土地市场动态 - 北京成功出让2宗涉宅用地 总成交金额32.706亿元 其中东城祈年大街地块经过38轮竞价由北京城建以20.28亿元竞得 楼面价81120元/平方米 溢价率4% 昌平未来科学城地块由北京未来科学城昌信置业以底价摘牌 楼面价15115元/平方米 [1] - 武汉集中上架27宗地块 总起始价87.99亿元 其中24宗为涉宅用地 总起始价83.53亿元 将于12月9日拍卖 为2025年下半年最大规模土地出让 [3] - 北京核心区域地块受追捧 外围区域依赖国企托底 武汉远城区供地占比高 反映城市发展从单核集聚向多中心辐射转变 [1][3] 保障性住房政策 - 广州安居集团重启收购存量商品房用作保障性住房 要求房源面积90平方米以下 交通便利且配套齐全 项目需已竣工或主体封顶 征集时间持续至2025年11月25日 [2] - 该举措旨在稳楼市惠民生 解决开发商存量房去化难题并扩充保障房供应 90平方米以下整栋优先策略符合刚需保障需求且便于统一运营管理 [2] 房企债务风险 - 上海宝龙实业旗下四只债券自11月20日起停牌 公司表示为做好后续债券重组安排 此举是对11月12日ABS违约事件的直接回应 标志债务重组进入新阶段 [4] - 中国长城资产北京分公司拟处置对恒大地产集团的债权 债权总额10.92亿元 其中本金9.59亿元 利息1.33亿元 此为继6月份113亿元恒大系资产包处置后的又一举措 [5]

项目推进概况 - 广东多地收购存量商品房用作保障性住房的项目推进节奏加快，广州明确持续推进，中山有近1500套房源进入意向收购阶段 [1] - 政策旨在构建"市场+保障"房地产发展新模式，促进部分房源快速消化，缓解房企库存压力和改善现金流，促进房地产市场供求关系平衡 [1][4] - 2024年以来多项支持政策相继落地，广东各地纷纷发布征集公告，广州、深圳、佛山、珠海4个城市已完成4个项目共1377套的收购工作，收购金额14.43亿元，预计供应保障性住房约2100套 [6][7][8] 广州市具体措施 - 广州安居集团发布征集通告，征集范围是广州市行政区域内房地产企业的存量商品房，集中报名征集时间至2025年11月25日，之后接受常态化报名 [3][4] - 房源要求包括：项目周边交通便利配套齐全、已取得竣工联合验收或主体已封顶、房屋建筑面积原则上在90平方米以下、权属清晰可交易、优先选取整栋或独立单元未售可实现封闭管理的楼栋项目 [3] - 根据克而瑞统计，当前广州一手住宅可售货量超过1400万平方米，去化周期长达21.8个月，库存高企而需求疲弱 [4] 中山市具体措施 - 中山市自9月底启动收购项目后，已有6个项目提交申请材料，合计近1500套房源进入意向收购阶段 [6] - 用于公租房的房源建筑面积严格控制在60平方米以下，保障性租赁住房以70平方米以下为主，配售型保障性住房以90平方米以下为主且原则上不超过120平方米 [6]

历史房价走势 - 自1998年房改以来，中国平均房价从每平方米2000元上涨至去年上半年的11000元，涨幅超过5.5倍 [1] - 同期，一线城市平均房价从每平方米3000元飙升至去年上半年的65000元，涨幅超过20倍 [1] - 自去年下半年起，房地产市场出现拐点，呈现全国范围房价下跌和开发商销售业绩下滑的“量价齐跌”局面 [1] 市场观点分歧 - 看多派观点认为未来北京房价有望达到每平方米80万元，全国平均房价将攀升至每平方米9万元 [3] - 看空派观点认为房地产市场已形成一致下行预期，未来房价下跌将成为常态 [3] 人口结构变化对需求的影响 - 截至2021年底，中国60岁及以上老年人口数量已达2.67亿，预计到2028年将突破4亿 [4] - 年轻人口数量逐年递减，全国出生人口从2017年的1786万锐减至2021年的1063万 [4] - 人口老龄化与年轻人口萎缩将导致未来商品房刚性需求大幅减少 [4] 政策与市场结构变化 - 房产税试点范围将扩大，并有望在“十四五”规划期间全面铺开，增加房产持有成本 [4] - 保障性住房体系加速建设，未来市场将分为商品房、租赁房和共有产权房三大板块，分流商品房需求 [6] - 中国拥有至少一套房产的家庭比例高达96%，拥有两套及以上房产的家庭比例达41.5%，显示市场饱和度较高 [6] 市场供需状况 - 中国空置房数量从2017年的6500万套估计已增至近1亿套，表明市场供大于求 [7] - 在供大于求的环境下，房价大幅上涨空间已不复存在 [7] 未来价值驱动因素 - 到2030年，房产价值将由当地居民实际收入水平决定，回归居住属性 [7] - 房价将与居民收入水平紧密挂钩，挤出投资和泡沫成分 [7]

