报告行业投资评级 - 看好 [2] 报告的核心观点 - 香港经济、人口、政策及金融环境全面改善，为楼市复苏提供坚实基础 [4] - 政策松绑带动新房成交放量，二手房市场分化显著 [5] - 香港楼市复苏需政策、人口与金融协同 [6] 根据相关目录分别进行总结 香港的基本面变化 - 香港是全球第三大金融中心，具有国际航运枢纽、离岸人民币枢纽、亚太财富管理中心三重地位，金融服务等四大支柱产业2023年占GDP的57.1% [14] - 香港人口2019 - 2022H1下行，2023年起反弹至750万，受人才引进政策和国际局势变化影响，高收入人才引入支撑楼市 [18] - 香港推出多项人才引入政策，截至2025年4月底引入近21万人，政策收紧续签要求 [20] - 香港个税制度低税率、宽免额高、税基窄，对吸引全球人才有优势，资本利得免税对比欧美和新加坡显著 [23][25] - 2025年中美关税博弈影响赴美留学意愿，香港教育优势吸引留学生，国际资本回流，股市主板总市值攀升 [27][30] - 截至2025年3月，香港家庭月收入中位数攀升至3万港元，租金指数2023年回暖，住宅售价2025Q2企稳 [34] - 香港房贷利率基于H按、P按及定息按揭，2025年7月HIBOR为1.68%，房贷利率最低2.35% [37][38] - 香港港岛A - E类住房租金回报率2.6 - 4.5%，高于2025Q2的H按利率 [40] - 2024年2月香港“撤辣”，取消印花税，吸引内地购房需求，15个月内普通话拼音登记买家占比约四分之一 [45][47] 香港新房和二手房市场分析 - 香港分3地18区，房价差异显著，香港岛为顶级豪宅区，九龙商业与旧改并存，新界刚需主导 [53] - 2024年香港新房销售约1.68万套，同比增长59%，香港岛成交套数同比增长339% [57] - 2024年香港二手房销售约3.13万套，同比增长13.36%，成交占新房比例从2022年的74%回落到65% [66] - 2002 - 2009年香港住宅新增供应下行，2010 - 2018年增长，2019 - 2024年稳定；1980 - 2003年空置率高位波动，2004 - 2018年下行，2019 - 2024年稳定，2024年达4.5% [72] - 2024年新落成私人住宅中A类占比51%，B类占比33%，B类住宅空置率最低约3.8% [75][78] - 2024年新房小户型去化率最高，三房或以上户型去化率修复显著；二手房400万港元以下成交数量攀升，以上下跌 [83] 香港房企梳理 - 香港楼市竞争格局由本土巨头、内地房企和中型房企构成，Top5市场份额接近50% [87] - 报告整理了香港主要房企的估值、财务数据，包括总市值、PB估值、PE估值等 [91] - 香港楼市复苏启示包括政策松绑、供需再平衡、利率与购买力协同，对内地有取消限购限贷等启示 [93][95]

北京房地产市场 - 2025年1-6月北京二手住宅累计网签875万套 同比增长186% [1] - 6月单月成交14962套 环比增长62% 同比增长15% [1] - 经纪人日均带看量维持在6组客户水平 显示市场活跃度 [2] - 2024年以来北京多次优化限购 信贷 税收政策 购房门槛和成本显著下降 [3] 深圳房地产市场 - 2025年上半年深圳一手住宅网签21868套 其中预售成交15101套 同比增长244% [8] - 6月一手住宅网签3275套 环比上升36% [4] - 二手住宅过户29231套 同比增长366% [8] - 中介门店带看量持续高位 上半年成交量显著增长 [6][7] 武汉房地产市场 - 2025年1-6月武汉新建住房网签销售面积50697万平方米 同比增长306% [9] - 6月新房成交12618套 环比上涨65% 同比上涨58% [11] - "汉九条"新政实施两个月效果显著 包括公积金贷款额度提升 多子女家庭购房补贴6-12万元 [11] - 政策精准匹配刚需和改善性需求 带动"好房子"项目热销 [12]

深圳楼市上半年表现 - 上半年深圳新房二手成交超6 5万套同比增长53 2%其中住宅成交超5 1万套同比增长41 8% [1] - 新房市场共成交31074套同比增长79 9%其中住宅成交21867套同比增长49 3% [1] - 二手房市场共成交34548套同比增长35 1%其中住宅成交29231套同比增长36 6% [2] 新房市场特征 - 开发商以消化存量为主要目标上半年推盘力度相对不大除4月集中放量外其余月份供应量偏低 [1] - 出现三个"日光盘"部分项目实现九成以上开盘去化率热销项目多具区位价格产品等综合优势 [1] - 市场分化特征显著龙华宝安龙岗三区新房住宅成交量均超4000套占全市比重均超20% [1] 二手房市场表现 - 春节假期结束后积压购房需求加快释放市场表现超过去年同期 [2] - 龙岗区二手住宅成交超7000套占全市43 9%福田南山分列第二第三位 [2] - 二手房市场以"以价换量"为主流6月价格环比降0 52%同比降3 15%降幅为一线城市最低 [2] 政策影响与市场预期 - 去年9月末深圳松绑限购政策下调首付比例贷款利率等推动楼市快速升温 [2] - 今年优化公积金等政策持续刺激市场月均交易规模虽低于去年末但同比有明显提升 [2] - 机构预计"金九银十"及年底冲刺节点将驱动下半年市场成交活跃度提升 [2] - 市场认为一线城市政策仍有优化空间进一步优化限购等措施有助于市场升温 [3]

