报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 本周楼市成交面积同比增速由正转负，多地优化公积金贷款政策；新房、二手房成交面积环比涨幅收窄、同比由正转负，新房库存面积同环比均下降，去化周期环比上升、同比下降 [1] - 4、5 月统计局口径下销售与投资、70 城房价数据持续走弱，6 月 13 日国常会提出更大力度推动房地产市场止跌回稳，国家统计局指出促进房地产止跌回稳需继续努力，近期政策端进一步发力概率提升 [7] - 建议关注基本面稳定、“小而美”、经营或策略有变化、受益于二手房市场修复的四类房企 [7] 根据相关目录分别进行总结 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 重点城市新房成交情况：40 个城市新房成交套数 2.3 万套，环比升 8.6%、同比降 8.0%；成交面积 242.0 万平方米，环比升 9.7%、同比降 11.8%；一、二、三四线城市成交套数和面积同比增速有不同变化 [18] - 重点城市新房库存情况：12 个城市新房库存套数 140.4 万套，环比降 0.2%、同比降 17.6%；库存面积 8764 万平方米，环比降 0.3%、同比降 17.0%；去化周期环比上升、同比下降 [31][43] - 重点城市二手房成交情况：18 个城市二手房成交套数 2.0 万套，环比升 0.7%、同比降 11.4%；成交面积 189.0 万平方米，环比升 3.8%、同比降 2.3%；一、二、三四线城市成交套数和面积同比增速有不同变化 [51] 百城土地市场跟踪 - 百城成交土地（全类型）市场情况：百城全类型成交土地规划建筑面积 1057.5 万平方米，环比升 28.4%、同比降 6.6%；成交土地总价 199.5 亿元，环比降 25.5%、同比降 32.1%；楼面均价 1886.7 元/平，环比降 42.0%、同比降 27.3%；溢价率 1.3%，环比降 1.7 个百分点、同比降 0.4 个百分点 [63] - 百城成交土地（住宅类）市场情况：百城成交住宅土地规划建筑面积 255.2 万平方米，环比升 315.9%、同比升 54.3%；成交住宅土地总价 112.8 亿元，环比降 1.4%、同比升 139.5%；楼面均价 4419.1 元/平方米，环比降 76.3%、同比升 55.2%；溢价率 3.6%，环比降 3.9 个百分点、同比升 1.9 个百分点 [82] 本周行业政策梳理 - 中央：6 月 15 日国家发改委下达中央预算内投资城市更新专项 800 亿元；6 月 16 日国家统计局表示将推动城市更新和危旧房改造，加大“好房子”建设供应力度 [94] - 地方：广州拟优化房地产政策，推进城中村及老旧小区改造；重庆优化住房公积金缴存使用产品；浙江杭州上线公积金直付购房首付款和房租服务；浙江温州推出公积金付二手房首付政策；广东东莞拟出台购房入户奖励政策；山东淄博上调公积金贷款额度；湖南怀化推行“房票”货币化安置；江苏印发住宅工程品质提升行动方案 [95][96][97][98] 本周板块表现回顾 - 大盘表现：上证指数收于 3360 点，较上周降 17.1 点，涨跌幅 -0.5%；创业板指收于 2010 点，较上周降 33.9 点，涨跌幅 -1.7%；沪深 300 指数收于 3847 点，较上周降 17.5 点，涨跌幅 -0.5% [101] - 行业板块表现：申万一级行业涨跌幅前三为银行、通信、电子，涨跌幅靠后为美容护理、纺织服饰、医药生物 [101] - 房地产板块表现：绝对收益 -1.7%，较上周升 0.1pct；相对收益（相对沪深 300）-1.2%，较上周升 0.3pct；PE 为 23.17X，较上周降 0.31X [6][101] - 重点跟踪股票表现：A股涨跌幅靠前为新城控股、滨江集团、招商蛇口，靠后为绿地控股、万科 A、华侨城 A；港股涨跌幅靠前为融创中国、碧桂园、旭辉控股集团，靠后为越秀地产、龙湖集团、美的置业 [105] 本周重点公司公告 - 高管变动公告：中国金茂陈爱华辞任，崔焱、刘文被委任；中国武夷陈雨晴辞任，付文达被聘任；中润资源董事会换届 [109][111][113] - 经营数据公告：多家公司公布 2025 年 5 月及 1 - 5 月签约销售金额、面积等数据 [110][111][113] - 其他重要公告：涉及公司增资、股权变动、减持、回购、地块竞拍、债券赎回等事项 [110][111][113] 本周房企债券发行情况 - 发行情况：2025 年第 25 周房地产行业国内债券总发行量 84.0 亿元，环比降 44.1%，同比升 86.5%；总偿还量 