核心观点 - 东百集团与甘肃省新投商业管理有限公司合作承接兰州新区新投时代中心项目轻资产管理运营 标志着公司轻资产模式在西北市场的进一步拓展和区域战略深化 [1] - 公司依托兰州中心项目运营积累和成功经验 通过全链条专业服务助力新投时代中心打造区域商业升级标杆项目 [1][2] - 轻资产发展战略持续推进 以兰州和福州为核心向周边辐射拓展 整合优质资源扩大商业版图 [3] 业务拓展 - 新投时代中心项目总建筑面积7.24万平方米 位于兰州新区中心城区核心地段 毗邻三条主干道及新区管委会 周边集聚政务居住教育医疗资源 [1] - 项目提供前期策划 项目定位 规划改造 招商运营等商业全链条专业服务 [1] - 兰州中心作为战略要地优质自持资产 聚集近千家品牌 其中150余家甘肃首店形成差异化优势 [2] 运营成果 - 兰州中心2024年通过品牌调改 空间重构 业态调整及场景创新持续激活商业活力 全年客流量达3600万人次 同比增长7.87% [2] - 深度整合文商旅资源 联动甘肃博物馆IP与沉浸式演艺 创新构建文化体验+消费转化新模式 [2] - 兰州中心成功引领新一代消费者品质生活需求 成为辐射甘肃省乃至西北地区的商业标杆 [2] 区域战略 - 兰州新区自2012年获批国家级新区以来 经济增速连续8年领跑全国19个国家级新区 [1] - 公司依托一带一路重要节点城市枢纽区位 深化区域战略布局 [1] - 轻资产管理模式在西北市场实现突破 新投时代中心项目成为继庆阳昊鑫时代广场后又一典型样本 [1][3] 发展模式 - 聚焦市场需求升级趋势 以商业创新和特色运营为驱动提升消费体验 [3] - 坚定推进轻资产发展战略 整合优质资源拓展商业版图 [3] - 通过轻资产战略转型实现与区域经济协同发展 [3]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 公司2024年年报和25年一季报业绩符合市场一致预期，2024年营收和归母净利润增长且扭亏为盈，25年一季度营收微增、归母净利润略降 [7] - 公司降低资产输出项目费用，新签青岛丝路千古情，多项目表现亮眼 [7] - 花房集团正式退市，对宋城演艺主业经营影响较小 [7] - 考虑后续大额资本开支减缓，对存量项目精细化运营和精准营销，小幅上调25 - 26年归母净利润，新增27年盈利预测，维持“买入”评级 [7] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2025年4月29日收盘价9.34元，一年内最高/最低12.43/6.93元，市净率2.9，股息率1.07%，流通A股市值219.99亿元，上证指数3286.65，深证成指9849.80 [2] 基础数据 - 2025年3月31日每股净资产3.19元，资产负债率13.01%，总股本26.23亿股，流通A股23.55亿股 [2] 财务数据及盈利预测 |项目|2024|2025Q1|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入（百万元）|2417|561|2594|2827|2979| |同比增长率（%）|25.5|0.3|7.3|9.0|5.4| |归母净利润（百万元）|1049|246|1195|1300|1368| |同比增长率（%）|-|-2.2|13.9|8.8|5.2| |每股收益（元/股）|0.40|0.09|0.46|0.50|0.52| |毛利率（%）|67.6|68.1|67.0|67.0|67.0| |ROE（%）|12.9|2.9|13.6|13.7|13.4| |市盈率|23|/|20|19|18| [6] 财务摘要 |项目（百万元，百万股）|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入|1926|2417|2594|2827|2979| |营业成本|648|783|856|933|983| |税金及附加|30|40|43|41|45| |主营业务利润|1248|1594|1695|1853|1951| |销售费用|88|140|143|156|164| |管理费用|147|173|182|198|209| |研发费用|30|41|39|42|45| |财务费用|-33|-32|-53|-55|-59| |经营性利