香港楼市及按揭市场概况 - 3月份香港楼市交投理想带动4月份新批出按揭宗数增至11个月新高 [1] - 大型发展商低价推盘吸引首置客及投资客入市销售情况理想 [1] - 目前息口回落推动整体入市气氛预计未来香港楼市交投将持续回稳 [1] 4月份按揭贷款数据 - 4月份新申请按揭贷款宗数为7795宗比3月份8456宗下跌661宗(78%)连升3个月后回落 [1] - 4月份新批出按揭贷款金额及宗数分别录25258亿港元及5719宗对比3月份金额增加586亿港元(24%)宗数增加358宗(67%)宗数创11个月新高 [1] - 4月份新取用按揭贷款金额及宗数分别录17129亿港元及3463宗对比3月份金额增加1232亿港元(77%)宗数增加100宗(3%) [1] 前4个月按揭贷款累计数据 - 前4个月新批出按揭贷款额及宗数为100975亿港元及21337宗比去年同期增加13849亿港元(159%)及1632宗(83%) [2] - 前4个月新取用按揭贷款额及宗数为66209亿港元及13921宗比去年同期分别增加13914亿港元(266%)及2585宗(228%) [2] 转按贷款数据 - 4月份转按贷款额及宗数分别录2266亿港元及576宗环比减少698亿港元(235%)及77宗(118%)金额及宗数创6个月新低 [2] - 前4个月转按贷款额及宗数分别录11088亿港元及2539宗比去年同期分别下跌1164亿港元(95%)及234宗(84%)金额创近13年前4个月新低宗数创自2003年有纪录的前4个月新低 [2] 其他按揭相关指标 - 4月份按揭比率为625%环比下跌08% [2] - 平均还款年期为319个月环比减少1个月 [2] - 平均按揭贷款金额442万港元环比跌18万港元创13个月新低 [2] - 4月份H按选用比例报918%环比升14% [2] - P按选用比例报23%环比跌09% [2] - 定息按揭计划报18%环比跌03% [2]

房地产市场现状与政策变化 - 房地产市场目前非常低迷 经济下行对行业冲击巨大 国家出台多项政策扶持但效果有限 [1][3] - 中央近期推出力度空前的楼市政策 首套房首付比例降至15% 二套房降至25% 一线城市200万房产首付从60万腰斩至30万 [5][6] - 首套房贷利率普遍进入3字头（3.2%-3.5%） 较两年前5%以上大幅下降 160万贷款30年可省利息40余万 [6][9] 地方政府配套措施 - 多孩家庭购房最高补贴12万元 部分城市推出5万元"以旧换新"利息补贴 [8][12] - 购房送车位 送装修 开发商联合政府推出特价房源加速库存出清 [12] - 契税 登记费等交易费用下调 多地实现购房办证"一站式服务" [11] 房价趋势与区域分化 - 部分城市房价已触底反弹 成都多个板块止跌 武汉合肥核心项目供不应求 [19][22] - 一线城市二手房挂牌价回升 议价空间缩小 高新区等核心区域房价上涨数千元/平米 [21][22] - 4月新房销售环比正增长 土拍溢价率回升 政策重点呵护一线城市（深圳取消豪宅线 广州调整增值税政策） [23][25] 市场预期与结构性机会 - 政策导向从"房住不炒"转向鼓励合理住房消费 核心区域将率先受益于政策红利 [15][29] - 历史规律显示楼市复苏通常由少数区域带动（2015年深圳 2018年杭州苏州 2020年成都宁波） [31] - 当前居民债务压力高企 结婚人数创新低 需求端支撑力不足可能制约政策效果 [33][35]

