2023年中国房地产市场现状 - 2023年1至9月百强房企累计销售额约为48501亿元 同比下降10.3% 其中9月单月销售额同比降幅达24.1% [1] - 9月份百城二手住宅价格环比下跌的城市数量激增至99个 且连续四个月超过90个城市 市场呈现量价齐跌态势 [1] 行业未来走向与观点分歧 - 乐观观点认为当前调整是暂时现象 在持续政策利好刺激下房价将重拾升势 建议把握房价回调机会逢低入市 [3] - 悲观观点认为楼市长期调整趋势已形成 建议趁房价尚未大幅下跌尽快出售多余房产 [3] - 企业家曹德旺曾指出房子本质是钢筋水泥组合 价值被严重高估 建议拥有多套房产家庭尽早出售闲置房产 [4] 支持“尽快卖房”观点的核心论据 - 住房供应已严重过剩 国内空置房数量达1.2亿套 足够3至4亿人居住 且每年仍有大量新增商品房入市 市场已呈现严重供过于求 [8] - 购房需求正在逐步萎缩 中国城镇化率已达65% 接近发达国家平均水平 未来依靠大量农民进城购房局面难再现 [10] - 老龄化社会导致老年人口增长年轻人口减少 刚性购房需求将不可避免减少 [10] - 结婚率和新生儿出生率均创历史新低 将导致未来婚房需求及因生育产生的改善性住房需求持续萎缩 [10] - 房产赚钱效应已经消失 自2021年下半年以来房价上涨势头停止 2023年3、4月份后各地二手房挂牌量激增 投资客希望套现离场 [11] - 在房产失去赚钱效应背景下 房价下跌已成为大概率事件 [11]

公司财务与运营表现 - 2025/26财年上半年，公司录得收入约人民币2.398亿元，主要来源于中国宜春汉港观澜二期住宅单位的交付 [1] - 2025/26财年上半年，公司拥有人应占溢利约为人民币590万元 [1] - 截至报告期末，公司现金及银行结余约为人民币4440万元 [1] - 公司净资本与负债比率较2025年3月31日下降至27.3% [1] - 公司住宅项目去化节奏放缓，个别项目如“宜春汉港–观澜二期”在交付后出现销售空档，导致收入出现阶段性波动 [1] - 公司将上述波动视为行业正常调整，并持续优化现金流与交付工作 [1] - 公司紧扣政策，聚焦核心城市，通过调整销售策略以改善回款，并审慎控制新投资以守住流动性底线 [1] 行业市场环境与政策 - 截至2025年11月，中国房地产市场持续调整 [1] - 2025年1月至10月，全国房地产开发投资同比下降14.7% [1] - 2025年1月至10月，全国商品房销售面积同比下降6.8% [1] - 市场待售面积连续减少，库存压力正逐步缓解 [1] - 中央政策持续推动市场“止跌回稳”，强调去库存、保交楼及好房子建设 [1] - 政策通过城中村改造、存量房收储等措施来稳定市场 [1]

房地产市场整体趋势 - 全国平均房价从每平方米1.1万元回落至9526元，跌幅达15% [1] - 70座重点监测城市中，34个城市二手房价格倒退至两年前水平，27个城市房价低于三年前，6个城市房价回到五年前水平 [1] - 今年1月至6月全国商品房销售额为6.6万亿元，远低于去年全年的18.1万亿元，上半年销售额未达到去年全年的40% [3] - 2022年前七个月TOP100房企整体销售额同比大幅下滑47.3% [3] 市场调控措施与效果 - 23座城市出台"限跌令"，许多城市取消"限购令"并降低房贷利率，部分城市直接向购房者提供现金补贴 [3] - 尽管采取多项措施，房地产市场整体低迷局面未得到实质性改变 [3] 四类高风险房产分析 - 高层住宅公摊面积高达25%至30%，高于多层住宅的10%至15%，导致物业费和供暖费更高 [4] - 高层住宅在紧急情况下逃生难度大，拆迁成本高昂，电梯故障将导致日常出行不便 [4] - 小产权房质量参差不齐且存在安全隐患，性质违反国家规定，不具备合法转正可能性 [6] - 城市周边偏远地区房产配套设施不完善、交通不便利，在房价下跌环境中跌幅更为剧烈且更难出售 [6] - 人口持续流出城市的房产被列为第四类高风险资产 [4]

