土地供应概况 - 海口市下半年连续推出两轮土地供应 第一轮推出45宗总计2020亩土地[1] 第二轮推出23宗总计846亩土地[1] 第二轮较第一轮减少22宗且总面积缩减1174亩[1] - 土地供应高度集中于江东新区和西海岸两大核心板块 其中江东新区推出12宗521亩土地[8] 西海岸板块推出9宗284亩土地[8] 滨江新城板块贡献2宗42亩土地[8] 土地用途分布 - 住宅用地共11宗约506亩 可建面积约72.9万平方米[14] 商服用地10宗约297亩[14] 另含2宗旅馆用地约43亩[14] - 住宅用地包含城镇住宅用地 二类城镇住宅用地以及住宅混合用地等多种类型[16] 商服用地涵盖零售商业 商务金融 旅馆及娱乐康体等业态[2][3] 核心地块分析 - 江东新区滨海红树林南片区推出4宗宅地 最大单幅规模达142.86亩[16] 容积率1.5-2[16] 毗邻江东大道和江东CBD[20] 坐拥江东天地商业综合体和东海岸滨海浴场配套[20] 教育资源包括海中 侨中 哈罗和寰岛等顶级学校[23] - 江东国际文化交流组团3宗宅地具备一线南渡江江景资源[23] 周边分布美灵小学和海口九中教育资源[25] 毗邻省博物馆和省图书馆文化配套[25] 但单宗土地规模均小于20亩[23] - 西海岸南片区C1201地块位于西海岸CBD核心[31] 享受国际会展中心 海口国际免税城 五源河体育场等千亿级成熟配套[33] 交通网络涵盖海秀快速路 滨海大道等多维路网[35] - 新海港片区XY0201004地块位于交通枢纽核心[39] 紧邻全国最大港口客滚综合枢纽新海港[39] 与亚洲最大单体免税店海口国际免税城相邻[39] 兼具一线海景资源[39] 政策支持措施 - 海口推行"极简+互转"审批和标准地+用地清单制[43] 实现环评 能评等8项评估前置[43] 企业可实现"零审批"开工[43] - 实施"带方案出让+拿地即开工"和"三张图极简审批"机制[45] 开发周期平均缩短3-6个月[45] 土地用途兼容可简化审批手续[43] 战略定位价值 - 江东新区作为海南自贸港建设"桥头堡"[10] 集聚世界500强企业[10] 具备国家级战略高地地位[10] - 西海岸板块历经十余年发展[12] 已形成政务 会展 商业 文化 旅游等千亿级配套[12] 成为功能完善的"醇熟之城"[12] - 土地供应政策与自贸港封关进程形成协同效应[47] 封关后土地供应规模和地价水平可能发生显著变化[47]

财务表现 - 2025年上半年公司总收入10.79亿元人民币 同比减少6.3% [1] - 归属于母公司股东净亏损7020.24万元人民币 同比收窄71.7% [1][2] - 剔除仲裁案件影响后 净亏损较去年同期增加7855.5万元人民币 [1][2] - 营业成本、销售费用及管理费用合计11.00亿元人民币 同比增长5.79% [2] - 下调2025-2026年盈利预测至0.92亿元和2.68亿元人民币 [3] 运营数据 - 飞机起降架次9.55万架次 同比下降3.43% [1] - 国内起降量从9.33万架次降至8.97万架次 同比下降3.86% [1] - 国际及地区航线起降量5887架次 同比增长3.68% [1] - 旅客吞吐量1390.7万人次 同比下降4.05% [1] - 国内航线旅客量1323.2万人次 同比下降4.87% [1] - 国际及地区航线客流量67.56万人次 同比增长15.53% [1] - 货邮吞吐量11.67万吨 同比微增0.29% [1] 业务收入 - 航空业务收入5.76亿元人民币 同比下降4.64% [2] - 特许经营权收入2.43亿元人民币 同比增长2.51% [2] - 非航空收入包括酒店、贵宾、租金等业务均同比下滑 [2] 战略发展 - 海南机场设施股份有限公司通过收购美兰空港控股权议案 [3] - 海南自由贸易港封关运作将于2025年12月18日启动 [3] - 封关后将享受政策红利 加快国际化门户枢纽建设 [3] - 公司2026-2027年有望逐步释放利润 [3]

