住房租赁市场现状 - 10月全国40城租赁线上需求热度环比下降14%，一线城市北京、上海需求降幅超8%，二线城市天津、太原降幅逾25% [3] - 10月全国重点50城住宅平均月租金为34.57元/平方米，环比下跌0.49%，前10月50城住宅平均租金累计下跌2.45% [3] - 全国40城个人房源线上新增挂牌量同比上涨超过10% [4] - 租房需求下降核心原因是三季度毕业季、入职季等传统租赁旺季结束，新增租房群体规模减少 [3] 租金下行驱动因素 - 租赁房源供给量增多，大量房源集中入市加剧竞争，部分房东为避免空置主动降价 [4] - 保障性租赁住房上市，其租金一般低于市场化租金，且部分品质更优，拉低市场整体租金水平 [4] - 租金水平梯度下降，租售比突破国债收益率，为租赁行业提供利润空间 [4] 市场结构特征 - 在找房需求中，租房用户群体规模逐渐超过新房找房用户量 [2] - 住房租赁市场仍以个人房源分散出租为主，规模化的专业住房租赁企业占比较低 [5] - 相比发达国家，目前住房租赁行业机构化率仍较低，长租公寓企业有较大发展空间 [8] 政策法规影响 - 《住房租赁条例》正式施行，是我国首部住房租赁领域的行政法规，明确各方权责、强化市场监管 [5][6] - 条例规定出租人应使用实名签订合同并通过平台向房产管理部门备案，从事转租经营的企业应设立资金监管账户 [6] - “十五五”时期将规范发展租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业，提高行业监管和服务能力 [2][8] - 政策有望从财政金融、市场培育、非居改租等角度加大支持力度，并结合公积金、人才引进等优化供需政策 [8] 行业发展趋势 - 租赁市场将全面迈入“高品质发展”深水区，行业洗牌加剧，具备标准化运营能力的优质机构将抢占更多市场份额 [9] - 保障性租赁住房在住房保障体系中的兜底作用不会弱化，将更加精准高效 [9] - 推动专业住房租赁企业发展有助于提升产品品质及服务质量，促进市场高质量发展 [8]

文章核心观点 - 银行通过线上平台直接挂牌销售"直供房"是金融机构不良资产处置模式从被动清收向主动管理转型的体现 [1] - 此举是特定经济环境下为化解银行自身风险、加速资金回笼并响应"保交楼、稳民生"政策的务实选择 [1] - 银行卖房是特殊时期的战术性选择，长远看需构建多层次、专业化、市场化的不良资产处置体系 [4] 银行"直供房"现象的背景与动因 - 受经济下行与房地产市场调整影响，个人按揭断供和开发贷违约增多，银行持有的法拍房和抵债资产规模持续扩大 [1] - 不良资产长期滞留消耗银行资本金并制约放贷能力，成为影响金融稳健运行的隐患 [1] - 传统法拍房渠道因税费不清、清场困难、无法贷款等问题流拍率高，资产价值在处置周期中持续贬损 [1] "直供房"模式的特点与优势 - 房源成交价普遍低于市场价16%至31%，凭借价格优势和清晰产权成为刚需购房者新选择 [1][2] - 交易流程规范透明，购房者可享受按揭贷款等配套金融服务，解决了法拍房需全款支付的痛点 [2] - 银行自主把控交易流程可减少信息不对称带来的法律纠纷，最大限度保全资产价值 [2] - 不良资产有序消化避免了恐慌性抛售对房价的冲击，为市场健康筑牢缓冲垫 [2] 银行直接卖房面临的挑战 - 银行缺乏专业销售团队、市场推广经验和客户资源，可能面临水土不服和成本收益失衡问题 [3] - 对房产合理评估、公平定价以及防范内部人员以权谋私对银行内控管理提出更高要求 [3] - 若出售房产在产权、物业费等方面存在瑕疵引发交易纠纷，将直接损害银行声誉 [3] - 集中入市的低价房源可能短期压制周边房价，如兰州某小区周边二手房成交均价较上半年下跌4.2% [3] 其他不良资产处置路径 - 将不良资产打包剥离给资产管理公司是主流选择，2024年中国信达等机构收购银行不良资产规模超2200亿元 [4] - 银行可设立特殊资产事业部，或通过资产证券化产品引入资本市场投资者实现风险共担 [4] - 对于暂时难售房产，可通过改造为长租公寓或保障性租赁住房模式盘活资产，契合"租购并举"政策 [4] - 针对"保交楼"项目，银行可与地方政府、优质房企合作注入续建资金或开展共益债投资 [4]