政策利好刺激 - 九月多家银行下调房贷首付比例，首套房降至20%，二套房降至30% [1] - 北上广深等一线城市执行“认房不认贷”政策，名下无房即可享受首套房优惠利率 [1] - 政策刺激下各地房产成交量应声暴涨，部分开发商连夜上调房价 [1] 市场数据表现 - 八月份全国百城新房价格环比下跌的城市数量高达42个，二手房价格环比下跌城市数量达96个，后者数量与七月持平 [2] - 各地二手房挂牌量迅速攀升，上海逼近20万套，北京接近19万套，广州突破13万套 [2] 市场观点分歧 - 看多者认为密集政策利好将刺激房价反弹，错失今年购房机会将彻底无缘楼市 [6] - 看空者认为政策短期影响有限，房地产市场长期调整趋势已成定局，五年后选择空间更大 [8] 购房需求分析 - 三年疫情冲击经济和民生，家庭收入减少削弱购房能力，难以支撑高房价 [8] - 改善型需求日趋理性，购房者审慎评估经济状况，不再盲目跟风 [8] - 购房需求萎缩为未来房价带来下行压力 [8] 楼市泡沫指标 - 国际合理租售比约为20年，而国内租售比普遍偏高，房东需50-60年甚至80多年才能收回购房成本 [8] - 以上海价值上千万元房产为例，年租金约12万元，反映房价中存在巨大泡沫 [8] 居民债务与资产结构 - 约42%的家庭拥有两套或以上房产，房产占居民家庭总资产比例高达77%，金融资产仅占23% [8] - 超过2亿“房奴”正在偿还房贷，房贷总规模接近39万亿元 [8] - 居民继续加杠杆空间有限，未来五年可能是去杠杆和挤泡沫的过程 [8] 住房供应结构变化 - 国家大力推进保障性住房建设，增加住房供应以解决中低收入群体住房问题 [9] - 保障性住房增加将缓解住房供需矛盾，平抑房价，提供更多可负担居住选择 [9]

行业规模与集中度 - 2025年10月，TOP30住房租赁企业合计开业房源量增长至140.7万间，较9月增加0.9万间，合计管理房源量增长至197.7万间，较9月增加0.7万间 [1][7] - 万科泊寓在开业规模榜和管理规模榜上均位居首位，开业房源205,728间，管理房源280,800间，龙湖冠寓分别以127,000间和164,000间位列第二 [2][5] - 行业集中度较高，开业规模榜前五名企业（万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓国际、魔方生活服务集团、乐乎集团）合计开业房源量超过60万间 [2][3] 企业动态与项目拓展 - 2025年10月，多家企业有新项目集中上市，包括保租房、人才公寓和市场化长租房项目，例如华润有巢在大连、成都的新店开业，分别提供318间和952套房源 [9] - 万科泊寓与深铁集团合作的首个公寓项目落地前海，引入高端品牌“富瑞斯”，提供373套高品质租赁住房 [11] - 多家企业进行业务模式创新和品牌拓展，如雅阁酒店集团采用“酒店+公寓”双品牌模式签约广东河源项目，雅诗阁中国首次进入福州市场 [10][11] 政策环境与支持 - 中央层面持续强调优化保障性住房供给，规范发展租赁市场，建立多层次住房保障体系 [16] - 地方政策聚焦存量房收储、非居改保、人才住房及公积金支持，如深圳支持非居住存量房屋改建为保租房，南京提高多子女家庭公积金租房提取限额 [17][19] - 部分省市公布保障性住房建设成果，例如重庆已建成公租房58.3万套，筹集保租房30万套；宁夏过去五年累计筹集建设保租房3万套 [21][23] 市场租金表现 - 2025年10月，重点50城住宅平均租金为34.57元/平方米/月，环比下跌0.49%，同比下跌3.63%，行业进入传统淡季，租金环比跌幅较9月扩大0.10个百分点 [1][25] - 50个城市中，仅2个城市（北海、三亚）住宅平均租金环比上涨，上涨幅度分别为0.83%和0.36%，其余48个城市租金环比下跌 [26] - 西安、温州等城市租金环比跌幅超过1.0%，北京、厦门等15个城市跌幅在0.5%-1.0%之间 [26] 土地市场与供应 - 2025年10月，重点22城共成交129宗涉宅用地，总体规划建筑面积约802万平方米，重庆成交规模最大，达103.6万平方米 [29][31] - 当月共成交3宗涉租用地，租赁住房规划建筑面积合计5,555平方米（约0.6万平方米），均来自上海土拍，并要求配建5%的保租房 [29][31] - 上海嘉定区在“十四五”期间已推出34个人才公寓项目，提供超16,000套房源 [24]

