报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周一线新房销售大幅走弱，周五北京出台楼市新政，预计其他一线城市也将陆续出台新一轮楼市新政；螺纹钢价格震荡、水泥价格持续下降，反内卷聚焦重点行业；出行强度维持偏强；SCFI 继续下行 [1] 根据相关目录分别进行总结 地产销售 - 本周新房成交环比大幅下降，同比降幅略有收窄，一线城市新房成交面积大幅弱于去年同期，二三四线城市小幅低于去年同期，Wind20 城成交面积环比 -27.18%、同比 -14.49% [7] - 重点城市新房成交方面，环比除深圳小幅下降外，其余重点城市大幅下降；同比各重点城市均大幅弱于去年 [7] - 本周二手房成交环比大幅下滑，同比表现分化，环比各重点城市成交面积较上期明显下降，同比除上海、深圳外，其余重点城市弱于去年同期 [26] 投资 - 本周商品价格大多下行，玻璃、水泥、沥青价格下降，螺纹钢价格窄幅震荡 [2][38] 生产 - 本周开工率表现分化，焦化企业开工率、钢厂高炉开工率上行，石油沥青开工率、涤纶长丝开工率下行，PTA 开工率大幅下行，汽车轮胎开工率基本持平 [2][40] 消费 - 汽车消费、国内执行航班强于季节性，地铁出行符合季节性，电影票房低于季节性 [2][50] 出口 - 本周 SCFI 指数、BDI 指数下行，CRB 现货指数基本持平 [57] 物价 - 猪肉价格下行，蔬菜价格大幅上行，油价下行，螺纹钢价格窄幅震荡 [2][65]

政策环境与市场表现 - 上半年全国约170省市（县）出台超340条房地产政策，政策频次保持高位[1] - 公积金政策优化超150条，包括提高贷款额度、延长还款期限、支持异地互认互贷等[2] - 超60地发布购房补贴政策，多孩家庭定向补贴最高达20万元[3] - 厦门房票政策撬动购房合同金额超210亿元，去化面积超65万平方米[3] - 苏州、南京等地推出特色房贷产品，前10年仅还利息以降低初期还款压力[4] 核心城市市场数据 - 北京新房网签2.09万套同比增11.9%，二手房网签8.75万套同比增18.6%[6] - 上海新房成交326万平方米持平去年，二手房成交985万平方米同比增24%，3000万元以上新房成交金额553亿元同比增184%[6] - 广州二手房网签56613套同比增12.98%，深圳二手房成交35106套同比增30.7%[7] - 武汉6月新房二手房合计成交21551套环比增30.9%，上半年新房网签面积506.97万平方米同比增30.6%[7] 区域市场分化特征 - 一线城市及成都、杭州等二线城市成交保持高位，武汉、南京等地呈现弱复苏[5][6] - 深圳、西安二手房成交同比增幅超30%，重庆、合肥等城市同比增幅显著[6] - 部分三四线城市如东莞、烟台因低基数实现成交大幅增长[6]

李在明施政支持率 - 李在明施政好评率达62.1%，较上周上升2.4个百分点，差评率为31.4%，下降2.2个百分点，6.5%受访者表示"不清楚" [3] - 支持率连续四周上升，主要得益于与地方居民座谈、处理SK电信用户信息泄露案、楼市新政等举措 [3] - 民众对其经济民生政策执行力、推进速度给予积极评价，但对补充预算案的长期效果存在分歧 [3] 施政重点与指示 - 李在明指示新任国务总理金民锡主导化解"医政矛盾"，并重点落实民生消费券发放、工伤事故防范、AI/生物人才培育等政策 [4] - 金民锡承诺检查国政课题执行情况，并优先解决社会矛盾 [4] 支持率横向对比 - 李在明提及前总统文在寅执政初期支持率曾达80%，其他前任同期支持率也普遍高于60%，认为当前支持率仍有提升空间 [3]