银行不良资产处置模式转型 - 金融机构不良资产处置正从被动清收向主动管理转型 [1] - 银行通过线上平台直接挂牌销售"直供房"以主动化解风险 [1] - 消费金融公司、汽车金融公司等非银机构也在加大个贷不良资产出清力度 [1] 银行下场卖房的背景与动因 - 受经济下行与房地产市场调整影响，个人按揭断供和开发贷违约增多，银行持有的法拍房和抵债资产规模持续扩大 [1] - 传统法拍渠道因税费不清、清场困难、无法贷款等问题流拍率高，资产价值在处置周期中持续贬损 [1] - 此举旨在化解银行自身风险，响应保交楼和稳民生政策，避免资产贱卖并维护市场稳定 [1] 银行直接卖房的优势 - 对银行而言能显著提升资产处置效率，加速资金回笼，并通过自主把控交易流程减少信息不对称和法律纠纷 [2] - 对购房者而言，"直供房"成交价普遍低于市场价16%至31%，交易流程规范透明，并能享受按揭贷款等配套金融服务 [2] - 对市场而言，不良资产有序消化避免了恐慌性抛售对房价的冲击，为市场健康发展提供缓冲 [2] 银行直接卖房面临的挑战 - 银行缺乏专业销售团队、市场推广经验和客户资源，可能面临水土不服和成本收益失衡问题 [3] - 对银行内控管理提出更高要求，需防范房产评估定价不公及内部人员以权谋私 [3] - 集中入市的低价房源可能短期压制周边房价，例如兰州某小区周边二手房成交均价较上半年下跌4.2% [3] 其他不良资产处置路径 - 将不良资产打包剥离给资产管理公司是主流选择，2024年中国信达等机构收购银行不良资产规模超2200亿元 [4] - 银行可设立特殊资产事业部，或通过资产证券化产品引入资本市场投资者实现风险共担 [4] - 对于暂时难售房产，可改造为长租公寓或保障性租赁住房，契合租购并举政策导向 [4] - 针对保交楼项目，银行可与地方政府、优质房企合作注入续建资金或开展共益债投资 [4]

行业政策与宏观数据 - "十四五"期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米[1] - "十四五"期间全国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）[1] - "十五五"规划建议明确提出推动房地产高质量发展并提及房屋全生命周期安全管理[1][13] - 行业需求正从"有没有"转向"好不好" 城镇人均住房建筑面积已超过40平方米[13] 保障性租赁住房发展 - 上海市已累计投入供应保障性租赁住房39.5万套（间）[7] - 未来五年上海将优化保障性租赁住房项目分布并加大需求集中区域的房源供应[7] - 保障性租赁住房为新市民、新毕业大学生等重点群体提供住房支持 例如上海一套住房月租金2400多元[5][7] - 行业通过"租购并举"、"保障+市场"思路改革完善制度 培育和发展住房租赁市场[18] 城市更新与危旧房改造 - 广州市通过城镇危旧房改造实施办法对老旧住宅进行"原拆原建" 改造周期为9个月[12] - 改造使住房从"户内不成套"变为户型方正、厨卫独立、面积更大的商品房[12] - 行业从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的发展阶段[18] 住房品质升级趋势 - 新建住房设计更人性化 例如层高变高、窗户变大[16] - 新建住房空间规划自由度更高 如北京某住房冰箱预留位宽度约1.05米可容纳双开门冰箱[16] - 行业目标是通过构建房地产发展新模式提升市场效率 使住房软硬件条件更贴心、使用更省心[18][20]

