市场结构性转变：二手房成为主战场 - 全国已有15个省（区、市）的二手房成交量超过新房，二手房正加速成为楼市主战场 [4] - 具体城市表现：上海上半年二手房成交13万套，是新房的5.3倍；北京是4.8倍，广州1.9倍，深圳1.3倍；成都二手房成交12.3万套，是新房的2.3倍；杭州为1.6倍 [4] - 市场本质是过去房地产泡沫的系统性出清，交易数据真实反映供需，住房回归居住本质 [4] 一线城市“老破小”交易活跃度激增 - 上海市普陀区真光新村上半年卖了199套二手房，平均每天一套，部分房源挂牌当天即被秒掉 [5] - 深圳“9·5新政”松绑限购后，9月6日至14日全市二手房签约量环比上涨27.8%，其中宝安区暴涨67.6%，罗湖区上涨48.1% [7] - 交易热潮源于业主为快速离场而“以价换量”，甚至出现惠州业主“免费送房”或贴钱送房的极端案例 [7][8] 价格深度回调与投资价值显现 - 截至2024年7月，一线城市二手房价格已回落至2016年水平，业主自主定价释放巨大议价空间 [10] - 广州二手房均价从2025年1月的2.93万/平跌至10月的2.09万/平，每平方米缩水超8000元 [13] - 核心地段房产亦大幅降价，如广州珠江新城保利心语70㎡户型两年内暴跌555万元，单价从14万元/㎡跌至6万元/㎡ [13] - 租金回报率显著提升，2025年上半年重点50城租金回报率为2.08%，但上海华为西岑片区租售比达3.52%，金山石化街道因房价仅7000-9000/㎡而回报率最高达4.4% [13] - 北京案例显示，有投资者以120万总价购入双地铁小户型，月租金4000元，年租金收入近5万元，租金回报率达4% [15] 二手房相对于新房的竞争优势 - 二手房具备“所见即所得”优势，能规避新房烂尾风险，实现产权清晰、现房交付 [15] - 二手房多位于市中心核心区位，生活配套成熟，而新楼盘通常位于郊区配套不成熟 [15] - 全国百城二手房挂牌量同比大幅增长10.44%，达到258.42万套历史高位，供应量上涨使购房者掌握交易主动权 [15] - 对于改善型家庭，虽然旧房出售价格缩水，但目标新房同样大幅降价，整体置换压力减轻 [15] 政策预期与市场前景 - 市场从投机驱动转向居住本位，为政策从“救项目”转向“保民生”提供现实基础 [16] - 有观点认为房地产调控政策工具箱应从“抑制房价上涨”转变为“支持房价上涨”，以扭转单边下跌预期 [18] - 稳定房地产市场被视为提振总需求、修复居民和企业资产负债表的关键支点 [18]

房地产市场趋势 - 房地产市场调整已成定局 房价下行趋势自2021年下半年显现 从三四线城市蔓延至二线及北京上海等一线城市 [3] - 上海市中心房价从峰值每平方米十万元跌至六万多元 跌幅普遍超过30% [3] - 房地产市场加速进入调整期 未来房价走势将更贴近当地居民实际收入水平 [3] 市场供需关系 - 全国拥有6亿栋房屋 若每栋居住10人可容纳60亿人口 市场呈现供过于求态势 [5] - 96%家庭拥有一套房产 41.5%家庭拥有两套及以上房产 显示市场需求趋于饱和 [5] - 老龄化社会到来 城镇化进程放缓及结婚率下降 将导致未来购房需求进一步萎缩 [5] 政策影响 - 未来五年将推出600万套保障性住房 平均每年150万套 [7] - 保障房定价远低于周边商品房 旨在满足城市低收入群体住房需求 [7] - 大量保障房和廉租房入市将分流商品房市场需求 加速投资炒房者退出市场 [7] 对市场参与者的影响 - 高位购房的改善型家庭面临房价下跌导致首付款缩水及沉重还贷压力 可能遭受较大经济损失 [11] - 房价下跌导致房屋销售困难 资金链薄弱的中小开发商面临破产倒闭风险 房地产市场将迎来洗牌 [11] - 炒房客因二手房挂牌量激增和各地放松新房限价政策 面临房产难以变现及资产大幅缩水局面 [12]