深圳配售型保障房政策解读 - 深圳市住建局公示两份文件《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》和《深圳市保障性住房规划和建设管理办法（修订征求意见稿）》，标志一线城市配售型保障房即将进入市场 [1] - 配售型保障房与安居房、人才房的核心区别在于实施封闭管理，禁止变更为商品住房，彻底隔绝保障房与商品房的流动性 [1][2] - 保障性住房体系分为三类：公共租赁住房（面向住房和收入困难家庭）、保障性租赁住房（面向新市民和青年人）、配售型保障性住房（面向有住房需求的居民） [1] 双轨制对楼市逻辑的影响 - 双轨制重新界定住房属性，强调"居住优先于投资"，剥离存量住房的金融属性 [3][4] - 保障房分流刚需需求，商品房市场将集中于改善型和投资型人群，倒逼房企转向高品质、高溢价项目 [5] - 楼市分化加剧：核心城市核心地段因稀缺性抗跌性强，边缘城市商品房或面临流动性枯竭和价格阴跌 [5][6] 房价走势与投资策略 - 双轨制对房价直接影响有限，当前房价走向主要受宏观流动性紧张制约，短期处于上下空间有限的磨底期 [7] - 投资策略需转向防守：放弃追涨思维，持有能保证现金流的资产，注重稳定收益而非高回报 [8] - 房企需调整产品结构，减少刚需中低价位项目，增加高端改善型住宅供给以应对市场需求变化 [5]

2025年，楼市会触底吗？ 最近，大摩再次召开闭门会议，对中国楼市进行了判断。 这次他们认为： 中国房地产触底的时间，可能要延迟到2026年4季度。 这次又是因为什么？大摩为何会这么判断？市场还要等多久？ 为什么大摩会重新调整对我们的判断？ 要知道今年年初的时候，大摩对我们楼市的判断还是： 只要两个关键条件达成，楼市将在2025年二季度企稳。 这两个条件分别是： 一是，地方政府能够系统性地推进大规模收储，快速去化库存； 二是，银行能顺利处理大约1万亿规模的房地产相关信贷压力。 但是到了现在，这两项暂时都还没实现，因此这次预期的调整也合理。 大摩这次判断根据，总结下是4点： 首先，楼市库存压力仍在。 我看了下统计局最新的数据，4月我们新建商品房待售面积同比还是增长的，这些是在说明，现在 市场整体供需平衡还是没有达成。 现在银行对于房地产新发放贷款也趋于审慎，看了下相关数据，今年前4月，房企融资规模达 1090亿，同比下降34%。 房地产类贷款整体仍处收缩态势，说明信贷尚未完全恢复信心。 政策虽然持续释放积极信号，如优化房贷利率、调整首付比例、推动保交楼贷款等措施，但传导 至一线市场，仍需要时间。 此外，2025 ...

政策背景与逻辑 - 中办、国办联合印发文件推动企业健全工资合理增长机制 [1] - 今年多次在文件中强调"大力支持居民增收，促进工资性收入合理增长" [3][4] - 促消费政策将"城乡居民增收促进行动"置于政策之首，思路从"发券发补贴"转向"增收"为核心 [5][7] - 工资性收入占居民总收入六成左右，是多数人主要收入来源 [10] 工资增长措施与数据 - 截至2025年初，全国19个省市最低工资标准提高至每月2100元以上，其中12个省市达2200元以上 [12] - 上海最低工资从2590元提升至2690元 [13] - 福建省月最低工资各档普遍上涨235元，增幅11.58%至14.16% [13] - 青海最低工资从1880元提高到2080元，涨幅10.6% [14] 收入提升的配套措施 - 减负减税与基本保障增加（养老金、生育补贴、教育减免等）是收入提升的重要补充 [18] - 需通过"放水"（释放万亿资金）实现社保补贴与居民收入增长，单纯依赖分配调节难度大 [19] 财产性收入的作用 - 财产性收入占比仅8%，远低于欧美国家15%-20%水平，提升空间显著 [24][25] - 股市上涨对消费意愿的刺激作用强于工资收入，因其属于"意外之财" [21][22][23] - 高层强调"稳住股市、楼市"，股市优先级高于楼市，因其是经济预期先行指标和社会心理稳定锚 [27][29][30] 未来政策方向 - 下半年预计更多资金进入市场流通，持续出台刺激股市和楼市的政策 [33] - 涨工资与刺激股市、楼市将同步推进，以重塑社会信心和带动消费 [32]