房地产市场整体表现 - 截至2025年10月全国70个大中城市中新房价格环比下降的城市数量在增加[3] - 市场呈现显著分化特征一线城市房价保持相对稳定而部分二三线城市面临压力[5] - 房价变化是逐步演进的过程从年初开始已观察到趋势苗头[3] 市场变化的主要驱动因素 - 供需关系调整多个城市商品房库存量明显增加而购房需求相对稳定或下降形成供大于求局面[3] - 购房者心态转变年轻人不再将买房视为人生必修课更注重根据经济能力和实际需求决策[3] - 政策环境调整各地调控措施从严厉限制转向灵活管理取消限购限售降低购房门槛[5] 不同层级城市市场表现 - 一线城市如深圳上海北京因人口持续流入和资源集中房价保持稳定成交量有所下降但未出现大幅波动[5] - 二线城市中经济发展较好的成都武汉西安房价表现稳健而产业结构单一人口流失严重的城市压力较大[5] - 三四线城市表现多样靠近大城市的卫星城因产业转移和人口流入房市活跃偏远地区小城市出现房价下调[5] 市场调整的连锁影响 - 房地产市场调整影响建筑材料装修装饰家具家电等上下游产业调整过程需要时间缓慢消化[6] - 开发商面临销售压力和资金压力双重挑战推出各种优惠政策以加快资金回笼[6] - 租房市场更加活跃租金收益率有提升空间房产金融属性减弱居住属性增强[8] 房产价值决定因素与未来展望 - 房产价值取决于人口流动趋势产业发展前景基础设施建设城市规划等基本面因素[8] - 住房市场向更加均衡方向发展房价将在合理区间内波动考虑经济发展水平居民收入水平土地供应等因素[9] - 市场经过调整将更加成熟理性购房者注重需求开发商注重产品品质投资者关注长期价值[12]

房地产市场整体态势 - 前10月全国新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%，销售额69017亿元，同比下降9.6% [2] - 前10月全国房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7%，降幅较前值扩大0.8个百分点 [2] - 11月以来市场呈现“量稳价弱、分化持续”态势，重点20城二手房成交环比增长27%，重点30城新房成交环比下降3% [1][3] 各线城市及区域市场表现 - 10月70个大中城市中，一线、二线、三线城市新房价格环比分别下降0.3%、0.4%和0.5%，二手房价格环比分别下降0.9%、0.6%和0.7% [2] - 前10月一线城市二手房累计同比增长10%，深圳涨幅近20%，核心二线城市如成都前10月二手房成交累计同比增长12% [3] - 北京前10月新建商品房销售面积815.9万平方米，同比下降3.7%，上海新建商品房屋销售面积1304.40万平方米，同比下降1.8% [2] - 河南前10月新建商品房销售面积和销售额同比分别下降2.0%和1.9%，房地产开发投资同比下降8.3% [3] 二手房与新房的差异化表现 - 11月1-24日重点20城二手房成交套数环比增长27%，表现优于新房 [1][3] - 二手房市场优势体现在价格性价比更高且交易成本更低、现房属性规避风险、配套成熟契合实际居住需求等方面 [3] - 11月1-24日全国城市二手房出售挂牌量指数环比下降12.1%，挂牌价指数环比下降0.17% [5] 政策预期与建议 - 专家呼吁年底前从供需两端进一步出台支持政策，供给端引导商业银行加大对房企开发贷投放力度，需求端更大力度收购商品房作保障房 [1][6] - 建议继续优化一线城市限购，降低居民房贷利率、减免交易税费，商贷利率有进一步下调空间，期待二套房贷利率与首套房保持一致 [1][5][6] - 房地产“白名单”项目贷款额度已突破7万亿元，较上年末增加2万亿元 [6] 市场展望与预测 - 预计2025年末楼市将延续核心城市成交稳定、三四线温和去库存的分化格局，政策托底效应将逐步显现 [7] - 核心24城的新房增量表现将较为明显，房企为完成年度业绩目标会加大“以价换量”力度 [7] - 预计2026年房地产政策仍将聚焦“止跌回稳”目标，市场分化将持续加剧，一线及核心二线城市将保持相对韧性 [8]

