公司财务表现 - 预计2025年上半年期内亏损介乎约185亿元至215亿元 主要由于房地产开发项目结算规模下降 毛利率仍处低位以及物业项目资产减值增加所致 [1] - 报告期内累计完成交付房屋约7.4万套 通过执行极限收支策略保持生产经营稳定 [1] 债务管理进展 - 境外债务重组建议已与占现有银团贷款本金总额49%的银行协调委员会协定主要条款 力争2025年年底前完成重组 [1] - 获得持有大量现有债务的债权人大力支持 正推动债务期限合理延长及融资成本适度降低 [1] 行业债务重组态势 - 截至2025年8月共有20家出险房企债务重组或重整计划获批准 化债总规模突破1.2万亿元 [2] - 境外债重组获批企业包括旭辉 佳兆业 禹洲地产 世茂 碧桂园等 [2] - 完成境内及境外债重组的企业包括融创 富力 奥园 远洋 时代中国 龙光等 [2] 行业融资环境 - 房地产债券发行出现亮点 美的置业和滨江地产等民营企业成功发行债券 新城发展启动美元债发行 [2] - 融资协调机制 专项债收储 经营性物业贷款及公募REITs条件放宽等政策缓解房企流动性压力 [2] - 当前融资仍集中在头部房企 资金尚未有效覆盖更多需求企业 [2] 市场指数调整 - 碧桂园获纳入恒生综合指数 变动将于9月5日收市后实施并于9月8日起生效 [2]

碧桂园财务表现 - 预计2025年上半年亏损185亿元至215亿元 主要由于房地产开发项目结算规模下降 毛利率仍处低位以及物业项目资产减值增加所致[1] - 报告期内完成交付房屋约7.4万套 通过极限收支策略保持生产经营稳定[1] - 境外债务重组已与占现有银团贷款本金总额49%的银行协调委员会协定主要条款 力争2025年底前完成重组[1] 房地产行业债务重组进展 - 截至2025年8月共有20家出险房企债务重组或重整计划获批准 化债总规模突破1.2万亿元[2] - 完成境内外债重组企业包括融创 富力 奥园 远洋 时代中国 龙光等 境外债重组获批企业包括旭辉 佳兆业 禹洲地产 世茂 碧桂园等[2] - 美的置业 滨江地产等民营企业成功发行债券融资 新城发展启动美元债发行[2] 行业政策环境 - 房地产政策延续宽松导向 融资端利好政策包括融资协调机制 专项债收储 经营性物业贷款以及公募REITs条件放宽[2] - 当前融资仍集中在头部房企 资金未能有效传导至更多需要企业 需加快政策落地和企业出清速度[2] 指数调整 - 碧桂园获纳入恒生综合指数 变动于2025年9月5日收市后实施 9月8日起生效[3][10]

行业投资评级 - 投资评级为"看好丨维持" [12] 核心观点 - 核心城市二手房价面临较大补跌压力，租售比较无风险利率之差未提供充足补偿，与名义房贷利率存在倒挂 [9] - 核心区域新房补涨进程尚未结束，限价打开后高端产品有较大补涨空间，新房较二手存在折旧、品质、得房率和稀缺性四层溢价 [9] - 产业政策迎来新一轮宽松周期，自下而上的因城施策式放松是第一步，后续政策仍有空间 [9] - 行业量价快速下行阶段可能已过去，核心区和优质房产具备结构性亮点，优质地产股当前估值较底部溢价不大 [5] 市场表现 - 本周长江房地产指数上涨3.53%，超额收益1.16%，行业排名7/32 [6] - 年初至今长江房地产指数累计上涨4.96%，超额收益-1.83%，行业排名26/32 [6] - 开发类和物管类标的以上涨为主，收租类多下跌 [6] 政策动态 - 苏州将公积金贷款首付比例统一降至15%，允许提取公积金支付物业费 [7][20] - 天津允许提取公积金余额直接支付存量房首付款 [7][20] - 海南推动收购存量房用作保障房和安置房，支持"以购代建"和房票安置模式 [7][20] 销售数据 - 37城新房成交面积四周滚动同比-17.9%，19城二手房成交面积四周滚动同比-0.0% [8] - 年初至今37城新房累计同比-5.5%，19城二手房累计同比+14.1% [8] - 8月前15日37城新房当月同比-20.4%，19城二手当月同比-3.0% [8] 个股表现 - 中国海外宏洋集团本周涨幅18.59%，年初至今涨幅138.89% [16] - 华润置地本周涨幅11.15%，年初至今涨幅53.72% [16] - 绿城中国本周涨幅9.85%，年初至今涨幅23.35% [16] - 碧桂园服务本周涨幅4.85%，年初至今涨幅31.73% [16]

