4月全月环比回落是大概率事件，二季度或将延续止跌企稳态势。 ◎ 文 / 俞倩倩 2025年前2月市场止跌企稳，3月传统营销旺季来临，新房成交再度来到年度高点，京沪深杭蓉等部分核心 一二线局部"小阳春"，目前4月已度过半月有余，究竟小阳春持续性几何？各城市复苏有何差异化特征，基 于当前市场逻辑，二季度楼市成交是否还有放量空间，哪些城市又存在结构性机会呢？ 4月半月30城项目平均去化率34% 环降同增、仍处高位震荡 01 据CRIC监测数据， 重点26城4月上半月成交面积达317.17万平方米，环比下降14%，与去年同期基本持 平。各能级环比降幅都在14%-15%之间，同比来看， 一线率先回稳 ，4月上半月成交量较去年同期增长 32%，主要源于去年三季度末新政刺激，存量客户潜在需求被激发，加之去年同期基数不高，也使得成交 规模有了显著增长。 而二线和三四线城市小阳春成色相对一般， 同比分别下降10%和8%，更多是局部复 苏，主要源于购买力疲软，市场热度仍有待一线传导。 从短期市场热度来看，仍处于高位波动区间： 据CRIC监测数据，4月上半月重点30城项目开盘去化率为 34%，与2025年2月全月持平，较2025年 ...

一季度楼市表现 - 2025年一季度30个典型城市一二手房成交面积达8204万平方米，同比增长17%，处于6年来中值水平 [3] - 新房成交面积5131万平方米，同比持平，3月单月同比止跌企稳 [5] - 二手房成交面积5353万平方米，累计同比增22%，但3月同比增幅较2月大幅下降 [5] 分能级市场表现 - 一线城市新房累计同比增26%，显著优于二线（5%）和三四线（-8%） [5] - 二手房市场复苏强于新房，但增速放缓趋势明显 [5] 典型城市分类表现 高热城市（京沪杭蓉） - 开盘去化率超6成，北京达2024年以来阶段性高点 [7] - 改善盘集中入市+政策利好推动，如上海市区项目溢价率普遍超15% [23] 弱复苏城市（广津汉） - 武汉新房累计同比24年增42%，客户转化率攀升至5.6% [9][11] - 天津月末客户转化率冲高至9.7%，单周平均来访量持稳60组 [15] 后劲不足城市（合肥南京） - 合肥3月后两周客户转化率降至5%以下，来访量从130组高位回落 [18] - 南京3月末客户转化率不足5%，认购量较高点腰斩 [19] 热销项目特征 产品力驱动 - 四代宅等高得房率产品热销，如武汉城投金沙樾得房率超90%，月内两次补货 [25] - 上海土拍溢价上限突破，市区项目地价上涨10-50%带动产品创新 [23] 配套优势 - 轨交盘如上海开云湖璟华庭去化率100%，主打低总价+轨交规划 [27][28] - 学区房如长沙卓越朗宋去化率86%，依托湘一外国语学校资源+88㎡小户型 [27][28] 二季度展望 - 4月预期去化率持稳5成，沪深杭蓉供应受限但热度延续 [32] - 津汉宁等城市或延续弱复苏，福州南宁等高库存城市承压 [32] - 二手房份额增速放缓，北京上海等核心城市增幅收窄 [33]