123.8 亿元，环比升 150.1%，同比升 37.9%；净融资额 -39.8 亿元 [115] - 具体房企：发行量最大为华润置地、苏州高新、安居集团；偿还量最大为保利发展、绿城地产、万科 [115][122][123] 投资建议 - 关注基本面稳定、“小而美”、经营或策略有变化、受益于二手房市场修复的四类房企 [7][125] - 具体公司：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团、保利置业集团、城投控股、新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产、贝壳 - W、我爱我家 [7][125]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月第4周新房成交环比上升、同比下降，二手房成交环比上升、同比上升；国家统计局新闻发言人表示要适应房地产市场供求关系变化，推动城市更新和危旧房改造，加大“好房子”供应，促进住房需求释放，构建发展新模式 [3][70] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [8] - 物业管理推荐综合考虑短期因素（大股东/关联方情况、前期估值调整幅度）和长期因素（市场化能力、第二增长曲线）的公司，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [8] - 房地产经纪推荐中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，如贝壳，建议关注我爱我家 [9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 上周新房销售环比+10.0%，同比-18.5%；36城新房成交面积205.9万方，环比+10.0%，同比-18.5%；2025年6月1日至6月20日累计成交527.4万方，同比-11.0%；今年截至6月20日累计成交4753.2万方，同比-2.8% [13] - 上周二手房成交面积169.5万方，环比+1.6%，同比+1.4%；2025年6月1日至6月20日累计成交456万方，同比+7.0%；今年截至6月20日累计成交3853.6万方，同比+19.1% [17] - 13城新房累计库存7816.2万方，环比+0.3%，同比-11.6%；13城新房去化周期为20.5个月，环比变动+0.8个月，同比变动-3.2个月；一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为14.5个月、13.6个月、19.3个月、44.0个月，环比分别变动+0.3个月、+1.2个月、+1.2个月、+0.9个月 [29] 土地市场情况 - 2025年6月16日 - 2025年6月22日百城供应土地数量为368宗，环比-17.5%，同比-29.1%；供应土地建筑面积为1828.6万方，环比-21.7%，同比-30.9%；截至6月22日，2025年累计供应土地数量为11185宗，同比-10.9%，累计供应建筑面积为56857.4万方，同比-12.4% [43] - 2025年6月16日 - 2025年6月22日百城土地成交建筑面积1571.3万方，环比-24.1%，同比-31.8%；成交楼面价1732元/平，环比+32.0%、同比+30.0%；土地溢价率7.1%，环比+5.6%，同比+3.6%；截至6月22日，2025年累计成交土地建筑面积为49461.5万方，同比-5.2% [47] 房地产行业融资情况 - 上周房地产企业发行信用债合计15支，发行金额合计103.6亿元，环比-4.5%，同比+197.6%；上周偿还金额134.9亿元，净融资额为-31.4亿元；2025年至今，房地产企业合计发行信用债269支，合计发行金额2234.9亿元，同比+7.7% [51] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅-1.9%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-0.5%、-1.1%，超额收益分别为-1.5%、-0.9%；29个中信行业板块中房地产位列第17 [3] - 上周上涨个股共13支，较前周减少20支，下跌股数为104支；涨幅居前五的为西藏城投、市北高新、*ST荣控、ST中珠、爱旭股份；跌幅前五为*ST中地、天府文旅、珠江股份、天保基建、*ST岩石 [59] - 