会议概况 - 2025年11月26日下午在上海国盛集团举行上海国有存量资产项目推介会（2025）暨“存量盘活与价值发现”研讨会 [2] - 国务院国资委、上海市国资委、上海国盛集团及相关企业负责同志出席会议 [2] - 来自央地国企、专业机构等180余人出席活动 [5] 存量盘活战略意义 - 存量盘活是深化国资国企改革、推进国有经济布局优化和结构调整的关键举措 [4] - 上海国资存量资产体量大 其盘活工作直接关系国有企业提质增效和高质量发展 并关联全市城市更新和资源高效配置 [4] - 存量盘活是未来五年上海国资国企全面深化改革的“必答题”和国企履行功能使命的重要举措 [4] 对市场参与主体的要求与举措 - 上海国盛集团需勇担平台职责 提升专业化能力 引导国有资本在动态流动中实现布局优化、效率提升和价值创造 [4] - 各相关企业需主动扛起责任 将存量盘活与聚焦主责主业、推动产业升级和业态转型深度融合 提升运营效率与主业竞争力 加快发展新质生产力 [4] - 市国资委将加强制度供给 规范产权评估、优化交易流程、明确盘活方向、强化正向激励 以破解体制机制障碍并降低成本 [4] 会议内容与研讨主题 - 会议包含主旨报告、存量运营功能介绍、市区国企存量项目推介、老品牌焕新项目推介和存量运营创新工具推介 [5] - 研讨会专家围绕“股债盘活与企业重整”和“不动产盘活与城市更新”两个主题开展探讨 [5]

上海国资存量资产盘活政策与战略方向 - 核心观点：上海市国资委将存量资产盘活定位为深化国资国企改革、优化国有经济布局、实现高质量发展的关键举措，并计划通过加强制度供给、优化交易流程、强化平台功能来系统推进此项工作 [1] - 关键要点：存量盘活是推进国有经济布局优化和结构调整、实现“三个集中”的关键举措 [1] - 关键要点：存量盘活工作直接关系国有企业提质增效和高质量发展，并紧密关联全市城市更新和资源高效配置 [1] - 关键要点：存量盘活是未来五年上海国资国企全面深化改革的“必答题”和国企履行功能使命的重要举措 [1] 相关企业及平台的具体职责与行动方向 - 关键要点：上海国盛集团需勇担平台职责，提升专业化能力，以引导国有资本在动态流动中实现布局优化、效率提升和价值创造 [1] - 关键要点：各相关企业需将存量盘活与聚焦主责主业、推动产业升级和业态转型深度融合，以提升运营效率与主业竞争力，加快发展新质生产力 [1] 国资委的配套支持与制度保障 - 关键要点：上海市国资委将加强存量盘活制度供给，规范产权评估、优化交易流程、明确盘活方向、强化正向激励 [1] - 关键要点：上海市国资委旨在通过上述措施着力破解制约存量盘活的体制机制障碍，降低盘活成本，推动工作高效规范发展 [1]

上海市国资委存量资产盘活政策导向 - 上海市国资委将加强存量盘活制度供给 规范产权评估 优化交易流程 明确盘活方向 强化正向激励 [1] - 政策旨在着力破解制约存量盘活的体制机制障碍 降低存量盘活的成本 推动存量盘活工作高效规范发展 [1] 相关活动与会议 - 上海国有存量资产项目推介会(2025)暨“存量盘活与价值发现”研讨会于11月26日下午在上海国盛集团举行 [1] - 上海市国资委党委书记 主任贺青在会议上发表了上述政策导向的讲话 [1]