核心观点 - 行业调整幅度已基本到位，但时间上可能仍有一段“磨底”期，下跌空间相对有限，整体风险可控 [5] - 板块估值修复将经历三段式过程，当前处于需要基本面站稳回升带动的第二阶段 [7] - 建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业 [7] 行情回顾与估值水平 - 近一年SW房地产板块累计下跌0.95%，在申万31个行业板块中排名倒数第三，跑输沪深300指数15.73个百分点 [15] - 从2024年9月18日大盘低位反弹至2025年11月20日，地产板块整体上升41.12%，小幅跑输沪深300指数3.38个百分点 [15] - 当前SW房地产板块整体市净率为0.9附近，处于近二十年底部 [16] 行业基本面状况 - 销售动能减弱：截至三季度末，全国商品房销售面积累计同比下跌5.5%，商品住宅销售面积累计同比下跌5.6%，降幅相比8月末分别扩大0.8和0.9个百分点 [5][17][19] - 销售金额下滑：全国商品房销售金额同比下降7.9%，商品住宅销售金额同比下降7.6%，同比降幅持续扩大 [5][20] - 房价分化：前三季度百城新建住宅价格累计上涨1.63%，而百城二手住宅价格累计下跌5.79%，已连续41个月环比下跌 [23][24][26] - 土地市场回落：前三季度300城各类用地出让金为1.86万亿元，同比小幅增长3.1%，但三季度出让金同比下降10.4%，增速由正转负 [28][29] - 库存高企：截至9月末，50城商品住宅可售库存出清周期为19.9个月，处于历史高位，其中三四线代表城市出清周期达28.2个月 [37] 房企业绩与盈利能力 - 业绩大幅亏损：前三季度上市房企营业利润为-358.52亿元，为统计以来首次转亏；净利润及归属净利润分别为-585.17亿元及-647.41亿元，亏损程度同比大幅扩大318%及202% [5][39] - 盈利能力行业垫底：截至三季末，上市房企平均净资产收益率为-4.74%，在申万31个一级行业中排名倒数第1，且是唯一净资产收益率为负的行业 [5][45] - 利润率持续下行：行业整体销售毛利率及销售净利率分别为14.22%和-5.57%，Q3单季度销售净利率为-7.81%，环比继续下探 [45] 历史性调整与国际比较 - 多项指标创最长下跌周期：房地产开发投资完成额累计同比已连续下跌40个月，新开工面积、施工面积、销售面积及销售额累计同比分别连续下跌48、40、42个月，均为有统计以来最长 [50][51] - 指标绝对值大幅回落：房地产开发投资完成额从2021年峰值14.76万亿元跌至2024年10.02万亿元，预计2025年跌至约9万亿元，从峰值下跌幅度近40%，回到2014年水平 [5][50] - 国际经验借鉴：参考美欧等国际案例，下跌周期一般在5-6年，下跌幅度在40%-60%区间，预判中国房地产市场下跌幅度基本到位，但时间上可能还存在“磨底”期 [5][70][75] 投资建议与关注标的 - 板块处于估值修复第二阶段，需密切关注基本面站稳回升进程，如加码政策落地、流动性改善、房企业绩修复等积极变化 [7][78][80] - 投资标的应聚焦于经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业，如保利发展、华发股份、滨江集团、招商蛇口、城建发展等 [7][80]

