报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告核心观点 - 2025年房地产市场延续低位盘整，销售、投资、开工等核心指标全面下滑，市场呈现“以价换量”趋势[4][13] - 政策面整体较宽松，但市场观望情绪浓厚，行业开竣工规模在2026年同比回暖难度较大[5][20] - 投资建议聚焦于城市基本面好、信用强的房企，住宅与商业双轮驱动的公司，以及优质物管标的[7][32][34] 根据相关目录分别总结 1、全年销售数据同比下降，市场以价换量趋势明显 - 2025年1-12月，全国商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%，其中商品住宅销售面积同比下降9.2%[4][13] - 2025年1-12月，商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6%，其中商品住宅销售额同比下降13.0%[4][13] - 2025年1-12月，商品房销售均价为9527元/平方米，同比下降4.3%[4][13] - 2025年12月单月，销售面积和金额同比分别下降15.6%和23.6%，单月销售均价同比下降9.5%，环比上升3.0%[4][13] - 分区域看，2025年1-12月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-11.3%、-5.9%、-6.3%、-10.9%[12][16] - 2026年前3周，一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-34.8%、-26.6%、-33.6%，延续下行趋势[4][13] 2、新开工面积降幅连续四年超20%，竣工面积规模收缩 - 2025年1-12月，全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工同比下降19.8%[5][20] - 2025年1-12月，房屋竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.1%[5][20] - 2025年12月单月，全国房屋开竣工面积同比分别下降19.4%和18.3%[5][20] - 2022-2025年新开工面积降幅均超过20%，预计2026年全年行业开竣工规模同比回暖难度较大[5][20] - Wind 322城2025年全年宅地成交面积同比下降11.0%，拿地减少或将持续影响后续新开工[5][20] 3、开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 - 2025年1-12月，房地产开发投资额8.28万亿元，同比下降17.2%，其中住宅开发投资额同比下降16.3%[6][24] - 开竣工数据下滑、下半年销售数据低位运行影响了投资意愿[6][24] 4、企业到位资金降幅扩大，房企年末现金流压力犹存 - 2025年1-12月，房地产开发企业到位资金9.31万亿元，同比下降13.4%[6][26] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降7.3%、12.2%、16.2%、17.8%[6][26] - 在销售走弱情况下，房企销售回款资金（定金及预收款、个人按揭贷款）降幅超过15%[6] - 2025年12月，国内贷款资金单月同比降幅达45.0%，房企年末现金流压力大[6][26] - 报告测算2025年12月居民购房首付比例约为74%[12][32] 5、投资建议 - 2025年下半年销售市场整体平淡，11-12月促销下住宅销售均价降幅超10%，但在高基数下销售仍不及预期，市场观望情绪浓[7][32] - 2025年12月以来政策面整体较宽松，包括二手房增值税率下调、商业用房贷款最低首付下调、北京再次放宽限购等[7][32] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产[7][32][34] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团[7][34] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[7][34]

市场整体表现与价格走势 - 2025年12月全国70城新建商品住宅价格环比上涨城市为6个，较上月减少2城，下跌城市为58个，较上月减少1城 [1] - 二手房市场价格环比下跌城市覆盖全部70城，市场调整更为深入 [1] - 12月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅较上月收窄0.1个百分点，二线城市环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点，三线城市环比下降0.4%，降幅与上月相同 [1] - 中指院预计，在中性情景下，2026年全国新建商品房销售面积将同比下降6.2%，降幅较2025年收窄 [3] 一线城市与核心区域分化 - 一线城市核心区域呈现初步止跌回暖迹象，市场分化特征显著 [1] - 上海表现突出，12月新房价格环比上涨0.2%，同比大幅上涨4.8%，是一线城市中唯一实现同比、环比双涨的城市 [1] - 北京、广州和深圳12月新房价格环比分别下降0.4%、0.6%和0.5% [1] - 上海新房市场大户型热销印证了改善型需求的坚实韧性 [1] 二手房市场特征 - 二手房市场“以价换量”特征明显，房东积极调整价格以促成交易 [2] - 12月一线城市二手房销售价格环比下降0.9%，降幅较上月收窄0.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.3%、0.6%、1.0%和0.6% [2] - 二、三线城市12月二手住宅销售价格环比均下降0.7%，且降幅较上月均扩大0.1个百分点 [2] - 价格调整激发部分需求释放，2025年重点城市二手房找房人数占比进一步上升 [2] 重点城市成交量 - 12月上海二手房成交量突破2.2万套 [2] - 12月北京二手住宅网签量达1.72万套，环比增长19.1%，创近9个月新高 [2] 政策与行业环境 - 近期从中央到地方，降低贷款利率、优化税费等支持政策密集出台，购房门槛已降至历史低点 [2] - 部分开发企业启动创新服务模式，如紫金书院开发企业启动“三年陪伴行动”，计划投入百万元用于社区共建，增强社区黏性与资产价值 [2] 市场周期与未来展望 - 本轮房地产市场调整周期自2021年下半年起已持续约四年半 [3] - 2025年新房销售面积较2021年峰值回落近半，当前总量正逐步接近“十五五”期间住房需求的合理中枢 [3] - 随着市场库存持续消化、政策协同发力及社会预期修复，房地产市场有望在“十五五”中后期逐步完成筑底，迈向高质量发展阶段 [3] - 由于2026年春节假期较晚，1月至2月上旬的市场表现将成为判断新年走势的重要风向标 [3]

