全国百城房价表现 - 7月全国百城新建住宅均价16877元/平方米环比上涨0.18%同比上涨2.64% [1][2] - 7月全国百城二手住宅均价13585元/平方米环比下跌0.77%同比下跌7.32% [1][4] - 一线城市新房价格环比上涨0.36%二线城市环比上涨0.23%三四线城市环比下跌0.19% [2] 新房市场结构性特征 - 高端改善项目如上海中海云邸玖章（超10万元/平方米）推高核心城市房价 [2] - 杭州新房价格环比涨1.51%居百城之首成都环比涨1.3% [2] - 连云港/济宁/阜阳等三四线城市新房价格环比跌幅超0.5% [2] 新房供需与政策动态 - 7月30个重点城市新房成交规模836万平方米同比前7月累计持平 [3] - 中央城市工作会议提出加快构建房地产发展新模式并推进旧改 [3] - 成都分批取消限售/荆门落地现房销售/多城优化公积金政策 [3] 二手房市场量价走势 - 14个重点城市7月二手房成交11.18万套环比降1.83%同比降9.05% [5] - 一线城市中北京/上海/广州成交量环比降15.6%/6.9%/9.4%深圳独增 [5] - 淮安二手房价格环比跌1.64%盐城跌1.52%跌幅显著 [4] 二手房区域分化与库存 - 二线城市二手房成交量分化：东莞/佛山/郑州环比涨19.8%/8.6%/7.8% [5] - 14城二手房挂牌总量198.2万套环比增2.7%去化周期16.8个月 [6] - 5-7月二手房成交量持续走低且连续两月低于去年同期 [5] 行业趋势研判 - 房地产市场处于波动调整阶段城市分化持续 [1][3] - "好城市+好房子"组合仍具备结构性机会 [1][3] - 2025年上半年新房市场预计保持平稳但二季度边际转弱 [3]

上半年楼市复盘 - 全国商品房销售面积累计同比下跌3.5%，跌幅较2024年底收窄9.4个百分点 [1] - 新房价格月均环比下跌0.2%，二手房价格月均环比下跌0.4%，均较2024年月均水平跌幅收窄0.3个百分点 [1] - 一线和部分重点二线城市去库加快，住宅销售保持两位数增长 [1] - "白名单"专项贷款扩围至8.5万亿元，年内新增近3万亿元 [1] 房企业绩分化 - 央企、国有开发商销售回暖，部分营收同比超过三成，主因聚焦一线和重点二线城市资产 [2] - 民营和中小房企因三四线资产占比高导致营收下降明显，面临存量土地减值等财务压力 [2] - 上市房企现金短债比一半低于1，经营性现金流压力处于高压水平 [2] - 下半年房企债券到期偿还规模约1756亿元，较上半年多增178亿元 [2] 市场供需结构 - 城镇化转向城市群/都市圈发展阶段，三四线城市购房需求基本释放 [3] - 城镇居民收入增速放缓至5%，金融产品收益率降至2%，购房预期以看平或下跌为主 [3] - 房企资金供给不足导致购房者对交付质量担忧增加，购房行为更理性 [3] 施工与投资动态 - 2025年6月末房地产施工面积年化67亿平方米，相当于2013年末水平 [4] - 预计2025年底施工面积降至64亿平方米，全年跌幅两位数 [4] - 建安工程投资占房地产投资六成以上，2025年仍面临下行压力 [4] 下半年楼市展望 - 商品房销售面积预计同比下降5%，新房和二手房价格同比下跌2%-4% [6] - 全年房地产投资跌幅可能为-10%，房企"降杠杆"行为延续 [6] - 财政部将下发800亿元城市更新专项资金用于老旧小区改造 [6] 政策建议（需求端） - 建议下调房贷利率，优化个人住房财税优惠 [7] - 降低住房公积金贷款中长期利率25个基点，二套房贷款加点利率减少20个基点 [7] - 对140平方米以下住房降低税率25个基点，140平方米以上首套/二套降低50个基点 [7] 政策建议（供给端） - 加快8.5万亿元"白名单"信贷落地，相当于现有开发贷余额62% [8] - 建议全年安排千亿规模公募REITs融资盘活存量资产 [8] - 增加一线和重点二线城市住宅用地供给，引入不良资产管理公司缓解房企债务压力 [8]

