宁波“以旧换新”政策对房地产市场的影响 - 政策催化下，宁波市六区2025年12月新建商品住宅成交1,430套，环比增幅高达67%，为全年成交量第二高的月份，仅次于三月 [2] - “以旧换新”活动首批已签约换房人进入集中网签期，推动新房成交量“翘尾”收官 [2] - 活动新房项目库从最初80个楼盘扩展至114个（截至2026年1月18日），覆盖面积50至400平方米，总价从不到百万元到上千万元，满足刚需、改善到高端改善的不同需求 [7] 热门楼盘销售表现与去化情况 - 江北庄桥某楼盘2025年12月网签新房94套，贡献了江北区当月约45%的新房网签量 [2] - 该楼盘第四季度共成交“以旧换新”房源100套，其中11月、12月占八成，平均每月为该楼盘增加20至30套成交量 [2] - 海曙段塘某高品质住区试点项目，2025年12月首次领证，当月在可售的294套住宅中完成网签178套，去化率超过60%，贡献了海曙区当月41%的新房网签量 [6] - 海曙鄞奉板块某楼盘，在释放“以旧换新”消息后，售楼处单月来访人数最高达1,200多组，约为以往2倍，单月成交量也翻了一番 [5] - 鄞州仇毕板块某楼盘，去年第四季度平均每月40至50套成交量中，有30%至40%来自“以旧换新” [5] 购房者行为特征与需求分析 - “以旧换新”换房人成交决策快，有客户看房1个多小时就当场认购 [11] - 江北庄桥楼盘因是现房、配套齐全、总价较低（98平方米户型190万至210万元，78平方米户型140万至160万元），特别受预算不高或中老年换房人青睐，部分可实现“零差”置换 [7] - 海曙、鄞州部分总价较高的楼盘（如105平方米户型250万至270万元；单价29,500至31,000元/平方米），更吸引年轻的自住改善型换房人及为子女置换的中老年换房人 [8] - 海曙区某楼盘约四分之三的“以旧换新”换房人选择110平方米户型，四分之一选择总价400万至450万元的“四代宅”房源，看重产品力、得房率和保值性预期 [10] 活动对开发商销售策略与效果的影响 - 开发商通过提供“软服务”（如车接车送）和“硬福利”（专属优惠）来吸引换房人 [1] - 江北庄桥楼盘销售经理表示，活动前12组来访客户中约有1组下定，活动后自访客户转化率提升至“8定1”或“7定1”，中介带看客户转化率可达“4定1”或“3定1” [3] - 该楼盘“以旧换新”认购套数居所有楼盘之首 [3] - 海曙段塘项目因换房人问询频繁而被主动纳入项目库，开盘一个半月累计成交约40套“以旧换新”房源，其中约30套在去年12月成交，销量超出开盘前预期 [6] 市场前景与后续影响 - 业内人士认为，“以旧换新”活动释放了置换需求，让有迫切需求但能力不足或暂时搁置计划的人加速入市 [12] - 旧房收购进度方面，首批500套已完成过户，两批次计划收购的1,000套旧房过户进度刚过半 [12] - 随着旧房过户持续推进，预计更多换房人将完成新房网签，新房去化红利将在2026年第一季度持续显现 [12]

文章核心观点 - 贵阳市多部门联合推出商品房“以旧换新”活动 旨在通过政策支持与流程优化 支持居民改善性住房需求 畅通新房与二手房交易渠道 激活住房消费潜力 [1] 活动参与方与要求 - 参与对象包括计划出售本地二手房并购买本地新房的换房人 以及自愿参与的房地产开发企业、房地产中介机构和商业银行 [1][2] - 房地产开发企业需提供新房专属优惠 最大优惠幅度可按拟销售价下浮10% 并为换房人设定不少于60天的“解约保护期” [3] - 房地产中介机构为换房人出售旧房提供服务 中介服务费按不超过旧房成交总价的2.5%收取 [3] - 商业银行需优化信贷服务 包括提供贷款“绿色通道” 承担旧房按揭贷款的抵押登记费、评估费 并优先办理提前还款业务 [4] - 换房人出售的旧房需产权清晰 且交易资金须纳入监管以保障安全 [4] 活动流程 - 各方通过“贵阳市住房租赁(存量房交易)平台”微信小程序在线登记报名 主管部门复核后公布名单 [5] - 换房人选定意向新房房源 缴纳意向金并签订认购意向协议以锁定房源 [6] - 换房人可委托中介机构出售旧房 签订销售委托协议以优先推广 [6] - 旧房成功出售后 换房人与开发商签订正式商品房买卖合同并享受优惠 若旧房未售出 可协商延长协议或解除协议 [7] - 主管部门将设立交易绿色通道 加快办理手续并协助换房人申领各项政策优惠 [7] 配套政策支持 - 税收方面 个人销售购买2年以上住房免征增值税 出售旧房并购买新房且在2026年12月31日前缴纳新房契税的 按新房实际缴纳契税金额50%发放消费券补贴 [8] - 契税方面 对个人购买家庭唯一或第二套住房 根据面积适用1%至2%的优惠税率 [8] - 信贷方面 将首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15% 并优化住房套数认定标准 在拟购房所在区无房的即按首套执行信贷政策 [9] 活动期限与组织 - 本次活动试行时间为通知发布之日起至2026年12月31日 [10] - 贵阳市房地产业协会与房地产中介机构管理行业协会负责统筹协调与行业自律 [10]

烟台市住房“以旧换新”政策核心内容 - 烟台市政府于12月29日举行新闻发布会，正式推出住房“以旧换新”工作，旨在促进房地产市场交易 [1] 参与活动的新房房源分类 - 活动新房房源分为“收旧换新”和“卖旧买新”两类 [1] - “收旧换新”新房房源为烟台市行政区域内依法可销售、无查封等限制、且在官方平台标注参与活动的新建商品住房 [1] - “卖旧买新”新房房源为烟台市行政区域内所有依法可销售、无查封的新建商品房 [1] 补贴券的申领与使用规则 - 补贴券申领时间为2026年1月1日至2026年12月31日 [1] - 通过“烟台住建”公众号内的“烟台市住房‘以旧换新’平台”进行实名制申领，每张补贴券具备唯一编码 [1] - 补贴券的申领人、使用人需与新、旧房产权人一致，或为其三代以内直系亲属 [1] - 首轮补贴券将于2026年1月1日上午9:00集中投放2000张，之后每15天投放一轮 [1] - 补贴券有效期至下次集中发放前一日24:00，到期未在平台完成申报的补贴券将自动收回并重新发放 [1] - 符合条件的换房人凭有效补贴券可冲抵对应金额的购房款 [2] 补贴申报与审核流程 - 换房人需将身份证明、新旧房买卖合同、补贴券等材料交由房地产开发企业 [2] - 开发企业将材料上传并提交至“以旧换新”平台进行补贴申报 [2] - 各区市住房城乡建设主管部门将及时对企业上传的材料进行审核 [2]

烟台市住房“以旧换新”补贴政策核心内容 - 烟台市设立房地产高质量发展专项支持资金 由市、区两级财政共同承担 专项用于“以旧换新”政府补贴及定向购房优惠券等直接惠及消费者的政策 [1] - 专项支持资金总额为1.15亿元 其中政府补贴资金6000万元 定向购房优惠券资金5500万元 [1] - 政策旨在破解住房“以旧换新”过程中的资金衔接难题 畅通换房渠道 支持房地产业平稳健康发展 [1] 具体补贴与优惠方案 - 参与“收旧换新”的居民按新旧房价差额给予1%补贴 [1] - 参与“卖旧买新”的居民按新房价给予1%补贴 [1] - 单套住房最高补贴额度为3万元 [1] - 