公司经营情况 - 2024年公司面临阶段性经营性困难，但积极应对 [1] - 2024年实现营收超3400亿，综合住区业务销售超2400亿 [1] - 在全国超25个城市销售金额排名前三，销售回款率保持100% [1] - 完成超18万套房屋高质量交付，新增和优化产能超400亿，回收现金超百亿 [1] - 2025年一季度实现营收近380亿，销售近350亿，回款率超过100% [1] - 2025年1-5月按期保质完成超2.6万套房交付 [1] 政策与市场环境 - 2024年"9·26"政策促进房地产市场止跌回稳，政策组合拳密集发布 [1] - 房地产市场出现积极变化，公司生产经营保持稳定 [1] 债务与融资 - 2024年获金融机构支持，新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54% [2] - 新增经营性物业贷293亿，已上报178个"白名单"项目 [2] - 大股东深铁集团提供超140亿元股东借款用于偿还债券本息 [2] - 2024年完成约197亿境内外公开债券兑付，2025年已偿付公开债超160亿元 [2] - 2025年一年内到期境内外债券共14只，债务合计约285.4亿元 [2] 业务发展 - 2024年存量盘活形成系统性打法，累计盘活可售货值超700亿，实现新增销售超200亿 [3] - 物业业务营收超360亿，市场拓展能力行业领先 [3] - 长租集中式公寓管理规模全国第一，运营效率行业领先 [3] - 商业业务开业建筑面积超1000万平方米，出租率近95% [3] - 物流仓储可租赁面积超千万平方米，冷链规模行业第一，高标仓稳定期出租率近90% [3] 物业业务 - 万物云实现营业收入363.8亿元，同比增长8.9% [3] - 深化蝶城战略，已布局蝶城666个 [3] - 万物梁行服务世界500强74家，中国500强111家 [3] - 飞鸽工单智能调度系统接入作业人员3.3万名，灵石智能硬件设备告警准确率高达94.4% [4] 租赁住宅业务 - 管理规模26.2万间，纳入保障性租赁住房12.6万间 [4] - 出租率95.6%，前台GOP利润率近90%，客户满意度在95%以上 [4] - 老客户续租率接近60%，平均签约租期比上年延长35天 [4] - 盘活内外部存量房源超1.46万间，其中盘活万科旗下房源6850间 [4] - 泊寓与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议 [4] 商业业务 - 开业建筑面积超1000万平方米，一二线城市占比超过94% [5] - 与超过12000家品牌建立合作 [5] - 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城出租率97.85%、租金收缴率99.96% [5] - 该基金年化现金流分派率5.24%，实现招募说明书预测水平的103.2% [5] 物流仓储业务 - 2024年实现营业收入39.7亿元，稳定期高标库出租率87%，冷链园区使用率78% [6] - 核心业务布局47个城市，运营管理超160个项目 [6] - 可租赁建筑面积1178万平方米，服务企业数量超3400家 [6] - 2024年新开业面积56万平方米，冷链运营服务规模行业第一 [6]

金融数据与社融表现 - 前五个月社会融资规模增量累计18.63万亿元，同比多增3.83万亿元，5月社融增量2.29万亿元，同比多增2247亿元 [1] - M2同比增长7.9%，M1同比增长2.3%，M2-M1剪刀差5.6个百分点，较4月缩小0.9个百分点 [1] - 政府债券净融资6.31万亿元，同比多增3.81万亿元，占社融同比多增规模的绝大部分，其中置换债券对应置换贷款约2.3万亿元 [1] 政府债券与资产负债重整 - 政府债券发行（尤其是置换债券）显著改善各级政府资产负债结构，增强经济可控性和扩信用能力 [1] - 政府通过债券置换将地方债风险匹配至可管控范围，为经济注入流动性 [4] 企业部门流动性改善 - 规模以上工业企业应收账款总额达26.06万亿元，同比增长8.6%，需通过《保障中小企业款项支付条例》落实改善流动性 [2] - 未贴现银行承兑汇票前五个月增加1343亿元（同比多增1662亿元），但5月单月减少1163亿元，反映供应链金融存在发展空间 [2] - 汽车行业承诺60天账期，缓解主导企业对供应商资金占用问题 [2] 供应链金融与政策支持 - 需清除阻碍企业并购重组或破产出清的政策，强化产业链供应链治理，降低供应链金融成本 [2] - 建议通过财政贴息增信激励金融机构完善供应链金融服务，解决商业承兑汇票使用率高的问题 [3] 居民部门资产负债调整 - 需完善个人破产制度和专项政策，便利居民调整按揭贷款等中长期负债，降低资产负债表修复成本 [4] - 推广个人破产制度可为偿债无力的家庭提供重生机制，打通经济生态链卡点 [4] 经济体系信用风险 - 当前信用风险溢价过高源于市场竞争受阻和信用未有效出清，需通过企业并购重组和破产重整制度提升信用等级 [3] - 政府、企业、居民三部门需协同修复资产负债表，实现债务可持续性，解放信用潜力 [4]