文章核心观点 - 2025年中国房地产市场各项指标处于深度调整过程中 行业投资、开工及销售数据同比显著下滑 但部分指标跌幅呈现收窄或趋稳态势 市场出现微妙变化 [1][2] - 随着市场库存持续消化、政策协同发力及社会预期逐步修复 市场有望逐步探明底部 迈向规模更稳、结构更优、品质驱动的高质量发展阶段 [1] - 2026年是着力稳定房地产市场、推进去库存的关键年份 政策层面释放清晰“稳预期”信号 旨在从需求端与融资端同步提振市场信心 [4][5] 房价表现 - 2025年12月 全国70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4% 降幅已连续数月维持在相近水平 [2] - 分城市看 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅较上月收窄0.1个百分点 其中上海新房价格环比上涨0.2% 二、三线城市环比均下降0.4% [2] - 上海成为一线城市中唯一实现同比、环比双涨的城市 新房价格同比大涨4.8% 144平方米以上大户型热销印证了改善型需求的坚实韧性 [2] - 2025年12月 70个大中城市二手住宅销售价格环比下降0.7% 同比降幅达6.1% 一线城市二手住宅环比下降0.9% 但降幅比上月收窄0.2个百分点 [2] - 二手房市场呈现“以价换量”特征 12月上海二手房成交突破2.2万套 北京二手住宅网签量达1.72万套 环比增长19.1% 创近9个月新高 [2][3] 开发投资与建设 - 2025年 全国房地产开发投资额为8.28万亿元 同比下降17.2% [1][4] - 2025年 全国房屋新开工面积5.88亿平方米 同比下降20.4% [1][4] - 2025年 全国房屋竣工面积同比下降18.1% [1] - 企业在市场调整阶段普遍采取审慎策略 投资布局进一步向高能级城市聚焦 [4] 销售与库存 - 2025年 全国新建商品房销售面积8.81亿平方米 同比下降8.7% [1][4] - 2025年 全国新建商品房销售额8.39万亿元 同比下降12.6% [1][4] - 截至2025年12月末 全国商品房待售面积同比增长1.6% 库存增速较前几年大幅放缓 库存持续攀升的态势明显趋弱 [4][5] - 中性情形下 预测2026年全国新建商品房销售面积同比降幅有望收窄至6.2% 市场分化态势延续 [5] 行业展望与政策方向 - 2026年着力稳定房地产市场的重要性和迫切性凸显 [4] - 2026年是去库存的关键年份 需结合收购库存商品房做保障房等工作系列推进 [5] - 政策层面释放出清晰的“稳预期”信号 年初已有多项具体措施落地 旨在从需求端与融资端同步提振市场信心 [5] - 需持续促进交易市场活跃 真正促进房企再投资能力增强 并带动指标止跌回稳 同时将去库存、优政策、稳预期等工作进行有机结合 [5]