房企债务重组进展 - 碧桂园境外债务重组取得积极进展 已与银行债权人就1 78亿美元补偿款支付形式达成一致 预计重组将在12月底前完成 [1] - 碧桂园特设小组持有公司103亿美元未偿还离岸优先票据和可转换债券中超过30%份额 银行协调委员会持有现有银团贷款48%份额 [1] - 截至6月30日 碧桂园现有公众票据本金总额逾75%持有人已加入重组支持协议 公司计划2025年底前实施重组 包括发行强制性可转换债券及新债务工具 [1] 行业债务重组趋势 - 房企债务重组方式正从展期向削债加速转变 融创 富力等十多家房企债务重组或重整已获批 [2] - 2025年房地产企业海外债规模约一千多亿元 较高峰期明显下滑 债务重组将延长海外债到期时间并减少规模 [2] - 今年以来房地产债券发行出现亮点 美的置业 滨江地产等民企成功发债融资 新城发展启动美元债发行 [2] 房企经营与融资环境 - 碧桂园表示将专注提升销售业绩 盘活资产 提高经营效率 加强现金流管理 预计具备足够财务资源维持至少12个月持续经营 [1] - 当前房企融资仍集中在头部企业 资金未充分覆盖需求端 需加快政策落地和市场化出清速度 [2] - 下半年房企销售压力仍大 政策支持力度或改善销售降幅 融资环境预计保持稳定但难现大幅增长 [3]

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [8] 报告的核心观点 - 2025Q2以来房地产量价下行压力持续加大且接近政策阈值，政策宽松预期逐步强化，重大会议节点前或是板块买入窗口，7月交易级别可能不及9月 [2][10] - 基本面主线首选库存压力小且产品力突出的优质房企，弹性主线可关注边际改善型和债务重组型房企；商业地产、物业管理和经纪等领域龙头企业是中长线配置机会 [2][10] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 7月15日，国家统计局发布最新商品住宅销售价格指数、房地产开发和销售情况报告 [7] 行业现状 - 量价下行压力持续加大：2025年1 - 6月全国商品房销售额/面积分别同比下降5.5%/3.5%，6月销售额/面积分别同比下降10.8%/5.5%；6月70城新房/二手房价格指数环比分别下跌0.3%/0.6% [11] - 开竣工同比降幅继续收窄：2025年1 - 6月新开工面积同比下降20.0%，6月同比下降9.4%；竣工面积同比下降14.8%，6月同比下降1.7% [11] - 到位资金和开发投资表现承压：2025年1 - 6月房企到位资金累计同比下降6.2%，6月同比下降9.7%；房地产开发投资完成额同比下降11.2%，6月同比下降12.9% [11] 年度展望 - 预计2025年全年开竣工和投资将双位数下降，销售表现取决于后续政策力度与效果，若政策力度大且效果好，销售预计大个位数下降，否则可能仍双位数下降，但跌幅较去年大概率收窄 [11]