发放“群团购”及多代多孩家庭定向购房优惠券 二孩家庭可申领1张 三孩及以上家庭可申领2张 多代家庭可申领1张 [1] - 定向购房优惠券可与政府补贴叠加使用 叠加后单套住房补贴最高可达8万元 [1] 资金发放与监管措施 - 已会同住建部门制定专门的使用细则 明确“收旧换新”和“卖旧买新”两种方式的兑付条件与流程 [2] - 简化补贴方式 换房人在支付新建商品房购房款时 可凭有效期内实名制补贴券、优惠券直接冲抵购房款 [2] - 补贴券实行实名管理 若发生合同解除或备案撤销 将作废补贴券或追回已兑付资金 从制度上防范资金套取风险 [2]

政策核心内容 - 烟台市正式印发住房“以旧换新”试行方案及优化购房消费政策 试行期限为2026年1月1日至2026年12月31日 [1] 实施模式与选择 - 政策总体遵循市场化原则 旨在缩短换房周期并降低购房成本 [3] - “收旧换新”模式提供两种方式：一是由房地产开发企业作为收旧主体收购二手房并销售其新房 二是由第三方企业作为收旧主体收购二手房并销售合作房企的新房 二手房成交价格以评估价为参考并由双方协商确定 [3] - “卖旧买新”模式提供两种方式：一是居民自行出售旧房并购买新房 二是通过中介机构帮卖旧房 签约时明确帮卖、补贴券使用及“解约保护期”等事宜 旧房未售出可无条件解约 [3] - “拆旧换新”模式鼓励结合城市更新和危旧房改造 通过整栋、整片收购实现老旧住房自主更新和原拆原建 [4] 实施范围与条件 - “收旧换新”收购的二手房需为国有土地上合法建造且产权清晰的住宅 建筑年限原则上不超过25年（核心区域可放宽） 二手房总价不高于新房总价的65% 支持三代以内直系亲属以多套旧房置换新房 [5] - “收旧换新”购买的新房需为烟台市范围内依法可销售的新建商品住宅 市级收旧主体收购范围涵盖芝罘、福山等七区指定区域 [5] - “卖旧买新”出售的二手房需产权清晰且在新房交易前完成过户 购买的新房需为烟台市范围内依法可销售的新建商品住宅 [5] 支持体系与流程 - 烟台市已构建从信息发布到资金支付的全链条流程体系 并统一搭建线上平台实现政策解读、房源发布及补贴申领等全流程线上办理 [6] 财政补贴与成本降低措施 - 对2026年期间参加“收旧换新”的居民 给予新房与旧房价差1%的政府补贴 最高不超过3万元 对参加“卖旧买新”的居民 给予新房成交价1%的补贴 最高不超过3万元 全市此项补贴总额度为6000万元 [7] - 对2026年期间购买列入群团购房源新房的居民 可申领一张面值2万元的购房优惠券 全市此项补贴总金额为4000万元 [7] - 对2026年期间购买列入多代多孩房源库新房的本市多代多孩家庭提供优惠券 二孩家庭可申领1张（1万元） 三孩及以上家庭可申领2张（2万元） 多代家庭可申领1张（1万元） 每个家庭限领3张 全市此项补贴总金额为1500万元 [7] - 所有补贴按照“总量控制、先到先得”原则发放 额度用完后即截止 [7] - 金融机构为收购二手房用于长期租赁的企业提供贷款支持 贷款期限可达25年以上 最低利率约3% 烟台市设立3000万元租赁住房贷款贴息资金 为上述企业提供每年1%、最长5年的贷款贴息 [8] - 通过拓宽公积金提取范围、推行代际互助、提高贷款额度与月还款占比等措施减轻购房压力 [8] - 鼓励房企、经纪机构、家居家装等市场主体推出购房优惠、中介费折扣、家电满减等组合让利活动 构建从购房到安居的消费生态圈 [8]

