政策核心观点 - 国务院办公厅印发《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》，提出13项针对性政策举措，旨在激发民间投资活力和促进民间投资发展 [1] - 政策聚焦于扩大民间资本市场准入、加大政府采购支持、优化融资环境、推动产业创新和数字化转型等领域 [1][3][4][6] 市场准入与参与 - 对需国家审批的铁路、核电、水电、油气管道等领域项目，专项论证民间资本参与的可行性，鼓励民间资本持股比例可达10%以上 [3] - 鼓励民间资本参与城市基础设施新建项目，并引导其有序参与低空经济、商业航天等新兴领域基础设施建设 [3] - 清理服务业不合理准入限制，支持民间资本投向工业设计、检验检测、数字化转型等生产性服务业 [4] 政府采购与合同支持 - 对超过400万元的工程采购项目，预留40%以上预算面向中小企业采购，鼓励地方政府提高预留份额 [4] - 鼓励采购单位将民营企业合同预付款比例提高至合同金额的30%以上 [4] 基础设施与公共服务 - 保障民营企业在电力并网、油气管网使用、运力调配等方面的合法权益，加快制定铁路接轨管理办法 [5] - 规范政府和社会资本合作新机制，修订特许经营项目清单，合理设置民间资本参与条件 [4] 产业创新与数字化转型 - 鼓励民营企业建设重大中试平台，支持国有企业、高校等提供市场化中试服务，简化中试基地审批程序 [1][6] - 支持民营龙头企业建设数字赋能平台，推动产业链数据融合应用，加快中小企业数字化升级 [6] 融资与金融支持 - 加大中央预算内投资对符合条件的民间投资项目支持力度，用好新型政策性金融工具补充项目资本金 [6] - 银行业金融机构需制定民营企业年度服务目标，落实普惠信贷尽职免责制度，打造国家投融资综合服务平台 [6] - 为突破关键核心技术的科技型企业提供上市融资、并购重组"绿色通道"，支持发行基础设施REITs [7]

扩大准入 - 鼓励民间资本参与需国家审批的铁路、核电等有收益项目并明确持股比例[1] - 鼓励民间资本参与地方规模较小、有盈利空间的城市基础设施新建项目[1] - 引导民间资本有序参与低空经济、商业航天等新兴领域建设[1] - 支持有能力的民营企业牵头承担国家重大技术攻关任务[1] - 清理不合理的服务业经营主体准入限制[1] - 修订分类支持民营企业参与的特许经营项目清单[1] - 坚决取消招标投标领域对民营企业单独设置的不合理要求[1] - 进一步加大政府采购支持中小企业力度[1] 打通堵点 - 保障民营企业在电力并网运行、油气管网使用、运力资源调配等方面的合法权益[2] - 鼓励民营企业加快建设具有行业带动力的重大中试平台[2] - 支持国有企业、高等院校、科研院所向民营企业提供市场化中试服务[2] - 支持民营龙头企业、链主企业建设综合性数字赋能平台[2] - 深入实施中小企业数字化赋能专项行动，支持民营中小企业加快数字化升级改造[2] 强化保障 - 加大中央预算内投资、新型政策性金融工具对符合条件民间投资项目的支持力度[2] - 银行业金融机构应制定民营企业年度服务目标，满足其合理信贷需求[2] - 落实好科技型企业上市融资、并购重组"绿色通道"政策[2] - 积极支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs[2]