北京土地市场概况 - 2025年上半年北京成功出让22宗地块，同比增长15 79% [3] - 土地出让金总额达1005 56亿元，同比增长37 3% [1][5] - 溢价成交地块9宗，占比40 91%，其中3宗溢价率超20%，4宗超10% [1][3] 区域供应分析 - 海淀区供应6宗地块，占比27 27%，同比增长200% [4] - 通州、丰台、昌平、顺义、朝阳、石景山各出让2宗，大兴、亦庄、怀柔各1宗 [4] - 海淀区东升镇朱房四街0030地块和树村地块溢价率分别达25 04%和27 93% [4] 房企竞争格局 - 中建系房企斩获7宗地块，拿地金额401 82亿元，占比39 96% [6] - 中建智地联合体以126亿元摘得朝阳区平房乡黄杉木店地块 [6] - 北京建工、保利、金隅、华润、招商等央国企合计拿下15宗地块 [8] 新房市场表现 - 上半年北京新建商品住宅成交267万平方米，同比增长3% [9] - 1000-2000万元新房成交套数同比增长近90%，占比从12%提升至19% [10] - 海淀区和樾望云、和樾玉鸣等项目去化率超70%，建发·海晏开盘首月去化34 39% [10] 政策与市场驱动因素 - 2024年9月北京楼市新政降低购房成本，带动市场修复 [9] - 上半年新房批准上市面积同比增长超20%，优质项目支撑市场平稳 [9] - 海淀、朝阳等核心区域优质地块推动改善型产品入市 [11]

房产拍卖情况 - 深圳坪山一处四层独栋住宅第六次司法拍卖，建筑面积47461平方米，土地权至2062年，起拍价486万仍无人竞拍 [1] - 该房产已第四次流拍，前三次价格从907万降至607万均未成交，附带车库且红本正规具备商品房过户属性 [1] - 法院将价格下调至原价一半以上（从907万降至486万）仍未能吸引买家 [3] 区位与规划因素 - 房产位于坪山六联洋母帐片区，周边有鹏盛智慧市场和益田假日广场，但当前片区人流量较低 [1] - 地铁19号线新围站处于规划建设阶段，短期难以带动区域发展，潜在买家对拆迁或改造不确定性存疑 [1] 司法拍卖风险 - 司法拍卖房产常伴随债务纠纷、租户滞留、物业欠费或违建历史等隐患，需买家自行承担风险 [3] - 全款支付要求限制购买群体，当前市场环境下买家更倾向观望而非冒险 [3] 房产现状与成本 - 实地勘察显示房屋外墙剥落、楼梯间堆放杂物，车库为铁皮棚结构，后续装修维护成本较高 [3] - 对比深圳其他区域，486万在龙岗可购小三居，而在福田不足首付，坪山房价整体低于市中心 [3] 市场环境与政策影响 - 深圳楼市回暖初期，买家等待政策明朗化，对高风险标的持谨慎态度 [3] - 银行贷款额度收紧进一步抑制司法拍卖需求，需待地铁通车或旧改方案公布才可能提振吸引力 [3][4]

楼市新政概述 - 多地发布楼市新政以促进房地产市场平稳发展 [1] - 国务院常务会议提出要更大力度推动房地产市场止跌回稳 [1] - 国家统计局表示要适应房地产市场供求关系变化，促进刚性和改善性住房需求释放 [1] 衢州稳楼市新政 - 开展团购购房补贴，每满10套为一个团，给予购房人2万元/套补贴，限定300套，限时两个月 [3] - 多孩家庭改善性购房补贴：二孩家庭购买100平方米及以上住宅补贴8万元，三孩家庭购买120平方米及以上住宅补贴20万元，补贴以房票形式发放，试行一年 [3] - 智慧新城购房消费券补贴：按有产权住宅建筑面积给予600元/㎡补贴，单套最高10万元，不设总量限制 [4] - 深化房票市域一体使用，房票可在市域范围内购买新建商品住宅 [3] 衡阳住房公积金新政 - 提高贷款额度：个人或夫妻双方最高贷款额度由80万元提高至90万元 [6] - 特定群体贷款额度上浮：二孩家庭、大专及以上学历毕业生最高贷款额度可上浮30%，高层次人才、三孩家庭最高贷款额度可上浮50% [6][7] - 取消住房公积金贷款次数限制 [7] - 无房多孩家庭租房提取额度调增：二孩家庭调增至1200元/月，三孩家庭调增至1400元/月 [7] - 扩展职工受益范围：允许提取住房公积金购买同一小区车库（位），办理备案或登记后24个月内可申请提取 [7] - 缴存职工的父母或成年子女购买首套或二套自住住房可申请提取住房公积金 [7]