行业投资评级 - 强于大市，维持 [2] 核心观点 - 当前房地产行业仍处于调整周期，销售端整体同比延续下滑态势 [5] - 政策层面持续加码城市更新与存量盘活，成为推动行业转型的关键抓手 [5] - 市场信心修复缓慢，但政策预期较强，后续经济将呈现“政策驱动下的温和修复”态势 [5] - 需求端疲软格局短期难逆转，但货币政策维持宽松、财政发力基建与城市更新、房地产政策持续优化等组合拳将逐步托底经济 [5] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为199.71万方，本年累计新房成交面积为7985.33万方，累计同比-8.8% [6][14] - 30大中城市近四周平均成交面积为178.43万方，同比-33.3%，环比+0% [6][14] - 分线城市近四周平均成交面积：一线城市43.22万方（同比-49.3%，环比-7.9%），二线城市100.83万方（同比-25.1%，环比+8.6%），三线城市34.38万方（同比-27.7%，环比-11.2%） [6][14] - 上周14城商品住宅可售面积为7997.48万方，同比-6.92%，环比+0.1%，去化周期为18.86个月，其中一线城市去化周期为13.57个月 [6][16] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为212.27万方，本年累计二手房成交面积为9938.28万方，累计同比+8.5% [7][19] - 20城近四周平均成交面积为212.73万方，同比-20.5%，环比-1.8% [7][19][21] - 截至2025/11/10全国城市二手房出售挂牌量指数为5.81，环比-12.1%，挂牌价指数为148.8，环比-0.17% [7][24] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地380宗，成交92宗；新增供应商服类土地288宗，成交94宗 [7][27] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.33，商服类为0.34 [7][27] - 近四周成交住宅类土地楼面均价为4826.25元/平方米，溢价率1.52%（环比-0.92pct）；商服类土地楼面均价2413元/平方米，溢价率11.53%（环比-0.48pct） [7][27] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数下跌5.83%，沪深300指数下跌3.77%，房地产指数跑输沪深300指数2.06个百分点 [8][30] - 上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.69%，恒生综合指数下跌5.37%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数3.67个百分点 [8][30] - A股房地产行业在31个申万一级行业中排名第20，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第10、第2 [31] - 重点个股表现：A股涨幅居前为新城控股（+4.63%）、中国国贸（+0.1%）；港股涨幅居前为建发国际集团（+2.64%）、中国金茂（+1.39%）；物业服务企业涨幅居前为金科服务（+14.41%）、恒大物业（+5.47%） [36]

文章核心观点 - 杭州市土地储备交易中心通过党建联建模式，结合土地储备专项债政策，在存量土地盘活与增量土地开发两大领域同步推进，探索构建“存量焕新、增量提质”的土地资源配置新路径 [7][13] 存量土地盘活 - 在富阳区成功实践全市首例通过土储专项债资金回购存量土地的创新方案，解决原拿地企业无力开发、资金回笼困难的问题 [8] - 采用“五联五优”协作机制，组建党员骨干攻坚小组，仅用3个月完成从政策对接到合同签订的全流程，较常规流程大幅提速 [8] - 该地块已启动规划调整与配套升级，有望带动周边区域重新焕发生机活力 [8] 增量土地开发 - 在城西科创大走廊核心区，与杭州交投集团联建合作，推进西站新城杭创北未来社区数百亩增量土地开发 [9] - 创新“三同步”工作法，同步开展地块踏勘与规划设计、同步申报专项债与前期审批、同步推进基建与产业招商，整合为“一站式”服务链条 [9] - 项目通过片区化打包申报获得上亿元土储专项债资金支持，专项用于土地征迁与前期做地，前期开发周期大大缩短 [9][10] 重点项目进展 - 西站枢纽站东换乘中心复合利用项目是在建地铁12号线站点重要衔接用地，属于省级平急两用试点项目 [10] - 通过党建联建协调多个审批部门点对点指导，项目规划调整工作已完成市级联审会，正加速报批 [10] - 项目目标为打造“平时”满足公共服务、“急时”满足应急避难和中转疏散需求的“城市样板” [10][11] 工作机制创新 - 构建覆盖“储备-开发-供应”全链条的联建工作体系，采用“党员干部+业务骨干+地块项目”模式 [12] - 联合财政部门创新建立专项债“全周期监管”机制，保障债券资金“借得来，用得好，管得牢” [12] - 推动土地竞买保证金“一键退付”，今年以来已为数十家企业即时返还保证金超百亿元，并推出“联审联办”服务优化审批 [12]