海南房地产市场表现 - 2025年1-4月海南房屋销售面积达268.3万平方米 同比上涨19% 销售金额494.7986亿元 同比大幅增长37.2% [2] - 同期海南全省平均房价约18442元/平方米 同比上涨15.3% 销售金额涨幅显著高于面积涨幅 显示房价结构性提升 [2] - 三亚市成为主要拉动力量 前四月销售面积67.97万平方米 成交金额221.8351亿元 均价32637元/平方米 同比暴涨42.8% [2] 区域市场分化特征 - 全省18个城市中14个城市房价同比下降 仅三亚 定安 昌江 东方4城实现上涨 其中三亚贡献度最高 [2] - 三亚湾 海棠湾高端住宅项目集中入市 均价超3.3万元/平方米项目成交占比从去年12%跃升至40% 显著推高整体均价 [2] - 各城市房价呈现阶梯分布 三亚以32637元/平方米居首 陵水(28361元) 万宁(13380元) 海口(12901元)分列其后 琼中(5512元) 临高(5512元)处于末位 [5] 市场趋势判断 - 三亚楼市自2024年四季度止跌回稳 当前已进入企稳回升通道 其回暖态势有望带动周边市县市场 [3] - 行业数据显示海南楼市呈现"量价齐飞"特征 市场热度全面回归迹象明显 [6]

香港房地产市场现状 - 香港房地产市场正处于筑底回暖的关键阶段 两类资产修复空间值得关注：住宅市场成交量价或率先企稳 商业资产则有望受益于消费改善及租金回暖 [1] - 2024年香港私人住宅成交量及金额同比分别增长25%和18% 创下近三年新高 但成交均价连续38个月同比下跌 已完工未售库存去化周期仍超20个月 [3] - 自5月初以来 HIBOR快速下行推动港元流动性宽松 高利率矛盾有所缓解 为楼市后续回暖奠定基础 [3] 股市与楼市联动关系 - 股市走势往往领先于楼市 私人住宅成交量的6个月移动平均增速通常滞后于股市拐点5至7个月 而房价变化则滞后约8至11个月 [3] - 在流动性宽松周期中 这种传导时间将进一步缩短 [3] - 2024年9月以来 恒生指数累计上涨33% 其估值修复与活跃度提升或将对本轮楼市复苏形成显著推动 [3] 推动市场改善的积极因素 - 人民币升值推动资产重估：人民币兑港币升值将增强香港经济再通胀动力 吸引内地资金配置地产资产 [4] - 港股财富效应外溢：资本市场活跃度提升将带动本地消费与购房需求 [4] - 利率环境改善：HIBOR与房价呈负相关 且"供平过租"趋势扩大 增强楼市投资吸引力 [4] - 人口流入增加需求："高才通"计划等移民政策引入18万名新移民 人口回升支撑潜在购房需求 [4] - 政策空间仍存：当前楼市宽松政策已回归至2009年前水平 后续或在按揭、税收等领域进一步优化 [4] 未来市场预测 - 香港房地产市场或在2025年下半年逐步企稳 [4] - 2025至2026年私人住宅成交量同比增速将分别达到3%和5% [4] - 成交价格则有望在2026年实现3%的增长 [4]