政策核心观点 - 国务院办公厅印发《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》，提出13项针对性政策举措，旨在进一步激发民间投资活力、促进民间投资发展 [2][3][4] 重点行业准入与参与 - 对需国家审批且具收益的铁路、核电、水电、跨省跨区直流输电通道、油气管道、LNG接收储运设施、供水等领域项目，应专项论证民间资本参与的可行性，鼓励支持民间资本参与，对具备条件项目民间资本持股比例可在10%以上 [4] - 鼓励民间资本参与各地方规模较小、有盈利空间的城市基础设施新建项目建设运营 [4] - 引导民间资本有序参与低空经济领域基础设施建设，在商业航天频率许可、发射审批过程中一视同仁对待民间投资项目，优化卫星通信业务准入政策 [4] - 加快公布向民营企业开放的国家重大科研基础设施清单并动态更新，支持有能力的民营企业牵头承担国家重大技术攻关任务 [4] - 支持民间资本更多投向工业设计、共性技术服务、检验检测、质量认证、数字化转型等生产性服务业领域 [5] 政府采购与市场公平 - 进一步加大政府采购支持中小企业力度，对超过400万元的工程采购项目中适宜由中小企业提供的，预留该部分采购项目预算总额40%以上专门面向中小企业采购 [5] - 鼓励采购单位将对民营企业的合同预付款比例提高至合同金额30%以上 [5] - 严格落实招标投标领域制度规定，严禁对民营企业违规设置设立分公司或子公司、强制加入协会等附加条件，取消对民营企业单独设置的历史业绩、资质等不合理要求 [5] 基础设施与运营保障 - 保障民营企业在电力并网运行、油气管网设施使用、运力资源调配等方面的合法权益 [6] - 加快制定铁路线路接轨管理办法，规范简化接轨手续，支持有条件的铁路项目实行管内自主运输调度，完善铁路线路路网使用费财务清算规则 [6] 创新支持与产业链协同 - 鼓励支持民营企业加快建设一批具有较强行业带动力的重大中试平台，支持国有企业、高等院校、科研院所面向民营企业提供市场化中试服务 [6] - 支持民营龙头企业、链主企业、第三方服务商建设综合性数字赋能平台，打通产业链供应链数据堵点，开展跨领域数据融合应用，带动上下游中小企业协同数字化转型 [6] - 加快培育面向民营中小企业的数字化服务商，深入实施中小企业数字化赋能专项行动，支持更多民营中小企业加快数字化升级改造 [6] 金融与资本支持 - 加大中央预算内投资对符合条件民间投资项目的支持力度，用好新型政策性金融工具，支持一批符合条件的重要行业、重点领域民间投资项目，补充项目资本金 [6] - 银行业金融机构应制定民营企业年度服务目标，落实普惠信贷尽职免责和不良容忍制度，满足民营企业合理信贷需求 [7] - 打造国家投融资综合服务平台，加强与全国融资信用服务等平台互联互通，精准投放信贷资源，推广"创新积分制"引导金融资源服务科技型企业 [7] - 持续落实好突破关键核心技术科技型企业上市融资、并购重组"绿色通道"政策，支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs [7]

投资体系与资金来源 - 推动建立以政府投入为引导、企业投入为主体的城市更新多元化投资体系 [1] - 积极争取中央预算内投资、超长期特别国债等中央资金支持，并加大地方财政投入 [1] - 在债务风险可控前提下，通过发行地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目 [1] 金融工具与产品创新 - 推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品、公司信用类债券等 [1] 政策支持 - 落实城市更新相关税费减免政策 [1]

