房地产市场整体趋势 - 2025年上半年全国房地产市场呈现止跌回稳趋势，新建商品房销售面积同比下降3.5%，降幅较去年同期收窄15.5个百分点，销售额同比下降5.5%，降幅收窄19.5个百分点 [1] - 6月新建商品房销售面积环比增长49.38%，销售额环比增长43.85%，开发商年中冲刺带动交易量改善 [2] - 一线城市新房成交表现突出，北京同比增长11.9%，深圳同比上涨42%，广州同比上涨近17% [2] 新房市场表现 - 高得房率四代宅和新规项目成为市场热点，广州新规项目去化率比旧规项目高30个百分点，首开新规项目去化率多在40%以上 [3] - 6月30个重点城市平均开盘去化率为41%，环比上升3个百分点，同比上升11个百分点，接近2023年高峰水平 [2] - 全国商品房待售面积连续四个月减少，6月末比5月末减少479万平方米，去库存成效显著 [3] 价格变动情况 - 6月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅扩大0.1个百分点，70城整体新房价格波动 [3] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，北京降幅扩大至1.0%，上海广州深圳分别下降0.7%/0.7%/0.5% [6] - 二三线城市二手住宅价格环比均下降0.6%，同比降幅分别收窄0.3和0.2个百分点 [7] 二手房市场动态 - 深圳2025年上半年二手房成交35,106套，同比增长30.7%，当前全市有效二手房源75,169套 [6] - 北京6月二手住宅成交15,139套，环比增长6%，上半年累计同比增长18.4% [7] - 多个省份二手房交易量已超过新房，显示存量时代到来 [8] 政策与市场预期 - 监管层明确"更大力度推动房地产市场止跌回稳"，预计下半年政策将加速落地 [5] - 核心城市持续优化政策，北京广州南京大连等地调整公积金贷款政策 [5] - 北京研究公积金贷款"带押过户"政策，有望提升二手房交易效率 [9]

房地产市场企稳情况 - 房地产总体朝着止跌回稳的方向迈进 [1] - 商品房销售降幅收窄 [1] - 一二三线城市商品房价格总体降幅有所收窄 [1] 房地产市场资金与库存 - 房地产市场资金来源有所改善 [1] - 房地产企业化债工作有序推进 [1] - 房地产库存连续四个月减少 [1] 当前市场表现与展望 - 房地产销售面积和价格同比仍在下降 [1] - 房地产筑底转型是一个过程 [1] - 需要更大力度推进房地产止跌回稳 [1]

房地产市场现状 - 70个大中城市二手房价格环比仅西宁上涨0.1%，其余均下降，北京、上海、广州、深圳分别下降1.0%、0.7%、0.7%、0.5% [3] - 新房价格上海表现较好，北京下降0.3% [3] - 上半年市场波动明显，年初出现小阳春后二季度表现不佳，6月数据未好转 [3] 官方评价与政策效果 - 国家统计局认为政策推动房地产市场企稳，上半年虽波动但总体朝止跌回稳方向发展 [4] - 政策效果体现在三方面：新房销售面积同比降幅收窄15.5个百分点，二手房成交量同比增长；一二三线城市新房价格同比降幅分别收窄0.3、0.5、0.3个百分点；开发商资金改善，商品房待售面积连续4个月减少，6月末比5月减少479万平方米 [6] 未来政策方向 - 官方强调需更大力度推进止跌回稳，房地产调整是正常过程 [6] - 住建部要求因城施策、精准施策，提升政策系统性有效性，巩固市场稳定态势 [8] - 预计下半年一线城市将优化限制性政策，下调房贷利率，推出多孩家庭购房补贴等增量政策 [8] 市场展望 - 7-8月传统淡季数据可能不佳，但9月政策优化调整可能性较大 [10] - 伴随经济稳中向好，四季度数据或改善，为房地产止跌回稳奠定基础 [10]

房地产市场企稳情况 - 房地产总体朝着止跌回稳的方向迈进 [1] - 商品房销售降幅收窄 [1] - 一二三线城市商品房价格总体降幅有所收窄 [1] 房地产市场资金与库存 - 房地产市场资金来源有所改善 [1] - 房地产企业化债工作有序推进 [1] - 房地产库存连续四个月减少 [1] 当前市场表现与未来方向 - 房地产销售面积和价格同比仍在下降 [1] - 房地产筑底转型是一个过程 [1] - 需以更大力度推进房地产止跌回稳 [1]