投资评级 - 维持"买入"评级 [3][8] 核心观点 - 2025年上半年总收入10.79亿元同比减少6.3% 归母净亏损7020.24万元同比收窄71.7% [8] - 剔除仲裁影响后净亏损同比增加7855.5万元 经营利润仍待改善 [8] - 海南自贸港封关运作将于2025年12月18日启动 公司将享受政策红利 [8] - 海南机场设施股份有限公司收购美兰空港控股权 实现岛内三大机场统一运营 [8] - 下调2025-2026年盈利预测至0.92/2.68亿元 新增2027年预测5.29亿元 [8] 运营数据表现 - 飞机起降9.55万架次同比下降3.43% 其中国内8.97万架次降3.86% 国际及地区5887架次增3.68% [8] - 旅客吞吐量1390.7万人次同比下降4.05% 其中国内1323.2万人次降4.87% 国际及地区67.56万人次增15.53% [8] - 货邮吞吐量11.67万吨微增0.29% 其中国内10.61万吨降0.73% 国际及地区1.06万吨增11.84% [8] 财务表现 - 航空业务收入5.76亿元同比下降4.64% [8] - 特许经营权收入2.43亿元同比增长2.51% [8] - 营业成本及费用合计11.00亿元同比增长5.79% [8] - 2025年预测营业收入24.21亿元同比增长11.5% 归母净利润0.92亿元 [7][8] - 2026年预测营业收入26.94亿元同比增长11.3% 归母净利润2.68亿元 [7][8] - 2027年预测营业收入30.66亿元同比增长13.8% 归母净利润5.29亿元 [7][8] 估值分析 - 基于2026年盈利预测对应市盈率18.7倍 低于可比公司均值28倍 [8]

海口新房市场动态 - 2025年底封关消息刺激海南新房市场 成交端7月表现尚可且8月首周迎来开门红 [1] - 供应端大量楼盘正在筹备 预计下半年楼市将精彩纷呈 [1] 海口二手房价格走势 - 7月海口二手房成交价降至1.37万/平方米 较6月1.43万/平方米下降4.2% 价格跌回2018年5月水平 [7][9][10] - 2022年7月至2025年5月36个月中仅4个月上涨1个月持平 其余31个月均下跌 [14] - 2021-2022年二手房价格曾达近2万/平方米历史高位 但之后持续下行 [12] 二手房市场供需变化 - 贝壳平台挂牌量大幅减少至29640套 低于6月近3.2万套 回落至2月水平 [15][17] - 7月新增挂牌量3453套 创近半年最低水平 [19] - 7月二手房成交量544套 虽较去年同期增加170套 但处于近三个季度低位 [24][26] 封关对二手房市场影响分析 - 新房降价及安居房竞争分流二手房需求 安居房价格仅1万出头且配套完善 [30] - 住宅新规推动"安全舒适绿色智慧"新项目开发 未来将进一步冲击二手房市场 [30][32] - 海南2024年人口净增5万人至1048万人 海口常住人口约300万 实际有购买力需求有限 [33][34] - 成交量持续乏力 3-4月入学季井喷后再度进入平淡期 缺乏上涨动力 [35][36] 二手房成交案例数据 - 7月500多套成交房源显示普遍降价 如恒大美丽沙天悦湾从1600万降至1210万降幅24.4% 仁恒海棠公园无界从529万降至490万降幅7.4% [42][43][44][45]