成都房地产市场表现 - 成都新房住宅成交面积连续5年排名全国第一 二手住宅成交套数连续两年超22万套 一二手住宅成交总量连续三年全国第一 [2] - 2025年前4月成都一二手住宅成交约12万套 其中一手住宅3.6万套 二手住宅8.4万套 月均2.1万套 [3][15] - 2024年成都新房成交面积1392万m²同比下降超两成但仍居全国销量第一 成交均价19282元/m²同比微降1.6% [15] 土地市场热度 - 2025年3月成都土拍楼面地价16天内连破3万+/m²和4万+/m²大关 金融城三期H10地块拍出41200元/m² 较半年前同地段地块升值1.39万元/m² [5] - 2025年前4月成都成交34宗涉宅地总价237.2亿元 其中15宗溢价成交 11宗溢价超20% 平均溢价率26% [6] - 成都与杭州、上海并列2025年前4月全国土地市场最热三城 成交面积212万m² [6] 新房与二手房价格分化 - 2024年4月成都一手住宅备案均价19493元/m²环比降2% 核心城区均价26954元/m²维稳 县区新城均价8262元/m²涨5% [10] - 成都核心城区新房去化率高达95% 小高层认购率70%呈现量跌价升 别墅及高层量价齐跌 [10] - 成都二手住宅挂牌量达26万套 部分房源降价10%-15%抛售 金融城板块二手房价较2022-2023年峰值回调约100万元 [9][11] 高端市场表现 - 2024年成都单价4万+新房成交1133套占比翻倍 总价千万+豪宅成交1061套 八成为大平层 [16] - 锦江区2024年新房销售均价32780元/m²同比涨5.6% 为全市唯一破3万区域 但套均总价降至512.7万元 [15] 政策与城市发展驱动 - 成都2024年出台超15条楼市新政 包括取消限购/限售 放宽首套房认定 公积金直付购房款等 政策宽松度触底 [20] - 成渝双城经济圈战略推动高素质人口年均流入超50万 近三年户籍新增67万人 2024年末常住人口达2147万 [22] - 成都新房从拿地到开盘周期缩短至3-4个月 政府通过"安家成都"等活动促进五一假期成交2000+套房 [19][22]

楼市新政实施效果 - 青岛12条楼市新政实施首月新房和二手房成交活跃 4月19日至20日新政实施首个周末新房线上咨询量、线下带看量及成交量均创4月以来峰值 二手房咨询量同步上涨 成交单量环比增长25% [1] - 贝壳青岛站新房板块日均访问量提升17% 日均咨询量增长35% 4月青岛二手房成交6881套 其中第四周成交量达2025年以来周度最高值 [2] - 5月1日-5日贝壳APP青岛新房线上咨询量同比增20% 较4月均值涨15% 新房成交量同比提升31% 五一小长假单日最高成交量194单达近6个月峰值 [3] - 5月第二周青岛市新房和二手房总成交量2368套 同比增14.1% 二手房成交增加明显 五一假期新房销售额达2.3亿元（100多套）和1.9亿元（150套） [3] 成交结构变化 - 4月140平方米以上面积段成交占比13.1% 为今年以来最高 改善型住房成交占比达52% 较年初提升12个百分点 [3] - 购房者更关注户型设计、绿化率和智慧社区等品质要素 政策刺激下市场呈现"小阳春"但决策更趋理性 [3] 政策工具分析 - 新政包含"以旧换新"政策 国企收购20年内二手房用于保障性租赁住房 每套补贴3万元 区级财政提供5年贴息 [4] - 多子女家庭购房补贴：二孩家庭购新房补贴5万元 三孩家庭补贴10万元 叠加公积金二次贷款按首套房政策执行 [4] - 青年群体可申请前10年仅还利息的贷款产品 青岛银行数据显示该类产品咨询量明显增长 [4] - 政策组合拳通过"降成本、提补贴、优服务"形成合力 包括低首付、低利率、公积金额度提升等措施 [4] 市场影响与后续规划 - 新政加快购房者置业速度 激活刚需客户购房欲望 打通新房和二手房循环 有助于盘活存量和稳定房价预期 [4] - 青岛市住建局表示将强化政策落地督导 加快15个"好房子"试点项目建设 年内新增保障性住房1.2万套 [5] - 一线业务人员客户接待量和带看量提升明显 某门店新政后带客看房量提升约30% [3]