项目概况 - 北京市大兴区瀛海镇“泊寓院儿旧宫芯社区”保障性租赁住房项目于2025年11月正式开业 [1][3] - 项目由建设银行与万科集团共同成立的住房租赁基金“建万基金”收购，并由万科泊寓负责运营 [1] - 项目总建筑面积约6.5万平方米，分南、北两个地块共8栋楼，提供1505套保障性租赁住房 [4] - 项目位于北京市大兴区旧宫镇，毗邻南五环，距离地铁亦庄线旧宫站直线距离约1.5公里 [4] 项目模式与意义 - 项目作为集体经营性用地入市盘活为保障性租赁住房的试点，打通了“投融建管退”经营性不动产商业模式的闭环 [1] - 项目价格定为周边同地段、同类型房源租金的九折 [3] - 集体用地建设保障性租赁住房能响应“租购并举”住房制度，增加供给，同时盘活农村“沉睡”资产，促进土地资源合理配置 [3] - 该项目为地方探索集体土地住房租赁入市跑通了实施路径 [1] 产品与服务特点 - 社区户型多样，涵盖开间、一居室、二居室和三居室，满足全年龄段租房人群需求 [6] - 社区配套齐全，配备健身房、自习室、洗衣房、台球室、乒乓球室、匹克球场等公共活动空间 [6] - 家具家电配备齐全，为租户提供一站式休闲生活服务 [6] 公司业务与行业地位 - 万科泊寓是全国最大的集中式公寓提供商，共运营管理租赁住房28万间，累计开业突破20万间，出租率接近95% [8] - 公司于2023年10月宣布租赁住宅业务实现了成本法的整体盈利 [8] - 万科长租业务率先实现“产、建、运营一体化”发展模式突破，跑通“由售改租”、“非居改保”等多种模式 [8] - 公司在合肥、武汉、苏州等城市与属地国资平台开展深度合作，就中大型租赁社区运营服务达成协议 [8] 商业模式与核心突破 - 公司核心突破在于构建“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径 [9] - 通过创新路径高效盘活城市存量资源，并推出标准化服务体系与智慧化管理方案提升体验 [9] - 公司探索资产证券化等金融工具，通过REITs、Pre-REITs基金贡献现金流，推动行业可持续发展 [9] - 公司业务模式清晰，有望赢得更广阔的发展空间 [3]

项目概况 - 北京市大兴区瀛海镇集体经营性用地入市建设的保障性租赁住房试点项目“泊寓院儿旧宫芯社区”于2025年11月6日正式开业 [1][3] - 该项目由建设银行与万科集团共同成立的住房租赁基金“建万基金”收购，并由万科泊寓负责运营 [1] - 项目总建筑面积约6.5万平方米，提供1505间保障性租赁住房，租金为周边同地段同类型房源的九折 [3] 商业模式与行业意义 - 项目成功打通了“投融建管退”经营性不动产商业模式的闭环，为住房租赁行业可持续发展提供了宝贵经验 [1] - 利用集体经营性用地建设保障性租赁住房，响应了“租购并举”住房制度，有效增加保租房供给，并盘活了农村“沉睡”资产 [4] - 公司探索出了“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径，通过“由售改租”、“非居改保”等模式高效盘活城市存量资源 [4][9] - 公司实现了Pre-REIT基金突破，逐步打通资产退出通道，探索资产证券化等创新金融工具 [4][9] 公司运营与市场地位 - 公司旗下泊寓品牌在全国共运营管理租赁住房28万间，累计开业超20万间，出租率接近95%，已成为全国最大的集中式公寓提供商 [8] - 泊寓业务于2023年10月宣布实现了成本法的整体盈利，业务规模、效率、纳保量保持行业第一 [8] - 泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”、“2025中国社区租赁领先品牌”等荣誉 [8] 产品与服务特点 - 社区户型多样，涵盖开间、一居室、二居室和三居室，满足全年龄段租房人群需求 [6] - 社区配套齐全，包括健身房、自习室、洗衣房、台球室、乒乓球室、匹克球场等公共活动空间 [6] - 公司推出标准化服务体系与智慧化管理方案，旨在提升租住体验，强化租户黏性 [9]

行业政策与法规环境 - 行业首部行政法规《住房租赁条例》于今年9月正式施行，标志着市场从粗放发展迈向法治化、规范化新阶段 [2] - 制定条例目的包括补全租赁短板，完善租购并举的住房制度，并通过增加供给、规范市场及租购同权等政策支持扩大租赁市场空间 [2] - 条例实施推动行业发展为独立产业主体，使其正式纳入城市治理、住房保障和产业结构调整的长期议程 [2] 行业地位与市场认知转变 - 行业从模糊边界走向产业显形，体现在对经济活动的贡献日益显著，以及市场机制优化和公众认知提升 [3] - 市场化长租房与保障性租赁住房推动行业经济地位增强，统计口径和测算体系完善为市场健康运行提供数据支持 [3] - 租赁产品多元化推动公众对住房租赁的认同度与信任度提升，市场透明度与规范性提高，服务向全周期生活支持拓展 [3] 金融创新与资本支持 - 国内首单保障性租赁住房REITs（华夏北京保障房REITs）于今年6月完成扩募，首单持有型不动产ABS（建信长租）于9月完成扩募 [4] - 保租房REITs与持有型不动产ABS等金融创新产品使租赁住房成为资本市场认可的长期配置标的，提升行业可投性和资本可进入性 [4] 行业发展趋势与竞争核心 - 政策支持推动行业走向精细化、产业化、长期化发展的新阶段，政策环境优化将带来更多发展机遇 [3][4] - 行业从规模扩张向品质运营转变，服务质量成为企业竞争力核心，企业需通过精细化运营和创新服务提升品牌价值 [4]

