行业现象分析 - 部分新房项目将阳台、露台、飘窗、夹层等不计建筑面积区域打包计入套内面积 制造得房率超100%的营销噱头 个别城市新房得房率甚至达到130% [1] - 市场催生高得房率"新规产品" 广州、深圳等城市上半年该类产品去化率较高 反映购房者对高得房率产品的明显偏好 [1] - 开发商衍生"偷面积"灰色操作 通过利用建筑工程容积率计算办法中对阳台面积、飘窗深度等标准的调整实现 [1] 产品标准界定 - "好房子"标准应聚焦产品设计、建筑质量、社区服务、绿色节能及配套服务等核心要素 而非单纯追求高得房率指标 [2] - 《住宅项目规范》正式实施 以安全、舒适、绿色、智慧为目标 对住宅项目建设、使用和维护作出全面规定 [2] - 行业需将关注重点转向提升建筑质量、优化规划设计及提高服务水平 这些才是提高居住舒适度和生活品质的关键因素 [2] 政策导向 - 各地需加快出台地方实施版本 紧扣《住宅项目规范》要求 推动"好房子"建设进程持续加速 [2] - 相关政策规范旨在对"好房子"概念正本清源 引导各参与主体回归居住本质属性 [2]

政策规范动向 - 多地规划审批口径自2025年8月起收紧 北京新项目取消阳台外花池 阳台进深缩短导致室内赠送空间减少 [1][2][3] - 成都于2025年5月明确要求板率与层高误差不超过1.5% 禁止通过设备平台改造或加高夹层变相增加面积 [3] - 广州2025年8月限制40米以上楼层花池改造 将结构柱纳入面积核算 标准化天井设计以遏制套内面积野蛮增长 [3] 政策调整动因 - 规范市场秩序 防止开发商通过偷面积扰乱市场 避免中央好房子政策被异化为单纯追求面积扩大 [3][8] - 通过规划审批口径调节住房供给形态 宽松审批可提升开发商拿地意愿 间接支持土地出让金等地方财政收入 [4][5] - 防范住房产品换代引发市场失序 新旧产品直接竞争导致老产品快速贬值 可能通过梯级置换效应传导至新房销售压力 [6][7] 市场影响机制 - 规划审批尺度直接影响产品形态 信息不对称易引发市场观望 等待更大赠送面积的预期可能阻碍当前销售回暖 [7][8] - 住房换代缺乏缓冲期 同等建筑面积下新产品使用面积远高于老产品 迫使存量房降价出清并形成踩踏效应 [6][7] - 规则规范有助于引导行业聚焦建筑质量、设计优化与服务提升 回归中央提升居住品质的政策初衷 [8][9]

公司战略与业绩 - 公司聚焦木窗核心赛道 以柚木窗为核心品类 重塑差异化铝木门窗竞争力 持续夯实精品 差异 健康的三维竞争体系 [5] - 公司斥资上千万元打造智慧车间 通过智能化升级释放人力价值 实现产品品质与生产效率的双重保障 [7] - 铝木窗大单频现 实现销量逆势增长 成为值得客户信赖的门窗品牌 [7] 新产品发布 - 推出6净5G窗 净甲醛 净H1N1甲型流感病毒 净细菌 净霉菌 净异味 净TVOC 5项GRAND标准定义节能先锋 耐候先锋 稳固先锋 设计先锋 颜值先锋 [9][10] - 产品核心竞争力源于第9代5G玻璃中空系统 采用欧洲原装进口Mix San系统 HPI等级达A级 [10] - 推出AIR112追光系列铝合金外平开窗 内外框扇齐平 窄边设计最大化拓展视野 采用DX6000纳米级环保喷涂工艺 [12][14] - DX6000喷涂具有环保无毒害 附着力强 强耐候性 强耐磨性和耐化学性 强柔韧性和抗冲击性 装饰性好 纳米级喷涂技术等核心优势 [14][15] 资本运作 - 公司正式开启港股上市并首次发放完成903万期权股 [17] - 公开期权股的发放为加盟伙伴创下共富平台 体现共担 共享 共赢理念 [17] - 开启港股上市与股权激励将伙伴关系升华为更紧密的事业共同体 标志着中国门窗品牌在专业化 资本化道路上的重要突破 [19]