上周47家重点房企中共计上涨7支，较前周减少8支；涨幅位居前五的为绿景中国地产、金地商置、融创中国、新城控股、碧桂园；跌幅前五为远洋集团、雅居乐集团、越秀地产、绿城中国、龙湖集团 [59] 行业政策跟踪 - 中央层面，国家统计局新闻发言人表示要适应房地产市场供求关系变化，推动城市更新和危旧房改造，加大“好房子”供应，促进住房需求释放，构建发展新模式 [65][66] - 地方层面，成都推出“成都住建房产超市”；西安允许公积金直接支付新建商品住房首付款；衢州推行多孩家庭改善性购房补贴；温州推出购买二手住房提取住房公积金支付首付款政策；淄博优化住房公积金贷款政策；江苏印发住宅工程品质提升行动方案 [66] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][70] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][70] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][70]

个人所得税增长情况 - 1-5月个人所得税同比增长8.2%，远超全部税收收入同比增速（-1.6%）[1] - 5月个人所得税同比增长12.3%，比4月加快3.3个百分点，在主要税种中保持领先地位[1] 增长驱动因素 居民收入回升 - 一季度城镇居民人均可支配收入同比增长4.9%，增速较去年四季度加快0.3个百分点[3] - 部分城市二手房市场活跃对个税收入形成支撑[3] - 去年四季度增量政策推动二手房市场回暖，个税收入在10月后转入同比正增长[4] - 2024年中国经济基本面回暖，企业经营改善扩大税基，带动个税回升[5] 税收征管加强 - 金税四期全面落地，依托大数据、人工智能及多部门数据共享实现智能监控[7] - 湖北、山东、上海、浙江四地税务部门公布个人未申报境外收入案例，合计补缴税款近300万元[7] 工资调整与股息红利 - 工资薪金和股息红利占个税比重近8成[8] - 体制内职工基本工资可能因疫情和化债延迟调整至2024年下半年[8] - 上证50指数分红政策稳定，其成交量波动与个税增幅变动对应[8] - 个人持股期限未超1年需征收股息红利个人所得税[8] 未来展望 - 下半年个税同比增速可能高位下行，因外部环境不确定性和房地产政策效应减弱[9] - 国务院部署推动房地产市场止跌回稳，下半年房地产增量支持政策有望出台[10] - 即便下半年个税同比减速，再度出现负增长的可能性较小[10]

报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级），上次评级为强于大市 [4] 报告的核心观点 - 5月基本面波动明显，销售面积单月、累计同比降幅边际走弱，开发投资同比降速扩大，到位资金同比走弱，价格下行压力加剧；伴随高温淡季临近，7 - 8月量价下行压力或加大，但国常会表态推动房地产市场止跌回稳，政策基调明确、增量政策可期，板块配置性价比及政策博弈空间或提升 [2] - 政策表态促进房地产行业止跌企稳，基本面拐点或将近，增量政策预期持续；交易端“底部共识”增强，“短线政策博弈 + 中长期估值修复”逻辑更顺畅；配置上优先考虑非国央企困境反转、龙头房企周期韧性、区域型企业市占率提升、二手中介存量交易景气度提升，低估值优质非国企及地方型企业政策弹性空间更大 [4][13] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 销售端 - 2025年1 - 5月，商品房销售金额同比 - 3.8%，增速较1 - 4月下降0.6pct；5月单月销售金额环比 + 13.1%，同比 - 6.0%，降幅较4月收窄0.7pct；1 - 5月销售面积同比 - 2.9%，增速较1 - 4月下降0.1pct；5月单月销售面积环比 + 10.3%，同比 - 3.3%，降幅较4月增大1.2pct [1][10] 投资端 - 2025年1 - 5月，房地产开发投资累计完成额同比 - 10.7%，较1 - 4月下降0.4pct；5月单月同比 - 12.0%，降幅较4月增大0.7pct；新开工面积累计同比 - 22.8%，较1 - 4月上升1.0pct；5月单月同比 - 22.8%，较1 - 4月提升2.9pct；施工面积累计同比 - 9.2%，增速较1 - 4月增长0.5pct；房屋竣工面积累计同比 - 17.3%，增速较1 - 4月下降0.4pct [1][10] 资金端 - 2025年1 - 5月，到位资金同比 - 5.3%，较1 - 4月下降1.2pct；5月单月同比 - 10.1%，降幅较4月增大4.8pct；销售回款方面，1 - 