房地产调整阶段分析 - 2024年商品房销售面积、销售额、房地产投资、房企到位资金分别降至2021年高点的60.4%、56.9%、72.9%和53.5%，较2021年分别下降39.6%、43.1%、27.1%和46.5%，待售面积增加47.6% [8] - 2025年上半年商品房销售面积、销售额、房地产投资、房企到位资金分别降至2021年同期的57.6%、50.9%、69.6%和48.8%，较2021年同期下降42.4%、49.1%、30.4%和51.2%，待售面积上升50.6% [8] - 2025年6月末70个大中城市新建住宅价格、二手住宅价格同比分别下跌3.7%、6.1%，新房价格环比连续25个月负增长，二手房价格环比上涨城市仅1个 [17] 房地产市场供需与库存 - 商品房库存持续累积，2025年6月末待售面积7.69亿平方米创历史新高，狭义库存去化周期26.7个月，住宅库存去化周期19.0个月 [18] - 核心城市住宅库存去化分化明显，上海、杭州去化周期缩短至7个月左右，青岛、福州、南京等二线城市去化周期超20个月 [18] - 中长期需求支撑来自城镇化推进、人均居住面积提升、城市更新及家庭小型化，2025年中央城市工作会议提出分类推进县城城镇化建设 [9] 房地产对经济的影响 - 房地产业增加值占GDP比重从2020年8.3%降至2024年6.3%，对GDP增长拉动由2021年0.34个百分点转为2024年-0.12个百分点 [25][26] - 房地产投资占固定资产投资比重从2021年27.1%降至2024年19.5%，2025年上半年拖累固定资产投资增速2.4个百分点 [28] - 2021-2024年建筑业农民工减少近1300万人，2024年末建筑业农民工占比仍达14.3% [31] 土地财政与金融风险 - 土地出让收入从2021年8.71万亿元峰值降至2024年4.87万亿元，土地财政依赖度从35.9%降至17.3% [34][35] - 2025年上半年房企到位资金5.02万亿元仅相当于2021年同期48.8%，企业自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别降至2021年同期58.2%、37.3%和41.9% [21][23] - 房价下跌通过财富效应抑制消费，房地产投资收缩传导至上下游行业，加剧地方财政与金融系统压力 [38] 房地产转型与政策建议 - 房价调整反映"稳定性溢价"和"投资性溢价"消退，但需防范超调风险，核心城市优质房产价值仍坚挺 [40][41] - 稳地产政策需优化调控措施、提供流动性支持，实现价格稳定以阻断负向传导链条 [41] - 房地产行业体量巨大且处于转型期，需管理调整节奏防止恐慌式下跌，为经济转型赢得时间窗口 [37][39]

8月4日，深圳市房地产中介协会发布的数据显示，上周全市二手房(含自助)录得1184套，环比增长 5.2%。二手房录得量中止持续下降趋势，出现小幅回升。与此同时，截至2025年8月4日深圳全市共有 76156套有效二手房源在售，较上周增加645套。 另据深圳中原研究中心统计，7月深圳一手住宅网签2664套，环比下滑18.7%。二手住宅过户4656套， 环比上升3.4%，但是仍低于5月的成交量。深圳贝壳研究院监测数据则显示，7月深圳二手房挂牌均价 为每平方米62706元，环比上涨0.2%，主要是业主方面存在一定分化，部分热门物业的放盘价格较为坚 挺，而部分急于出售的物业在价格或议价空间上做出让步。议价空间方面，7月议价率为8.3%，环比增 加0.2%。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，7月是楼市的传统淡季，而且从6月开始政策端"真 空"特征显现，增量政策落地低于预期，市场就开始呈现下行态势。 李宇嘉预计，考虑到二手房挂牌量增加，前期价格降幅比较明显，低总价、低单价的房源仍然很多，深 圳刚需刚改群体规模较大，加上目前的贷款和利率条件非常友好，预计未来深圳二手住房交易继续在高 位徘徊。新房方面，市场将呈现 ...