纪要涉及的行业 房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 - **第三季度市场行情受政策博弈影响**：二季度产业量价数据加速下行，政策目标止跌回稳面临挑战，市场对积极政策预期高；截至6月多数城市房价跌破去年9月水平，4 - 6月50城房价持续下跌，4、5、6月分别下跌1.3%、1.4%、1.6%，接近去年政策宽松时水平；预计7月中央相关会议前后有交易层面预期，且地产板块估值滞涨有补涨需求[1][2] - **政策空间情况**：常规政策如放松限购、调整首付比例、降息及税收优惠效果可能有限；超常规政策可参考海外经验，如深度降息、量化宽松、中央加杠杆；若结构性工具指向房贷，如提供更低利率再贷款、公积金贷款利率大幅下降，可刺激购房需求[1][3][4] - **其他支持措施**：城中村改造货币化安置值得期待，住建部100万套改造计划集中在一二线城市，若落实可形成数万亿资金支持；还可通过发行特别债券或中央财政支持提高家庭贷款额度[1][5] - **三季度交易节奏**：二季度市场数据挑战政策目标，三季度持续有宽松预期，形成交易窗口，主要节点在7月和9月，7月交易级别低于9月，因压力小、政策对冲动能小[1][6] - **2025年二季度宏观经济数据及影响**：二季度GDP实际增速超5%，消费和出口维持较好水平，产业数据虽恶化但未触及政策阈值，7月大力度宽松政策必要性不高；7月中央城市工作会议讨论方向性问题，政治局会议可能根据数据调整政策[1][7] - **下半年市场预期**：三季度宏观和产业数据预计8月前后共振下行，出口、消费及产业数据或继续恶化，中美贸易谈判增加内需压力；9月交易级别预计更高，若市场情绪高涨、股价未回调，可能削弱9月行情[3][8] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **投资标的**：可关注交发科技、新疆集团、贝壳等基本面扎实的公司，建发国际和滨江集团因库存结构轻、新货周转快被看好；还可考虑绿城、越秀、金茂等市值小但弹性大的公司以及债务重组型房企；中长线可关注有稳定现金流和潜在高股息领域，如商业地产公司及国安体类公司，像绿城、保利、中海等龙头公司[9][10] - **交易节奏判断**：对未来几个月交易节奏保持乐观，三季度是交易窗口，7月和9月是重要节点，有波动也是重新介入机会；选标的优先考虑基本面扎实大企业，适当选择有更高弹性公司[11]

内房股市场表现 - 富力地产(02777)涨6.86%报1.09港元 雅居乐集团(03383)涨5.95%报0.445港元 远洋集团(03377)涨4.65%报0.09港元 融创中国(01918)涨4%报1.56港元 [1] 广州公积金贷款政策调整 - 广州拟启动商转公贷款条件为住房公积金个贷率低于75% 个贷率达85%及以上时采取防控措施 90%及以上时暂停 [1] - 政策取消限售限价范围 降低首付比例和利率 传递宽松信号 对提振市场有重要作用 [1] 房企销售数据 - 2025年上半年TOP100房企销售总额18364.1亿元 同比下降11.8% 降幅较1-5月扩大1个百分点 [2] - 6月单月TOP100房企销售额同比下降18.5% 较5月降幅扩大1.2个百分点 [2] 行业政策展望 - 预计后续房地产政策保持积极温和 更多财政及货币政策将出台 [2] - 存量收储及城中村改造加速推进 改善住房供求关系 加快止跌回稳 [2]

广州房地产政策全面松绑 - 广州市商务局发布征求意见稿拟全面取消限购、限售、限价并降低贷款首付比例和利率成为一线城市中首个官宣拟全面取消"四限"的城市 [2][3] - 政策松绑始于2023年下半年逐步取消限价2024年5月底取消限售9月30日全面取消限购7月放松外籍及港澳台人士购房限制 [4][6] - 住房城乡建设部此前提出"四个取消"包括取消限购、限售、限价及普通/非普通住宅标准同步推动"四个降低"如降低贷款利率和首付比例 [4] 广州楼市成交数据 - 2024年1-5月广州二手住宅成交43785套同比大增23.6%网签量达46722套面积469.44万平方米同比分别增长17.82%和18.46% [6] - 同期一手住宅网签25659套成交量同比增长22%自2023年四季度起市场止跌回稳 [6] - 截至2024年5月广州一手住宅库存降至1452万㎡环比下降2%去化周期22.9个月越秀区去化周期最长达38个月 [7] 城市更新与金融支持 - 2025年广州计划推进150个老旧小区改造更新9000台老旧电梯完成城中村改造固定资产投资1000亿元 [8] - 专项借款购买存量商品房作安置房优化公积金政策支持提取公积金支付首付同时申请贷款 [10] - 引导银行落实利率自律机制将房贷利率定在3%鼓励金融机构加大个人消费贷款投放提高额度延长期限 [10][16] 行业专家观点 - 广州全面取消限制性措施标志着房地产回归市场化有利于开发商根据市场调整策略并刺激刚需及改善型需求 [12] - 政策松绑叠加城市更新将增加中心区优质物业供应推动市场止跌回稳 [12] - 广州可能成为首个全面取消"四限"城市政策信号预示一线城市宽松趋势增强 [3][15][16] 市场后续展望 - 2024年"小阳春"后广州楼市成交乐观但后续走势取决于居民收入增速和市场信心预计维持温和 [14] - 政策落地将加速房价企稳6月二手挂牌价趋稳但白云、番禺等外围区域仍现下跌 [16] - 老旧小区改造的"广州模式"通过基建更新和消费场景再造直接拉动投资与消费 [17]