核心财务表现 - 第三季度营业收入568.65亿元，同比增长30.65% [2][3] - 第三季度归属于上市公司股东的净利润为-7.82亿元，同比下降299.19% [2][3] - 前三季度营业收入1737.22亿元，同比下降4.95%；归属于上市公司股东的净利润19.29亿元，同比下降75.31% [3] - 第三季度基本每股收益为-0.07元，同比下降296.78%；前三季度基本每股收益为0.16元，同比下降75.28% [3][6] - 前三季度经营活动产生的现金流量净额为697.747.12万元 [6] 经营与销售数据 - 前三季度实现签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%；签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13% [7] - 前三季度实现销售回笼1941亿元，回笼率为96% [8] - 前三季度新开工面积512万平方米，同比减少40.19%；竣工面积1812万平方米，同比减少12.12% [5] - 截至三季度末，共有在建拟建项目549个，在建面积4483万平方米，待开发面积4516万平方米 [5] 投资与资产状况 - 前三季度新增容积率面积290万平方米，总获取成本603亿元，投资金额的51%集中于北上广一线城市核心区域 [8] - 截至报告期末，总资产为12873.93亿元，较上年度末下降3.57%；资产负债率为73.27%，较上年度末下降1.08个百分点 [8] - 期末货币资金余额为1226.46亿元 [8] 业绩变动原因与管理层对策 - 利润下滑主要受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降 [2][4] - 第三季度结转的项目多源于2022年下半年至2023年，当时市场下行且部分三四线城市项目为亏本销售，影响整体利润 [4] - 公司正通过分类去化存量与增量、新增项目聚焦一二线核心城市、向不动产经营和服务转型等措施改善利润 [4] - 管理层表示将积极通过存量焕新去化、改善增量投资、降本控费等措施提升净利润水平 [5] 行业地位与市场表现 - 保利发展在2025年前9个月房地产企业销售额排行榜中位居首位，是百强房企中唯一一家销售额突破2000亿元的企业 [7] - 截至10月22日收盘，公司股价报收7.58元/股，当日小幅下降1.81% [9] - 管理层计划通过多元资本市场融资、稳定分红、回购增持等方式提振股东信心 [10]

【行情分析】 上游西北地区电石价格稳定。目前供应端，PVC开工率环比减少5.94个百分点至76.69%，PVC开工 率减少较多，但仍处于近年同期偏高水平。国庆节后归来，PVC下游恢复幅度较大，PVC下游开工超 过国庆节前水平，但仍处于历年同期偏低水平。印度将BIS政策再次延期六个月至2025年12月24日执 行，中国台湾台塑11月份报价下调30-40美元/吨，8月14日，印度公示最新的进口PVC反倾销税，其中 中国大陆地区上调50美元/吨左右，四季度中国PVC出口预期减弱。不过，近期出口价格下降后，出 口签单暂未明显走弱。上周社会库存略有减少，目前仍偏高，库存压力仍然较大。2025年1-9月份， 房地产仍在调整阶段，投资、新开工、竣工面积同比降幅仍较大，投资、销售、施工等同比增速进 一步下降。30大中城市商品房周度成交面积环比继续回落，仍处于近年同期最低水平附近，房地产 改善仍需时间。氯碱综合利润仍为正值，PVC开工率同比往年偏高。同时新增产能上，50万吨/年的 万华化学8月份已经量产，40万吨/年的天津渤化8月份试生产后，预计9月底稳定生产，20万吨/年的 青岛海湾9月上旬已投产，目前接近满负荷生产，30万 ...