全国房价整体走势 - 10月70城房价数据显示，各线城市商品住宅销售价格环比、同比均呈下降态势，楼市调整仍在持续 [3] - 新房市场中，一线城市环比下降0.3%，二线城市下降0.4%，三线城市下降0.5%，其中三线城市降幅较上月扩大0.1个百分点 [4] - 同比维度上，一线、二线、三线城市新房价格分别下降0.8%、2.0%、3.4%，三、四线城市长期调整压力更为突出 [5] 一线城市房价分化 - 四大一线城市同比来看，上海上涨5.7%，北京、广州和深圳分别下降2.0%、4.2%和2.6% [5] - 环比来看，上海新房房价环比上涨0.3%，涨幅位居全国第一，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.7% [5] - 上海新房价格连续多月保持上涨，核心原因在于供给结构优化，开发商聚焦核心区域优质地块，推出高端改善型产品 [5] 二手房市场表现 - 二手房市场70城房价无论同比还是环比无一上涨 [5] - 一、二线城市二手房环比降幅较上月收窄0.1个百分点，分别为下降0.9%和0.6%，政策效应初步显现 [5] - 三线城市二手房环比降幅扩大0.1个百分点至0.7%，同比跌幅达5.7%，连续41个月的环比下跌态势尚未扭转 [5] 具体城市与板块案例 - 南昌10月二手房环比下降1.1%，同比下降6.2%，相比于2021年高点，核心区域平均房价下跌了四成左右 [8] - 上海外环外区域如仁恒东郊花园、唐镇等非核心地段房价已跌至2016年开盘价，部分楼盘跌幅超30% [6] - 上海中心城区"老破小"价格回调明显，静安彭浦新村老公房单价仅2.64万/㎡ [6] 市场结构性变化 - 改善性需求已成为新房市场核心支撑力，2025年1～7月重点30城120～144平方米改善型户型成交占比升至30% [11] - 高端市场表现亮眼，上海上半年诞生25个"日光盘"多为千万级豪宅，北京、成都千万元级项目成交量同比分别增长67%和51% [11] - 房企拿地向核心城市集中，2025年前三季度一、二线城市住宅用地出让金同比分别增长24.5%和26.3%，而三、四线城市土地出让金同比下降 [11] 市场调整根本原因 - 市场调整根本原因在于供求关系根本性转变，全国存量房规模显著扩大，15个省区市二手住宅交易量已超过新房 [8] - 刚需群体更多通过二手房满足居住需求，新房市场需求结构向改善型主导转变 [8] - 部分城市库存高企、阶段性供应过剩，进一步加剧价格调整压力 [8] 政策影响与市场前景 - 政策托底力度持续强化但效应呈现分化，1-9月全国新建商品房销售面积、销售额降幅均较去年同期收窄 [8] - 宅地出让金TOP20城市占全国比重达61%，核心城市凭借经济与人口优势成为市场复苏主要引擎 [11] - 当前房地产市场调整本质是从高速增长向高质量发展转型，房企需聚焦核心城市、控制增量供应、转向精细化运营 [12]

房地产市场趋势 - 国内房价自2022年起进入长期调整趋势，全国房价平均跌幅超过30% [1] - 调整趋势从天津、郑州、武汉等二三线城市开始，后扩展至上海、深圳等一线城市 [1] - 房地产市场趋势一旦形成，逆转需要漫长周期，本轮调整并非短期内会结束 [14] 家庭资产与风险 - 房产占国内家庭总资产的77%，金融资产仅占23%，显示家庭资产高度集中于房地产 [5] - 房价下跌导致高位购房家庭资产严重缩水，但银行月供偿还压力不变，所有风险由购房者承担 [5] - 具体案例显示，2022年以500万购入的房产，3年后市场价跌至350万，而银行贷款余额仍达380万，形成“负资产”情况 [3] 购房行为与观念 - 过去存在将买房视为信仰的观念，如结婚必须买房，导致许多年轻人在30岁前贷款购房 [10] - 与国外相比，国内购房年龄更早，国外年轻人多在35岁后收入稳定时购房，甚至选择终生租房 [10] - 当前市场出现房价下跌但潜在购房者不敢入市的现象，担心购入后房价继续下跌造成损失 [11][13] 区域市场与产业支撑 - 缺乏产业支撑的城市如鹤岗，即使房价极低（几万元一套）也难以吸引并留住人口 [6] - 鹤岗案例显示，过去3年有3000多名外地购房者，最终仅不足30人留下，主因是无法找到满意工作 [6] - 产业结构单一、人口净流出的地区，房价缺乏上涨动力 [6] 长期房贷风险 - 30年房贷期限隐藏不确定性，包括期间可能发生的失业、疾病等人生变故 [7][9] - 普通人35岁后收入可能开始走下坡路，申请长期房贷需评估未来持续还款的经济实力 [9] - 漫长的还款周期对个人财务规划的稳健性构成挑战 [9]