宏观经济表现 - 上半年国内生产总值660536亿元，同比增长5.3%，增速比去年同期和全年均提升0.3个百分点 [1][2] - 分产业看，第一产业增加值31172亿元（+3.7%），第二产业增加值239050亿元（+5.3%），第三产业增加值390314亿元（+5.5%）[1] - 调查失业率维持在5.0%-5.4%区间波动，CPI在6月由负转正增长0.1%，外汇储备稳定在3.2万亿美元以上 [2] 消费市场分析 - 消费对经济增长贡献率达52%，社会消费品零售总额24.55万亿元（+5%），二季度增速5.4%较一季度加快0.8个百分点 [3] - 服务业消费增速（+5.3%）快于商品零售（+5.1%），体育用品类（+22.2%）和金银珠宝类（+11.3%）等升级消费显著增长 [3] - 假日消费拉动明显，"春节""五一""端午"外出人数创新高，新能源汽车和智能家电等绿色消费增长较快 [3] 房地产行业动态 - 商品房销售面积同比下降3.5%，降幅同比收窄15.5个百分点，销售金额下降5.5%但降幅同比收窄19.5个百分点 [4] - 70个大中城市新建商品住宅价格同比降幅收窄，房地产开发企业到位资金降幅同比收窄16.4个百分点 [4][5] - 行业处于筑底转型阶段，"白名单"政策推动房企化债，但市场仍需更大力度政策支持止跌回稳 [5]

房地产行业政策效果 - 市场交易量有所改善，全国新建商品房销售面积同比下降3 5%，比去年同期收窄15 5个百分点，比去年全年收窄9 4个百分点 商品房销售金额下降5 5%，比去年同期收窄19 5个百分点，比去年全年收窄11 6个百分点 二手房交易量同比增长 [1] - 市场价格降幅整体收窄，一二三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别比上月收窄0 3、0 5和0 3个百分点 部分城市房价有所上涨 [1] - 房地产开发企业到位资金降幅比去年同期收窄16 4个百分点，比去年全年收窄10 8个百分点 其中国内贷款同比增长0 6%，去年国内贷款下降6%左右 [2] 房地产市场运行情况 - 商品房待售面积连续四个月减少，6月末比5月末减少479万平方米 [2] - 房地产企业化债工作有序推进，在"白名单"政策及销售回暖带动下取得积极成效 [2] - 行业仍处于筑底和转型阶段，销售面积和金额虽下降但波动属于正常现象 [2]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 二季度以来房地产市场基本面数据和楼市成交走弱 6月国常会提出更大力度推动市场止跌回稳 预计6月地产销售投资数据进一步走弱 7月政治局会议表态或更积极 带动7月中旬板块出现政策博弈行情 后续政策端发力概率提升 下半年地方政府将推动政策落地 推动市场止跌回稳 [7][148][149] - 建议关注四条主线 包括基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企 2024年以来销售和拿地有显著突破的“小而美”房企 经营或策略上有增量或变化的房企 受益于二手房市场量价修复的房地产经纪公司 [150] 根据相关目录分别进行总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交面积环比降幅扩大 同比由正转负 40个城市新房成交面积160.0万平 环比降50.3% 同比降19.5% 各能级城市均有不同程度下降 [7][17][18] - 二手房成交面积环比降幅收窄 同比降幅扩大 18个城市二手房成交面积153.0万平 环比降6.9% 同比降18.3% 各能级城市表现有差异 [7][17][55] - 新房库存面积环比上升 同比下降 12个城市新房库存面积11125万平 环比增速0.1% 同比增速 -16.3% 各能级城市库存情况不同 [7][17][45] - 新房去化周期同环比均下降 12个城市新房库存面积去化周期17.1个月 环比降0.02个月 