项目概况 - 北京市大兴区瀛海镇集体经营性用地入市建设的保障性租赁住房试点项目“泊寓院儿旧宫芯社区”于2025年11月6日正式开业 [1][3] - 该项目由建设银行与万科集团共同成立的住房租赁基金“建万基金”收购，并由万科泊寓负责运营 [1] - 项目总建筑面积约6.5万平方米，提供1505间保障性租赁住房，租金为周边同地段同类型房源的九折 [3] 商业模式与行业意义 - 项目成功打通了“投融建管退”经营性不动产商业模式的闭环，为住房租赁行业可持续发展提供了宝贵经验 [1] - 利用集体经营性用地建设保障性租赁住房，响应了“租购并举”住房制度，有效增加保租房供给，并盘活了农村“沉睡”资产 [4] - 公司探索出了“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径，通过“由售改租”、“非居改保”等模式高效盘活城市存量资源 [4][9] - 公司实现了Pre-REIT基金突破，逐步打通资产退出通道，探索资产证券化等创新金融工具 [4][9] 公司运营与市场地位 - 公司旗下泊寓品牌在全国共运营管理租赁住房28万间，累计开业超20万间，出租率接近95%，已成为全国最大的集中式公寓提供商 [8] - 泊寓业务于2023年10月宣布实现了成本法的整体盈利，业务规模、效率、纳保量保持行业第一 [8] - 泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”、“2025中国社区租赁领先品牌”等荣誉 [8] 产品与服务特点 - 社区户型多样，涵盖开间、一居室、二居室和三居室，满足全年龄段租房人群需求 [6] - 社区配套齐全，包括健身房、自习室、洗衣房、台球室、乒乓球室、匹克球场等公共活动空间 [6] - 公司推出标准化服务体系与智慧化管理方案，旨在提升租住体验，强化租户黏性 [9]

核心财务表现 - 2025年前三季度公司实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61% [2][4] - 前三季度归母净利润亏损超过280亿元，亏损同比扩大56% [2] - 第三季度单季营业收入为560.7亿元，归母净利润亏损160.7亿元，较第二季度分别下滑16.73%与181.9% [2] - 第三季度资产减值损失约94亿元 [2] 房地产开发业务 - 前三季度房地产开发业务结算面积833.3万平方米，贡献营业收入1142.5亿元 [2] - 累计实现合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6% [5] - 销售单价同比下滑4.7%，低价货值已充分释放，单价回归平稳 [5] 经营服务业务 - 经营服务板块前三季度实现全口径收入435.7亿元，维持较强韧性 [5] - 长租公寓业务运营房源突破20万间，其中13.3万间纳入保障性租赁住房体系，规模、效率、纳保量保持行业第一 [5] - 与深铁集团签署租赁运营合作框架协议，并完成“机器人自主搭乘地铁配送货”试点二阶段测试 [6] 资产处置与存量盘活 - 公司已与中旅集团完成冰雪板块资产出让签约，正在推进交割工作 [5] - 前三季度通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元，盘活回款71.1亿元 [5] - 完成大宗交易签约金额近70亿元，交付房源超7.4万套 [4] - 此前已出售深圳超级总部项目及红树湾项目49%收益权以缓解流动性压力 [10] 大股东支持与融资状况 - 大股东深铁集团持有公司27.18%股份，年内第11次提供借款，金额不超过22亿元，期限不超过3年 [9][11] - 截至目前累计向深铁借款11次，合计金额超290亿元，其中10笔期限为三年并可展期，利率基本保持在2.34% [11] - 2025年前三季度成功完成265亿元新增与再融资，境内融资成本下降至3.44%，较2024年下降6个基点 [12] - 截至9月末成功偿还288.9亿元公开市场债务，2027年之前境外公开债务无集中到期压力 [11]