银行直供房市场概况 - 银行作为产权人直接通过线上平台销售房产，形成“银行直供”新模式 [1] - 多家银行加速推进该业务，包括农业银行、建设银行、交通银行等 [1] - 在阿里资产平台，标注“银行直供”的房产信息较去年同期增长24.7% [1] - 仅11月11日单日就有170余处涵盖商铺、住宅、写字楼等类型的房产同步拍卖 [1] 银行直供房定义与产权优势 - 银行通过司法程序或以物抵债取得抵押房产的清晰产权后，以产权人身份直接挂牌出售 [3] - 与普通法拍房相比，银行直供房产权在出售前已归属银行名下，产权清晰度具有明显优势 [3] - 购房者不用担心产权纠纷，即使出现问题也可向银行追责 [9] 市场规模与价格优势 - 地方城商行与农信社在供应中占主导，如兰州银行挂牌1779个标的，吉林银行超2000套，天津银行近1300套 [5] - 起拍价通常为市场评估价的70%至90%，具备显著价格优势 [5] - 具体案例：华夏银行沈阳分行一住宅评估价26.18万元，起拍价18.92万元，相当于72折；南京银行一北京住宅以1573万元成交，为评估价的71.37% [5] 银行加速处置动因 - 监管政策推动银行从“被动挂账”向“主动盘活”转变，如《商业银行金融资产风险分类办法》明确不良资产认定标准 [7] - 财政部规定银行取得抵债不动产后应于两年内处置，超期将面临惩罚性风险权重，加速处置可缓解资本压力 [7] - 传统法拍房市场遇冷，2025年6月供应规模3.2万套创年内新高，但成交仅3215套，三季度清仓率仅为28.5% [7] 交易特点与购房者建议 - 交易效率高，银行采取双轨策略，部分资产通过直售提升整体债权回收率 [9] - 购房者可实地看房，线上出价，过程高效 [9] - 购房者需核查产权证真实性、实地查看房屋现状、明确交易税费，警惕特殊限制条款如一次性付款要求等 [11] 行业趋势与政策影响 - 未来银行直接对接C端处置不良资产的数量可能增多，成为重要房源供给渠道 [13] - 监管部门需规范银行单方面追求债权回收的降价出售行为，避免资产价格无序下跌 [13][14] - 部分地方政府将银行直售房产纳入保障房采购池，既化解金融风险，又补充民生供给 [14][15]

房地产市场现状 - 2025年1-10月全国新建商品房销售面积同比下降6.8% [2] - 2025年1-10月全国新建商品房销售额同比下降9.6% [2] - 2025年10月中国100个城市二手住宅价格全部下跌，市场已连续32个月环比下跌 [2] 历史预测回顾 - 李嘉诚在2018年预测内地房价存在泡沫，房地产行业将面临大洗牌，高房价将回归居住属性 [2][4] - 预测高负债房企将因销售下滑、融资受阻、债务到期而出现资金链断裂，导致破产或被收购 [5] 2026年市场预期变化 - 政策救市力度预计加强，一线城市核心区域限购可能放开，房贷利率已降至3.5%以下，首付比例降至20%，契税和增值税有望进一步下调 [7] - 行业将出现大洗牌，高负债房企面临流动性枯竭，低负债且现金流健康的房企将更好生存发展 [8][10] - 现房销售比重将逐步增加，购房者选择现房机会增多，买房风险降低 [11] - 取消公摊面积的城市将增多，购房按套内面积计算，购房费用和压力将明显降低，目前部分城市公摊面积高达20%-25% [12][13][14]