文章核心观点 - 山东省近期出台的首份省级系统性住房“以旧换新”政策文件，为观察当前楼市纾困逻辑与转型路径提供了样本，其核心目标是通过三种路径解决改善性需求释放的最大梗阻——“卖旧难”，以盘活存量、拉动增量、重塑市场循环 [1] - 该政策的深层逻辑在于引入第三方信用、公共资源和远期规划，以打破集体观望僵局并重建交易信心，但其成功落地面临价格预期管理、资金可持续性及存量资产盘活效率三大核心挑战 [2] - 破解挑战需将“以旧换新”置于“精准施策”和“系统观念”之下，推动金融渠道打通、与社会战略捆绑等更深层次的配套改革与协同 [3] - 稳定市场的核心在于重建预期，这要求供给端进行深刻变革，包括推动新房供给转向追求品质以及加快推进现房销售 [4] - 推动房地产市场企稳回升是一个系统工程，“以旧换新”的关键是以维护持有者切身利益为出发点，优化组合政策，让置换尽可能“不赔本、低风险”，从而为市场注入可持续流动性 [4] 政策模式与路径 - 山东省住房“以旧换新”政策构建了三种路径：“卖旧换新”，通过房企、中介与购房者签订三方协议，并引入中介“兜底收购”承诺，降低旧房滞销导致的违约风险 [1] - 第二种路径为“收旧换新”，由政府指定国企或房企等主体直接收购旧房、抵扣新房款，实现“一揽子”快速置换 [1] - 第三种路径为“拆旧换新”，针对老旧房屋，允许在符合规划前提下原拆原建，并通过奖励容积率等方式，将其融入城市更新大工程中 [1] 政策面临的挑战 - 挑战之一是价格预期管理，旧房持有人的心理价位与收购方基于风险评估、资金成本和未来收益测算出的价格之间存在“预期差”，虽建议通过“第三方评估”“双盲评估”实现公平，但分歧恐难彻底抹平 [2] - 挑战之二是资金的可持续性，大规模收储旧房或“拆旧建新”需要长期、巨额且成本可控的资金支持，在地方政府土地财政收入急剧下降、债务压力存在的背景下，设计能吸引社会资本参与、具备商业闭环的融资和运营模式是关键 [2] - 挑战之三是存量资产的盘活效率，收购来的旧房若不能转化为有效供给将成为新难题，无论是改造为保障性租赁住房还是经“微改造”后再次销售，都对实施主体的全链条资产运营能力提出极高要求 [2] 配套改革与协同方向 - 政策上需着力打通金融渠道，构建“政策引导、市场主导”的融资格局，包括灵活运用新增专项债额度，争取将项目纳入央行专项再贷款等结构性货币政策工具支持范围 [3] - 更重要的是吸引社会资本，如鼓励地方创新设立“房地产平稳发展基金”，以国有资本为信用牵引，拉动保险、资产管理等参与，形成市场化、专业化的长期投资力量 [3] - 规划上“以旧换新”不能孤立进行，必须与保障性住房建设、城市更新行动等战略捆绑，例如将收购的存量房源系统性转化为保障性租赁住房、人才公寓或安置房 [3] - “拆旧建新”类项目应深度融入城市更新规划和片区综合开发，通过完善公共服务、提升环境品质创造更高区域价值，从而为新房销售提供价值支撑 [3] 供给端变革与市场信心重塑 - 供给端需积极响应“以好房子建设牵引新模式”的号召，推动新房供给从追求规模转向追求品质 [4] - 应加快推进现房销售，实现“所见即所得”，以消除购房者对交付风险的担忧，更好地重塑市场信心 [4]

政策与监管动态 - 住建部强调强化法律与标准支撑，将严格执行住宅项目规范并出台“好房子”建设指南，以高标准引领房地产高质量发展 [1] - 住建部召开全国智能建造工作会议，要求在更大范围内推广应用智能建造，加强建筑业高质量发展顶层设计和标准规范引领 [2] - 北京市出台住宅项目物业服务企业综合评价管理办法，计划于2026年上半年发布首次试评价结果，评价结果将向社会公开并作为业主选聘物业的重要参考 [3] - 山东省发布住房“以旧换新”指导意见，系统构建政策框架，明确提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式，并引入“兜底收购”机制 [3] - 北京市多部门联合约谈多家互联网平台，要求清理违规房源信息，截至12月12日各平台累计自查清理违法违规和不良信息1.7万余条，处置房产类账号、直播间2300余个 [4] 行业宏观数据与市场表现 - 财政部数据显示，2025年1-11月全国国有土地使用权出让收入为29119亿元，同比下降10.7% [3] - 国家统计局数据显示，11月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%，降幅比上月扩大0.4个百分点，其中上海同比上涨5.1%，而北京、广州、深圳分别下降2.1%、4.3%和3.7% [4] - 北京市统计局数据显示，1-11月全市住宅销售面积为618万平方米，同比下降6.9%，但纯商品住宅销售面积增长6.4% [5] - 中指研究院监测数据显示，11月房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5%，其中ABS融资294亿元，同比增长36% [10] 土地市场交易 - 2025年广州土拍收官，全年共成交宅地48宗，总成交金额超506亿元，同比2024年小幅下降约2% [7] - 南京完成11宗土地出让，总成交价约80.99亿元，其中河西奥体新城地块经过61轮竞价以16.11亿元成交，溢价率26.35%，楼面价达45325元/平方米 [8] - 无锡2025年土拍收官，12月18日7宗地块全部以底价成交，收金84.73亿元，全年共成交41宗涉宅用地，总成交金额约328亿元 [8] - 武汉成功出让13宗地块，总成交金额39.7亿元，其中复星集团旗下公司以10.93亿元拿地，大华集团旗下公司以7530万元拿地 [9] - 成都出让3宗宅地，总成交金额13.39亿元，其中锦江区林家坝地块以总价9.04亿元、溢价率5.91%成交 [10] - 中建智地联合体以13.54亿元底价摘得北京丰台区张郭庄村地块，楼面价约2.84万元/平方米 [5] 公司项目与产品动态 - 中建·玖玥府现房实景示范区正式开放，项目以现房、实景示范区呈现，探讨“好房时代的产品升级” [6][7] 企业融资与债务重组 - 万科公布“22万科MTN005”公司债展期方案，该债券债项余额37亿元，本计息期利率3%，方案需获得超90%表决权的持有人同意方可生效 [10] - 融创中国公告，预计约96亿美元的现有债务将获全面解除及免除，公司将向计划债权人发行强制可转换债券作为代价 [11][12] - 金科股份及控股子公司重庆金科的重整计划均已执行完毕，公司将向深交所申请撤销相关退市风险警示 [12] - 宝龙地产境内债务重组获进展，涉及总规模约43.36亿元的6笔债券中，部分债券重组方案已获持有人会议通过 [13]

政策模式与核心目标 - 多地因地制宜出台政策 推进住房“以旧换新”以释放居民住房消费需求 稳定房地产市场[1] - 政策核心目标在于盘活二手房库存 畅通置换链条 激活置换需求 并助力新房库存消化[2] - 住房“以旧换新”最大意义是促进市场良性循环 让沉淀房产流转起来 提升交易活跃度 促进房价止跌回稳[2] 具体政策模式与措施 - 山东省提出三种住房“以旧换新”模式：鼓励“卖旧换新” 引导“收旧换新” 探索“拆旧换新”[1] - 鼓励“卖旧换新”模式推广“帮卖”业务 引导“收旧换新”鼓励各类主体市场化收购二手房[3] - 探索“拆旧换新”鼓励各市因城施策推进城镇老旧住房自主更新与原拆原建[3] - 市级层面将“以旧换新”与公积金、购房补贴结合 