行业政策环境 - 从年初“好房子”被写入《政府工作报告》到9月《住房租赁条例》正式施行，一系列政策为住房租赁行业注入新活力 [1] - 《住房租赁条例》的出台填补了国家层面住房租赁法规的空白，推动行业进入有法可依、有章可循的新时期，旨在补全“租”的短板，完善租购并举的住房制度 [4] - 政策推动住房租赁从“临时配套”向“独立产业”转变，政策研判更专注，资源配置更差异化，金融支持更具机制性 [4] “好房子”理念与资产价值 - “好房子”不仅是建设标准，更代表一种生活理念，为住房租赁市场的长期价值和可持续发展厘清演进框架 [2] - 对存量房进行提质改造的“好房子”项目平均装修成本下降15%至20%，改造周期缩短35%至40%，能耗和维保支出下降25%，资产寿命提升20%至30%，净营运收益提升3%至5% [2] - 机构化租赁品牌围绕“物理空间、功能设置、社区环境、服务体系”四个维度展开探索，例如根据I/E人格类型划分空间功能，实现差异化场景营造 [2] 市场需求与运营模式 - 家庭型客源占比从2018年的不足10%提升至2025年的25%，平均租期从2022年的9.8个月延长至2025年的11.2个月，反映租赁需求结构性升级 [3] - 标准化、体系化的运营模式正成为品牌建设核心，细节服务转化为可复制的品牌价值，推动租客从“短期过渡”转向“稳定长居” [3] - 租赁住房正成为越来越多城市人群的主动选择，行业从规模扩张走向品质运营 [4][7] 金融创新与资产可投性 - 保障性租赁住房REITs不断成熟，市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行新阶段，例如华夏北京保障房REITs完成扩募，建信长租持有型不动产ABS成功扩募 [5] - REITs产品呈现新特征：“同城多项目”组包提高组合分散度和管理效率；资产集中于一线和核心二线城市，新项目多位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区 [6] - 在行业租金整体承压背景下，保租房REITs二季度单位月租金仍同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5%，显示其抗压能力和长期价值 [6] - REITs市场形成“长期资金稳底、活跃资金提效”的良性结构，保险资金、银行理财等长期机构资金成为市场“压舱石”，券商资管、公募专户等交易型机构提升流动性 [6] 行业发展趋势 - 住房租赁行业迎来政策、产品与金融的三轮驱动，行业逻辑从“有没有”转向“好不好”，从“能融资”升级为“能投资、能持续、能分红” [7] - 行业正从“量的满足”转向“质的提升”，稳步迈进规范化、产业化、长期化的高质量发展新阶段 [1][7] - 随着房地产行业步入存量时代，住房租赁市场正驶入规模化扩张的黄金期 [1]

