誉颂设置艺术连廊 中海丽金府配置600平方米架空层泛会所 [14] 政策与行业趋势 - 《住宅项目规范》国家标准5月1日实施 推动新房市场"品质提升"热潮 [7] - "好房子"标准激活新增购买力及改善型需求 形成供需良性互动 [4] - 核心区域如海淀凭借区位优势保持需求强劲 项目快速去化 [9]

文章核心观点 - “好房子”概念深刻改变地产行业走向，成为提升居住品质、稳定楼市的重要政策，万科围绕“好房子”进行探索实践，在东北通过产品迭代、打造好社区等方式与城市发展同频共振 [1][25] 产品迭代，做更好的房子 - 万科胤樾是2024年万科在东北首个新开盘项目，有地段优势和固定客群，但未按“过冬思维”做大众化产品，而是做了沈阳核心区从未有过的定制可变洋房户型 [2] - “可变户型”研发历史久但落地项目少，因设计和施工成本高，不可复制，需层层审批，万科胤樾为实现该户型增加同层排水系统、用425水泥，增加成本换来居住体验升级 [4][5][6] - 万科胤樾在楼下花园打造“读书盒子”呼应沈阳文化，将山西古亭“青云亭”搬到花园，把传统建筑文化变成生活体验 [7][8][11] 从“好产品”到“好社区” - 产品研发积累使万科关注业主生活需求，打造万樾会为社区增加阅读、社交等空间，丰富社区生活方式，增加社区温情 [12] - 3月18日，万科·万樾会“樾读城市书房”揭牌，成为东北首座新型社区文化空间，见证新型社区美好图景展开 [14] - CO - life是多方合作共建活力社区的运营体系，万科通过系列场景串联构建完整社区，还以多元业务为阵地开展活动，如打造冰雪小世界、开早市、提供接送站服务等 [16][17][23] 始终与城市发展同频共振 - 万科通过好产品、好服务、好社区打造口碑积累品牌势能，做法是“与城市共生长”，将多元业务延伸至多领域，为城市发展凝聚力量 [25]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 2024年业绩同比+1%、符合预期，费用率保持行业低位、可结算资源丰富；销售1116亿，销售均价4.7万元/平、显著高于同行、是好房子重要受益标的；拿地额448亿元、拿地强度40%，杭州拿地占比97%、拿地积极持续聚焦；拿地积极下有息负债持续下降，融资成本快速下降至3.4%，持续高质量成长；维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2025年04月25日收盘价9.99元，一年内最高/最低12.44/5.74元，市净率1.2，股息率0.90%，流通A股市值267.97亿元，上证指数/深证成指3295.06/9917.06 [1] 基础数据 - 2024年12月31日每股净资产8.85元，资产负债率80.10%，总股本/流通A股31.11亿/26.82亿股，流通B股/H股无 [1] 财务数据及盈利预测 |年份|营业总收入（百万元）|同比增长率（%）|归母净利润（百万元）|同比增长率（%）|每股收益（元/股）|毛利率（%）|ROE（%）|市盈率| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |2023|70443|69.7|2529|-32.4|0.81|16.8|10.0|12| |2024|69152|-1.8|2546|0.7|0.82|12.5|9.2|12| |2025E|65708|-5.0|2810|10.4|0.90|12.5|9.4|11| |2026E|55893|-14.9|3104|10.4|1.00|12.9|9.6|10| |2027E|47550|-14.9|3481|12.1|1.12|14.1|9.9|9| [5] 公司经营情况 - 2024年营业收入692亿元，同比-1.8%；归母净利润25.5亿元，同比+0.7%；扣非归母净利润24.3亿元，同比+1.2%；基本每股收益0.82元，同比+1.2%；毛利率和归母净利率分别为12.5%和3.7%，同比分别-4.2pct和+0.1pct；三费费率为2.7%，同比-0.4pct；合联营企业投资收益7.6亿元，同比-28%；计提资产减值损失和信用减值损失分别为8.7亿元和2.6亿元，同比分别-77%和-50%；年末合同负债1254亿元同比-12.4%，覆盖当期地产结算收入1.8倍 [6] - 2024年销售额1116亿元，同比-27.3%；克而瑞排名第9名、同比提升2名，居民营企业第1，连续7年居杭州市占率第一；销售面积236万平，同比-29.3%；销售均价4.7万元/平，同比+2.9%，远高于重点房企均值2.2万元/平；2025年销售额目标1000亿左右、同比-9% [6] - 