2025年房地产市场回顾 - 2025年全国新建商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%，销售额8.4万亿元，同比下降12.6% [1][3] - 2025年全国房地产开发投资额8.28万亿元，同比下降17.2%，其中住宅投资6.35万亿元，同比下降16.3% [8] - 2025年全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%，房屋竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.1% [1][10] 市场结构变化 - 住房市场进入存量时代，2025年30个重点城市二手房成交套数占比提升至65%左右，较2024年提升约4个百分点 [7] - 新房市场转向满足改善性需求，房企通过“好房子”产品形成差异化供给 [7] - 截至2025年12月，全国商品房待售面积达7.66亿平方米，同比增长1.6%，市场处于“去库存”阶段 [15] 房企资金状况 - 2025年房地产开发企业到位资金9.31万亿元，同比下降13.4% [16] - 资金来源中，定金及预收款2.81万亿元（占比30.2%），同比下降16.2%；个人按揭贷款1.29万亿元（占比13.8%），同比下降17.8% [20][21] - 国内贷款1.41万亿元（占比15.1%），同比下降7.3%；自筹资金3.31万亿元（占比35.6%），同比下降12.2% [17][19] 2026年政策展望 - 2026年政策释放清晰“稳预期”信号，强调加强预期管理并“尽可能缩短调整时间”，政策要“一次性给足” [1] - 年初已有多项措施落地，包括换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息等 [1] - 预计政策将围绕激活需求（如优化限制性政策、降低购房成本）和优化供给（如加大住房补贴、存量收储）落实举措 [25] 2026年市场预测 - 中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积8.3亿平方米，同比下降6.2%；销售额7.8万亿元，同比下降6.8% [27][30] - 中性情形下，预计2026年房屋新开工面积5.4亿平方米，同比下降8.6%；房地产开发投资额7.4万亿元，同比下降11% [27][30] - 2026年市场表现关键观测窗口为1月至2月上旬，短期“开门红”将检验政策传导效率 [2] - 房地产市场有望在“十五五”中后期逐步完成筑底，迈向高质量发展阶段 [2]

宏观经济展望与政策预期 - 经济学家对2025年四季度GDP增速的主流预期（47%）集中在4.7%~4.9%区间，另有12%预期在5.0%~5.3%区间 [2] - 对2026年全年GDP增速的主流预期（65%）集中在4.8%~5.0%区间，21%预期略低至4.5%~4.7%区间 [2] - 国家信息中心原总经济师建议将2026年经济增长目标设定在5%左右，并实施更加积极有为的财政政策和适度宽松的货币政策 [3] - 经济学家认为2026年全球经济的最大扰动因素是地缘政治（占比48%），69%的经济学家认为2026年全球地缘政治冲突会加剧 [18] - 对于2026年宏观经济政策组合，45%的经济学家认为应是财政发力“扩需求”、货币配合“降成本” [18] 固定资产投资与重点领域 - 47%的经济学家认为2025年四季度固定资产投资增速在-2.1%~-2.5%区间 [7] - 31%的经济学家认为2026年全年固定资产投资增速在1.6%~2.0%区间，10%认为可回升至3.6%~4.0%区间 [7] - 从投资领域看，资金最集中的三个领域分别是：科技（占比42%）、大型基础设施（33%）、能源（16%） [8] - 城市更新被置于2026年住建部门工作的首要位置，将成为稳投资、扩需求的重要抓手 [10] 房地产市场趋势 - 房地产市场呈现“止跌回稳”迹象，但仍处深度调整期 [2] - 79%的经济学家认为2026年房地产市场下跌放缓但仍未见底，15%认为基本平稳 [9] - 53%的经济学家认为2026年一二线城市房价下跌5%~15%，58%认为三四线城市房价跌幅在5%~15% [9] - 政策可能朝两个方向发力：一是稳预期，保交楼、去库存；二是提升“好房子”供给，增强消费属性以释放改善型需求 [9] - 房地产企业处于“非常态”，融资现金流与销售收入断崖式下降，其债务风险是当前威胁宏观经济稳定的突出风险 [5] 债务风险与化解 - 当前债务风险主要来自地方债，由于房地产下行导致土地收入减少，地方财政压力加大 [4] - 企业债务压力也不小，可能引发企业缩减投资、关闭工厂及工人失业 [4] - 化解房地产企业债务风险需要宏观经济管理当局出面解决，依靠企业或地方政府自身力量不足 [5] - 中长期化解地方债务需稳定宏观税负并深化财税制度改革，具体包括规范税收优惠、强化征管、优化财政政策实施方式等 [6] 资产价格预期 - 71%的经济学家认为2026年黄金价格会继续走高，主要驱动因素为经济预期导致的避险情绪（占比46%） [11] - 73%的经济学家认为2026年上证指数保持在4000点~4500点 [11] - 80%的经济学家认为2026年石油价格在50~80美元/桶 [11] - 贵金属中长期价值受央行购金、避险需求、货币政策宽松预期及工业需求（特别是白银）支撑，但价格将大幅波动 [12][13] - 64%的经济学家认为2026年美元兑人民币汇率在6.6~7.0区间波动 [14] 扩大内需与消费提振 - “稳增长”最需关注的重点是激发市场主体活力（占比47%） [2][15] - 扩大内需的必要举措包括：增加居民收入（占比36%）、货币与财政政策配合（22%）、增加消费补贴（17%）、优化消费环境（15%） [16] - 居民消费需求不足，消费倾向低于2019年同期，房地产价格调整等对居民资产负债表带来收缩效应 [16] - 增加居民收入需从稳就业（占比33%）、完善社会保障体系（23%）、收入分配改革（20%）等重点入手 [17] - 银发经济市场规模将达30万亿元，但目前发展模式陈旧，范围界定不清 [17] 行业微观压力与就业 - 物流行业面临市场需求不足、服务供给过剩的双重压力，行业企业平均盈利水平偏低，中小企业生存难度大 [18] - 数千万物流从业者面临劳动强度大、收入预期差及社会保障不足等难题 [18] - 应更加关注灵活就业人员的就业状况，并大幅增加农村老人基础养老金 [17] 财政与货币政策展望 - 2026年财政和货币政策预计将保持宽松态势以支持经济修复式增长 [19] - 预计2026年狭义赤字率将达到4.0%左右，对应狭义赤字规模约5.9万亿元 [19] - 专项债额度有望提升至4.8~5万亿元，超长期特别国债发行规模或增至1.5万亿元 [19] - 需要维持流动性稳定，防止因银行不良贷款集中、影子银行等风险导致金融机构和市场信心出现大幅波动 [19]