北京房地产市场 - 2025年1-6月北京二手住宅累计网签875万套 同比增长186% [1] - 6月单月成交14962套 环比增长62% 同比增长15% [1] - 朝阳区经纪人日均带看量维持在6组客户左右 [1] - 2024年以来北京多次调整限购 信贷 税收政策 购房门槛和成本明显下降 [3] 深圳房地产市场 - 2025年深圳楼市延续复苏态势 新房二手房市场保持活跃 [3] - 6月一手住宅网签3275套 环比上升36% [3] - 宝安某楼盘工作日看房客户持续数月 [4] - 南山区中介门店员工主要在外带看 办公区人员稀少 [4] - 上半年一手住宅共网签21868套 其中预售成交15101套 同比增长244% [6] - 二手住宅过户29231套 同比增长366% [6] 武汉房地产市场 - 2025年1-6月武汉新建住房网签销售面积50697万平方米 同比增长306% [7] - 6月新房成交12618套 环比5月上涨65% 同比2024年上涨58% [9] - 江岸区改善性住房楼盘吸引市民洽谈购房 [10] - "汉九条"新政包括公积金贷款额度提升 二孩家庭补贴6万元 三孩家庭补贴12万元 [11] - 政策实施两个月对楼市销售拉动效果显著 [11] - 行业专家认为政策组合拳精准匹配刚需和改善性需求 将释放更多房地产需求 [12] 政策影响 - 北京政策调整后二手房成交数据持续显现效应 [3] - 武汉集中上市地段好 品质优 智能化的"好房子"有力拉动住房消费 [7] - 武汉新政通过公积金优化和多子女补贴等措施刺激市场 [11][12]

深圳楼市复苏态势 - 6月深圳一手住宅网签3275套 环比上升3 6% [1] - 2025年上半年深圳一手住宅共网签21868套 其中预售成交15101套 同比增长24 4% [1] - 二手住宅过户29231套 同比增长36 6% [1] 市场活跃度表现 - 二手房市场呈现较高活跃度 中介门店员工多数时间在外带客户看房 [1] - 新房市场和二手房市场同步复苏 整体成交量同比显著增长 [1]

深圳楼市2025年上半年表现 - 2025年上半年深圳新房二手房成交超6.5万套，同比增长53.2%，其中住宅成交超5.1万套，同比增长41.8% [1] - 新房住宅成交21867套，同比增长49.3%，环比下降36.2%；二手住宅成交29231套，同比增长36.6%，环比下降11.7% [1] - 深圳楼市保持复苏态势，整体成交表现超过去年同期，市场展现出较强韧性 [1] 新房市场 - 2025年上半年深圳新房共成交31074套，同比增长79.9%，环比下降17% [2] - 上半年深圳新房供应总量17232套，同比降幅达44.5%，环比降幅达47.7% [3] - 6月末深圳新房住宅可售房源25661套，去化周期下降至7.5个月，为近四年同期新低 [3] - 非住宅可售套数为19416套，去化周期回落至50.7个月，整体去化压力依然巨大 [3] 二手房市场 - 2025年6月深圳二手房成交均价跌破5万元/㎡，以4.93万元/㎡刷新近年新低 [4] - 全市降价房源量突破3.45万套，涨价房源仅3081套，市场调整态势显著 [4] - 2025上半年全市二手房共成交34548套，同比增长35.1%，环比下降11.3% [5] - 截至2025年6月30日，全市有效二手房源量达73858套，较前期显著增长 [5] 下半年趋势 - 6月深圳一二手住宅网签总量7777套，环比下降0.9%，同比下降0.1% [6] - 自今年3月起，深圳新房与二手房交易量环比持续走低，市场进入热度降温阶段 [6] - 下半年深圳楼市将延续"冲高后回落"走势，二手房回落幅度将大于新房 [7]