楼市现状分析 - 当前楼市处于调整阶段而非崩盘 新房价格尚未见底 二手房价格较新房低25%-40%且持续下跌 [1] - 4月一线城市新房价格环比下跌0.2% 二三线城市环比跌幅达0.4% 显示二手房市场疲软将挤压新房降价空间 [1] - 历史参照显示房价下跌周期并非永久 日本东京房价在泡沫破灭20年后创新高 中国楼市当前调整是对2015-2017年暴涨的修正 [3] 股市资金流动特征 - 楼市资金可能向股市转移 但散户仅依靠K线判断易被机构收割 典型案例显示某标的在暴涨130%前经历44%振幅洗盘 [4] - 机构操作存在明显行为模式：通过砸盘制造恐慌获取筹码 随后拉升股价 散户因无法识别交易痕迹常错失机会 [6] 机构操作数据信号 - 量化数据显示橙色柱状密度反映机构活跃度 蓝色圆圈标记机构故意砸盘洗盘行为 [6] - 关键确认信号包括蓝色柱子（空头回补）和橙色柱子密集（机构锁仓） 两者结合可预判股价启动时点 [8] 资产轮动策略建议 - 历史规律表明资产轮动具有持续性 需通过量化数据识别机构真实意图而非依赖K线表象 [10]

楼市趋势 - 新房价格尚未触底 当前二手房价格普遍比新房低25%~40% 且持续下跌 4月一线城市二手房价格环比下降0.2% 二三线城市环比均下降0.4% [1] - 调整≠崩盘 市场存在周期性修复 中国楼市2015~2017年快速上涨后透支部分增长空间 当前进入调整期 [3] 股市与楼市关联性 - 股市和楼市均具有周期性 牛市往往在市场最绝望时孕育 指数下跌时存在神秘力量托底 [4] - 机构资金介入迹象表现为股价震荡和下跌 某股票去年暴涨130% 大涨前振幅超44% [6] 机构交易行为分析 - 机构操作隐蔽 需通过量化分析还原真实动作 如建仓 出货 洗盘或拉涨 [8] - 橙色柱子密集代表机构交易活跃 蓝色带圈位置显示机构洗盘套路 连续三次借下跌洗盘为大涨蓄力 [10] 洗盘结束信号 - 蓝色K线变蓝色柱子表明空头资金回流抄底 橙色柱子密集显示机构筹码高度集中 [13] - A股机遇在市场绝望时出现 需看懂机构洗盘和蓄力动作 避免被震仓洗出局 [15]