行业销售表现 - 前7个月百强房企销售额同比下降13.3%，降幅较上半年略有扩大 [2] - 7月单月百强房企销售额同比下降18.2%，建发、中国金茂、滨江集团、中建壹品等房企表现强劲 [2] - TOP10房企销售额均值1010.3亿元，同比下降13.6% [2] - TOP11-30房企销售额均值256.3亿元，同比下降15.2% [2] - TOP31-50房企销售额均值125.2亿元，同比下降7.8% [2] - TOP51-100房企销售额均值60.0亿元，同比下降13.5% [2] 房企阵营变化 - 1000亿元以上阵营房企5家，较去年同期减少1家，销售额均值1320.1亿元 [3] - 500-1000亿元阵营房企6家，与上年持平，销售额均值674.1亿元 [3] - 300-500亿元阵营房企4家，较去年同期减少1家，销售额均值371.8亿元 [3] - 100-300亿元阵营房企34家，与上年持平，销售额均值161.8亿元 [3] 房企财务表现 - 沪深上市房企中约62家发布中报预告，其中11家首亏，28家续亏，6家预减，17家预增和扭亏 [3] 政策与市场展望 - 7月30日中共中央政治局会议强调宏观政策要持续发力、适时加力，保持政策连续性稳定性 [3] - 7月重点城市成交略显乏力，二手房延续"以价换量"态势 [3] - 房地产市场仍处于波动调整过程中，城市分化行情延续，"好城市+好房子"具备结构性机会 [3]

市场现状与数据表现 - 2025年6月70个大中城市新房价格环比连续25个月负增长，56个城市新房价格环比下降[6] - 2025年上半年商品房销售面积、销售额、房地产投资、房企到位资金较2021年同期分别下降42.4%、49.1%、30.4%和51.2%[6] - 房地产业增加值占GDP比重从2020年8.3%回落至2024年6.3%，2025年上半年对GDP增长拉动仅0.07个百分点[7] 核心问题与风险 - 房价持续下跌引发居民资产缩水、消费减少和购房谨慎心理[8] - 房企现金流紧张导致债务风险上升，可能引发金融系统风险和社会稳定问题[9] - 地方政府陷入"房地产调整-财力下降-维稳能力不足"的负循环，专项债支持效果有限[10] 市场见底信号 - 房价底部由租金回报率、居民购买力和城市发展潜力共同决定[11] - 市场止跌信号遵循"量、价、预期"顺序，需观察3-6个月交易量回暖、价格企稳和库存下降[12] 政策建议 - 建议中央设立2万亿元"房地产稳定基金"用于保交楼和收购闲置土地[14] - 建议放宽一线城市限购政策，降低LPR和交易税费以释放需求[15] - 建议建立居民房贷弹性处理机制防范社会风险，优化预售资金监管[15][16]

项目价格调整 - 惠州泷珀花园高层房源价格下调 51平方米户型单价从117万元/平方米降至7800元/平方米 降幅达34%[1] - 叠墅房源单价从164万元/平方米降至12万-13万元/平方米[2] - 东莞海逸豪庭项目售价较此前出现幅度不小的回落[3] 项目销售策略 - 和记黄埔向香港买家集中推售惠州/中山泷珀花园 广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭四个项目[3] - 北京御翠园项目高层均价降至7万元/平方米 总价最低980万元起 较去年开盘价下降近百万[3] 市场环境因素 - 5月以来市场交易出现回调迹象 新房降价促销 二手房挂牌量攀升和价格下跌[3] - 大湾区新盘项目竞争加剧 赠送面积的新项目明显增多 产品竞争力落后的项目需通过大幅降价策略换取销售回款[3]

房企销售业绩 - 1-7月百强房企销售总额20730.1亿元，同比下降13.3%，降幅较1-6月扩大1.5个百分点 [1][4] - TOP10房企销售额均值1010.3亿元，同比下降13.6%；TOP11-30房企均值256.3亿元，降幅15.2%；TOP31-50房企均值125.2亿元，降幅7.8% [4] - 千亿以上阵营房企5家（同比减少1家），销售额均值1320.1亿元；500-1000亿阵营6家，均值674.1亿元；300-500亿阵营4家（减少1家），均值371.8亿元 [4] - 7月单月百强房企销售额同比下降18.2%，建发、中国金茂等房企表现强劲 [5] 房企排名格局 - 保利发展以1632亿元销售额居首，绿城中国1368亿元第二，中海地产1319.5亿元第三 [1] 半年度业绩预告 - 沪深上市房企中62家发布2025年半年度业绩预告，其中17家预增或扭亏，11家首亏，28家续亏，6家预减 [2][6] 业绩亏损原因 - 房地产开发项目结算规模下降，毛利率维持低位 [7] - 行业风险敞口升高导致新增资产减值计提 [8] - 大宗资产及股权交易价格低于账面值 [9] - 有息负债利息费用化金额增加 [10] - 出险房企存在逾期罚息、资产拍卖或破产清算损失 [11] 行业趋势判断 - 房地产市场仍处波动调整期，城市分化延续，"好城市+好房子"存在结构性机会 [3]