5月定金及预收款累计同比 - 5.2%，5月单月同比 - 12.9%，1 - 5月个人按揭贷款同比 - 8.5%，5月单月同比 - 8.5%；外部融资方面，1 - 5月国内贷款同比 - 1.7%，5月单月同比 - 13.1%，1 - 5月自筹资金同比 - 7.2%，5月单月同比 - 9.4% [1][11] 价格端 - 2025年5月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%，二线城市价格环比由上月持平转为下降0.2%，三线城市价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点，二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5%，降幅均扩大0.1个百分点 [2][11] 投资建议 - 配置方向优先考虑非国央企困境反转、龙头房企周期韧性、区域型企业市占率提升、二手中介存量交易景气度提升，低估值优质非国企及地方型企业政策弹性空间更大 [4][13] - 建议关注未出险优质非国央企如龙湖集团、金地集团等，地方国企如越秀地产、城建发展等，龙头央企如中国海外发展、招商蛇口等，优质物管如招商积余、保利物业等，中介企业如贝壳、我爱我家 [4][13] 成交概览 新房市场 - 6月14 - 20日，60城商品房成交面积265万平，移动12周同比增速 - 15.98%，增速较上期下降2.29pct；月度同比 - 10.86%，相较上月改善2.46pct；一线、二线、三线及以下城市本周成交面积分别为65、178、22万平，移动12周同比增速分别为 - 6.72%、 - 20.18%、 - 8.49%，增速较上期分别变化 - 3.44pct、 - 2.23pct、 - 0.19pct，与历史相比，各能级降幅扩大 [16] 二手房市场 - 6月14 - 20日，17城二手房成交面积200万平，移动12周同比增速 + 9.16%，增速较上期下降0.95pct；月度同比 + 0.41%，相较上月下降0.84pct；一线、二线、三线及以下城市本周成交面积分别为49、142、9万平，移动12周同比增速分别为 + 18.07%、 + 6.55%、 + 5.36%，增速较上期分别变化 - 0.93pct、 - 0.92pct、 - 1.47pct，与历史相比，各能级增幅收窄 [24] 土地市场 - 6月9 - 15日，全国土地成交建筑面积2071万平，滚动12周同比增速 + 2.99%，较前期上升4.16pct；一线、二线、三线城市本周成交建筑面积分别为75、631、1365万平，滚动12周同比增速分别为 + 32.20%、 + 19.85%、 - 7.21%，增速较上期分别提升 - 0.22pct、 + 3.83pct、 + 4.42pct，三线成交建面降幅收窄，二线增幅扩大，一线增幅收窄 [32] - 全国土地成交金额272亿元，滚动12周同比增速 + 13.37%，较前期下降5.01pct；一线、二线、三线城市分别为40、96、135亿元，滚动12周同比增速分别为23.85%、24.31%、 - 6.81% [32] - 全国土地成交平均溢价率为1.45%，滚动12周同比增速 + 2.55pct；一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、1.7%、1.72%，滚动12周同比增速分别为2.98pct、4.73pct、 - 1.7pct [32] 本周融资动态 - 2025年6月14 - 20日，房企共发行境内债券13只（12只为国企发行），境内债发行金额合计55.48亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失） [37] - 2025年6月（截至20日），地产债境内、境外债券发行额分别为291.07亿元、0亿元，当月偿还额分别为383.33亿元、367.43亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为 - 92.26亿元、 - 367.43亿元 [37] 行业与个股情况 行业涨跌与估值情况 - **A股市场**：本周申万房地产指数 - 1.69%，较上周提升0.07pct，涨幅排名14/31，跑输沪深300指数1.24pct；涨幅前三个股为西藏城投 + 10.29%、市北高新 + 5.91%、荣丰控股 + 4.88%；跌幅前三个股为中交地产 - 10.52%、莱茵体育 - 9.86%、珠江股份 - 9.63% [44] - **H股市场**：本周Wind香港房地产指数 - 