上海5月楼市运行情况 - 5月上海一二手住房合计成交223万平方米 同比增长17% [1] - 一手住房成交62万平方米 同比增长24% 市场热度持续 [1] - 二手住房成交161万平方米（1.9万套） 同比增长14% 创2022年以来同期新高 [1] 二手住房市场趋势 - 自2024年10月起连续8个月成交量突破1.5万套荣枯线 [1] - 单月成交同比连续正增长 显示市场流通性显著增强 [1]

上海二手房市场分化现象 - 市区老破小挂牌量显著缩水 呈现"手慢无"状态 而郊区次新房挂牌量达到前者的3倍以上 [2] - 郊区次新房成交量暴跌60% 市区老破小成交量跌幅控制在20%以内 抗跌性显著 [2] - 郊区老破小挂牌价跌幅达8.7% 市区老破小仅跌4.9% 展现更强价格韧性 [3] 老破小逆袭核心驱动因素 - 市区老破小租售比达2.1% 显著高于次新房的1.5% 租金回报优势明显 [4] - 中环内老破小具备地铁通勤优势 20分钟可达核心商圈 通勤效率碾压郊区物业 [5] - 内环老破小总价300万即可购两居 月供1万出头 较同面积次新房价格低30% [5] 次新房市场困境分析 - 郊区次新房去化周期长达28个月 显著高于市区老破小的19个月 流动性风险突出 [10] - 郊区次新房租售比低至1.2% 500万房产月租仅5000元 收益不及银行理财 [7] - 规划配套未兑现导致投资客撤离 郊区次新房库存积压形成恶性循环 [5] 不同类型物业市场表现 - 市区次新房陷入定价困境 房东在降价促销与持房观望间摇摆 [11] - 郊区老破小市场完全停滞 房东对砍价行为已形成抗性 [12] - 核心区老破小去化周期19个月 虽非快速但稳定性较强 [9] 买卖策略建议 - 郊区次新房进入砍价黄金期 但需规避无地铁/学区预期的非核心地段资产 [14] - 市区老破小业主应保持合理定价 19个月去化周期仍需主动营销 [12] - 次新房业主需警惕库存积压风险 及时降价避免流动性枯竭 [13]

中国房地产市场5月表现 - 5月中国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16815元 环比上涨0.30% 同比上涨2.56% [1] - 5月100个城市二手住宅平均价格为每平方米13794元 环比下跌0.71% 同比下跌7.24% [1] - 新房市场呈现结构性上涨 核心城市优质改善项目带动成交活跃 而存量项目去化压力较大 [1] - 二手房市场"以价换量"现象明显 5月价格环比跌幅略微扩大 [1] 城市层级价格分化 - 一线城市新建住宅价格环比上涨0.90% 二线城市环比上涨0.06% 三四线代表城市环比下跌0.11% [1] - 上海和广州新房价格环比涨幅居前 分别上涨1.47%和1.25% 无锡涨幅0.77%位列第三 [1] 政策环境与市场展望 - 5月初出台一揽子金融政策 住房公积金贷款利率及5年期以上LPR下调 降低购房成本 [2] - 6月房地产政策预计保持宽松 市场恢复关键看专项债收储土地和存量商品房等政策落实 [2] - 年中销售节点来临 房企可能加大推盘和促销力度 核心城市市场有望保持修复 [2] - 城市间和新老项目间的分化行情可能延续 [2]

百强房企销售业绩 - 2025年1～5月TOP100房企销售总额14436.4亿元，同比下降10.8%，降幅较1～4月微降0.6个百分点 [1] - TOP10房企销售额均值707.5亿元，同比下降9.5%；TOP11～30房企均值175.0亿元，同比降13.5%；TOP31～50房企均值86.8亿元，同比降3.6%；TOP51～100房企均值42.5亿元，同比降15.6% [1] - 销售超百亿房企共33家，与去年同期持平，其中500亿以上阵营8家（同比增1家）；超五十亿房企64家（同比减6家） [1] 头部房企排名及表现 - 保利发展以1161亿元销售额稳居榜首，绿城中国（964.4亿元）和中海地产（904亿元）分列第二、第三，华润置地（868.5亿元）降至第四 [1] - 万科（570.4亿元）、建发房产（561亿元）、越秀地产（508亿元）位次不变；滨江集团（433.6亿元）超越华发股份（432.6亿元）升至第九 [2] - 5月单月保利发展、绿城中国、中海地产销售额均超200亿元；华润置地等5家企业超100亿元；越秀地产等6家超50亿元 [2] 政策与市场动态 - 5月央行降准0.5个百分点、下调政策利率0.1个百分点、公积金贷款利率降0.25个百分点，金融监管总局推动房地产融资制度完善 [2] - 百强房企5月单月销售操盘金额2945.8亿元，环比增长3.5%，超半数房企业绩环比提升，22家环比增幅超30%（如绿城中国、中海地产等） [2] - 上海部分核心地段项目（如绿城·潮鸣、保利·海玥外滩序）出现"日光"盘，但偏远或产品力不足项目（如阳明花园）遭遇"0认购" [3] 行业趋势展望 - 6月政策环境预计保持宽松，房企或加大推盘及促销力度，核心城市市场有望修复，但城市间及项目分化将持续 [3][4] - 长期楼市或"止跌回稳"，短期需供需两端协同：政策需精细化调控，房企需聚焦高质量"好房子"以破局冷热不均 [4]