深圳房地产市场2025年上半年表现 - 2025年上半年深圳新房和二手房合计成交约6 4万套 同比大幅增长49 6% 其中住宅成交接近5万套 同比增长38 3% [3] - 房价呈现稳定回升态势 新建商品住宅价格环比增长0 4% 二手住宅环比增长0 3% 连续五个月保持正增长 [3] - 首次置业群体占比接近三分之二 年轻购房者对深圳楼市的信心持续增强 [3] 新房市场 - 新房总成交达30 245套 同比激增75 1% 其中住宅成交21 222套 增长44 9% [4] - 供应端收缩 新房住宅可售房源降至25 731套 去化周期缩短至7 4个月 创近四年新低 [4] - 市场呈现分化特征 优质项目如龙华中建鹏宸云筑二期开盘1小时去化95% 滞销项目则加大促销力度 [4] 二手房市场 - 二手房成交延续"以价换量"态势 单价4万元/㎡以下房源成交占比达40 8% 同比扩大9个百分点 [7] - 总价300万以下房源占比41 5% 同比提升6 1个百分点 反映刚需市场被有效激活 [7] - 二手房议价率达到7 6% 创2020年以来半年度新高 急售业主平均让利幅度同比增加0 9个百分点 [7] 后市展望 - 尽管6月末二手房带看量环比小幅下降2 9% 但市场整体保持平稳运行 [8] - 随着挂牌量减少显示业主信心回升 叠加传统旺季和政策宽松环境 市场成交活跃度或进一步提升 [8] - 热点新盘如保利臻誉府、郡悦名都入市 有望带动市场热度迎来新一波攀升 [8]

英国5月抵押贷款数据 - 5月英国央行批准抵押贷款63,032宗 超出分析师预期的59,750宗 显示楼市从4月购房减税政策结束后快速复苏 [1] - 抵押贷款净借款额从4月的-8亿英镑大幅回升至5月的21亿英镑 环比增加28亿英镑 [1] - 再抵押贷款批准量增加6,200份至41,500份 创2024年2月以来最大增幅 [1] 英国楼市复苏迹象 - 5月净抵押贷款批准量环比上升 与4月政策调整后的低点形成对比 [1] - 抵押贷款许可数据连续第二个月改善 反映购房需求回暖 [1]

深圳楼市整体成交表现 - 2025年上半年深圳新房和二手房成交约6 4万套 同比增长49 6% 其中住宅成交接近5万套 同比增长38 3% [1] - 新房住宅可售房源25731套 去化周期下降至7 4个月 为近四年同期新低 [1] - 非住宅可售套数19440套 去化周期回落至42 6个月 但整体去化压力依然巨大 [1] 新房市场动态 - 2025年上半年深圳新房共成交30245套 同比增长75 1% 环比下降19 2% [1] - 新房住宅成交21222套 同比增长44 9% 环比下降38% [1] - 市场分化明显 热点项目去化表现亮眼 冷门项目去化节奏滞后 [1] - 4月份后新房市场交易情绪转弱 5月多个项目推出促销活动加速去化 [1] 二手房市场特征 - 低单价 低总价房源占据主流 单价4万元以下房源成交占比40 8% 同比扩大9% [2] - 总价300万元以下房源成交占比41 5% 同比扩大6 1% [2] - 二手房议价率达7 6% 为2020年以来半年度新高 同比提高0 9% [2] - 换房或急售业主议价空间较大 购房者选择多样 交易情绪挑战明显 [2] 市场展望 - 预计下半年政策保持宽松 叠加传统销售旺季及年底冲刺节点 市场活跃度有望提升 [2]

市场整体表现 - 2025年楼市延续止跌企稳走势，3-4月"小阳春"后5月热度延续，6月前半月30城成交面积215.9万平方米，同比微降9% [2][4] - 6月前半月重点30城项目平均去化率37%，环比5月下降2pcts，同比2024年6月增长7pcts，处于高位震荡区间 [3][4] - 一线城市6月上半月成交量同比增长19%，二线和三四线同比分别下降15%和14%，呈现局部复苏特征 [4] 城市分化特征 第一类：高热核心城市 - 北京、上海、深圳、杭州热度延续，深圳因供应节制推盘仅3个，去化率51%（环比+15pcts，同比+37pcts） [5][7] - 上海、杭州优质改善盘支撑市场，北京去化率虽环比回落但仍优于去年同期 [7] 第二类：弱复苏城市 - 天津来访量环比降11%但转化率升至7.3%（环比+0.6pcts），武汉、南京转化率分别降至4.5%和5.03%，回归平淡 [8][13][19] - 武汉6月前15日推盘量仅577套（5月超2000套），去化率52%反映"提质缩量"策略 [15] 第三类：观望型城市 - 郑州、西安转化率创年内新低，郑州盘均来访58组（同比+7%）但认购仅2套，转化率3.11% [21][23] - 西安第24周转化率2.86%，来访同比+0.8%但认购同比-33% [24] 下半年展望 - 房企年中冲刺带动市场弱复苏，但城市分化持续：京沪深杭依赖供给结构，天津/武汉等需求释放后劲不足，郑州/西安难逆转颓势 [28]