房地产与住房建设 - 黑龙江省“十四五”期间累计新建商品住宅面积约4337.1万平方米 [1][3] - 人均住房面积从2020年的35.49平方米提升至42.2平方米 [1][3] - 城镇旧改、棚改及农村危改累计开竣工180.38万户，惠及城乡近500万人 [3] - 筹建各类保障性住房，帮助近30万户城镇低收入、新市民等群体解决住房难题 [3] 城市基础设施 - 累计新建改造供排水、燃气、供热等地下管网2.2万多公里 [4] - 集中供热面积达到11.26亿平方米，新增1.3亿平方米，普及率达92% [4] - 城市燃气普及率达到96%，提升近5个百分点 [4] - 公共供水水质综合合格率超95%，提升近4个百分点 [4] - 哈尔滨地铁91.4公里投入运营，形成“十字+环线”网络 [4] 环境治理与绿色生态 - 地级以上城市生活垃圾焚烧处理能力占比达89.5%，资源化利用率达82.23% [4] - 城市生活污水处理厂全部达一级A排放标准，58条黑臭水体治理完成 [4] - 打造城市绿道1800公里，城市人均公园绿地面积15.54平方米 [4] 建筑业发展 - “十四五”期间累计完成建筑业产值5722.7亿元，2024年底较2020年增长26.2%，年均增长率6% [5] - 累计推广绿色建筑6000万平方米，完成既有建筑节能改造5000万平方米 [5] - 超低能耗建筑实现从无到有的突破 [5] - 哈尔滨电气国际、龙建路桥入围“全球最大250家国际承包商”榜单 [5] - 龙建路桥承建项目荣获2023年度中国建设工程鲁班奖 [5]

文章核心观点 - 房地产市场正经历根本性转变，其作为投资品的黄金时代已结束，房产属性正从金融投资回归到居住本质 [1][13] - 2025年至2026年房地产市场将持续调整，整体表现疲软，但不同城市间分化将加剧 [4][9] - 对于不同家庭背景的个体，2026年的购房或投资策略应有显著差异，需根据自身需求审慎决策 [12] 2025年房地产市场表现 - 全国新建商品房销售面积3.5亿平方米，同比下滑2.9%，销售额3.4万亿元，同比下降3.8%，市场处于调整期，复苏迹象不明显 [4] - 全国百城二手住宅价格已连续下跌28个月，为过去二十年所未见 [6] - 城市间房价分化极端，上海内环区域房价坚挺，每平方米近28万元，而部分资源匮乏型城市出现30万元可购三居室的情况 [6] 市场转变的驱动因素 - 人口结构变化是根本驱动力，城镇居民住房拥有率高达96%，其中42%家庭拥有两套及以上房产，00后人口比90后减少4700万，人口红利消退导致需求接替不足 [7] - 政策导向明确转向"房住不炒"，并连续六年写入政府工作报告，2025年两会明确提出"稳住房地产市场"，并将"建设好房子"定为产业转型方向 [7] - 供给端变化显著，未来五年每年将有120万套保障性住房投入市场，租金低于市场价30%，将分流商品房市场需求 [7] - 融资环境收紧，2025年前100位房企债务偿还总额约3万亿元，开发商为回笼资金被迫降价促销 [8] - 居民购房意愿改变，城镇居民家庭债务收入比攀升至132%，接近历史最高点，95后群体中选择"租房结婚"比例超过40% [8] 2026年市场前景预测 - 全国整体商品房销售面积可能继续同比下降约6%，但在乐观情境下，随着城中村改造等政策加速，销售面积有望止跌企稳 [9] - 房价将继续分化，一线及强省会城市房价年涨幅可能在2%至3%之间，而约80%的城市房价可能经历不同程度下跌 [9] - 持有房产成本攀升，未来几年房产税试点范围可能扩大，对多套房产家庭影响显著 [9] - 核心城市的新型租赁住房项目被视为未来几年房地产领域为数不多的增长点 [10] 对不同群体的策略建议 - 刚需家庭当前或是购房窗口，可据自身需求和经济能力审慎选择，重点考虑地段、配套及房产品质 [12] - 已拥有多套房产的家庭需优化资产配置，尤其需关注房龄超20年老旧小区或三四线城市投资性房产的流动性风险 [12] - 初入职场的年轻群体租房更为理性，租金水平相对平稳且灵活性高，但需选择正规租赁公司并签署规范合同 [12]