市场整体表现 - 全国平均房价从峰值1.1万元/平方米回落至9526元/平方米，跌幅达15% [1] - 截至今年6月，全国70个大中城市中，34城二手房价格低于两年前水平，27城低于三年前，6城房价不及五年前水平 [1] - 今年上半年全国商品房销售额为6.6万亿元，不足去年全年销售额18.1万亿元的40% [3] - 2022年1-7月，TOP100房企销售额同比大幅下降47.3% [3] 政策应对措施 - 已有23座城市发布"限跌令"以稳定市场 [5] - 部分城市取消"限购令"并下调房贷利率，一些城市直接对购房者进行现金补贴 [5] - 当前政策举措未能有效扭转房地产市场的颓势 [5] 特定房产类型风险 - 高层住宅公摊面积通常在25%-30%之间，远高于多层住宅的10%-15%，导致物业费和供暖费负担更重 [7] - 高层住宅在灾害时逃生难度大，且因拆迁成本过高未来面临拆迁可能性极低 [7] - 小产权房因属于违规建筑，转正希望破灭，未来将难以出售 [9] - 城郊偏远楼房配套设施不完善，在房价下跌时跌幅往往大于市中心房产，甚至难以找到买家 [9]

房地产市场核心观点 - 房地产市场深度调整远未结束，未来三年（2025-2028年）将面临挑战，购房决策需着眼于长期而非当下[3][4][6] - 房产的投资属性已明显弱化，应回归居住本质，购房首要考量是解决自住需求而非投资增值[12][13][18] 行业数据与趋势 - 2025年1月至3月，全国房地产开发投资额为19904亿元，同比下滑9.9%，反映开发商对未来市场信心不足[6] - 高盛预测到2028年中国整体房价可能面临15%至25%的下跌，凸显国际资本市场的谨慎态度[7] - 惠誉博华指出尽管政策支持力度加大，但房地产市场复苏之路依旧充满挑战，市场信心恢复需要时间[8] 房价走势 - 房价下跌阴影未散，区域性、结构性下跌风险依然存在，短期内大幅上涨可能性微乎其微[7] - 以北京为例，2025年10月二手房挂牌均价为每平方米41610元，市场预期已改变，房产回归居住属性[7] - 三线城市出现房价比2021年买入价低近20%的案例，资产增值预期落空[7] 房贷利率前景 - 2025年初五年期以上LPR降至3.3%的历史新低，但低利率环境可能难以持续[9] - 金融分析人士普遍预计，随着经济复苏和通胀预期回升，2026年至2028年间房贷利率或将迎来新一轮上调周期[9] - 利率每上调一个百分点，100万元贷款月供将增加数百元，加重家庭财务负担[10] 人口结构影响 - 中国人口总量自2022年出现负增长，2025年趋势加剧，人口老龄化和总量下降对房地产市场影响深远[11] - 未来20年整体住房需求可能下降，但结构性需求将变化，改善型住房、养老地产等成为新兴热点[11] - 传统“大户型”和“远郊住宅”可能面临需求不足困境，不符合未来市场需求的房产将难以脱手[11] 购房策略建议 - 购房决策应量力而行，审慎控制杠杆，月供不宜超过家庭月收入三成，并预留充足备用金[14] - 应关注城市发展规划与人口流动趋势，一二线核心城市优质房源保值能力较强[15][16] - 需考量房产流动性，小户型、学区房、地铁房等流动性较好，而户型特殊、地段偏远的房产可能难以变现[17] - 购房应纳入长期财务规划，考量未来收入预期和职业发展，确保房贷还款计划具备灵活性[18]

公司治理事件 - 公司实际控制人之一许培新被上海市公安局浦东分局实施强制措施并立案调查[1] - 许培新已于2023年12月辞任公司董事及董事长职务，辞职原因为个人原因，目前仍担任金新城集团董事长[1] - 公司于2024年1月选举许培新之子许珈豪为新任董事长，许珈豪1999年出生并拥有澳大利亚永久居留权[5] 公司业务概况 - 公司是具有国家物业管理企业一级资质的物业管理公司，于2018年10月挂牌新三板[1] - 公司为住宅、城市综合体、写字楼等多种物业类型提供服务，与金新城地产品牌形成互动[1] - 金新城集团创建于2002年，是项目遍布长三角区域的城市综合开发运营商，业务涵盖置业、资管、物业、园林等[1] 公司财务表现 - 2025年上半年公司营业收入为0.88亿元，同比增长4.23%[5] - 2025年上半年公司实现归母净利润0.08亿元，同比增长149.32%[5] - 公司表示营收增长主要系业务规模扩大所致[5] 行业经营风险 - 公司主营业务为提供物业服务，市场拓展在一定程度上受房地产行业发展影响[5] - 公司管理的项目来源主要为房地产商新开发的物业项目[5] - 房产市场调整可能影响公司新增管理面积的增长速度[5]