报告行业投资评级 - 推荐（维持）[2] 报告的核心观点 周期建材本周观点 - 水泥行业需求减弱价格持续回落，本周全国水泥市场价格环比回落2.1%，五月下旬受淡季因素影响需求环比明显减弱，预计后期价格继续趋弱 [5][10] - 浮法玻璃行业价格呈下行趋势整体需求偏弱，截至20250522全国浮法玻璃均价下降，产量环比微增同比下降，库存环比略降同比上升 [5][11] - 玻纤行业无碱粗纱市场价格稳中小降，电子纱市场价格稳定，无碱粗纱供应增加预期不减，电子纱短期价格大概率趋稳 [5][12] 消费建材本周观点 - 政策托底需求释放，行业整合驱动高质量发展，稳楼市政策和基建投资为消费建材带来需求，环保政策促进行业集中度提升 [5][14] 重点推荐个股 - 伟星新材同心圆战略推动成长，向系统集成服务商转型 [15] - 蒙娜丽莎定位中高端的瓷砖龙头，经营质量持续修复 [15] - 科顺股份防水龙头盈利筑底，静待重回成长轨道 [16] - 亚士创能国产建筑涂料龙头，看好修复弹性 [16] - 北新建材一体两翼、全球布局战略稳步推进 [16] - 科达制造机械设备通用化+海外建材多元化，看好增收增利 [17] - 东鹏控股品类齐全渠道占优，零售布局持续强化 [18] - 中国巨石新兴领域需求待释放，玻纤龙头有望穿越周期 [18] 根据相关目录分别进行总结 本周行业动态 宏观 - 1 - 4月全国城镇调查失业率平均值与上年同期持平，4月失业率下降 [18] - 国有六大行下调人民币存款利率，最大降幅25个基点 [18] - 5月20日1年期LPR为3.00%，5年期以上LPR为3.50%，均下降10个基点 [18] - 前4个月全国财政收入降幅收窄，中央收入、税收收入4月正增长，财政支出保持强度 [18] - 多部门联合发布支持小微企业融资的若干措施，提出23项工作措施 [18] 产业链要闻 - **房地产**：1 - 4月房地产开发企业房屋施工、新开工、竣工面积同比下降，新建商品房销售面积和销售额降幅收窄；4月各线城市新建和二手住宅销售价格有不同表现；稳楼市政策取得积极成效 [19][20] - **基建**：今年1 - 4月全国铁路完成固定资产投资1947亿元，同比增长5.3%；2025年1 - 3月全国建材宏观数据显示固定资产投资等有不同程度增长 [21] 建材行业要闻 - 2025年1 - 4月全国水泥产量4.95亿吨，全口径产量比去年同期减少1389万吨，降幅2.7% [21] - 4月规上工业原煤、原油、电力生产增速回落，天然气生产增速加快 [21] - 2025年底前纳入全国碳排放权交易市场的水泥企业需完成首次履约工作 [21] 水泥行业一周回顾 - 本周全国水泥市场价格环比回落2.1%，价格上涨区域主要是湖北，下调区域集中在华北等地区，五月下旬需求环比减弱，预计后期价格继续趋弱 [5][10][22] 玻璃行业一周回顾 - 本周国内浮法玻璃现货市场价格呈下行趋势，除华南、西北区域价格暂稳，其他区域企业为促出货降价，但整体需求偏弱 [35] - 成本方面，本周国内纯碱市场企稳，价格窄幅波动，供应窄幅下降，需求一般，短期走势淡稳 [38] - 截止到20250522，全国浮法玻璃样本企业总库存环比略降，各区域库存有不同变化 [40][41] 玻纤市场一周回顾 - 本周国内无碱粗纱市场报价稳中小降，池窑产能无变动，库存小幅增加，需求有区域性差异 [44][45] - 后市预测，池窑粗纱近期大概率承压运行，电子纱短期预计价格基本走稳 [46] 消费建材成本跟踪 - 报告展示了PVC、PPR、HDPE等全国均价走势相关图表 [54][55][59] 一周市场回顾 建材行业表现 - 本周上证综指下跌0.57%，创业板指数下跌0.88%，建材行业下跌1.10%，在市场中排名靠后 [61] - 子行业涨跌幅排名依次为管材（1.16%）、水泥制造（0.27%）等 [61] - 目前建材板块2025年估值为16倍，各子行业估值有差异 [64] 个股涨跌一览 - 本周涨幅前五的公司分别为天安新材（25.91%）、雄塑科技（13.25%）等 [68] - 跌幅前五的公司分别为中旗新材（-7.32%）、海南发展（-5.07%）等 [68] 本周公司动态 - 中旗新材回购股份143.24万股，占总股本的1.12% [7] - 上峰水泥拟派发现金红利0.63元/股，股息率/分红率分别为7.46%/95.73% [7] - 兔宝宝拟派发 现金红利0.32元/股，股息率/分红率分别为3.10%/45.07% [7] - 青松建化拟派发现金红利0.10元/股，股息率/分红率分别为2.62%/45.45% [7] - 亚泰集团股票交易异常波动，连续三个交易日内收盘价格涨幅偏离值累计超过20% [7] - 三峡新材控股股东累计增持公司股份277.91万股，占公司总股本2.39% [7] - 中材科技派发现金红利0.225元/股，分红率和股息率分别为42.34%/1.37% [7] - 帝欧家居员工持股计划拟设立资金总额上限为3017.68万元，每份1.00元 [7] - 东鹏控股向激励对象授予预留195.00万份股票期权，行权价格为6.45元/股 [7] - 三棵树拟向股东每股派发现金红利0.32元，以资本公积金每股转增0.4股 [7] - 亚士创能公司回购专用证券账户股份被司法冻结41.30万股，占总股本0.10% [7]