公司项目与运营规模 - 公司累计开工119个项目，建设筹集保障性住房约32万套（间），供应15.5万套（间），约占全市同期总量的三分之一 [1] - 通过收储城中村房源1074栋、总建筑面积133万平方米，筹集房源5.3万套（间），已投入运营超5万套 [2] - 公司推进14个棚改项目，占全市同类项目64%，贡献约31万平方米公共配套设施，建设筹集约1.7万套保障性住房 [2] 多元化合作与建设模式 - 针对国有企事业单位存量用地，探索出双主体开发、合作开发＋协议价格回购、合作建设＋运营等多种模式，盘活学校、交通等8类存量资源 [2] - 与相关单位共同推进37个项目3.5万套住房建设，相关做法被住建部面向全国宣传推广 [2] 金融创新与资本运作 - 构建公募REITs、类REITs、Pre-REITs协同发展的多层次REITs体系，以存量资产带动增量投资 [3] - 全国首批保障性租赁住房公募REITs——深圳安居REIT于2022年8月上市，发行规模12.42亿元，创下网下询价倍数、公众认购倍数全国最高及净现金流分派率全国最低三项纪录 [3] - 2024年类REITs一期8.65亿元、二期38.76亿元先后发行，打通保障性租赁住房存量资产和增量投资的良性循环 [3] 人才服务与社会公益 - 创新推出“深梦扬帆”公益行动计划，为应届高校毕业生来深求职提供免费住宿，免费时间从7天延长至15天，累计报名超3.83万人，已入住约1.97万名毕业生 [4] - “深梦启航”活动解决高校应届毕业生过渡式居住需求，在租约1.48万套房源，累计服务约2.77万人次 [4] - “深梦团聚”为来深城市建设者提供1个月免费住房，报名人数达650户，累计服务109户家庭共计365人 [4]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持）[6] 报告核心观点 - 2025年1-9月，全国土地市场呈现“量缩价升”格局，百城宅地成交建面同比下降但成交均价同比上升，市场热度向高能级核心城市集中[1][4] - 随着前期一揽子房地产政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域和城市分化加深，部分高能级核心城市有望通过城市更新实现“止跌企稳”[4][117] - 投资建议聚焦结构性机会，关注三条主线：稳健龙头房企、存量资源丰富的运营商、以及物业服务板块[5][118] 百城土地市场供需总结 - **整体供需**：2025年1-9月，百城土地成交建面8.24亿平，累计同比-7.2%；百城供应土地建面9.77亿平，累计同比-11.9%[11] - **住宅用地供需**：2025年1-9月，百城住宅类用地成交建面1.54亿平，累计同比-6.2%；百城住宅类用地供应建面1.97亿平，累计同比-16.5%[20] - **分能级城市供应**：一线城市住宅用地供应建面726万平（累计同比-26.9%），二线城市供应建面8,753万平（累计同比+1.4%），三线城市供应建面10,217万平（累计同比-26.8%）[1][29][39][47] - **分能级城市成交**：一线城市住宅用地成交建面613万平（累计同比-23.6%），二线城市成交建面6,893万平（累计同比+8.2%），三线城市成交建面7,940万平（累计同比-14.5%）[1][29][39][47] - **供需比**：2025年1-9月，百城中一、二、三线城市的住宅类用地供需比分别为1.2、1.3、1.3[29][39][47] 百城土地市场价格总结 - **整体地价**：2025年1-9月，百城土地成交楼面均价1,703元/平方米，累计同比+10.4%[55] - **住宅用地价格**：2025年1-9月，百城住宅类用地成交楼面均价6,847元/平方米，累计同比+17.1%[1][55] - **一线城市价格**：2025年1-9月，一线城市住宅类用地成交楼面均价41,137元/平方米，累计同比大幅+42.0%[1][66] - **二线城市价格**：2025年1-9月，二线城市住宅类用地成交楼面均价7,628元/平方米，累计同比+13.1%[1][69] - **三线城市价格**：2025年1-9月，三线城市住宅类用地成交楼面均价3,522元/平方米，累计同比+8.9%[1][77] 重点房企拿地情况总结 - **TOP50房企拿地价值**：2025年1-9月，TOP50房企新增土储价值8,476亿元，累计同比大幅+63.9%[82] - **TOP50房企拿地面积**：2025年1-9月，TOP50房企新增土储面积4,856万平，累计同比+5.5%[87] - **新增土储价值排名**：2025年1-9月，新增土储价值排名前三的房企为中海地产（1,124亿元）、招商蛇口（941亿元）、绿城中国（632亿元）[2][90] - **新增土储面积排名**：2025年1-9月，新增土储面积排名前三的房企为中海地产（383万平）、绿城中国（287万平）、保利发展（279万平）[2][90] 核心城市土地市场总结 - **30城市场热度**：2025年1-9月，光大核心30城宅地成交建面7,430万平（累计同比+5.2%），成交总价8,671亿元（累计同比+31.8%），成交楼面均价11,670元/平（累计同比+25.3%），整体溢价率11.1%（同比+5.9个百分点）[3][98] - **市场集中度**：2025年1-9月，光大核心30城宅地成交建面占百城比重48.1%，但其成交总价占百城比重高达82.0%；核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）成交总价占百城比重47.0%[4][104] - **价格梯队**：2025年1-9月，核心6城、核心30城、百城的成交土地均价分别为26,845元/㎡、11,833元/㎡、6,847元/㎡，呈现明显梯度[4][104] - **高溢价地块**：2025年9月，光大核心30城成交的165宗宅地中，有7宗溢价率超过20%，占比约4.2%[115] 投资建议总结 - **主线一（稳健龙头）**：看好产品美誉度高、销售排名持续提升、在核心城市销售表现好的稳健龙头房企，推荐招商蛇口、保利发展、中国金茂等[5][118] - **主线二（存量运营）**：看好存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，推荐华润置地、上海临港、新城控股等[5][118] - **主线三（物业服务）**：看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等[5][118]

房地产市场现状 - 2024年3月百城二手住宅均价为每平方米15088元，连续第二十三个月环比下跌[1] - 当月98个城市二手房价格出现下滑，价格普跌局面已持续十个月，期间每月下跌城市数量均超过九十个[1] - 二手房挂牌量激增，重庆突破27万套，天津超过19万套，苏州约17.78万套，北京达约14.7万套[1] 住房供需失衡问题 - 2017年数据显示空置房数量达6500万套，空置率高达21.8%，当前预测整体空置房套数不少于1.2亿套，可容纳3到4亿人口[3] - 二三线城市购买90平方米商品房总价需150万到200万元人民币，一线城市同类型房产价格攀升至500万到600万元人民币[5] - 当地居民月收入普遍在3000到6000元之间，刚需家庭无力购买或需倾尽积蓄背负数十年贷款[5] 政策解决方案 - 构建完善政策体系，向城市低收入群体提供保障性住房和共有产权住房，分流房地产市场需求，迫使投机者退出市场[9] - 通过税收制度遏制炒房行为，如开征房产税或空置税，增加房屋持有成本，打击投机炒房客，促使房屋资源合理利用[9] - 借鉴法国经验，住宅空置超过一年征收房屋总价10%的空置税，第二年税率提高至12.5%，第三年达15%，迫使业主出售或出租房屋[10]