润|1016|1272|1384|1512|1592| |信用减值损失|-5|-2|0|0|0| |资产减值损失|-861|0|0|0|0| |投资收益及其他|-59|51|51|51|51| |营业利润|92|1325|1436|1563|1644| |营业外净收入|-49|-22|0|0|0| |利润总额|43|1303|1436|1563|1644| |所得税|152|227|211|230|242| |净利润|-109|1075|1225|1333|1402| |少数股东损益|1|26|30|33|34| |归属于母公司所有者的净利润|-110|1049|1195|1300|1368| [9] 公司业绩情况 - 2024年实现营业收入24.17亿元，同比增长25.49%，归母净利润10.49亿元，扭亏为盈；第四季度营业收入4.04亿元，同比增长30.86%，归母净利润0.41亿元，同比扭亏为盈 [7] - 25年一季度实现营业收入5.61亿元，同比增长0.26%，归母净利润2.46亿元，同比下降2.18% [7] 项目表现 - 25年春节假期，全国12大《千古情》演出550场，高峰期单日最高上演91场、单日游客接待量46万人次，单日收入破4000万 [7] - 《西安千古情》演出106场，接待游客55万人次；《宋城千古情》连续多日单日票房突破1100万元；《广东千古情》演出56场，接待人数和营收较去年同期提升；《三峡千古情》百天营收过亿，带动宜都酒店入住率增长120%，延长整体过夜天数0.52天，拉动当地旅游总收入可比口径增长超40%、全产业链增长数十亿元 [7] 公司战略举措 - 2025年1月3日，将已有轻资产输出项目的委托管理费统一由项目年经营收入的20%调整为8% [7] - 1月3日签约《丝路千古情》重大项目，占地约120亩，融合齐鲁文化、海丝文化和上合元素 [7] 花房集团情况 - 2024年12月16日，花房集团正式退市，公司持有其33.65%股权，为第二大股东 [7] - 截至2024年6月30日，公司持有花房集团长期股权投资账面价值7.77亿元，接近按持股比例计算的可辨认净资产份额，2023年已计提8.61亿元减值准备，摘牌后对公司权益法核算和长期股权投资减值无影响 [7]

核心财务与运营表现 - 全年全口径签约额达369亿元 [1][2] - 购物中心全年销售额401.3亿元，同比增长16% [1] - 购物中心客流量3.66亿人次，同比增长22% [1] - 平均出租率稳定在95.1% [1] 商业项目拓展与运营 - 商业项目总数达44个，包括重资产30个和轻资产14个 [1] - 厦门、三亚、海淀三大悦城以超98%招商率高质量开业 [1] - 首日总客流突破90万人次 [1] - 引入全国及区域首店超450家 [1] - 二次元业态门店总数达311家，销售额突破11.1亿元 [1] - IP快闪活动创收2.5亿元 [1] 创新资本运作与REITs发展 - 西南首单消费REIT成都大悦城商业REIT成功发行 [1][3] - 底层资产出租率98.1%，租金收缴率99.97% [1][3] - 华夏大悦城商业REIT 2024年四季度基金层面实现收入8606.18万元 [3] - 可供分配金额4529.09万元，年化现金流分派率达5% [3] 多业态业务表现 - 写字楼整体平均出租率91.1% [2] - 深圳在运营项目11个，整体平均出租率98.2% [2] - 北京运营管理中关村（大兴）细胞与基因治疗产业园和海淀大悦信息科技园 [2] - 长租公寓项目平均出租率95% [2] - 高端酒店获得66项行业荣誉 [2] 土地储备与投资策略 - 新增杭州、西安等5宗优质地块 [2] - 总土储可售货值约1269亿元 [2] - 坚持精准投资、区域深耕策略 [2] 融资与财务优化 - 成功发行中期票据、永续中票、公司债券等共计71亿元 [3] - 新增借款平均成本3.0% [3] - 全年综合融资成本为4.06%，较上年末下降55个基点 [3] - 获批"白名单"项目12个，经营性物业贷款项目7个 [3] 战略发展方向 - 深化"1123"战略体系，聚焦商业"年轻力"品牌引领与住宅高品质开发 [4] - 加速绿色低碳转型，探索消费REITs扩容与城中村改造红利 [4] - 依托多业态协同、高效运营与创新资本能力持续赋能城市升级与行业高质量发展 [4]