行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17] 核心观点 - 国家标准《住宅项目规范》施行以来，多地已发力推动“好房子”建设，构建地方配套标准 [2][6] - “好房子”产品在市场上保持较高热度，成为一线城市房地产热销的主力军 [2][6] - 行业竞争格局进一步重塑，发展模式逐步向“质量提升”和“价值创造”转变，实力雄厚的大型房企能更快适应变化 [6] - 新房交易规模仍在下探，销售金额同比下滑幅度已连续4个月超两位数 [7][8] - 房地产政策延续“因城施策”基调，持续巩固房地产市场止跌回稳态势 [8] 新房市场表现 - 2025年9月，受传统销售旺季周期性影响，商品房销售面积及销售金额环比增幅分别达48.51%和47.26%，但同比降幅分别为11.89%和12.36% [8] - 前9月累计销售面积和销售金额同比降幅较上月进一步扩大，下行压力仍较大 [8] - 9月商品住宅价格同比降幅自2024年11月起连续11个月呈收窄态势，但环比延续下行趋势，70个大中城市中价格环比上涨城市数量减少4个至5个 [7][8] - 10月1日至8日，北京、深圳、上海的新房日均成交同比分别增长52%、22%和3%，主要原因是近期供应的“好房子”产品热销 [6] 二手房市场表现 - 9月70个大中城市二手销售住宅价格均有所下行，已无环比上涨城市 [10] - 当前多数城市二手房市场延续“以价换量”行情，一线城市中北京、上海和深圳的二手房交易活跃度有所提升 [10] - 第三方监测的百城二手房挂牌量达258.42万套，仍呈增长态势，其中三四线城市和新一线城市挂牌量增幅高于一线城市 [10] 土地与开发市场 - 9月土地成交建筑面积和金额环比均大幅增长，土地市场成交规模同比止跌，但平均溢价率下滑至3.2%，为年内新低 [9] - 9月新开工面积及竣工面积环比均有所增加，累计降幅同比均有所收窄 [9] - 1~9月房地产开发投资规模同比下降13.90%，累计降幅环比持续小幅增加 [9] - 商品房待售面积连续7月环比下降至7.59亿平方米，但仍处于历史高位，去库存压力较大 [7][9] 企业融资环境 - 9月房企境内债券市场融资仍呈净流出态势，市场偏好谨慎，发行主体主要为央国企 [7][10] - 9月新城发展成功发行1.6亿美元优先票据，当月未新增违约或展期主体 [10][11] - 自10月20日至11月末，房地产企业境内债整体到期规模390.34亿元 [11] - 二级市场方面，9月房企境内债券日均交易量环比有所下降，高收益地产债平均成交价环比有所下降 [11] 政策环境与行业趋势 - 《住宅项目规范》实施后，上海、深圳、北京等地响应落实新规范并出台本地化实施意见，设置政策过渡期以处理新旧项目衔接 [2][3][5] - 各地政策在建筑高度等方面因地制宜，例如北京市对层高增至3米导致建筑高度微超基准高度1米以内的项目给予弹性空间 [3][5] - 政府通过优化营商环境降低制度性成本，并提供“税收优惠和容积率补偿机制”等激励措施 [6] - 10月房地产政策延续“因城施策”基调，多地推出“强化住房公积金支持力度”、“推行购房补贴与房票安置”、“优化限购与落户政策”等措施 [8]

政策法规支持 - 首部系统性住房租赁行政法规《住房租赁条例》正式施行，填补国家层面法规空白，旨在补全租赁短板、完善租购并举的住房制度[1] - 政策推动住房租赁行业从临时性配套工具发展为独立产业主体，纳入城市治理、住房保障和产业结构调整的长期议程[1] - 法规落地带来更专注的政策研判、差异化资源配置、机制性金融支持和系统性产业引导，提升行业地位[1] 市场需求变化 - 家庭型客源占比从2018年不足10%提升至2025年的25%，平均租期从2022年9.8个月延长至2025年11.2个月，显示租赁需求从过渡短择向稳定长择转型[2] - 新生代客群追求性价比、归属感和居住体验，推动市场多元化与创新，促使产品与服务向更高质量与个性化发展[2] 产品与服务创新 - 好房子的四个思考维度包括物理空间、功能设置、社区环境与服务体系[2] - 长租公寓品牌将网红打卡思路引入公区设计，根据内向型与外向型租客需求差异化配置公共空间，如天文观景台、迷你农场、舞台剧场、运动场等[2][5] - 服务标准化将细节做成品牌，通过节日计划、色彩与物料规范、互动机制与社群运营，使温度可复制、品质可复用，提升租客归属感与续租意愿[3] 金融创新与资产盘活 - 国内首单保障性租赁住房REITs（华夏北京保障房REITs）和首单持有型不动产ABS（建信长租）完成扩募，标志着市场进入首发+扩募并行新阶段[4] - 金融创新产品使租赁住房成为资本市场认可的长期配置标的，提升行业可投性和资本可进入性[4] - 保租房REITs二季度单位月租金同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5%，显示其抗压能力和长期价值[5] - REITs产品呈现同城多项目组包趋势，资产集中于北京、上海、苏州等一线和核心二线城市，位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区[5] 行业发展趋势 - 行业发展逻辑从有没有迈向好不好，从能融资转向能持续投资、有稳定收益[6] - 政策托底、资产入市和资本提效，加速推动市场成熟与长期化发展[6] - 行业从规模扩张向品质运营转变，企业通过精细化运营和创新服务提升品牌价值[5]