政策核心与目标 - 政策核心为解读《关于持续推进城市更新行动的实施意见》旨在明确城市更新工作的关键问题包括要干什么、怎么干、钱从哪里来、谁来干[1] - 城市发展进入新阶段从大规模增量扩张转向存量提质增效为主[2] - 政策目标为建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市[2] 重点任务与年度目标 - 部署五方面重点任务包括片区综合改造、加强基础设施建设、完善城市服务功能、提升城市空间品质、严格历史文化保护[2] - 片区综合改造将采取"留、改、拆"并举方式统筹资源、一体设计、分步实施[2] - 2024年将加快推进120个片区综合更新改造[2] - 2024年高标准完成开工城中村改造安置住房14.02万套[2] - 2024年改造844个城镇老旧小区[2] - 强调保护优先推行小规模、渐进式微更新理念修复历史文化街区和建筑坚决杜绝大拆大建[2] 实施路径与政策支持 - 提炼形成完整实施路径包括全面开展城市体检、编制完善相关规划、谋划生成优质项目、科学设置规划要求、探索多种供地方式[3] - 支持各市探索与存量空间盘活相适应的详细规划路径在土地混合开发、空间复合利用、用途合理转换方面提供支撑[4] - 对老城区、历史街区改造项目允许以"不低于现状"为原则合理确定建筑标准[4] - 支持城市更新项目带方案供地以大幅缩短审批时间[4] - 对不具备单独供地条件的零散边角地可经批准后按划拨或协议有偿使用方式供应[4] - 在济南、青岛率先开展城市存量空间现状评估并健全规划"定期体检、五年评估"制度[4] 参与主体与实施模式 - 扩展更新项目组织形式和创新项目实施模式加强产权保障引导社会参与[5] - 鼓励产权人积极参与并给予政策扶持[5] - 支持开发企业、施工企业、规划设计企业等转型参与向提供长期全链条运营服务转变[5] - 创新项目实施模式提出策划、融资、设计、建设、运营一体化解决方案[6] - 积极探索项目资金平衡模式包括跨区域平衡、多项目捆绑平衡、近远期平衡、建设运营平衡[6] 融资机制与资金支持 - 推动建立投入产出能平衡、政府财力能承受、项目运营能持久的可持续融资模式不新增隐性债务[6] - 鼓励有条件的地方通过财政补助、贷款贴息给予资金支持[6] - 对可经营、可出售、可出租的项目或资产优先通过市场化运作[6] - 推动金融机构设计差异化、组合化信贷产品统筹运用各类资金形成"资金拼盘"[6] - 积极推广政府和社会资本合作新机制和基础设施领域不动产投资信托基金模式在城市更新领域的应用[6] - 鼓励各市探索"融投建管营"一体化模式以形成可持续的城市更新模式[6]

政策动态 - 国家发展改革委发布通知 从推动市场扩围扩容、积极支持扩募、做好项目把关等方面出台具体举措 以推动公募REITs市场常态化发展 [1] - 上交所支持诚实守信、努力提升项目运营质效的REITs项目参与方建好平台 培育标杆项目 形成好项目有好待遇的市场生态 [1][7] 市场运行与项目表现 - 公募REITs市场持续扩容 发行规模稳步增长 市场运行积极向好 [1] - 沪市多单REITs项目上半年业绩表现较好 现金流完成度整体符合预期 底层资产运营稳健 [2] - 汇添富九州通医药REIT上半年实现合并收入3602.09万元 合并净利润1285.92万元 累计可供分配金额2220.75万元 年化现金流分派率为3.59% [2] - 嘉实物美消费REIT上半年实现收入约5285.93万元 可供分配金额约3529.43万元 拟分配金额3452万元 占可供分配金额的96.14% [2] - 中金普洛斯REIT上半年总收入约2.16亿元 可供分配金额约1.67亿元 10个仓储物流园期末平均签约出租率超90% [2] 投资者沟通与市场生态 - 沪市REITs项目通过提升定期报告完整性、临时报告及时性 以及举办业绩说明会、走进原始权益人、路演等形式 搭建投融互信的市场生态 [2][3] - 中金普洛斯REIT召开2025年中期业绩说明会 与投资者沟通中期业绩和运营情况 [3] - 上交所开展分类监管 扶优限劣 为优质REITs项目参与方提供全链条支持措施 逐步形成好项目有好待遇的生态 [7] 扩募发展与平台建设 - 沪市多家REITs积极推动扩募 为REITs平台发展提供内生动力 [4] - 国泰君安东久新经济REIT扩募项目已获批 通过扩募实现资产跨区域互补 新购入资产建筑面积约10万平方米 当前出租率达100% [4] - 汇添富九州通医药REIT原始权益人推动存量资产盘活和同类资产并购整合 pre-REITs一期已落地 二期在启动中 旨在培育成熟资产装入公募REITs [4] - 汇添富九州通医药REIT着手搭建医药全产业链平台 资产类型包括医药仓、冷库、医药创新产业园等 已筛选数个标的资产并开始尽调 [4] 激励约束机制 - 沪市REITs建立有效激励约束机制 将项目运营成效与团队、个人绩效直接挂钩 激励到人以深度激发运营管理机构积极性 [5] - 汇添富九州通医药REIT运营管理机构在业绩超预期时 可通过浮动运管费形式享有超额收益 浮动运营管理费的20%将激励到团队个人 [5]