行业定位转变 - 行业定位从“新型城镇化”框架移至“保障和改善民生”核心任务，角色由拉动经济的“快变量”转变为支撑民生的“压舱石” [3] - 行业发展目标从“规模扩张”全面转向“高质量发展”，宣告旧有“炒房时代”结束 [1] - 构建“人、房、地、钱”要素联动新机制，根据人口流动和实际需求决定住房、土地和资金供给，取代过去“拿地-盖房-卖房”的快周转模式 [3] 供给结构优化 - 保障房政策重点从“有效增加”数量转变为“优化”质量，强调配套学校、医院及绿色智慧标准，旨在建成“好房子”而非“过渡房” [4] - 改善性住房首次被写入五年规划，提出“因城施策增加改善性住房供给” [4] - 重点30城市2025年前三季度120-144平方米改善型户型占比已升至30%，显示市场需求变化 [4] 发展模式革新 - 行业发展新模式核心在于改革开发、融资、销售三大基础制度 [5] - 融资端建立“城市房地产融资协调机制”，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元以保障项目顺利交付 [5] - 销售端逐步推进“现房销售”并加强预售资金监管，实现“所见即所得”并防范烂尾楼风险 [5] 存量资产盘活与城市更新 - 提出通过并购、置换等政策盘活低效用地和闲置房产 [5] - 截至2025年10月24日，全国已有超6200亿元专项债准备用于收购闲置土地 [5] - 城市更新从“行动”升级为“大力实施”，涵盖老旧小区改造、历史风貌保护及补建养老托幼设施 [5] 风险防控体系构建 - 将房地产风险置于“重点领域国家安全”首位，要求“统筹化解、严防系统性风险” [5] - 建立“房屋全生命周期安全管理制度”，涵盖新房“体检”、老房“养老金”及“房屋保险” [6] - 通过“因城施策”调节供给，并规范二手房交易秩序以打击虚高挂牌价和哄抬房价，稳定市场 [6]

政策导向转变 - 行业政策核心转向推动房地产高质量发展，强化其民生属性 [1] - 行业发展阶段已变化，城镇人均住房建筑面积超40平方米，户均住房接近1.1套，住房短缺时代基本终结 [2] - 将加快构建发展新模式，完善开发、融资、销售等基础性制度，并有力有序推进现房销售 [2] 市场供需重构 - 政策因应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，旨在重构供需平衡 [3] - 实施“保障托底”和“市场升级”双轨制，优化保障性住房供给以覆盖工薪群体，并将“重点保障”变为“全面保障” [3] - 因城施策增加改善性住房供给，2025年前三季度重点30城120至144平方米住房成交量占比提升至30% [3] 产品与服务品质提升 - 政策明确建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，并实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [4] - 通过老旧小区改造、危旧房改造、城市更新及完整社区建设等措施提升房屋质量和居住品质 [4] - 多地已出台文件完善建筑设计规划、计容规则等，未来更多城市将跟进推动“好房子”建设 [4] 存量资产盘活 - 政策提及盘活低效用地、闲置房产及存量基础设施，实行统筹存量和增量综合供地 [5] - 预计“十五五”时期将有更多支持盘活存量土地和存量房的政策落地 [5] - 各地已公示拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超6200亿元，专项债实际发行或即将发行约2160亿元 [5]

股东借款支持 - 深铁集团向万科提供20.64亿元股东借款 利率为2.34% 期限不超过3年 用于偿还公开市场债券本息[2] - 深铁集团年内累计向万科提供股东借款达259.41亿元 本次为第九次借款支持[2] - 股东借款有助于缓解公司公开市场债务压力 避免债务违约并提升市场信心[2] 债务状况与偿债安排 - 万科公开市场境内债务总额279亿元 其中2025年9月到期本息20.64亿元与本次借款金额完全匹配[2] - 2025年12月将出现偿债高峰 到期债券本息合计58.71亿元[2] - 截至8月23日公司已完成243.9亿元公开债偿还 2027年前无境外公开债到期[5] 流动性改善措施 - 通过新增融资和再融资获得249亿元资金支持[4] - 上半年完成13个大宗交易项目 签约金额64.3亿元 涵盖办公商业等多业态[4] - 通过存量资产盘活实现回款57.5亿元 近三年累计盘活64个项目 涉及可售货值785亿元[4] 财务指标现状 - 截至上半年末短期借款231.46亿元 一年内到期非流动负债1347.13亿元[3] - 公司采取多种方式获得流动性支持 包括新增融资大宗交易和存量盘活等[3] - 公司承诺统筹各类资源改善管理 加强应收款清收并降本增效[5]