房地产行业2025年中期投资策略 - 房地产发展新模式可能包括好房子、人房地钱、房屋全生命周期管理、现房销售制度等，政策本意在于推动行业从金融业回归制造业 [1] - 当前房地产处于好房子存量少+改需正值释放阶段，城镇住宅存量中高品质住宅渗透率仅为24%，2022-2025年改需占比高达44% [1] 好房子供需分析 - 好房子定义从物理建筑扩展到功能居住和精神寄托层面，政策将推动房企从金融业回归制造业 [2] - 成都麓湖生态城案例显示好房子产品溢价持续显现 [7] 国际经验与行业展望 - 美国房地产危机后，行业经历供给改革，产品力及库存管理能力强的优质房企穿越周期 [4] - 未来中国能缔造好房子产品的企业将行稳致远，产品力强（更高毛利率）+库存管理能力强（更高周转率）的房企胜出 [6] 数据来源与图表 - 房地产新发展模式推演图表来自政府官网和申万宏源研究 [1] - 中国好房子供需分析图表来自Wind、七普、统计局和申万宏源研究 [1] - 美国四大房企杜邦分析图表来自Wind和申万宏源研究 [5]

土地供应概况 - 北京市丰台区集中推介11宗商品住宅用地 总面积达45公顷 [2] - 地块分布于花乡 南苑 长辛店等热点区域 其中9宗位于三环四环周边 [2] - 所有地块均落实北京"好房子"标准 具备教育医疗交通等成熟配套 [2] 区位优势 - 11宗地块均位于丰台核心板块或新兴增长极 具备黄金区位 成熟配套 规划引领三大优势 [2] - 交通方面依托丰台站 地铁10号线 14号线构建立体交通网 多数地块实现轨道1公里生活圈 [2] - 教育资源覆盖北京小学丰台分校 首经贸附中 医疗资源包括天坛医院 东方医院等14家三级医院 [2] - 生态资源涵盖南苑森林湿地公园 园博园等绿色基底 [2] 配套服务 - 形成交通+教育+医疗+生态配套闭环 土地具备即买即开发成熟条件 [3] - 丰台区推出全周期服务 建立企业对接群提供精准咨询 优化供地流程确保透明高效 [3] - 在得房率 设计标准等方面实施弹性调控政策 [3] 参与机构 - 吸引华润 金茂 中海等42家品牌房企参与 [2] - 建设银行 工商银行等8家金融机构共同参会 [2] - 行业协会 研究机构和媒体共百余名代表出席活动 [2] 政府支持 - 活动由丰台区住建委和北京市规自委丰台分局联合主办 [2] - 政府将优化土地供应结构 发挥桥梁纽带作用 提供充足服务保障和政策指导 [3]

2025 年 7 月 30 日 | | 基本信息 | | | | --- | --- | --- | --- | | 交易编号: | 京土储预(朝) (2025) 028号 | 土地面积: | 5300平方米 | | 用地性质: R2二类居住用地、A8社区综合服务设施用地 | | 规划建筑面积: | 建筑控制规模 ≤ 7588 | | 土地开发程度: 七通一平 | | 位置: | 朝阳区呼家楼街道 | | | 交易信息 | | | | 交易起始价: 44600万元 | | 预申请保证金: | 500万元 | | 联系电话: 55595193、55595098 | | | | | | 交易公告 | | | | 关于北京市朝阳区呼家楼南里CY00-0310-9001、9002 地块R2二类居住用地、A8社区综合服务设施用地交易公告 | | | | | | 补充公告 | | | | | 规划条件及钉桩 | | | | 1.《国有建设用地使用权出让预申请书》（样本）下载.pdf | | 40.78KB | 下载 | | 2.保证金账号明细.pdf | | 33.46KB | 下载 | | 3-1.供地"多规合一"协同 ...