宏观经济展望与政策预期 - 经济学家对2025年四季度GDP增速的主流预期（47%）为4.7%~4.9%，对2026年全年增速的主流预期（65%）为4.8%~5.0% [2][7] - 2025年经济呈现前高后缓态势，一季度GDP同比增长5.4%，二季度5.2%，三季度4.8%，前三季度累计增长5.2% [7] - 当前经济面临内需不足、房地产市场低迷、地方政府债务压力及“内卷式”竞争等挑战，需要实施更加积极有为的财政政策和适度宽松的货币政策 [1][8][12] 固定资产投资与重点领域 - 经济学家对2026年固定资产投资增速的主流预期（31%）为1.6%~2.0%，另有10%预期增速可达3.6%~4.0% [17] - 投资资金最集中的三个领域是科技（占比42%）、大型基础设施（33%）和能源（16%） [17] - 城市更新被置于2026年住建部门工作的首位，成为稳投资、扩需求的重要抓手 [18] 房地产市场走势 - 79%的经济学家认为2026年房地产市场下跌将放缓，但仍未见底 [2][17] - 53%的经济学家预计2026年一二线城市房价下跌5%~15%，58%预计三四线城市房价跌幅在5%~15% [17] - 房地产企业面临融资现金流断崖式下降和销售收入剧烈下降的双重压力，其债务风险被视作威胁宏观经济稳定的突出风险 [10] 消费与内需提振 - 国内“稳增长”最需要关注的重点是激发市场主体活力，占比47% [2][26] - 扩大内需的关键举措中，增加居民收入占比最高，为36% [15][26] - 居民消费需求不足，消费倾向低于2019年同期水平，预防性储蓄意愿强烈 [12][26] 就业与收入 - 2025年1—11月全国城镇调查失业率平均值为5.2%，各月保持在5.0%~5.3%之间 [28] - 增加居民收入的重点措施中，稳就业位居首位，占比33% [27] - 物流等行业面临市场需求不足、供给过剩的双重压力，数千万从业者面临劳动强度大、收入预期差等问题 [28] 财政与货币政策预期 - 对于2026年宏观经济政策组合，45%的经济学家认为应是财政发力“扩需求”、货币配合“降成本” [29] - 2026年狭义赤字率预计达到4.0%左右，对应赤字规模约5.9万亿元，专项债额度有望提升至4.8~5万亿元，超长期特别国债发行规模或增至1.5万亿元 [30] - 2026年M2增速的主流预期（51%）为7.6%~8.0% [5] 金融市场与资产价格 - 71%的经济学家认为2026年黄金价格会继续走高，主要驱动因素是经济预期导致的避险情绪（占比46%） [19] - 73%的经济学家认为2026年上证指数将保持在4000点~4500点 [19] - 64%的经济学家预计2026年美元兑人民币汇率在6.6~7.0区间波动 [21] 债务风险与化解 - 59%的经济学家认为2026年全球政府债务/GDP比重会有大幅上升 [2][23] - 地方债务风险主要源于房地产下行导致土地收入减少，以及过往基建投资项目的资金偿还压力 [8] - 化解房地产企业债务风险需要宏观经济管理当局出面解决，因其已处于融资与销售现金流双双剧降的“非常态” [10] 外部环境与出口 - 2026年全球经济的最大扰动因素是地缘政治，占比48% [24][29] - 对于2026年中国出口增速，30%的经济学家预期为4.6%~5.1%，26%预期为3.1%~3.5% [12] - 2025年经济增长韧性部分得益于强劲外需，2026年若外需出现扰动则需要付出更多努力 [21]