房地产政策调整 - 广州市商务局发布《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，提出全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率 [1] - 限购、限售政策已于2024年5月及9月全面放开并实施，取消限价政策虽未发布正式文件但实际已在执行 [1] - 广州目前首套及二套商贷首付比例均为15%，商贷首套利率为3%，公积金利率为2 6%，未来可能在公积金贷款首付比例方面有下调空间 [1] 城中村及老旧小区改造 - 2025年计划推进新开工老旧小区改造超150个，更新住宅老旧电梯超9000台，完成城中村改造固定资产投资1000亿元 [2] - 推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房，有利于带动购房需求释放并降低库存 [2] 政策信号解读 - 中指研究院认为此次《征求意见稿》是对已实施政策的全面明确，向市场传递宽松政策信号 [1]

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [13] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标积极，市场预期改善，量价脉冲季节性回落但有韧性 [7] - 行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压时产业政策迎宽松窗口，后续关注节奏 [7] - 去年4月和9月是优质地产股底部区间，当前股票位置较底部溢价不大，地产对经济内循环重要性不容忽视 [7] - 重视具备核心资产的优质房企、受益于化债的当地龙头，以及拥有稳定现金流的央国企物业 [7] 根据相关目录分别进行总结 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数-2.80%，相对沪深300超额收益-2.37%，行业排名31/32；年初至今长江房地产指数-6.43%，相对沪深300超额收益-2.26%，行业排名26/32 [8] - 本周板块表现差，开发类标的以下跌为主，物管类、收租类标的有涨有跌 [8] 政策 - 中央：国家税务总局称满足条件的“二套转首套”房贷可享住房贷款利息个人所得税专项附加扣除，每年1.2万元税前扣除额 [9] - 地方：南京发布房票政策，允许房票跨区安置，余额可兑付现金，可给予购房奖励；上海发布公积金新政，取消户籍限制；武汉推出九条购房新政，包括优化公积金贷款政策、加大“以旧换新”收购力度；重庆新政提及多渠道争取资金支持保障性住房和租赁住房建设，推进城中村和城乡危旧房改造 [9] 销售 - 样本城市4月新房备案同比转负，二手同比增幅回落 [10] - 37城新房成交面积四周滚动同比-7.5%，增速较上周-0.8pct，19城二手房四周滚动同比+19.3%，增速较上周-1.0pct；年初至今37城新房成交面积累计同比+0.9%，19城二手房成交面积累计同比+28.7% [10] - 4月37城新房成交面积当月同比-7.9%，19城二手成交当月同比+17.6%，12城新房及二手合计当月同比+5.5% [10] 当周热点 - 地产板块4月交易波动大，上旬“关税冲击”、中旬“政策预期”、下旬“政策兑现” [11] - 尽管短期政策不及预期，但地产股处底部区间，持续宽松方向不变，近期基本面转弱，年中或迎政策交易窗口 [11] - 行业调整进入下半场，量价下行最快时期已过，股票底部区间大概率探明；业绩基数和机构仓位低，低市净率隐含较大房价下跌预期 [11] - 产业政策持续宽松，市场止跌回稳态势不牢固，4月百强房企全口径销售额同比降10%以上，环比弱于季节性，重点城市新房备案同比转负；中介领先指标预示4月二手房价降幅加大；关税冲击对出口负面影响或在二季度放大 [11] - 政策宽松有空间，包括跟随性降息、重点城市限制性措施打开、税费优惠等常规层面，以及潜在类消费定向支持，只是相机抉择问题 [11] - 配置层面，开发类关注区域和产品力，持有类和物业类重视派息潜力 [11]