同比降0.6个月 各能级城市有别 [7][17][45] 2 百城土地市场跟踪 - 土地市场环比量价齐跌 同比量价齐涨 百城全类型成交土地规划建筑面积1564.7万平方米 环比降3.9% 同比升33.0% 成交土地总价432.8亿元 环比降28.4% 同比升94.4% [72][73] - 从城市能级看 一线城市同环比均量跌价涨 二线城市环比量涨价跌 同比量价齐涨 三线城市环比量价齐跌 同比量价齐涨 一线城市溢价率同环比均上升 二线城市溢价率环比下降、同比上升 三线城市溢价率同环比均下降 [72] 3 本周行业政策梳理 - 广东解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题 明确办证原则和负面清单 [117] - 四川成都创新乡村振兴投融资模式 保障土地出让收入用于农业农村比例 提升乡村振兴基金效能 [117] - 江苏无锡滨湖区出台楼市新政 对多类人群购房给予补贴 开展消费促进活动 推广房票结算补偿方式 [118] - 北京支持公积金付首付并研究“带押过户” 海南推出个人住房商业贷款转公积金贷款新政 [3][119] 4 本周板块表现回顾 - 大盘表现 上证指数、创业板指、沪深300指数均上升 [121] - 行业板块表现 申万一级行业中房地产、钢铁、非银金融涨跌幅居前 煤炭、银行、汽车涨跌幅靠后 [121] - 房地产行业绝对收益为6.1% 较上周上升5.8pct 相对收益（相对沪深300）为5.3% 较上周上升6.6pct 房地产板块PE为25.20X 较上周上升1.39X [7][121] 5 本周重点公司公告 - 高管变动 金融街、佳兆业美好等公司有董事、执行董事等人员变动 [132][136] - 经营数据 中国海外发展、碧桂园等公司公布6月及1 - 6月合约物业销售额、销售面积等数据 [133][138] - 其他重要公告 滨江集团计划发行中期票据 融创中国进行境内债务重组相关操作等 [134][139] 6 本周房企债券发行情况 - 房企国内债券总发行量同环比均上升 总偿还量同环比均上升 2025年第28周房地产行业国内债券总发行量238.6亿元 环比升112.5% 同比升117.9% 总偿还量168.9亿元 环比升86.7% 同比升43.1% 净融资额69.7亿元 [140] - 本周债券发行量最大的房企为中铁（上海）投资、上海金茂、安居集团 偿还量最大的房企为万科A、保利发展控股、上海金茂、安居集团、珠实集团 [140][147] 7 投资建议 - 关注基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、在重点城市市占率较高的房企 如滨江集团、绿城中国等 [150] - 关注2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企 如保利置业集团、城投控股 [150] - 关注经营或策略上有增量或变化的房企 如新城控股、金地集团等 [150] - 关注受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司 如贝壳-W、我爱我家 [150]

报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级）[4] 报告的核心观点 - 2025年上半年住房交易总量增长，政策效应显现，市场出现积极变化，需求总量边际改善、止跌回稳趋势巩固，政策将更大力度推进[1][2][10] - 政策带动一二线部分城市楼市热度回升，“好房子”是增量需求核心，供给侧优化及防风险基调延续，企业库存质量及信用风险筑底改善预期强化[2][12] - 看好Q3政策窗口，聚焦城市更新、因城施策供需调节等方向，地产及内需板块有筑底回升潜力，配置胜率提升[2][12] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 住建部调研指出各地落实政策“组合拳”，保交房推进有力，上半年新房和二手房交易总量同比增长，市场总体稳定，二手房占比提高[1][10] - 各地要因城施策，加快建设“好房子”，多管齐下推动市场止跌回稳[1][10] - 