2024年拿地金额448亿元，同比-22.2%，其中杭州占比97%；拿地面积187万平，同比-44.0%；拿地均价2.4万元/平，同比+38.7%；拿地/销售金额比40%，拿地/销售面积比79%，拿地/销售均价比51%；在杭州土地市场份额从2023年的25%提升至2024年的38%；2025年计划投资金额控制在权益销售回款50%左右 [6] - 至2024年末，持续处于三条红线绿档，剔预负债率57.9%，净负债率0.6%，现金短债比3.6倍；货币现金371亿元，同比+14%；并表有息负债余额374亿元，同比-41亿元，其中银行贷款占比83%，直接融资占比17%；权益有息负债余额305亿元，同比-55亿元；平均融资成本3.4%，同比-0.8pct；2025年计划降低权益有息负债到300亿以内，继续降融资成本，确保3.3%、争取3.2%以内，继续把直接融资比例控制在20%以内 [6]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[5] 报告的核心观点 - 政治局会议指出要持续防范化解重点领域风险，实施地方政府化债政策，解决账款问题，加力城市更新，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，巩固房地产市场稳定态势，稳定和活跃资本市场 [6] - 城市更新前期筹备完善且范围扩围，后续有望加速推进，补偿方式也将更灵活；存量商品房收购政策将多层次优化，收储落地进展值得期待 [6] - 稳楼市、稳股市目标明确，若地产量价数据走弱，预计将有进一步支持政策；我国经济和股市仍有储备政策可期 [6] - 我国住房需求总量处于底部区间，需求结构分化，“好房子”迎来发展浪潮；建设“好房子”政策导向下，产品力房企有望打开成长空间并获溢价 [6] - 维持房地产“看好”评级，建议关注核心城市布局重、拿地和产品力强的房企，二手房中介，物业管理企业 [6] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 4月25日政治局会议指出要持续防范化解重点领域风险，实施地方政府一揽子化债政策，解决地方政府拖欠企业账款问题，加力城市更新，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，巩固房地产市场稳定态势，稳定和活跃资本市场 [6] 板块表现 - 加力实施城市更新，推进城中村和危旧房改造，23 - 24年前期筹备完善且范围扩围，后续有望加速，补偿方式有望更灵活；优化存量商品房收购政策，延续两会给予地方更大自主权导向，后续将多层次优化，收储落地进展值得期待 [6] - 稳楼市、稳股市目标明确，若地产量价数据走弱，预计有进一步支持政策；我国经济和股市仍有储备政策可期 [6] - 加大高品质住房供给，需求端住房需求总量底部区间、结构分化，“好房子”迎来发展浪潮；供给端产品力房企稀缺，政策导向下有望打开成长空间并获溢价 [6] 投资分析意见 - 维持房地产“看好”评级，建议关注核心城市布局重、拿地能力强、产品力强的房企如滨江集团、建发股份等，二手房中介如贝壳、我爱我家，物业管理企业如绿城服务、招商积余等 [6]

AMC角色演变与业务模式创新 - AMC从单纯地产项目"输血"角色发展为项目资产管理人和资源整合者[4] - 业务模式从类信贷延伸出代建代管、联合行业龙头操盘、SPV隔离+市场化带资代建等[4] - 典型案例：长城资产纾困武汉当代集团"当代南湖壹品"项目，提升新户型得房率至95%以上[5] 房地产纾困政策与市场环境 - 2022年11月央行和银保监会发文鼓励AMC参与房地产风险化解[6] - 2025年政府工作报告首次写入"好房子"概念，要求建设安全、舒适、绿色、智慧的住宅[6] - 房地产行业仍处低谷，纾困需平衡政策性、市场化和风险控制[7] AMC纾困路径演进 - 从类信贷单一业务发展为"AMC收购+代建代管"等综合施策模式[10] - "实质性重组+风险隔离+代管代建"成为新型纾困模式，典型案例：长城资产纾困泰禾"深圳院子"[11] - 共益债应用增加：长城资产广西分公司2024年10月为北海项目提供共益债资金[12] 项目运营与风险控制 - 纾困项目需把控城市等级、资产区位和群众认可度[9] - 通过SPV进行股权和资产隔离，实现风险防控[6] - 工程造价透明但需考虑城市区划周期成本，拆迁补偿等是大头支出[9] "好房子"建设实践 - 将烂尾楼改造为热销盘是关键，如"深圳院子"修改九年前过时规划[13] - "绿城桂湖云翠"项目得房率95%以上，洋房实现负公摊[14] - 长城资产累计投放超100亿元，带动1000亿元货值项目复工复产[14] 行业挑战与政策建议 - 