政策核心内容 - 商务部等九部门联合发布通知，旨在加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级 [1] 金融保险支持措施 - 鼓励金融机构支持盘活社区周边闲置商业设施，优先用于发展一老一小服务 [1] - 优先支持社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费基础设施项目发行基础设施REITs [1] - 充分利用5000亿元服务消费与养老再贷款政策，引导金融机构加大支持力度 [1] - 落实服务业经营主体贷款贴息政策 [1] 支付与服务保障 - 要求保留现金、银行卡等传统支付方式和面对面人工服务 [1] - 开设老年专区或便捷窗口以提升服务便利性 [1] 养老保障制度建设 - 加快建立长期护理保险制度 [1] - 合理确定经济困难失能老年人护理补贴覆盖范围和补贴标准 [1] - 做好长期护理保险与经济困难的高龄、失能老年人护理补贴等政策的衔接 [1]

市场扩围扩容 - 优先申报推动国家重大战略、重大规划、重大政策的优质基础设施项目 [1] - 加快成熟资产类型项目申报包括收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房 [1] - 加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度 [1] - 积极探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等零案例领域发行路径 [1] 扩募支持政策 - 已上市基础设施REITs首次发行满6个月后即可申报新购入项目 [2] - 通过省级发改委或中央企业向国家发展改革委申报新购入项目 [2] - 国家发展改革委直接受理、优先评估符合条件的项目以加快推荐进度 [2] 项目申报优化 - 鼓励申报发售基金规模较大、对市场扩围扩容具有重要作用的项目 [1] - 通过协调解决难点问题帮助零案例领域项目尽快满足发行条件 [1]

市场扩围扩容 - 优先申报推动国家重大战略、重大规划、重大政策的优质基础设施项目 [1] - 鼓励申报发售基金规模较大且对REITs市场扩围扩容具有重要作用的项目 [1] - 加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报 [1] - 加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度 [1] - 积极探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等零案例领域的发行路径 [1] 扩募支持政策 - 已上市REITs首次发行满6个月后即可通过省级发改委或中央企业申报新购入项目 [2] - 符合条件的项目将直接受理、优先评估以加快推荐进度并减少审批环节 [2]

政策核心内容 - 国家发展改革委印发通知推动基建REITs高质量发展 旨在盘活存量资产和扩大有效投资 [2] 市场扩围扩容 - 优先申报对国家重大战略具有推动作用的优质基础设施项目 鼓励发售基金规模较大的项目 [4] - 加快收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报 [4] - 加大供热 水利 数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目组织力度 [4] - 积极探索铁路 港口 特高压输电 通信铁塔 市场化租赁住房 文化旅游 专业市场 养老设施等新领域发行路径 [4] - 建立健全民间投资项目专项协调服务机制 实行申报单列 支持符合条件的民间投资项目发行上市 [4] - 建立项目台账动态推进机制 对有收益前景好的基建项目提前培育 [5] 流程简化与资产整合 - 已上市REITs首次发行满6个月后即可申报新购入项目 国家发展改革委直接受理优先评估 [7] - 支持REITs新购入行业内同类项目及关联性不同行业领域项目 [7] - 支持跨区域通过扩募整合存量资产 打造资本运作平台 [7] 合规性与资金效益 - 要求项目满足权属清晰 资产完整 运营稳定 收益良好等基本条件 [9] - 项目需符合国家重大战略和产业政策 相关参与方信用状况良好 [9] - 鼓励提高项目净回收资金规模 对净回收资金占发售基金总额比例较高的项目优先推荐 [9] - 要求省级发改委跟踪已上市项目回收资金使用情况 确保资金用于扩大有效投资 [9]