1.46%，较上周下降4.42pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数0.05pct；克而瑞内房股领先指数为 - 2.94%，较上周下跌6.31pct；涨幅前三个股为力高集团 + 10.00%、金地商置 + 5.56%、融创中国 + 2.84%；跌幅前三个股为宝龙地产 - 9.68%、港龙中国地产 - 7.95%、远洋集团 - 7.69% [51] 重要公告概览 - 万科A于2025年6月10日出售A股库存股2200万股，占总股本0.18%，减持所得资金1.46亿元，补充流动资金且不影响当期利润 [57] - 保利发展获准注册50亿元超短期融资券，有效期2年 [57] - 中国金茂陈爱华辞任，崔焱、刘文获委任为非执行董事 [57] - 信达地产30亿元公司债申请获证监会注册批复 [57] - 城建发展收到京城佳业2024年度分红款712.8万 [57] - 合肥城建控股孙公司1.03亿竞得包河区工业用地 [57] - 中国武夷收到福州市鼓楼区财政局拨付专项资金313.84万元 [57]

从市场价格看，新建商品住宅价格同比降幅继续收窄。国家统计局数据显示，5月份70个大中城市中，多数城市商品住宅销售价格同比降幅收窄。其中， 一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅比上月收窄0.4、0.4和0.5个百分点；二手住宅销售价格同比降幅分别收窄0.5、0.4和0.5个百分点。 58安居客研究院院长张波告诉央广网记者："5月房价虽然呈现出短暂的波折，但市场'止跌回稳'的大趋势不变，随着政策效果的持续显现及大环境逐步改 善，供需两侧信心会稳步得到恢复。预计下半年房地产市场成交量有望逐渐回升，市场活跃度将有所提高。" 值得一提的是，新房市场亮点较多。上海新房价格环比上涨 0.7%，同比上涨 5.9%。张波认为，这得益于上海高端盘的集中入市，吸引了大量高净值人群关 注带动市场热度提升，并拉高了上海新房市场的整体均价。杭州则在二线城市中表现突出，土地市场热度高涨，带动周边找房热度上升，为楼市注入强劲信 心。这也为全国房地产市场复苏提供可借鉴模式，如精准匹配改善需求、优化土地供应等。 付凌晖提到，从5月情况看，房地产市场运行总体平稳。70个大中城市房价同比降幅继续收窄，商品房库存持续减少。但也要看到，房地产市 ...

土地市场“双集中”特征 - 2025年1 - 5月，35城涉宅土地出让金占全国68%，20城土地出让金和成交规划建筑面积同比增长[5][22] - 2025年1 - 5月，TOP100房企拿地总额4052亿元，同比增长28.8%，拿地金额占全国土地出让金53%，权益拿地金额TOP20房企占比37%，TOP20房企中民企占比仅25% [5][22][30] 影响土地市场热度因素 - 融资环境：当前融资环境相对宽松但恢复分化，2025年1 - 5月房企发债1804亿元，同比下降24%，2024年四季度末房地产开发贷款余额13.56万亿元，同比增长3.2% [7][9][33][34] - 新房市场成交量：2025年1季度北上广深新房网签面积同比增6%，北上深二手房网签量同比激增45%；4月重点35城新房成交面积环比、同比分别下降27%、11%，5月环比、同比分别增长4%、下降15% [10][38][39] - 房地产市场库存：2025年5月末商品房待售面积77427万平方米，较4月末减少715万平方米；部分城市库存去化周期差异大，如杭州、上海等不足12个月，大连、洛阳超5年 [12][40][41] - 房地产新模式下的销售制度：现房销售是趋势，全国商品住房现房销售占比从2021年的10.4%上升到2025年1 - 4月的32.5% [43] - 供地规则：总量压降，如东莞、烟台和厦门住宅用地供地计划下降超40%；结构优化，一线城市成交的容积率在2.0以下的涉宅土地占比提升至23%；规则创新，如北京优化经营性用地交易规则 [15][47][49][50][51]

据经济日报文章，国家统计局数据显示，5月房地产市场总体平稳，房价同比降幅收窄，库存减少。6月 13日国务院常务会议强调对已供土地和在建项目进行摸底，优化政策以稳定预期、激活需求、优化供 给、化解风险，推动房地产市场止跌回稳。广州市等地已取消限购限售、降低贷款首付比例及利率。优 质住房供给增加，房企资金面改善，房地产融资协调显效，有助于稳房价及市场活跃度。会议提出构建 房地产发展新模式，推动市场平稳健康发展。随着中央有关财税、金融等政策的进一步优化统筹，以及 各地因城施策推动政策精准落地，房地产市场将进一步实现止跌回稳。 ...