金融数据与社融表现 - 前五个月社会融资规模增量累计18.63万亿元，同比多增3.83万亿元，5月社融增量2.29万亿元，同比多增2247亿元 [1] - M2同比增长7.9%，M1同比增长2.3%，M2-M1剪刀差5.6个百分点，较4月缩小0.9个百分点 [1] - 政府债券净融资6.31万亿元，同比多增3.81万亿元，占社融同比多增规模的绝大部分 [1] - 各级政府发行的置换债券预计对应置换贷款约2.3万亿元 [1] 政府债券与资产负债重整 - 政府债券发行显著改善各级政府资产负债结构，增强扩信用能力 [1] - 置换债券发行有助于强化政府对经济增长的可控性和定点突破能力 [1] 企业部门流动性改善 - 规模以上工业企业应收账款总额26.06万亿元，同比增长8.6% [2] - 新修订的《保障中小企业款项支付条例》有望改善企业和居民部门流动性 [2] - 未贴现银行承兑汇票前五个月增加1343亿元，同比多增1662亿元，5月单月为-1163亿元 [2] - 汽车领域承诺60天以内账期，缓解供应链资金占用问题 [2] 供应链金融与政策支持 - 需清除有碍企业并购重组和破产出清的政策，强化产业链供应链治理 [2] - 金融机构需提升供应链金融服务能力和效率，降低融资成本 [2] - 财政贴息增信可激励供应链金融服务完善，降低实际成本 [3] 企业信用与市场机制 - 企业并购重组和破产重整制度需完善，以提升信用等级和降低信用风险溢价 [3] - 市场竞争受阻导致信用未能有效出清，抬高经济运行成本 [3] 居民部门资产负债调整 - 需修改制度为居民部门资产负债结构调整提供便利，如按揭贷款调整 [3] - 推广个人破产制度，为偿债无力的个人和家庭提供重生机制 [3] 风险管控与信用解放 - 政府置换债券将地方债风险匹配于可管控和可承载能力 [4] - 企业和居民部门资产负债表修复需债务可持续、可管控、可承载 [4][5] - 三部门协同防风险可疏通经济卡点堵点，解放信用 [5]

政策实施：精准发力与高效贯通 - 政策框架强调"把握政策取向，讲求时机力度"和"从'最初一公里'到'最后一公里'衔接畅通"，构建系统性实施路径 [4] - 政策时机要求"能早则早、宁早勿晚"，力度原则为"看准了就一次性给足"，避免零散政策效果被时间冲淡 [4] - 纵向需加强中央到地方政策衔接，横向需强化监管部门间协同，形成政策合力 [5] - 国际经验显示美国2008年快速救市政策有效，日本90年代政策滞后导致长期下行 [5] 预期引导：市场修复关键在于预期 - 宏观调控思路深化至预期指标修复，强调"塑造积极的社会预期" [7] - 短期需修复资产价格预期，长期需改善宏观经济和行业发展预期 [7] - 宏观经济预期修复重点在就业和收入，需"更加积极的财政政策"和"适度宽松的货币政策"组合 [7] - 行业发展预期需通过风险纾解和基础性制度改革，建立高质量发展信心 [8] 存量盘活：提升灵活度，加大资金支持 - 首次将"合理控制新增房地产用地供应"写入报告，标志行业进入存量时代 [9] - 存量土地可调整用途，商办用房盘活成为重点，收购用途和定价机制更灵活 [9][10] - 专项债总额同比增加13%至4.4万亿元，重点支持土地收储和商品房收购 [9][10] - 保障性住房再贷款使用范围拓宽，覆盖不同业态资产 [10] 房地产新模式：品质升级与城市更新 - 新模式方向包括建设"好房子"和推进城市更新 [12] - "好房子"需满足安全、舒适、绿色、智慧标准，配套养老托育等服务 [12][13] - 城中村改造面临资金平衡、拆迁安置等难题，需政府与市场协同 [14] - 老旧小区改造聚焦基础设施更新和功能完善，激活存量资产价值 [14]