上周末我和几位老朋友聚餐，席间谈到了房产投资的话题。刚升职的老李兴奋地说自己手里有了50万积 蓄，正在犹豫是买房还是继续存钱。"现在房价走势不明朗，但钱放银行又贬值，真不知道该怎么选。"他 无奈地摊了摊手。这时，在某大型房企工作的张哥插话道："我们内部有句话，'买房看城市，存钱看时 机'，还有一句，'交付不难，交付能活下去的开发商才是真的不难'。"这两句话引发了大家的热烈讨论，也 让我对2025年的买房还是存钱这个问题产生了深入思考。 买房和存钱，是大多数普通家庭面临的重要资产配置决策。根据中国人民银行发布的数据，截至2025年6 月，我国居民存款余额已达124.8万亿元，同比增长9.2%；而中国指数研究院的报告显示，2025年上半 年，全国300个城市商品住宅成交面积同比下降7.3%，许多潜在购房者正持币观望。这一数据背后，反映 的正是当前人们在"买房还是存钱"这个问题上的犹豫和思考。 让我们先来分析现阶段买房的优势和挑战。 从优势来看，首先是部分城市的房价已经经历了一轮调整，相比历史高点已有所回落。据国家统计局数 据，截至2025年8月，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数较2022年峰值平均下跌了约8 ...

国家统计局数据显示， 1-9月份，全国新建商品房销售面积约6.58亿平方米，同比下降5.5%，降幅较1-8月扩大0.8个百分点；其中住宅销售面 积5.51亿平方米，同比下降5.6%。销售额方面，今年前三季度，新建商品房销售额约6.3万亿元，同比下降7.9%，降幅较1-8月扩大0.6个百分点； 其中住宅销售额同比下降7.6%。 价格方面，9月70个大中城市商品住宅价格呈分化态势，北京、上海、杭州等核心城市新建商品住宅价格环比上涨，二手房市场则整体"以价 换量"。 10月20日，国家统计局发布2025年1-9月份全国房地产市场基本情况。数据显示，当前市场销售端仍处调整态势，但供给端新开工、竣工降 幅均收窄。 在去库存方面，截至今年9月末，全国商品房待售面积75928万平方米，比8月末减少241万平方米。其中，住宅待售面积减少292万平方米。 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，1-9月，全国新建商品房销售面积与销售额降幅均较上月有所扩大。从供给端来看，1-9月新开工 及竣工降幅较上月均有所收窄，但投资降幅仍延续扩大态势。 对房企而言，资金端压力仍存。国家统计局数据显示，1—9月份，房地产开发企业到位资金7229 ...

首先，我们不妨回顾一下近期楼市的具体表现。进入2023年后，国内楼市曾短暂回暖，一二月份成交量显著上升，甚至有开发商伺机上调房价。然而，好景 不长，三月份各地楼市成交量再次下滑。根据CRIC的数据显示，除少数一线城市保持回暖态势外，二线城市成交量环比下降28%，同比锐减61%；三四线城 市情况更为严峻，环比下降45%，同比下降59%。 与此同时，二手房挂牌量却呈现井喷式增长。权威机构数据显示，3月全国重点监测的65个城市二手房新增挂牌量环比大幅上涨64%，其中，北京、上海、 深圳、广州分别环比上涨66.4%、48.6%、41.9%和95.6%，涨幅惊人。更令人担忧的是，百城房价数据显示，3月份二手住宅市场均价下跌的城市达到66个， 较上月增加6个；而均价上涨的城市仅有31个，较上月减少6个。量价齐跌的趋势，无疑加剧了市场的悲观情绪。 楼市风向标：高层电梯房或成"烫手山芋"？ 网红企业家曹德旺多年前就曾预言，国内房地产市场将面临调整，未来房产或将滞销难租，一语成谶，如今的市场走向似乎正印证了他的判断。值得注意的 是，相较于多层住宅，20至30层的高层电梯房，其变现难度可能更大，究其原因，不外乎以下几点： 第一， ...