深圳楼市2025年上半年表现 - 2025年上半年深圳新房二手房成交超6.5万套，同比增长53.2%，其中住宅成交超5.1万套，同比增长41.8% [1] - 新房住宅成交21867套，同比增长49.3%，环比下降36.2%；二手住宅成交29231套，同比增长36.6%，环比下降11.7% [1] - 深圳楼市保持复苏态势，整体成交表现超过去年同期，市场展现出较强韧性 [1] 新房市场 - 2025年上半年深圳新房共成交31074套，同比增长79.9%，环比下降17% [2] - 上半年深圳新房供应总量17232套，同比降幅达44.5%，环比降幅达47.7% [3] - 6月末深圳新房住宅可售房源25661套，去化周期下降至7.5个月，为近四年同期新低 [3] - 非住宅可售套数为19416套，去化周期回落至50.7个月，整体去化压力依然巨大 [3] 二手房市场 - 2025年6月深圳二手房成交均价跌破5万元/㎡，以4.93万元/㎡刷新近年新低 [4] - 全市降价房源量突破3.45万套，涨价房源仅3081套，市场调整态势显著 [4] - 2025上半年全市二手房共成交34548套，同比增长35.1%，环比下降11.3% [5] - 截至2025年6月30日，全市有效二手房源量达73858套，较前期显著增长 [5] 下半年趋势 - 6月深圳一二手住宅网签总量7777套，环比下降0.9%，同比下降0.1% [6] - 自今年3月起，深圳新房与二手房交易量环比持续走低，市场进入热度降温阶段 [6] - 下半年深圳楼市将延续"冲高后回落"走势，二手房回落幅度将大于新房 [7]

深圳房地产市场2025年上半年表现 - 2025年上半年深圳新房和二手房合计成交约6 4万套 同比大幅增长49 6% 其中住宅成交接近5万套 同比增长38 3% [3] - 房价呈现稳定回升态势 新建商品住宅价格环比增长0 4% 二手住宅环比增长0 3% 连续五个月保持正增长 [3] - 首次置业群体占比接近三分之二 年轻购房者对深圳楼市的信心持续增强 [3] 新房市场 - 新房总成交达30 245套 同比激增75 1% 其中住宅成交21 222套 增长44 9% [4] - 供应端收缩 新房住宅可售房源降至25 731套 去化周期缩短至7 4个月 创近四年新低 [4] - 市场呈现分化特征 优质项目如龙华中建鹏宸云筑二期开盘1小时去化95% 滞销项目则加大促销力度 [4] 二手房市场 - 二手房成交延续"以价换量"态势 单价4万元/㎡以下房源成交占比达40 8% 同比扩大9个百分点 [7] - 总价300万以下房源占比41 5% 同比提升6 1个百分点 反映刚需市场被有效激活 [7] - 二手房议价率达到7 6% 创2020年以来半年度新高 急售业主平均让利幅度同比增加0 9个百分点 [7] 后市展望 - 尽管6月末二手房带看量环比小幅下降2 9% 但市场整体保持平稳运行 [8] - 随着挂牌量减少显示业主信心回升 叠加传统旺季和政策宽松环境 市场成交活跃度或进一步提升 [8] - 热点新盘如保利臻誉府、郡悦名都入市 有望带动市场热度迎来新一波攀升 [8]

英国5月抵押贷款数据 - 5月英国央行批准抵押贷款63,032宗 超出分析师预期的59,750宗 显示楼市从4月购房减税政策结束后快速复苏 [1] - 抵押贷款净借款额从4月的-8亿英镑大幅回升至5月的21亿英镑 环比增加28亿英镑 [1] - 再抵押贷款批准量增加6,200份至41,500份 创2024年2月以来最大增幅 [1] 英国楼市复苏迹象 - 5月净抵押贷款批准量环比上升 与4月政策调整后的低点形成对比 [1] - 抵押贷款许可数据连续第二个月改善 反映购房需求回暖 [1]

深圳楼市整体成交表现 - 2025年上半年深圳新房和二手房成交约6 4万套 同比增长49 6% 其中住宅成交接近5万套 同比增长38 3% [1] - 新房住宅可售房源25731套 去化周期下降至7 4个月 为近四年同期新低 [1] - 非住宅可售套数19440套 去化周期回落至42 6个月 但整体去化压力依然巨大 [1] 新房市场动态 - 2025年上半年深圳新房共成交30245套 同比增长75 1% 环比下降19 2% [1] - 新房住宅成交21222套 同比增长44 9% 环比下降38% [1] - 市场分化明显 热点项目去化表现亮眼 冷门项目去化节奏滞后 [1] - 4月份后新房市场交易情绪转弱 5月多个项目推出促销活动加速去化 [1] 二手房市场特征 - 低单价 低总价房源占据主流 单价4万元以下房源成交占比40 8% 同比扩大9% [2] - 总价300万元以下房源成交占比41 5% 同比扩大6 1% [2] - 二手房议价率达7 6% 为2020年以来半年度新高 同比提高0 9% [2] - 换房或急售业主议价空间较大 购房者选择多样 交易情绪挑战明显 [2] 市场展望 - 预计下半年政策保持宽松 叠加传统销售旺季及年底冲刺节点 市场活跃度有望提升 [2]