楼市趋势分析 - 3月份小阳春期间，部分热门城市二手房东出现抱团涨价现象，形成"价格联盟"，市场刮起涨价风[4][5] - 年后楼市小阳春表现火热的城市包括上海、深圳、杭州、成都，其中杭州楼市热度上升最快[6] - 杭州市中心文晖板块和品项目139㎡四房最低挂价780万，112㎡三房普遍700万左右，二手房均价6万/㎡[8] - 文晖板块某网红盘业主建立价格联盟群，制定五种主力户型挂牌指导价，比同板块最火项目贵1.5-9万/㎡[9][10] - 价格联盟群对低价挂牌业主采取退群或网暴等强制措施，迫使业主按指导价挂牌[12] 历史案例回顾 - 深圳和杭州是历史上房东抱团涨价的典型代表城市[15] - 2019年底深圳宝安中粮凤凰里业主发布《告凤凰里全体业主书》哄抬房价[16] - 深圳恒裕滨城、天悦壹号等热门小区房东操盘水平更高，采取战略战术式涨价[18] - 2020年深圳南山某高端小区三房放盘价从年初1000万涨至年底1800万，涨幅80%[22] - 2021年初杭州崇贤某盘业主群组织"价格联盟"，建议总价涨幅50-80万区间[25] 政策与市场观点 - 3月5日两会政府工作报告要求"因城施策调减限制性措施"、"更大力度促进楼市股市健康发展"[30] - 3月16日中办、国办印发《提振消费专项行动方案》要求"持续用力推动房地产市场止跌回稳"[30] - 2025年一线城市房价将止跌回稳，但短期大涨基础尚未出现[27] - 楼市最佳状态是成交量平稳，房价年涨幅5%-8%，超过CPI和GDP增速[27] - 2016年中央首次提出"房住不炒"，2024年首次提出"持续用力推动房地产市场止跌回稳"[34][35] 社交媒体观察 - 近期抖音和今日头条上唱空楼市的草根专家被封号[37] - 公众号粉丝质量被认为最高，其次是小红书，今日头条和抖音用户质量较低[38] - 唱空房价的专家主要提供情绪价值，而非客观分析[38] - 客观负责的大V应紧跟政策走向和行业趋势，传播理性观点[38]

房地产市场回暖迹象 - 多数受访者对2025年楼市"小阳春"前景乐观，深圳市场3月或现"大阳春"[2][52] - 杭州奥体板块二手房春节后加价成交，经纪人反馈开年忙碌预示全年市场向好[3][4] - 春节后中国资产重估增强居民购房信心，热点一二线城市成交量稳中有升[5][6] 重点城市成交数据 - 杭州2月二手房成交5977套同比上涨135%[7] - 北京2月下半周二手房日成交量超1000套，上海网签量创三年同期新高[8] - 深圳2月二手房成交4858套同比增102.5%，新房成交1666套同比增105.4%[20] 价格与土地市场表现 - 1月70城数据：一线城市新房价格环比连涨2个月，二手房连涨4个月[23] - 二线城市新房价格环比0.1%涨幅为2023年6月以来首次转正[25] - 杭州湖墅单元地块220轮竞价溢价71.25%，郑州地块现6小时"马拉松式"竞价[42][44] 政策驱动因素 - 2024年9月中央政治局会议定调"止跌回稳"，全年出台调控政策超760次[11] - 政策组合拳包括"四个取消、四个降低、两个增加"，力度堪称"史上最强"[34] - 2025年政府工作报告明确"稳住楼市股市"，专项债额度增加等突破性表述[28] 市场传导机制 - 回暖路径遵循"一线领衔→二线跟进→低线城市渐次传导"的轮动规律[12][56] - 上海、深圳已完成筑底，南京、杭州、成都等二线城市回升动力更强[26] - 房企融资与拿地回暖，金融机构重新关注核心城市优质资产[41][45] 行业预期与观测指标 - 若"小阳春"持续，此轮回温周期或超6个月，实现"止跌→回稳→回暖"[13][49] - 关键观测指标为二手房价格企稳和新房销量连续两季度回升[50] - 房企加速供货备战"小阳春"，二手房带看量持续攀升[54]

房地产市场表现 - 2025年2月一线城市商品房成交量稳中有升，二手房交易升温明显 [1] - 北京2月二手房网签11876套，同比下降114 95%，新房网签2295套，同比上涨58 82% [4] - 广州2月二手住宅网签6278套，同比上涨29 04%，一手住宅网签3420套，同比上涨47 8% [5] - 深圳2月一二手住宅网签总量6161套，同比增长119%，其中一手住宅网签2484套，同比增长141%，二手住宅网签3677套，同比增长106% [5] - 上海2月新房成交8299套，二手房网签16742套，同比大涨约120%，创近三年同期最高纪录 [6] 二线城市市场动态 - 杭州2月二手房网签5977套，同比上涨135% [7] - 合肥、青岛2月新房分别成交1306套、2609套，明显高于去年同期 [7] - 福州2月住宅签约1684套，较1月有明显升温 [7] 市场情绪与价格趋势 - 北京2月二手房挂牌量上涨5 1%，挂牌均价环比微涨0 1%，议价空间缩小0 8个百分点 [10] - 深圳2月二手住宅成交价环比增长1 7%，连续5个月稳定在每平方米6 3万元至6 4万元 [10] - 全国100个城市2月新建住宅平均价格环比上涨0 11%，二手住宅均价环比下跌0 42%，跌幅连续7个月收窄 [11] 政策与市场预期 - 2024年9月末的"930新政"推动房地产市场出现年末翘尾行情 [9] - 2025年3月至5月传统"小阳春"营销旺季，市场情绪乐观，供需两端有望继续升温 [11][12] - 政策层面持续释放利好，3月楼市传统供应旺季将带动购房需求 [11][12]