部分项目土地滞纳金过高（如某项目25亿元出让金对应18亿元滞纳金）[15] - 新老政策衔接不畅影响调规，建议明确"好房子"技术规范过渡细节[16] - 需地方政府在土地用途、容积率、预售监管等方面提供政策支持[16]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [1] 报告的核心观点 - 政策预期持续升温，板块风险收益比提升，扩内需背景下地产支持政策有望加码，短期楼市弱复苏，政策加码或夯实底部，主流房企PB低向下空间有限，政策或从降息、打通政策堵点、优化限购展开 [2] - 房地产市场发展空间仍存，“好房子”加速改善需求释放，2025 - 2030年全国潜在商品住宅需求中枢为8.76亿平，2024年销售面积低于中期中枢，“第四代住宅”利润率有望优于旧规项目 [2] - 短期政策面与基本面有望迎来共振，中长期产品迭代蕴含新机遇，个股建议关注历史包袱轻等房企、估值修复房企、经纪物管代建等细分领域头部企业 [2] 政策环境监测 - 李强总理调研强调我国房地产市场仍有很大发展空间，无锡取消商品房限售并暂停价格备案，青岛发放多子女家庭购房补贴推动“以旧换新”，苏州公积金新政支持多子女家庭，商务部将符合条件家政从业人员纳入公租房、保租房保障范围 [2][6] 市场运行监测 成交 - 本周（4.12 - 4.18）重点50城新房成交1.4万套环比降0.1%，重点20城二手房成交2.2万套环比升2.7%；4月（截至18日）重点50城新房日均成交同比降22.2%环比降35.6%，重点20城二手房日均成交同比升1.8%环比降6.1% [2][9] 库存 - 16城取证库存9116万平环比升0.6%，去化周期20.5个月 [2][12] 资本市场监测 流动性环境 - 资金价格多上行，R001上行3.80BP至1.68%，R007上行1.02BP至1.71%；截至4月18日，OMO存量（MA10）余额为5493.9亿元较4月11日减少2423.3亿元，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系 [13] 境内债 - 本周境内地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比下降、同比上升，总发行量为96.5亿元，总偿还量为87.1亿元，净融资额为9.4亿元；25年地产债到期压力整体小于24年，26年3月是债务到期压力最大的月份，到期规模约477.18亿 [3][19] 地产股 - 本周房地产板块涨3.4%跑赢沪深300（0.59%），当前地产板块PE（TTM）35.72倍高于沪深300的12.26倍，估值处于近五年92.35%分位 [3][23] - 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为建业地产、合景泰富集团、*ST金科，排名后三为中梁控股、金辉控股、远洋集团 [29] - 重点公司对比数据展示了绿城中国、建发国际集团等公司的市值、2024年权益拿地金额、拿地金额/市值、2024年权益销售金额、2024年权益拿地金额/2024年权益销售额等指标 [32]

文章核心观点 "好房子"政策关注度不断提升，为建材、房地产等行业带来发展机会，但房企在推进"好房子"建设时需解决成本控制等问题 [1][4][7][8] 建材领域迎利好 - 三棵树公司主要生产建筑涂料，2020年成为中国奥委会官方涂料独家供应商，上市后业绩曾稳定增长，后受房企流动性危机拖累 [2] - 2020年三棵树公司营业收入达82亿元，应收账款从15.09亿元骤增至27.74亿元，增幅84%，此后三年分别为39亿元、42亿元、36亿元 [2] - 三棵树客户包括出险房企，曾因欠款问题将部分企业告上法庭 [2] - 2021年三棵树首次亏损，此后增收不增利，2022年和2023年在中国涂料市场占有率分别为1.90%和2.42%，连续两年位居第四 [3] - 国内涂料行业集中度较低，头部企业规模有较大提升空间 [3] - 建材行业受益于"好房子"政策，多个细分领域及房地产上下游产业将迎来发展机会 [4] - 最近6个月有26家带有"好房子"名称的企业成立，不少企业经营范围包含建材和建筑科技 [4] 房企的机会与挑战 - 房地产企业重视"好房子"，首创城发集团介绍租赁住房中建设"好房子"的标准 [6] - 越秀地产发布产品理念和产品线，绿地集团发布升级版"绿地好房子产品标准" [7] - 市场热销项目多集中于一二线热点城市及核心区域，多为改善类及高端项目 [7] - 建设"好房子"是房企转型和高质量发展要求，相关产业链可借此优化升级 [7] - 建设"好房子"会增加建安成本，房企需解决成本控制问题，重新理顺产业链 [8]