报告行业投资评级 - 强于大市，预计该行业指数在未来 6 - 12 个月内表现强于基准指数，沪深市场基准指数为沪深 300 指数 [6][25] 报告的核心观点 - 房价下行压力进一步加大，70 城新房、二手房房价环比跌幅均扩大，房价下跌城市数量均增加，5 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.2%，二手房房价环比下跌 0.5% [6] - 5 月一线城市新房房价环比由持平转为下跌，二手房房价环比跌幅明显扩大；二线城市新房房价由环比持平转为下跌，二手房房价跌幅扩大；三线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大 [6] - 5 月各类型产品房价环比跌幅相同，且跌幅均较上月扩大 0.1 个百分点 [6] - 去年 9 月到今年 3 月，70 城新房、二手房房价环比跌幅收窄，但 4、5 月房价数据走弱，5 月跌幅进一步扩大，在此背景下，国家对于稳定房地产市场的态度更加迫切，近期政策端进一步发力的概率明显提升 [6] - 下一个时间点重点关注 7 月政治局会议前，预计表态会更加积极，带动板块在 7 月中旬出现一波政策博弈的行情机会 [6] - 地产标的方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性 [6] 根据相关目录分别进行总结 70 城房价整体情况 - 5 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.2%，环比降幅较 4 月扩大 0.1 个百分点，二手房房价环比下跌 0.5%，环比降幅较 4 月扩大 0.1 个百分点 [6] - 5 月 70 城中新房房价环比下跌的城市数量有 53 个，较 4 月增加 8 个，新房房价下跌城市平均跌幅为 0.37%，较 4 月扩大 0.07 个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量有 67 个，较 4 月增加 3 个，二手房房价下跌城市平均跌幅为 0.53%，较 4 月扩大 0.08 个百分点 [6] 各线城市房价情况 一线城市 - 5 月一线城市新房房价由环比持平转为环比下降 0.2%，仅上海新房房价环比持续正增长，北京环比由涨转跌，广深环比跌幅扩大 [6] - 5 月一线城市二手房房价环比下降 0.7%，环比跌幅明显扩大，且 5 月环比跌幅大于二、三线城市，上海二手房房价环比由涨转跌，广州环比持平转为环比下跌，北京、深圳环比跌幅扩大 [6] 二线城市 - 5 月二线城市新房房价由环比持平转为环比下降 0.2%，35%的二线城市新房房价环比持平或上涨，杭州环比涨幅排首位 [6] - 5 月二线城市二手房房价环比下降 0.5%，环比降幅较 4 月扩大 0.1 个百分点，所有二线城市二手房房价环比均下跌，部分城市跌幅相对较大 [6] 三线城市 - 5 月三线城市新房房价环比下降 0.3%，环比跌幅较 4 月扩大 0.1 个百分点，部分城市环比上涨或持平，部分城市跌幅相对较大 [6] - 5 月三线城市二手房房价环比下降 0.5%，环比跌幅较 4 月扩大 0.1 个百分点，部分城市环比上涨，部分城市跌幅相对较大 [6] 各类型产品房价情况 - 5 月刚需、刚改、改善型产品新房、二手房房价环比跌幅均为 0.2%和 0.5%，且跌幅均较 4 月扩大 0.1 个百分点 [6] 政策与市场机会 - 6 月 13 日国常会明确提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，国家统计局指出房地产市场仍在调整，促进房地产止跌回稳还需继续努力，近期政策端进一步发力概率提升 [6] - 关注 7 月政治局会议前，预计表态积极带动板块在 7 月中旬出现政策博弈行情机会 [6] 投资建议 - 关注四条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企；2024 年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企；经营或策略上有增量或变化的房企；受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司 [6] 附录 - 一线城市指北京、上海、广州、深圳等 4 个城市；二线城市指天津、石家庄等 31 个城市；三线城市指唐山、秦皇岛等 35 个城市 [7] 附注 - 调查范围为各城市的市辖区，不包括县；新建商品住宅销售价格调查为全面调查，二手住宅销售价格调查为重点调查和典型调查相结合 [8]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 4、5月统计局口径下销售、投资数据持续走弱，国家稳定房地产市场态度更迫切，近期政策端进一步发力概率提升，7月政治局会议前表态或更积极，带动板块7月中旬出现政策博弈行情机会 [7] - 