行业发展历程 - 中国房地产市场过去三十年经历波澜壮阔发展 1998年住房市场化改革启动后迎来"黄金时代" 房价年均涨幅超过10% 部分一线城市核心地段房价翻十倍以上 [1] - 2020年起行业进入下行周期 调整持续近五年 明显长于历史上每轮3.5年左右的周期 [3] 周期驱动因素 - 房地产周期性波动由人口、经济、政策等多重因素共振导致 深圳2009-2019年常住人口增加400万 年均增速4.5% 推动房价上涨300% 2020年后人口增速放缓至1.2% 叠加疫情冲击 房价回调15% [3] - 2025年市场处于快速下跌后风险释放阶段 正在寻找新平衡点 [3] 政策调控动态 - 2024年房地产政策力度空前 全年出台各类政策超780条 包括一线城市松绑限购(如北京五环外社保年限"5改2") 房贷利率降至历史低位(首套利率最低3.75%) [3] - 2024年9月中央政治局会议明确"止跌回稳"目标后 武汉、成都等城市推出"以旧换新""多孩家庭购房补贴"等精准措施 [3] - 2025年5月1日起公积金贷款利率下调0.25个百分点 叠加LPR下行预期 购房成本有望进一步降低 [8] 市场表现数据 - 政策效果显现 2025年3月70个大中城市中新房价格环比上涨城市增至24个 上海、杭州等城市涨幅领先 二手房价格上涨城市从3个增至10个 杭州以1%环比涨幅领跑 [3] - 深圳4月新房成交量达4751套 同比激增68% 创近五年同期新高 [3] - 一线城市商品房成交面积2025年一季度累计同比增长17.1% 结束连续三年负增长 [5] 区域分化特征 - 一线城市及核心二线城市率先企稳回升 上海3月新房价格环比上涨0.7% 深圳二手房成交量同比增长27% 北京房展会吸引超170个项目参展 [5] - 中小城市仍处调整期 武汉远郊区域新房去化周期超24个月 南京200万以下二手房成交占比超65% "以价换量"为主流策略 但房价跌幅已连续6个月收窄 [5] - 鄂温克族自治旗等部分县域市场实现13%销售增速 [5] 行业转型趋势 - 房地产行业正从"有没有"转向"好不好" 上海徐汇滨江"绿城·潮鸣东方"26万元/平方米高价仍获160%认购率 印证高品质住房需求 [8] - "房住不炒"定位与"租购并举"新发展模式将引领行业走向更健康、可持续未来 [9] 市场前景展望 - 2025年楼市拐点判断趋于一致 经济学家指出前期压抑购房需求可能集中释放 出现"报复性反弹" 一线城市房价连续4个月环比上涨 二季度有望实现同比转正 [5] - 全年市场将呈现"总量趋稳、结构优化"特征 一线城市及核心二线城市有望量价齐升 中小城市需通过城市更新、产业导入逐步消化库存 [9]

楼市现状分析 - 百城房价连续30个月下跌，市场仍处于下行趋势[1] - 城镇化率接近饱和，住房刚需减少，炒房客退出市场[3] - 人口结构失衡导致三四线城市人口外流，住房需求下降[5] 区域分化特征 - 一线城市产业发达，持续吸引人口流入，房价具备上涨潜力[5] - 三四线城市产业单一，人口流失导致房产失去接盘者[5] - 老房子面临基础设施老化问题，拆迁比例大幅下降[11] 购房决策建议 - 需结合长期生活规划选择购房区域[5] - 现房交易可规避期房烂尾风险，质量更透明[9] - 特价房普遍存在10%-15%的价格折让，但伴随楼层或朝向缺陷[9] - 需全面评估财务状况，包括负债率、存款水平和还贷能力[7] 行业转型趋势 - 房地产行业从投资属性向居住属性回归[3] - 租购并举政策推进，租房也可享受城市配套红利[7] - 房价普涨时代结束，区域性分化将成为新常态[3][5]

文章核心观点 万科2025年一季报展现积极经营成果，在各方及大股东支持下推进改革化险与融合发展，各业务板块表现良好，且与大股东合作深化 [1][2][3] 经营业绩 - 2025年第一季度实现营收379.95亿元，完成超1万套房屋高质量交付 [1] - 实现销售金额349.2亿元，回款率超100% [1] - 一季度公开债全部如期兑付，完成大宗交易38亿元，盘活回款超40亿元 [1] 业务亮点 房地产开发 - 综合住区产品获认可，广州理想花地项目成广州主城区销售套数、销售金额双项第一 [1] - 上海、杭州、天津等多地项目去化率超80% [1] 长租公寓 - 长租公寓业务保持规模、效率、纳保量行业第一，资产质量获市场认可，Pre - REIT基金获知名机构投资 [1] - 泊寓与深圳地铁置业集团达成战略合作，签署深铁项目租赁运营合作框架协议 [1][3] 经营服务业务 - 物业新拓存量项目年化收入同比增长超50%，率先推出弹性定价体系服务模式 [2] - 商业业务客流、销售稳步增长，为知名机构业主提供商业轻资产运营服务，深圳iN城市广场开业出租率达97% [2] - 物流业务出租率行业领先，冷链营收实现双位数同比增长 [2] 大股东支持 - 大股东深铁集团拟向万科提供33亿元股东借款，借款利率2.34%，用于偿还公开债务 [2] - 去年以来，深铁集团通过多种方式支持万科，今年充实管理力量后持续综合支持 [2]

政策与行业动态 - 2025年全国两会首次将"稳住楼市股市"写入总体要求，明确"建设好房子"作为产业转型方向，提出通过供需两端协同管理、产品品质升级等四维发力构建房地产发展新模式 [3][5] - 中央政策以"稳预期、防风险、促转型"为主线，首次在促消费文件中提出推动房地产市场止跌回稳，允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房 [8][10] - 地方层面66个省市出台124次政策，聚焦"好房子"建设、公积金优化、补贴税费等六大方向，如北京试点优化容积率、杭州提升住宅层高至3米等 [14][15] 市场表现 - 2025年1-2月全国新建商品房销售面积1.07亿平方米、销售额1.03万亿元，同比降幅分别收窄7.8和14.5个百分点，核心30城交易规模同比增长10% [33][34] - 70城新房价格同比下降5.2%（降幅连续4个月收窄），一线城市环比继续上涨，其中上海同比上涨5.6% [36][37] - 房地产开发投资10720亿元（同比下降9.8%），住宅投资8056亿元（下降9.2%），到位资金降幅收窄13.4个百分点 [40][41] 融资与债务 - 2024年"白名单"项目审批通过贷款超5万亿元，2025年一季度房企融资规模732亿元（同比下降27%），境内债券融资成本降至2.88% [47][55][56] - 2025年房企债务到期规模5286亿元，三季度为偿债高峰（1574亿元），专项债收储面临解押要求、价格博弈等实施难点 [59][61][62] 产品趋势 - 改善需求推动四房产品成交占比首超30%，110-140㎡面积段在一线城市占比提升2.4个百分点，高端产品引入"空中院馆"设计 [66][73][78] - 非遗IP融入社区建设，如上海保利复刻水泥拉毛工艺、宁波保利融合竹编技艺，形成文化符号提升产品附加值 [87][89][94] - 四代住宅交付后暴露维护难题，如福州项目空中花园被私自改造、西安项目露台封闭影响立面统一 [101]