中国经济内生动力与增长新引擎 - 论坛核心主题为2025年中国经济内生动力逐渐显现，消费市场扩容和全产业链突围将是增长新引擎 [3] - 讨论议题包括更加积极有为的经济与金融政策、全球经贸博弈下的产业链重构、消费升级与科技创新引领的复苏、海南自贸港封关与产业发展机遇 [3] 经济过剩与消费需求 - 当前经济过剩问题并不仅仅是消费不足，实际是有需求的，但每当消费需求产生时，供给会以更大规模迅速产生，导致供大于求 [5] - 工业化中后期，国民经济发展的主要障碍已从生产方转向需求方，持续的、此起彼伏的供大于求是常态现象 [6][7][9] - 别指望扩大内需政策就能解决过剩问题，这是工业化中后期向现代化过渡必然长期面对的问题 [6][9][12] 房地产行业现状与挑战 - 房地产行业从诞生第一天就始终是过剩的，当前并非第一次面对过剩，未来还将持续面对此挑战 [9][12] - 启动房地产的关键在于实现风险的均衡配置，不能只有买房人担风险，以及让房子建对地方，促进大中小城市均衡发展 [10] - 海南的房地产新增需求依靠外来需求，只要不放开限购，其房地产靠自身需求前景有限 [29] 供给与需求的经济学思考 - 在计划型增长经济体思维下，政策调整倾向于供给侧，因为供给端最好控制，但这容易导致产能过剩 [18][19][21] - 经济学家难以平衡供给和需求，计划型思维的经济模式其经济周期波动会远大于以市场为主导的模式 [22] - 需要思维模式转化，从以前的计划型思维转化成以市场为主导的思维，消费起来自然会形成终端需求刺激供给端 [22][24] 消费行为与政策刺激 - 需求是有货币购买能力支撑的需要，最基础的还是收入，能有收入支撑的需要才能叫做市场需求 [13] - 消费下降需从长期趋势性和周期性两个角度看待，长期趋势与人口、房地产周期相关，周期性消费下降可通过政策刺激缓解 [24][25] - 中国消费概念股表现良好，中国人并非不消费，但消费模式独特，几百年来精于生产和储蓄而非消费 [23][24] 科技创新与产业机遇 - 科技可以跳过某些发展阶段，例如中国跳过了固定电话广泛铺设的阶段，直接进入移动通信时代 [16] - 新科技会创造新市场，吸收以前供应太多的东西，例如手机支付彻底改变了消费习惯 [17] - 深圳大力发展低空经济、AI等新科技，相信未来可带动中国重新平衡供需并提升人的需求 [17] 海南自贸港发展 - 海南"封关"意味着更开放，货品进出海南都算进出口，对当地经济是巨大刺激 [26] - 可在自由港概念上鼓励创新，例如低空经济项目，以发挥更大作用 [27][28] - 海南封关的本质是外国商品入岛免税销售，但其自身人口规模有限，能消化的免税商品量也有限 [28][29]

政策定位 - 封关不是封岛 而是进一步扩大开放 促进海南自贸港高质量发展[1] - 封关后海南与国际的往来将更加顺畅自由 与内地的联系保持便捷高效[1] 货物管理 - 除部分货物从海南自贸港进入内地需要接受查验外 大多数货物进出海南岛仍按现行规定管理[1] - 封关前后货物管理没有变化[1] 人员流动 - 所有人员进出海南岛仍按现行规定管理 封关前后没有变化[1] - 到海南出差、旅游等不需要额外办理证件[1] 物品及交通工具 - 所有物品、交通运输工具等进出海南岛仍按现行规定管理[1] - 封关前后物品及交通工具管理没有变化[1]

海南自贸港封关时间 - 全岛封关运作正式启动时间确定为2025年12月18日 [1][3] - 封关时间经党中央批准 具有重要象征意义 展示中国扩大高水平开放的决心和信心 [3] - 选择12月18日是为纪念1978年同日十一届三中全会开启改革开放伟大征程 [3] 封关准备工作 - 距离封关尚有几个月时间 将抓紧开展后续准备工作 [3] - 重点工作包括帮助经营主体充分了解封关政策 [3] - 同时将开展相关业务测试以确保顺利实施 [3]