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态调整为“更大力度”，新一轮支持政策或出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房成交196.1万平米，环比+19.9%，一二线环比+24.5%，三四线环比 - 24.7%；7月34城一手房成交同比 - 13.6%，较6月 - 21.9pct，一二线同比 - 12.8%，三四线同比 - 23.4% [4][5][8] - 二手房成交量：上周13城二手房成交103.5万平米，环比 - 1.1%；7月截至上周累计成交同比 - 8.4%，较6月 - 7.1pct，年初累计至今成交同比上升8% [4][13] - 新房库存：上周15城推盘73万平米，成交74万平米，成交推盘比0.81倍；上周末15城住宅可售面积8940.8万平米，环比+0.2%；3个月移动平均去化月数20个月，环比+0.3个月 [4][21] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：7月LPR维持不变，房产税2618亿元（+12%），土地增值税2535亿元（ - 17.6%），国有土地使用权出让收入14271亿元（ - 6.5%）；多地出台政策，如成都“新政17条”、南京高淳区购房补贴等；多地土地市场有地块成交 [4][30][32] - 物管行业：中国物业管理协会培训中心8月20 - 22日在合肥举办物业安全风险防范与应急处置能力提升培训班 [35][36] 重点公司公告 - 地产公司：招商蛇口拟发行8亿元公司债券，中国金茂发行20亿元中期票据，城建发展发行5亿元中期票据；建发国际控股股东配售6460万股，所得净额约10.2亿港元 [35][36][37] - 物管公司：贝壳 - W耗资约1600万美元回购约249万股；我爱我家为子公司2800万贷款提供担保 [38][39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨4.07%，沪深300指数上涨1.69%，相对收益2.38%，排名第7；个股前5为大连友谊等，后5为渝开发等 [40] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.19%，沪深300指数上涨1.69%，相对收益1.5%；个股前5为彩生活等，后5为和泓服务等 [45] - 估值情况：主流AH房企25/26PE均值分别为14.8/13.2倍；物管25/26PE均值分别为13.8/12.3倍 [4][40][45]

北京房地产市场概况 - 2025年上半年北京共有39个项目取得商品房预售许可证，同比增长21.88%，其中3月、4月集中获批19个，占总量近五成 [1][3] - 北京上半年新房成交面积同比增长3%，成交18563套，同比增长23.89%，成交金额1459.9亿元，同比增长29.7% [1][7] - 改善型需求占比达到47%，建筑面积120平方米以上户型成交数占比首次突破30% [7] 区域市场表现 - 海淀区供应量最大为4035套，丰台区、朝阳区则分别为3055套和2340套 [3] - 海淀区和樾玉鸣、和樾望雲两个项目分别去化达78.6%和85.57%，通州区招商云璟揽阅、朝阳区中海萬吉玖序、海淀区颐海澐颂等项目去化率均超过50% [3] - 上半年北京共有6个楼盘销售额超40亿元，其中海淀区4个，朝阳区2个 [7] 价格区间表现 - 1000万—2000万元价格区间的改善型房源表现亮眼，成交套数同比激增近九成，占比从2024年的12%提升至约19% [1][7] - 前五个月500万元以下二手房成交占比超六成，新房产品转向满足改善性需求 [7] 土地供应与政策影响 - 上半年北京成交22宗涉宅用地，延续"城六区及轨道交通节点主导、平原多点协同"的供地策略 [1] - 2021年北京土地出让环节出台关于净现房销售面积的规定影响显现，现房部分在今年上半年集中入市 [4][5] - 北京在年初明确优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，多个区域地块均位于地铁周边 [10] 产品创新与市场趋势 - 开发商通过优化居住面积、完善功能布局、升级室内精装标准及社区配套等全维度改进，精准契合改善型购房者需求 [8] - "好房子"项目得房率均突破90%，在全屋智能配置及适老设施建设方面有所增加 [10] - 北京发布《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，强调优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，推进全屋智能物联 [11]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央表态意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [2] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比降50%，一二线降51%、三四线降28%；7月34城月成交同比降16%，一二线降15%、三四线降23% [3][4] - 二手房成交量：上周13城周成交环比降7%，7月月成交同比降12% [11] - 新房库存：15城上周推盘88万平，可售面积环比升0.3%、去化月数环比升0.3个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观上住房交易总量增长彰显政策效应，发改委加大新型城镇化投入；公积金层面多地有新政；因城施策方面多地出台规定和补贴政策；土地市场有多宗地块成交 [30][31] - 物管行业：7月7日第八届物业管理创新发展论坛主论坛召开，7月10日成都万科物业服务中标重庆云湖未来物业及运营服务项目第一候选人 [34] 重点公司公告 - 地产公司：天健集团发行中期票据，首开股份提供担保，华发股份人事变动，建发国际分红派息等 [36] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云相关股份变动等 [39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨6.12%，跑赢沪深300指数，排名31个板块第1位；推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [2][42] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.18%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [49][52]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]