楼市回暖趋势 - 全国多地特别是一线城市的房地产市场延续回暖趋势，传统的"金三银四"效应显现 [1] - 购房者对公积金房贷利率等新规和新政充满期待，政策"组合拳"有望助力楼市延续热度 [1] 一线城市成交量 - 4月北京、上海、广州、深圳等四个一线城市的商品房成交量继续保持高位 [3] - 北京当月新房成交近3137套，二手房成交近14066套 [6] - 上海当月新房成交近8737套，二手房成交再度突破两万套大关 [6] - 广州4月二手住宅共网签10312套 [6] - 深圳4月二手房录得量为6597套，同比增长33.5%；预售新房成交2845套，同比增长0.7% [6] 市场分化与回归常态 - 4月一线城市成交量环比有所下降，市场需求强度相比3月有所下降 [4] - 二手房市场表现好于去年同期，但开始逐步回归常态，咨询、带看量和成交量回落 [4] - 性价比高的"笋盘"更容易成交，购房者期待更大的"让利空间"和更多刺激政策 [4] 政策刺激与需求提振 - 中国人民银行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，调整范围包括新发放和存量贷款 [5] - 公开市场7天期逆回购操作利率由1.50%调整为1.40%，预计带动LPR同步下行约0.1个百分点 [5] - 公积金贷款利率下调有望刺激刚需刚改群体的购房需求，延续楼市"小阳春"势头 [9] 地方政策优化与市场热点 - 中山市推出购房款5‰的电子消费券补贴，多地提高住房公积金最高贷款额度、发放购房补贴等 [10] - 主打"好房子"的项目成为楼市热点，吸引购房者关注 [10] - 《住宅项目规范》落地实施，相关购房政策、营销政策及配套措施需积极跟进 [10] 5月市场展望 - 核心城市新房销售有望在房企促销、好房子供应增加及政策利好预期下得到支撑 [10] - 分化仍是市场主旋律，二手房市场成交环比或出现一定回落 [10] - 外向型经济城市可能面临阶段性压力，居民购房节奏或受到影响 [10]

武汉楼市新政核心内容 - 武汉市多部门联合发布通知调整优化房地产政策以释放刚需和改善性住房需求潜力[1] - 新政有效期至2025年12月31日[3] 多子女家庭购房支持 - 二孩家庭购买新建商品住房可获6万元补贴 三孩家庭补贴12万元[4] - 补贴政策实施时间为2025年5月1日至12月31日[4] 住房贷款政策优化 - 鼓励商业银行面向就业创业青年群体提供特色住房贷款产品[4] - 提高第二套公积金贷款额度至与首套房一致[4] - 允许将租房提取额合并纳入公积金缴存余额计算贷款额度[4] 以旧换新政策 - 计划收购3000套二手住房用于租赁和安置用途[4] - 2025年内出售自有住房并在6个月内购买新房可获契税全额补助[4] - 购买新房后12个月内出售原住房同样享受契税补助[4] 商办类房屋支持措施 - 个人购买新建商办类非经营用途房屋可获50%契税补助[5] - 商业贷款首付比例由50%降至45%[5] - 允许自持商办类房屋以新房形式整体或分层转让[5] 其他配套政策 - 调整住宅项目配建地下停车位地价标准[5] - 通过"安居链"平台提供一站式购房服务[5] - 房交会期间购房可申领消费券用于抵扣购房款或装修等[5] 其他城市楼市政策 - 昆明提高公积金贷款额度至单缴存70万 双缴存100万[6] - 韶关二人及以上购房公积金贷款额度首套提至80万 二套70万[6] - 东莞拟鼓励新建住宅项目实行全装修并推"菜单式"装修[6] - 青岛为二孩三孩家庭分别发放5万和10万购房补贴[7]