国家发改委治理低价无序竞争 - 国家发改委将选取"内卷式"竞争突出行业开展成本调查 督促企业规范价格行为 [1] - 加快推进价格法修订 加强政策宣贯和提示提醒 [1] 李嘉诚家族推售大湾区房产 - 长江实业集中推售大湾区4个楼盘共400套房源 总价最低40万元起 [2] - 惠州泷珀花园单价8000多元 较2020年均价下跌超30% [2] - 香港买家跨城至广州增城、东莞探盘寻找降价机会 [2][4] 英伟达H20芯片安全风险 - 国家网信办就H20算力芯片漏洞后门风险约谈英伟达 [4] 中国长安汽车集团战略规划 - 中国长安汽车集团56天内完成重组挂牌 目标进入全球汽车品牌前十 [5] - 2030年战略目标：整车产销500万辆 新能源车销量占比超60% 海外销量占比超30% [5] 苹果公司中国市场表现 - 2025财年第三财季总营收940.4亿美元（同比+10%） 大中华区营收153.69亿美元（同比+4%） [6] - iPhone 16 Pro系列因大幅降价成为"618"最畅销机型 国补政策对销售产生积极影响 [6] 中国中免业绩与海南自贸港机遇 - 上半年营收281.51亿元（同比-9.96%） 归母净利润26亿元（同比-20.81%） [6][7] - 海南自贸港全岛封关将于2025年12月18日启动 公司将推进"免税+有税"双轮驱动 [7] 万科获深铁集团资金支持 - 深铁集团年内累计向万科提供借款超226亿元 最新一笔8.69亿元借款于7月30日落地 [7] 大疆与影石影像设备竞争 - 大疆发布首款全景相机Osmo 360 8K（2999元起） 官网显示缺货 [8] - 影石推出消费级无人机品牌"影翎Antigravity" 计划8月发布全球首款全景无人机 [8]

王昌林表示，封关不是封岛，而是要进一步扩大开放，促进海南自贸港高质量发展。封关后，海南与国际的往来将更加顺畅自由，与内地的联系将保持便 捷高效。按照现阶段的封关制度设计，除部分货物从海南自贸港进入内地需要接受查验外，大多数货物以及所有的人员、物品、交通运输工具等进出海南 岛，仍按现行规定管理，封关前后没有变化。大家到海南出差、旅游等，都和现在一样，不需要额外办理证件。 1.海南自贸港全岛封关2025年12月18日正式启动 国家发展改革委副主任王昌林7月23日在国新办发布会上表示，关于海南自贸港封关的具体时间，经党中央批准，定于2025年12月18日正式启动。 海南自贸港全岛封关运作将实施以"'一线'放开、'二线'管住、岛内自由"为基本特征的自由化便利化政策制度。"一线"放开，就是将海南自贸港与我国关 境外其他国家和地区之间作为"一线"，实施一系列自由便利进出举措；"二线"管住，就是将海南自贸港与内地之间作为"二线"，针对"一线"放开的内容实 施精准管理；岛内自由，就是在海南自贸港内，各类要素可以相对自由流通。 2.上海上半年接待入境游客超过415.8万人次，同比增长37.6% 上海被称为"中国入境旅游第一站" ...

投资评级与目标价 - 报告给予中国中免（01880 HK）"买进"评级，目标价68港元[1][6] - 当前H股股价57 9港元（2025 07 28），潜在上涨空间17 6%[2][6] - 近期评级历史显示2025年两次"买进"评级（2025-05-07、2025-01-17）[2] 业绩表现与预测 - 2025H1营收281 5亿（同比-10%），归母净利润26亿（同比-26%）[6] - Q2单季营收114亿（同比-8 5%），净利润6 6亿（同比-32 2%）[6] - 下调2025-2027年净利润预测至45 2亿 51 4亿 56 7亿（原预测52 6亿 60亿 67亿）[8] - 2025-2027年EPS预测分别为2 19元 2 49元 2 74元，对应H股PE 24倍 21倍 19倍[7][8] 业务动态与市场分析 - 海南离岛免税Q2销售额降幅收窄：4-6月销售额同比降幅分别为7% 1% 5%，客单价同比提升21% 26% 29%[8] - 机场免税店收入持续修复，跨境航班恢复至2019年同期80%以上[8] - 海南市占率提升近1个百分点，三亚国际免税城开通离境退税，年内将新增市内免税店[8] - 海南自贸港2025年12月封关预期将长期利好业务发展[8] 财务数据摘要 - 2024年营收564 7亿（同比-16 4%），净利润42 7亿（同比-36 4%）[7][11] - 存货周转率H1提升10%，Q2毛利率承压因折扣加大及机场租金增加[8] - 2025E经营性现金流89亿，投资性现金流-18 4亿[12][13] - 2025E总资产842 2亿，负债率24 6%（2024年为20 1%）[12] 估值与股东结构 - H股市值902亿港元，总股本2068 86百万股[2] - 主要股东中国旅游集团持股50 3%，每股净值27 54元，P/B 2 1倍[2][7] - 2025E股息率1 78%，2027E提升至2 24%[7]