市场整体表现 - 2025年楼市延续止跌企稳走势，3-4月"小阳春"后5月热度延续，6月前半月30城成交面积215.9万平方米，同比微降9% [2][4] - 6月前半月重点30城项目平均去化率37%，环比5月下降2pcts，同比2024年6月增长7pcts，处于高位震荡区间 [3][4] - 一线城市6月上半月成交量同比增长19%，二线和三四线同比分别下降15%和14%，呈现局部复苏特征 [4] 城市分化特征 第一类：高热核心城市 - 北京、上海、深圳、杭州热度延续，深圳因供应节制推盘仅3个，去化率51%（环比+15pcts，同比+37pcts） [5][7] - 上海、杭州优质改善盘支撑市场，北京去化率虽环比回落但仍优于去年同期 [7] 第二类：弱复苏城市 - 天津来访量环比降11%但转化率升至7.3%（环比+0.6pcts），武汉、南京转化率分别降至4.5%和5.03%，回归平淡 [8][13][19] - 武汉6月前15日推盘量仅577套（5月超2000套），去化率52%反映"提质缩量"策略 [15] 第三类：观望型城市 - 郑州、西安转化率创年内新低，郑州盘均来访58组（同比+7%）但认购仅2套，转化率3.11% [21][23] - 西安第24周转化率2.86%，来访同比+0.8%但认购同比-33% [24] 下半年展望 - 房企年中冲刺带动市场弱复苏，但城市分化持续：京沪深杭依赖供给结构，天津/武汉等需求释放后劲不足，郑州/西安难逆转颓势 [28]

上海房地产市场整体表现 - 上海房地产市场延续回稳向好趋势，年初"淡季不淡"，"金三银四"出现"小阳春"行情，市场活跃度持续释放 [1] - 5月上海一、二手住房成交量同比双增长，价格指数总体趋稳，全年"量升价稳"基调巩固 [2] - 1-5月上海一手住房成交266万平方米同比增9%，二手住房成交8281万平方米同比增38%，合计成交1094万平方米同比增30% [13] - 一手住房价格指数1-4月累计上涨2.0%，二手住房价格指数1-4月累计上涨0.5% [14] 一手房市场表现 - 5月上海一手房成交62万平方米同比增24%，日均成交面积同比增30% [2] - 5月共有37个项目完成认购，外环内18个项目中有12个认购比超1 [2] - 5月新房供应73.5万平方米环比增49.2%同比增30.2%，高供应助推市场 [11] - 5月新房成交均价90691元/平方米环比涨24.8%创历史新高，10万+楼盘占成交前十榜单6席 [8][9][11] - 高端豪宅表现突出，绿城潮鸣东方网签均价19.2万元/平方米，上海壹号院均价18.5万元/平方米 [8] - 市场分化明显，5月有15个项目因认购人数较少取消摇号开盘 [11] 二手房市场表现 - 5月上海二手房成交161万平方米（1.90万套）同比增14%，为2022年以来同期最高 [3] - 二手房成交量连续8个月超1.5万套荣枯线，单月成交同比连续8个月正增长 [5] - 5月二手房累计成交21400套环比降8.6%但同比增15%，为近5年同期第二高 [12] - 成交价格1-2月环比涨0.4%、跌0.4%，3-4月环比涨0.4%、0.1% [5] - 5月成交均价环比降0.66%同比降8.06%，呈现"以价换量"特征 [12] 市场驱动因素 - 政策面释放宽松信号，降准降息落地维持市场信心和预期 [6] - 产品结构优化，中心区聚焦大户型高品质项目，中端改善产品区位价格平衡 [6] - 土地市场活跃，5月徐汇区东安新村地块以341.35亿元协议出让，三地块总成交523.03亿元 [15] - 上海地产集团年内已斥资804.8亿元拿下13宗核心区位地块 [16] - 第五批次土拍起始总价192.47亿元刷新今年纪录，涉及宝山南大等热点板块 [19] 市场展望 - 二手房成交量保持高位运行，预计6月上半年收官表现良好 [7] - 土地市场活跃将稳定市场预期，保障后续新房供应 [20] - 优质地块高溢价成交传递积极信号，筑牢市场健康发展基础 [21] - 预计随着"好房子"入市和政策红利释放，下半年市场活跃度进一步提升 [22]