公司2025年度业绩预告 - 公司预计2025年度归属于上市公司股东的净利润为-10,000.00万元至-14,800.00万元，同比变动幅度为-23.35%至16.66% [1] - 公司预计2025年度扣除非经常性损益后的净利润为-10,000.00万元至-14,800.00万元，同比变动幅度为-18.12%至20.19% [1] 业绩变动原因分析 - 国内房地产市场持续调整，导致下游装修装饰及家具行业需求疲软，对公司人造板产品销售形成持续压力 [1] - 行业内新增产能陆续释放，市场总体供过于求的矛盾较为突出 [1] - 在供需失衡的竞争格局下，公司主要产品销量与销售价格较上年同期均有所下滑 [1] - 为应对市场变化、保持合理库存水平，公司动态调整生产计划，增加了停机时间，导致停机损失同比增加 [1]

宏观货币条件与市场核心逻辑 - 投资决策的关键在于把握经济环境，其中宏观货币条件尤为关键，自2023年资本市场触底以来，市场环境已逐步改善 [1][3][7][9] - 从宏观货币条件的角度可以勾勒出当前市场的核心逻辑 [1][7] 居民储蓄的结构性变化 - 中国居民储蓄存款从2010年的25.7万亿元增长至2017年的43.7万亿元，期间年化增速为6.64% [3][9] - 2017年后储蓄增速显著加快，至2023年已攀升至135.5万亿元，期间年均增速达21%，是前七年增速的三倍之多 [3][9] - 仅2022年一年，居民储蓄存款就增加了4.63万亿元，超过了2017年全年的储蓄总额 [3][9] 储蓄激增的驱动因素 - 2021年房地产销售额达到18.2万亿元的历史峰值后，房地产市场开始进入调整期，资金从该领域流出 [3][9] - 其他投资渠道也在收窄，2023年股市表现疲弱，资金持续从这些领域流出 [3][9] 房地产市场前景与人口结构分析 - 对房地产市场的判断颇为谨慎，其根本性改善仍需时间 [4][10] - 从人口结构看，1949年至1959年间年均出生人口约2000万，1960年代年均出生人口达到2500多万 [4][10] - 以中国人均寿命77岁推算，从2026年至2036年，中国年均死亡人口将达到2000万左右，而当前年出生人口仅为700-900万 [4][10] - 即便有金融、财政等政策支持，人口趋势也难以在短期内逆转 [4][10] 资金重新配置与权益市场机遇 - 随着过去几年积累的高息存款陆续到期，且当前存款利率、国债收益率等均已大幅下行，大量资金面临重新配置的需求 [4][10] - 权益市场实际上正迎来相当有利的货币条件 [4][10]

公司年度销售业绩 - 2025年全年累计实现合同销售金额1062.1亿元，同比下降7.3% [1] - 全年累计合同销售面积为295.25万平方米，较上年下降24.7% [1] - 公司年度销售目标完成率为88.1%，未达成年初设定的1205亿元目标 [1] 月度销售表现与趋势 - 2025年12月单月合同销售金额为89.96亿元，较去年同期显著下降33.4% [1] - 2025年12月单月销售面积为44.76万平方米，同比减少8.5% [1] - 年末市场环境严峻，月度数据深度回调直观体现了下行压力 [1] 行业背景与公司运营韧性 - 业绩表现处于2025年持续调整的房地产市场背景下 [1] - 在行业整体下行周期中，公司运营体系展现出一定的抗压能力与适应性 [1] - 面对市场周期性波动与结构性挑战，公司通过策略调整缓冲了外部冲击，保障了基本盘稳定 [2] - 接近九成的年度目标完成率在当前行业调整阶段被视为处于相对稳定区间 [2]

论坛核心观点 - 第50届清华大学中国与世界经济论坛于1月13日在线上播出，中指研究院院长、普凯能源董事长莫天全对房地产行业的看法相对比较乐观 [1][3] 行业现状与调整周期 - 房地产行业的低潮与调整期已持续差不多五年 [1][3] - 过去12个月内，《求是》杂志的四次特约评论员文章中，有两次专门谈及房地产，凸显其受关注程度 [1][3] 房地产行业的重要性 - 房地产行业与国民经济的关系重大 [1][3] - 房地产行业与每个家庭的关系重大 [1][3] - 房地产行业与每个地方化债（化解债务）的关系重大 [1][3] - 房地产兼具金融属性和民生相关性，与大众的关系太大 [1][3] 对购房时机的判断 - 莫天全认为，当前是购买房子的一个好时候 [1][3]