建议关注四条主线，包括基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企，2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，经营或策略上有增量或变化的房企，受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司 [7] 根据相关目录分别进行总结 商品房销售 - 单月销售面积降幅扩大，成交动能走弱，累计销售面积、金额、均价同比降幅均扩大；5月销售面积7053万平，同比降3.3%，金额7056亿元，同比降6.0%；住宅销售面积同比降4.6%，金额同比降6.1% [7] - 单月住宅销售均价环比正增长，同比降幅收窄；5月商品房均价10004元/平，环比增2.5%，同比降2.8%；住宅均价10613元/平，环比增3.6%，同比降1.6% [7] - 中部地区“以价换量”明显，全国销售均价同比降幅收窄受东部地区影响；5月东、中、西部销售面积同比增速分别为-4.9%、0.7%、-2.8%，金额同比增速分别为-4.9%、-6.2%、-9.4%，均价同比增速分别为-0.1%、-6.8%、-6.8% [7] - 1 - 5月全国商品房销售面积3.53亿平，同比降2.9%，金额3.41万亿元，同比降3.8%，均价9653元/平，同比降0.9%；预计2025年销售面积同比增速-9%，金额同比增速-12%，均价同比增速-3% [7] 商品住宅库存 - 现房住宅库存压力大，占整体库存比重达近四分之一；截至5月末，广义库存面积16.7亿平，环比降1.2%，同比降15.9%，去化周期25.7个月，环比升0.3个月，同比降4.4个月 [7] - 截至5月末，现房库存面积约4.13亿平，环比降1.1%，同比增6.5%，现房去化周期20.0个月，环比降0.2个月，同比降2.4个月，现房库存占广义库存面积比重24.8%，环比持平，同比升5.2个百分点 [7] 房地产开发投资、新开工、竣工 - 房地产投资同比降幅扩大，5月开发投资金额8504亿元，同比降12.0%，住宅开发投资6552亿元，同比降11.3%；1 - 5月开发投资3.62万亿元，同比降10.7%；预计2025年开发投资额同比增速-9% [7] - 土地投资有所修复，施工建安投资持续低迷；5月新开工面积5348万平，同比降19.3%，1 - 5月施工面积同比降9.2%；预计2025年新开工面积同比增速-16% [7] - 竣工面积同比降幅收窄，但绝对值处2008年以来同期最低水平；5月竣工面积2737万平，同比降19.5%，1 - 5月竣工面积1.84亿平，同比降17.3%；预计2025年竣工面积同比增速-21% [7] 开发商资金 - 房企到位资金降幅扩大，5月到位资金7636亿元，同比减10.1%；1 - 5月到位资金4.02万亿元，同比降5.3% [3] - 房款3375亿元，同比减11.4%，定金及预收款同比减12.7%，个人按揭贷款同比减8.5%；5月居民部门中长期贷款净增746亿元，环比多增1977亿元，同比多增232亿元 [3] - 非房款4261亿元，同比减9.1%，国内贷款1060亿元，同比降13.1%，自筹资金2790亿元，同比降8.7% [3]

房地产销售与价格 - 前5月新房销售面积35315万平方米同比下降2.9% 商品房销售额34091亿元同比下降3.8% [1] - 5月新建商品房销售面积7053万平方米环比增长10% 销售额7056亿元环比增长13% [2] - 5月商品住房算术平均价格重回1万元/平方米以上 待售面积环比减少715万平方米且连续三个月减少 [3][4] - 70城新房价格同比降幅持续收窄 一线城市同比降1.7% 二线降3.5% 三线降4.9% 上海同比上涨5.9% [8] - 杭州合肥长沙成都等二线城市新房价格连续环比上涨超3个月 [8] 开发投资与土地市场 - 前5月房地产开发投资36234亿元同比下降10.7% 5月单月投资8504亿元同比下降12% [1][17] - 前5月土地成交建面2.1亿平方米仅为同期新房成交量58% 专项债收储涉及宅地超9500公顷 [20] - 土地收储规模达4700亿元 预计为行业广义库存消化周期减负至少5个月 [20] 新开工与库存 - 前5月房屋新开工面积23184万平方米下降22.8% 住宅新开工17089万平方米下降21.4% [11] - 5月新开工规模5348万平方米同比下降19% 同比降幅收窄2.8个百分点 [11] - 前5月行业狭义库存下降1.2亿平方米 去化周期已下降1.5个月 [11] 政策与金融支持 - 央行降准0.5个百分点释放流动性1万亿元 下调公积金利率0.25个百分点年省利息超200亿元 [7] - 50个省市快速响应利率优惠 20城入选财政支持城市更新名单 [7] - 国务院部署摸底全国已供土地和在建项目 加强存量用地处置及专项债收储 [21] 行业趋势展望 - 新房量价延续筑底走势 核心城市或率先企稳 供求关系调整将持续1-2年 [21][22] - 高品质住房供给占比扩大 纯新盘带动市场活力但存量项目去化压力仍存 [21] - 5月房屋竣工面积2737万平方米下降19.5% 降幅收窄8.4个百分点反映保交楼推进 [14]