广东、浙江两省住房消费潜力激活，部分重点二线城市新房价格环比上涨，不同城市有不同政策举措稳定市场[11] 投资建议 - 政策表态促进房地产止跌企稳，基本面拐点将近，增量政策预期持续，“短线政策博弈 + 中长期估值修复”逻辑顺畅[4][13] - 配置优先考虑非国央企困境反转、龙头房企周期韧性、区域型企业市占率提升、二手中介受益存量交易，低估值优质非国企及地方型企业政策弹性大[4][13] - 建议关注未出险优质非国央企、地方国企、龙头央企、优质物管、中介企业等标的[4][13] 成交概览 新房市场 - 7月5 - 11日，60城商品房成交面积199万平，移动12周同比 -14.52%，月度同比 -10.31%，较上月改善0.67pct[16] - 一线、二线、三线及以下城市成交面积分别为62、118、19万平，移动12周同比增速分别为 -2.79%、 -19.28%、 -9.55%，一线、二线降幅扩大，三线及以下降幅收窄[16] 二手房市场 - 7月5 - 11日，17城二手房成交面积175万平，移动12周同比增速 +2.52%，月度同比 -7.00%，相较上月下降9.64pct[25] - 一线、二线、三线及以下城市成交面积分别为42、124、9万平，移动12周同比增速分别为 +7.87%、 +0.55%、 +5.25%，各能级增幅收窄[25] 土地市场 - 6月30日 - 7月6日，土地成交建面2668万平，滚动12周同比0.76%；成交总额392亿元，滚动12周同比16.73%；全国平均溢价率4.88%，滚动12周同比 +1.78pct[3][34] - 三线成交建面降幅扩大，一线二线增幅收窄，一线、二线、三线城市成交金额滚动12周同比增速分别为36.12%、31.35%、 -11.09%[34] 本周融资动态 - 7月6 - 12日，房企发行境内债券21只（19只为国企发行），境内债发行金额合计119.03亿元[41] - 7月地产债境内、境外发行额分别为307.31亿元、0亿元，偿还额分别为449.39亿元、382.24亿元，净融资额分别为 -142.08亿元、 -382.24亿元[41] 行业与个股情况 行业涨跌与估值情况 - **A股市场**：本周申万房地产指数 +6.12%，较上周提升5.83pct，涨幅排名1/31，领先沪深300指数5.30pct；涨幅前三为渝开发、绿地控股、光大嘉宝，跌幅前三为万泽股份、*ST全新、阳光股份[3][50] - **H股市场**：本周Wind香港房地产指数 +1.14%，较上周下降0.20pct，涨幅排序6/11，领先恒生指数0.20pct；克而瑞内房股领先指数为5.15%，较上周提升5.17pct；涨幅前三为绿地香港、远洋集团、龙光集团，跌幅前三为融信中国、美的置业、建发国际集团[3][57] 重要公告概览 - 新城控股上半年出租物业出租率达97.77%，租金收入64.79亿元，合同销售金额和面积同比下降[65] - 招商蛇口1 - 6月签约销售面积335.00万平方米，签约销售金额888.94亿元[65] - 多家企业公布上半年销售业绩、债务重组方案、人员变动、章程修订等情况[65]

政策动向与市场影响 - 国务院常务会议明确要求加码稳定房地产市场 政策导向从"止跌回稳"转向积极扶持 [1][3] - 供需关系将随政策刺激进入调整阶段 行业需动态分析市场变化并匹配客户需求 [4] 房产经纪行业应对策略 - 从业人员需强化专业知识储备 提升市场分析能力与客户服务水平以建立信任 [4] - 建议采用数字化工具(如里德助手app)优化客户管理 实现批量营销与高效房源管理 [5] - 强调社区深耕战略 通过参与社区活动建立本地化口碑 获取第一手房源信息 [7] 中长期市场展望与业务布局 - 行业长期发展前景保持乐观 但短期需警惕市场波动风险并做好客户引导 [8] - 建议业务多元化布局 拓展租赁/家装服务等衍生业务 同时关注养老地产/文旅地产等新兴领域 [9] 行业转型方向 - 政策窗口期要求从业者实现服务升级与科技赋能的双轮驱动 [4][5] - 社区化运营与全链条服务能力将成为核心竞争力 [7][9]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 本周新房成交同比由负转正，二手房成交面积同环比降幅均扩大，新房库存面积与去化周期同环比均下降 [1][3] - 二季度以来房地产市场基本面数据和楼市成交走弱，6月国常会提出更大力度推动市场止跌回稳，预计7月政治局会议表态更积极，7月中旬板块有政策博弈行情机会，后续政策端发力概率提升 [3][142][143] - 建议关注四条主线，包括基本面稳定的房企、“小而美”房企、经营或策略有变化的房企以及受益于二手房市场修复的房地产经纪公司 [3][144] 根据相关目录分别进行总结 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交情况：40个城市新房成交套数3.1万套，环比降4.4%，同比升9.4%；成交面积321.0万平方米，环比降4.6%，同比升3.1%。一、二、三四线城市成交套数和面积环比、同比增速有差异 [14] - 新房库存情况：12个城市新房库存套数139.4万套，环比增速 -0.8%，同比增速 -16.6%；库存面积8649万平方米，环比增速 -1.1%，同比增速 -16.2%。各能级城市库存套数和面积的环比、同比增速不同，去化周期同环比均下降 [25][37] - 二手房成交情况：18个城市二手房成交套数1.8万套，环比降11.3%，同比降11.6%；成交面积164.1万平方米，环比降11.1%，同比降9.7%。各能级城市成交套数和面积的环比、同比增速有别 [45] 百城土地市场跟踪 - 百城成交土地（全类型）市场情况：规划建筑面积1609.1万平方米，环比升1.2%，同比降42.0%；成交土地总价603.8亿元，环比升5.2%，同比降11.6%；楼面均价3752.3元/平，环比升4.0%，同比升52.3%；溢价率2.9%，环比升0.6个百分点，同比降0.2个百分点。各能级城市的相关指标环比、同比增速不同 [64][69] - 百城成交土地（住宅类）市场情况：规划建筑面积488.0万平方米，环比升14.8%，同比升10.5%；成交土地总价518.9亿元，环比升6.2%，同比升69.7%；楼面均价10632.0元/平方米，环比降7.5%，同比升53.5%；溢价率3.7%，环比降4.6个百分点，同比降0.6个百分点。各能级城市的相关指标环比、同比增速不同 [89][91] 本周行业政策梳理 - 多地出台住房公积金缴存调整政策，如天津、江苏常州、安徽合肥等；部分地区发布房地产相关政策，如湖北盘活存量土地资源、海南征求商转公贷款管理办法意见等 [107][108][110] 本周板块表现回顾 - 大盘表现：上证指数、创业板指、沪深300指数较上周均上升 [114] - 行业板块表现：申万一级行业涨跌幅前三为钢铁、建筑材料、银行，靠后为计算机、非银金融、美容护理 [114] - 房地产板块：绝对收益0.3%，较上周降2.8pct，相对收益（相对沪深300） -1.3%，较上周降2.4pct，PE为23.81X，较上周降0.04X。重点跟踪股票中，A股和港股涨跌幅靠前和靠后的公司各有不同 [114][122] 本周重点公司公告 - 高管变动：多家公司有高管职务变动，如中海物业、滨江服务等 [127][132] - 股权变动：新城控股、融创中国等公司有股权相关变动，如提前赎回债券、竞得土地等 [128][130] - 其他重要公告：新城控股分拆项目、金融街支付利息等 [129][132] 本周房企债券发行情况 - 房企国内债券总发行量112.3亿元，环比升134.6%，同比升384.6%；总偿还量90.4亿元，环比降33.0%，同比升43.4%；净融资额21.8亿元。发行量和偿还量最大的房企各有不同 [133] 投资建议 - 关注四条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企；2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企；经营或策略上有增量或变化的房企；受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司 [144]