楼市回暖态势 - 受房地产调整优化政策影响，楼市回暖态势明显，三四月份进入传统销售旺季，市场活跃度不断提升 [1] - 一线城市成交量同比激增，二线城市改善型需求爆发 [1] - 一线城市领跑楼市复苏，其他城市新房和二手房交易量明显增加 [5] 一线城市成交数据 - 北京3月新房网签环比涨111%，同比涨36%，二手房网签环比涨62%，同比涨35% [3] - 深圳3月新房网签环比增长67.5%，同比增长47.2%，二手房网签环比增长65.3%，同比增长58.3% [3] - 上海一季度二手住宅成交套数同比去年一季度增长45% [3] - 广州一季度二手住宅交易登记面积同比增长26.2% [3] 二线城市成交数据 - 杭州二手房成交套数创8年新高 [5] - 成都二手房成交面积同比增长32.9% [5] - 宁波、合肥、苏州新房成交量同比增幅均超过50% [5] 政策影响 - 首付比例下调、房贷利率下降及"以旧换新"优惠等政策降低了购房门槛和成本 [5] - 政策促进了市场的止跌回稳 [5] 土地市场表现 - 一季度300个城市住宅用地出让金达0.4万亿元，同比增长26.5% [7] - 一季度土地平均溢价率达13.6%，较去年同期提升8.1个百分点 [7] - 4月北京、杭州、南京等热点城市有多场土地拍卖活动 [7] - 多地优质地块供应增加，有望带动核心城市楼市成交量继续修复 [7]

核心观点 - 2025年经济复苏的关键在于内需复苏，而楼市是重要观察指标 [2] - 房地产行业已出现止跌迹象，但能否持续回稳仍需观察 [2] - 政策推动（如城中村改造）是楼市复苏的核心驱动力 [3] 成交量 - 2024年1月至2月24日，全国22个核心城市二手房成交面积同比上升28%（一线城市+45%，二线城市+22%，三线城市+4%） [2] - 春节后二手房交易数据同比上升66%，一二线城市交易面积达过去四年同期最高水平 [2] - 上海单日二手房交易量突破1291套，创年内新高 [2] 房价 - 2023年9-11月交易额上涨但房价微跌，2024年1月趋势逆转 [2] - 2024年1月一线城市新房价格环比上涨0.1%，二线城市新房价格19个月来首次环比上涨（自2023年6月以来） [2] 土地交易 - 截至2024年2月25日，全国住宅用地成交金额同比增长11%，溢价率提升至9%-14% [3] - 上海首场土拍4块地吸引17家房企，总成交159.26亿，溢价率超33%并刷新地王纪录 [3] - 北京、上海、广州、深圳、杭州、成都近两个月均出现新地王纪录 [3] 政策动向 - 24个大中城市2025年政府工作报告强调推进城中村和危旧房改造（如上海启动25个项目，北京计划整治500个老旧小区） [3] - 城中村改造被视为释放核心城市优质土地存量和激发新需求的关键 [3]

土地市场动态 - 上海静安区土地以16.23万元/㎡刷新单价纪录，较去年8月徐汇滨江13.1万元/㎡上涨24% [2] - 杭州上城区土地拍出50682.49元/㎡，溢价率72.48%，位列杭州历史第三高价 [4] - 天津土地成交价43449元/㎡，创2018年以来新高 [6] 城市土地供应策略 - 杭州上海释放核心优质地块，如杭州湖墅单元和上海静安寺商圈地块，容积率低且配套成熟 [10] - 北京深圳广州当前供应地块多位于边缘区域，如北京昌平、深圳龙岗等，单价在2-3万元区间 [13] - 优质地块供应策略显著提升溢价率，杭州民企参与度达高比例，绿城曾创土拍单价第二 [14] 市场参与主体分析 - 当前土地市场以国企为主导，民企受资产负债表衰退制约参与有限 [20] - 理想状态下健康土拍应国企民企各占50%，且8-10家企业实质性参与开发 [21] - 三四线城市城投公司拿地占比高，但多用于融资而非实际开发 [20] 楼市复苏关联性 - 取消"7090"政策后开发商可打造差异化豪宅产品，改善利润空间 [16] - 上海12月新房成交近3万套，深圳成都房价环比连涨，提振开发商信心 [16] - 核心城市土地市场分化将长期存在，与城市产业、宜居度等要素正相关 [22] 政策建议方向 - 专项债收购土地已在广东实施，首批拟收购220宗地块总价超430亿元 [23] - 建议全面取消限购（除北京四环内），首付比例降至10%，取消新房限价 [26] - 因城施策需协调土地供应节奏、购房补贴、城市管委会等多维度措施 [28]