以下文章来源于真叫卢俊 ，作者真叫卢俊团队 然而在现实的市场环境中，新房价格是否真的如数据显示的那样，出现上涨趋势呢？ 最近刷手机的时候，不知道大家有没有发现，新房涨价的消息又开始多起来。 如果单从数据层面来说确实如此， 根据国家统计局发布的2025年1月房价数据可以看出，全国多数城市的新房价格确实开始出现上升趋势。 70个大中城市中，24个城市新房价格环比上涨，比去年12月还要增加1个， 尤为引人注目的是 二线 城市开始表现出更强劲的 反超 趋势。 | | 线城市新房价格上涨趋势 | | | --- | --- | --- | | 排名 | 城市 | 同比上涨 | | 1 | 南京 | 0.7% | | 2 | 成都 | 0 7% | | 3 | 上海 | 0 6% | | 4 | 宁波 | 0.6% .. | | 5 | 武汉 | 0 5% - | | 6 | 无锡 | 0.5% | | 7 | 海口 | 0 4% | | 8 | 重庆 | 0 4% | | 9 | 天津 | 0 3% | | 10 | 大原 | 0.3% | 数据来自于国家统计局 真叫卢俊 . 认认真真聊地产，实实在在谈买房。 （ 图片 ...

文章核心观点 2月深圳楼市快速恢复，一二手住宅网签量同比翻倍，市场各方积极备战“小阳春”行情，预计3月网签量有望恢复至去年高位；全国房地产市场“止跌回稳”是核心目标，3月有望延续回稳态势，核心城市或现“小阳春”行情 [1][2][7] 深圳楼市情况 网签量 - 2月深圳一二手住宅网签总量超6000套，同比增长119%，其中一手住宅网签2484套，同比增长141%，二手住宅网签3677套，同比增长106% [2] 新房市场 - 春节后深圳多个新盘推出房源，中洲迎玺三期有2990批客户登记入围 [3] - 截至2月底，一手预售住宅库存量为30385套，去化周期从去年高峰的26个月降至7个月，3月多个新房项目推出及加推房源将缓解“库存告急”情况 [4] 二手房市场 - 春节假期结束后，深圳二手房市场快速回暖，短期内会冲高并逐渐进入相对稳定期 [4] - 2月深圳二手成交价为每平方米6.41万元，环比增长1.7%，自去年10月以来连续5个月稳定在每平方米6.3 - 6.4万元，企稳趋势明显 [4] 市场预期 - 乐有家研究中心预计3月深圳一二手房网签量有望恢复至去年高位水平 [5] 全国房地产市场情况 价格情况 - 2月一线城市二手住宅价格环比下跌0.20%，连续5个月微跌；二线城市二手住宅价格环比下跌0.46%，成都二手房价格连续4个月环比上涨；三四线城市二手住宅价格环比下跌0.46% [7] - 2月一线及二线城市新房价格环比分别上涨0.24%、0.08%，部分核心城市如上海、北京新房价格环比涨幅位居百城前两位 [7] 政策目标与趋势 - “止跌回稳”是今年房地产政策核心目标，已出台政策将加快落实，核心城市限制性政策有望优化，各地将加大公积金政策支持力度，货币化安置城中村改造等进展加快有助于修复市场预期 [7] - 3月房地产市场有望延续回稳态势，核心城市或出现“小阳春”行情 [7] 专家观点 - 李宇嘉预计一季度市场会季节性反弹，支撑房价稳定，下一步期待增量政策落地推动存量盘活等，是2025年房价止跌回稳的关键 [8]