如湖北随州对多孩家庭、高层次人才、“以旧换新”购房等群体 公积金最高贷款额度提高至80万元[1] - 贵阳贵安政策规定 在2026年9月30日前出售旧房并购买新建商品住房 并在2026年12月31日前缴纳新房契税的 按新房实际缴纳契税金额50%发放购房消费券补贴[2] 旧房处置与市场参与 - 对于收购的旧房 鼓励各类市场主体将房屋改造为租赁用房 并探索创新“收储+托管”运营管理模式[3] - 未来推进住房“以旧换新”需在渠道、主体、机制上下功夫 渠道可纳入长租公寓、安置住房、保障性住房等[4] - 鼓励长租企业、国有租赁平台、负责安置房收储的国有企业等作为收购主体[4] - 机制上引导银行等机构加强金融支持 并鼓励租赁行业协会、房地产开发企业、经纪机构、装饰装修企业等加强合作以提升旧房盘活效率[4] 行业影响与未来展望 - 住房“以旧换新”等一系列工作对于去库存具有积极作用[3] - 未来住房“以旧换新”形式可以更加多元 并可进一步落实带押过户等政策以减少交易障碍[3]

山东省住房“以旧换新”政策 - 山东省住房城乡建设厅等联合印发《关于住房“以旧换新”的指导意见》，包含6部分、15条具体措施，系统构建政策框架 [1] - 政策提出三种“换新”模式：“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”，支持中介提供“帮卖”服务并引入“兜底收购”机制，鼓励市场化收购二手房，探索老旧住房原拆原建且新增公共设施不计容积率 [1] - 政策鼓励对旧房进行“微改造+功能升级”，支持将收购的旧房改造用于租赁住房，探索“收储+托管”运营模式以盘活资源 [1] - 政策鼓励各市对“以旧换新”居民发放购房补贴，并引导开发企业和中介机构依法依规提供优惠，以降低换房成本 [1] 主要房企11月销售业绩 - 越秀地产11月实现合同销售金额约51.15亿元，同比下降约49%，合同销售面积约18.41万平方米，同比下降约45% [2] - 富力地产11月销售额为10亿元，销售面积约11.25万平方米 [3] - 华润置地11月实现总合同销售金额约230亿元，同比减少10.8%，总合同销售建筑面积约113.5万平方米，同比减少5.6% [4] 中国武夷人事变动 - 中国武夷董事会于2025年12月12日完成董事增补，李楠和张志昆当选为公司董事 [5] - 公司同日召开董事会会议，选举李楠为公司第八届董事会董事长，李楠将担任公司法定代表人，公司将尽快办理工商登记变更手续 [5]

公司融资与债务动态 - 万科一笔余额20亿元、年利率3%的中期票据“22万科MTN004”展期方案未获通过，三份议案均未获得90%以上赞成票而失效，该债券本金兑付日为2025年12月15日 [1] - 保利发展计划发行总额不超过50亿元的可转换公司债券，募集资金将用于总投资额222.21亿元的9个房地产开发项目 [2] - 南山控股及其控股子公司拟向控股股东中国南山集团申请70亿元借款额度，有效期三年且可循环使用，预计利息总额不超过6亿元 [5] 土地市场与项目进展 - 碧桂园此前以27.4亿元摘得的佛山南海大沥改造项目部分地块被重新挂牌，此次挂牌地块占地2.16万平方米，起拍价4.01亿元，折合楼面价6186元/平方米，较其2023年摘牌时的楼面价约1.09万元/平方米大幅下降 [4] 行业政策与市场举措 - 山东省发布住房“以旧换新”指导意见，系统构建了“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式的政策框架，并提出支持“兜底收购”机制、鼓励市场化收购二手房、探索老旧住房原拆原建等15条具体措施 [3]