行业整体表现 - 2025年前7个月TOP100房企累计销售总额20730.1亿元同比下降13.3% [1] - 7月单月销售额同比降幅达18.2% [1] - 各阵营房企销售额均呈现下降趋势 TOP10均值1010.3亿元降13.6% TOP11-30均值256.3亿元降15.2% TOP31-50均值125.2亿元降7.8% TOP51-100均值60.0亿元降13.5% [2] 企业排名情况 - 保利发展以1632亿元销售额位居榜首 绿城中国1368亿元和中海地产1319.5亿元分列二三位 [1] - 销售面积前三为保利发展802.2万平方米 绿城中国629.0万平方米 万科627.9万平方米 [1] - 销售额超千亿房企5家 超百亿房企共49家 中国金茂和滨江集团等表现强劲 [2] 产品结构变化 - 部分企业主动聚焦高端项目带动整体单价上移 绿城中国平均单价超2万元/平方米 [1] - 中海地产和华润置地平均单价位于2万至3万元/平方米区间 [1] - 头部房企通过精准拿地加速布局改善需求市场 高端项目反映企业产品力和地块资源优势 [2] 市场前景展望 - 房地产市场仍处于波动调整过程 城市分化行情延续 "好城市+好房子"具备结构性机会 [2] - 多地楼市新政推出及因城施策政策工具持续丰富 市场有望保持韧性 [3] - 下半年是比拼产品力与运营效率关键时期 聚焦核心城市与优质项目有助于抢占先机 [3]

纪要涉及的行业或者公司 未提及具体公司，主要聚焦于中国宏观经济领域，涉及财政政策、货币政策以及内需等方面 纪要提到的核心观点和论据 财政发⼒与经济运⾏⾼度关联 - 观点：2023年以来，中国财政政策实施⼒度与宏观经济指标呈明显正向相关性，疫情前不明显 [4] - 论据：2023年1 - 7月，财政短暂发⼒后放缓，经济复苏动能同步减弱；2024年1 - 8月，财政⽀出放缓，经济指标同步走弱；2024年9月 - 2025年4月，财政⽀出增速回升，经济指标企稳 [4][5][6] 财政政策对内需的作⽤对⽐ - 观点：2023年后财政政策对内需的影响显著⾼于2023年前 - 论据： - 散点图显示，2015 - 2019年广义财政⽀出与内需回归线斜率为0.0751，2023年后提升⾄0.167，是2023年前两倍有余 [15] - 线性回归模型表明，2023年1月以来，财政⽀出对内需影响系数为0.167，显著⾼于2023年前的0.075，提升幅度超⼀倍 [17] - SVAR模型的累积脉冲响应显示，2023年后财政⽀出冲击对内需的影响当⽉达峰值，2023年前⼏乎⽆明显正向效应 [23][24] 财政政策角色变化原因及影响 - 观点：房地产周期终结后，财政政策效果开始显现 - 论据：2023年前中国经济周期呈房地产驱动特征，2023年后房地产市场调整，财政政策驱动内需增⻓作⽤显现 [26][29] - 观点：财政挤出效应下降提⾼了财政⽀出对内需的提振作⽤ - 论据：2023年后经济环境财政政策挤出效应弱，财政政策对内需提振效果起效快但持续时间短，应注重财政扩张连续性和稳定性 [30] - 观点：房地产市场深度调整⼀定程度削弱货币政策传统传导机制，但货币政策仍重要 - 论据：2023年后房地产市场调整，货币政策扩张效果受限，但货币政策可为财政政策提供适宜货币环境，仍可发挥对宏观经济拉动作⽤ [31][32] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 数据处理⽅式：对⼴义财政⽀出、M2、内需、消费等指标的⽉度数据进⾏季节性调整、差分和标准化处理 [12][14] - 时间窗口选择：对⽐时间段为2015年1月⾄2019年12月和2023年1月⾄2025年3月 [12] - 线性回归模型：被解释变量为内需的⽉度差分，解释变量为⼴义财政⽀出的⽉度差分，控制变量为滞后三期的M2的⽉度差分 [17] - SVAR模型假设：当期财政⽀出可直接影响货币供应量和内需，货币供应量和内需相互影响；滞后期各变量影响存在传导延迟，设定3期滞后 [23]