土地出让结果 - 广州五宗住宅用地全部以底价成交 总出让金额55 7亿元 其中保利发展全资子公司广州金地竞得天河智谷地块22 52亿元 敏捷集团旗下广州璟恒竞得番禺区四宗地块合计33 17亿元 [1] - 天河智谷地块用地面积5 75万平方米 计容建筑面积7 37万平方米 容积率2 05 成交楼面价30591元/平方米 番禺区四宗地块合计占地面积8 5万平方米 总建筑面积23 5万平方米 平均楼面价14081元/平方米 [1][3] - 番禺区四宗地块未捆绑出让但由同一房企竞得 有利于后续连片开发 [2] 房企动态 - 保利发展2024年在广州天河区累计斩获涉宅用地总建筑面积超40万平方米 此次是其今年首次在广州拿地 [3] - 敏捷集团为广州本土民企 业务覆盖珠三角及粤东粤西 此次是其今年第二次在广州拿地 5月6日番禺置业以3 07亿元竞得番禺广场地块 溢价率19 5% [2][3] - 央企国企仍是当前拿地主力 但民企开始崭露头角 反映市场预期逐渐向好 [2][3] 区域市场表现 - 天河智谷板块近一年商品住宅成交面积17 59万平方米 月均1 47万平方米 占全市2 14% 二手房成交均价47160元/平方米 中国金茂今年3月以47317元/平方米楼面价竞得同板块地块 [4] - 番禺区1-5月商品住宅成交3177套 金额130 78亿元 成交规模仅次于天河区 四宗地块周边近一年住宅成交以总价350万元以上产品为主 月均去化31 5套 [5] - 广州5月商品住宅成交面积70 83万平方米创年内新高 供应持续上升 5月19-25日新增供应11 74万平方米环比增24% 6月至少3个新盘入市 [5] 行业趋势 - 广州土地市场整体趋于理性 开发商拿地保持谨慎态度 偏好高流速、低风险地块 [1] - 新房市场分化显著是房企拿地策略趋保守的主要原因 [1]

市场整体表现 - 5月广州二手住宅网签9228套、92 23万㎡ 同比暴增17 73%和16 79% 平均每天成交308套 比去年同期多47套 [3] - 前5个月全市二手成交4 6万套 同比增幅达17 82% 呈现触底反弹态势 [3] - 南沙、白云两区同比增速超40% 荔湾、海珠、黄埔等中心区增幅均在24%以上 外围增城、花都同比涨超17% 呈现全市普涨格局 [3][4] 成交结构特征 - 90-120㎡刚需自住户型占比达34% 连续三月上涨 60㎡以下及144㎡以上户型占比下降 [7][8] - 按揭比例维持49 13%高位 显示刚需客群借助低利率政策加速入市 [8] - 同德围-罗冲围等旧改板块成交同比暴涨62%-66% 拆迁户现金+置换需求推动明显 [11] 价格驱动因素 - 万科东荟城等次新盘成交同比暴涨300% 新世界凯粤湾、光大花园翻2倍 业主降价幅度达30万 [12][13] - 当前市场需降价10%-15%才能成交 挂牌量突破14万套导致业主内卷加剧 [14][16] - 政策组合拳（不限购+首付15%+低利率）降低入市门槛 外地客无社保限制直接入场 [15] 买方行为分析 - 刚需客群成为市场主力 通过抄底90-120㎡房源推动全市普涨 改善型需求仅造成局部热度 [7] - 精明买家抓住二手次新房"骨折价"机会 形成"越跌越买"现象 一二手倒挂尚未出现 [19][20]

上周一，国家统计局披露了4月份的房地产数据。 在70城房价数据中，很大部分的城市房价还在继续下跌。 我们先来看新房的数据： 4月份，一线城市新房价格，环比由上月上涨0.1%转为持平。 也就是说一线城市，整体新房价格，没有再延续今年前三个月环比上涨的趋势，进入4月份一线城市，整体新房价格转为持平。 其中，北京、上海、深圳、广州，四大一线城市里面： 上海新房价格，环比上涨最高，涨了0.5%； 北京新房价格，环比上涨0.1%； 我们再来看，反映真实市场的二手房价格。 4月份，一线城市二手房价格，环比由上月上涨0.2%转为下降0.2%。 广州新房价格，环比下降0.2%； 深圳新房价格，环比下降0.1%。 二线城市，新房价格环比是持平的，与上月相同。 从一二线城市，新房价格来看，新房市场的止跌回稳还是不太稳固的。 因为进入2025年，好房子概念落地的速度是非常快的，并且改善楼盘的供应量也出现明显增加，按理说现在重点城市的新房价格应该是上涨的。 但涨幅的势头放缓了，说明楼市依旧需要松绑措施支持。 三线城市的新房价格，更不用说了，环比下降了0.2%。 三线城市新房价格下跌的原因很简单，因为库存量高，且好房子的概念，在三四线 ...

广州花都区楼市表现 - 5月1日至5月20日花都区网签销售面积达53251平方米 相当于2024年5月全月网签面积56954平方米的93 5% [1] - 花都区商品住宅成交均价为16712元 平方米 远低于广州整体均价32535元 平方米 [1] 政策与市场活动 - 政府发布重磅政策降低置业成本 市场情绪修复 [1] - 推出住房以旧换新"焕新购"2 0活动 包括梯度折扣 免中介费 无条件退订金等叠加优惠 [1] - 5月16日花都区首批房票发放 村民签订商品房认购协议促进消化 [1] 区域发展优势 - 广花路快捷化改造工程主线贯通 花都进入广州中心城区"半小时生活圈" [3] - 未来将落地地铁8号线北延段和18号线北延段 提升交通便捷性 [3] - 教育集团落址办学 综合医院陆续建成开放 利好规划逐步落地 [3]

广州房贷利率上调 - 广州首套房贷利率从3 0%上调至3 1% 旨在对冲即将到来的LPR下调10个基点[3][7][8] - 此次调整反映3%房贷利率已成为市场共识 未来降息将以LPR下调为主 加点空间有限[12][13] - 政策转向结构性调节 而非全面刺激 为长期企稳打基础[13][14] 70城房价数据 - 4月70城房价环比止跌 24城新房上涨 6城二手房上涨 同比跌幅收窄[16][19][20] - 一线城市新房价格同比降幅收窄0 7个百分点至2 1% 二三线城市降幅分别收窄0 5和0 3个百分点[19][20] - 市场情绪从"恐慌"转向"观望" 房价呈现"磨底式"收敛而非暴跌[22][23][24] 4月经济与楼市关联 - 社会消费品零售总额同比增长5 1% 家电家具等住房相关消费增幅达26 9%-38 8%[31][32] - 制造业投资增长8 8% 高技术制造业增加值增10% 经济动能向"科技+制造"切换[34][35] - 房地产开发投资下降9 9% 商品房销售面积跌2 8% 但行业"稳定器"作用仍存[36][38][39] 楼市新阶段特征 - 房地产从"增量引擎"转为"内需压舱石" 政策更注重结构优化而非总量刺激[40][41] - 未来机会集中于结构性板块：刚需需选对时机 改善型可低位切换 投资需专业研判[43] - 城中村改造 保障房建设 特大城基建或成新政策发力点[29]

香港楼市及按揭市场概况 - 3月份香港楼市交投理想带动4月份新批出按揭宗数增至11个月新高 [1] - 大型发展商低价推盘吸引首置客及投资客入市销售情况理想 [1] - 目前息口回落推动整体入市气氛预计未来香港楼市交投将持续回稳 [1] 4月份按揭贷款数据 - 4月份新申请按揭贷款宗数为7795宗比3月份8456宗下跌661宗(78%)连升3个月后回落 [1] - 4月份新批出按揭贷款金额及宗数分别录25258亿港元及5719宗对比3月份金额增加586亿港元(24%)宗数增加358宗(67%)宗数创11个月新高 [1] - 4月份新取用按揭贷款金额及宗数分别录17129亿港元及3463宗对比3月份金额增加1232亿港元(77%)宗数增加100宗(3%) [1] 前4个月按揭贷款累计数据 - 前4个月新批出按揭贷款额及宗数为100975亿港元及21337宗比去年同期增加13849亿港元(159%)及1632宗(83%) [2] - 前4个月新取用按揭贷款额及宗数为66209亿港元及13921宗比去年同期分别增加13914亿港元(266%)及2585宗(228%) [2] 转按贷款数据 - 4月份转按贷款额及宗数分别录2266亿港元及576宗环比减少698亿港元(235%)及77宗(118%)金额及宗数创6个月新低 [2] - 前4个月转按贷款额及宗数分别录11088亿港元及2539宗比去年同期分别下跌1164亿港元(95%)及234宗(84%)金额创近13年前4个月新低宗数创自2003年有纪录的前4个月新低 [2] 其他按揭相关指标 - 4月份按揭比率为625%环比下跌08% [2] - 平均还款年期为319个月环比减少1个月 [2] - 平均按揭贷款金额442万港元环比跌18万港元创13个月新低 [2] - 4月份H按选用比例报918%环比升14% [2] - P按选用比例报23%环比跌09% [2] - 定息按揭计划报18%环比跌03% [2]