目标价与评级调整 - 目标价从49.8港元下调8.2%至45.7港元，但维持“买入”评级 [1] - 短期股价回调后股息率约达7%，带来长期累积买进机会 [1] - 静候进一步降息及纳入港股通可能带来中长期估值重估 [1] 财务业绩表现 - 中期收入同比减少1.8%至70.23亿港元 [1] - 中期物业收入净额同比减少3.4%至51.78亿港元 [1] - 融资成本净额同比减少7.3%，得益于香港银行同业拆息走低 [1] - 可分派总额为32.83亿港元，每基金单位分派为126.88港仙，同比减少5.9% [1] - 每基金单位分派为交银国际全年预测的约47.2% [1] 运营指标与市场环境 - 公司净负债比率从2025年3月31日的21.5%略升至22.5%，但仍处于低水平 [2] - 香港零售物业组合出租率维持在97.6%的高位 [2] - 平均租金在高基数下微降至每平方英尺62.1港元，续租租金调整率为-6.4% [2] - 商家销售额跌幅收窄至-2.1%，超市及食品类别恢复正增长，显示基层消费初显韧性 [2] 未来展望与挑战 - 中国内地及香港的续租租金调整率短期内或仍继续面临挑战，对2026财年分派带来压力 [1] - 市场趋稳、消费者信心恢复、潜在降息及融资成本下降有望改善可分派收入 [1] - 公司持续面临劳动成本上升、零售市场复苏不确定性等挑战 [1]

南向资金整体交易概况 - 11月21日南向资金全天成交总额为1181.47亿港元，其中买入成交591.26亿港元，卖出成交590.21亿港元，实现成交净买入1.05亿港元 [1] - 当日南向资金为连续第6个交易日呈现净买入状态 [1] - 同日恒生指数表现疲软，下跌幅度为2.38% [1] 港股通（沪）与港股通（深）交易明细 - 通过港股通（沪）渠道的成交总额为724.32亿港元，买入364.65亿港元，卖出359.67亿港元，实现净买入4.98亿港元 [1] - 通过港股通（深）渠道的成交总额为457.15亿港元，买入226.61亿港元，卖出230.54亿港元，呈现净卖出3.93亿港元 [1] - 港股通（沪）与港股通（深）的净买入方向相反，最终合计净流入由沪股通渠道主导 [1]

沪港通及深港通南向交易概况 - 2025年11月20日，沪港通及深港通南向成交额前三名公司均为小米集团-W、盈富基金和阿里巴巴-W [1] - 沪港通南向总成交额排名第一的小米集团-W成交额为49.76亿元，但净买入额为-8562.44万元，呈现资金净流出状态 [1] - 深港通南向总成交额排名第一的小米集团-W成交额为33.45亿元，净买入额为-5.20亿元，同样为资金净流出 [1] 沪港通南向活跃公司交易详情 - 盈富基金在沪港通南向成交额达47.72亿元，净买入额高达+47.25亿元，为当日最大资金净流入 [1] - 腾讯控股在沪港通南向成交额为22.35亿元，但净买入额为-6.71亿元，显示显著资金流出 [1] - 恒生中国企业ETF成交额13.47亿元，净买入额+13.13亿元，资金流入强劲 [1] 深港通南向活跃公司交易详情 - 盈富基金在深港通南向成交额27.09亿元，净买入额+26.95亿元，资金流入规模巨大 [1] - 阿里巴巴-W在深港通南向成交额26.28亿元，净买入额+8.81亿元，获得大量资金青睐 [1] - 南方恒生科技ETF成交额9.69亿元，净买入额+8.88亿元，接近全部成交额为净买入 [1] 重点公司跨市场交易表现 - 小米集团-W在沪港通和深港通合计成交额达83.21亿元，但两地净买入额均为负值，合计净流出约6.06亿元 [1] - 中芯国际在两大市场成交活跃，沪港通成交18.78亿元，深港通成交15.23亿元，合计达34.01亿元 [1] - 小鹏汽车-W在两大市场均进入前十，沪港通成交12.89亿元，深港通成交6.81亿元，合计19.70亿元 [1]

市场整体表现 - 11月18日恒生指数下跌1.72%，报收25930.03点 [1] - 南向资金通过港股通渠道合计净买入74.66亿港元 [1] - 港股通全天合计成交金额为983.54亿港元 [1] 港股通交易明细 - 沪市港股通成交金额617.50亿港元，成交净买入27.45亿港元 [1] - 深市港股通成交金额366.04亿港元，成交净买入47.21亿港元 [1] 沪市港股通活跃个股 - 成交金额居首的为阿里巴巴-W，达58.63亿港元，净买入16.78亿港元，股价下跌0.19% [1] - 腾讯控股成交金额39.12亿港元，净卖出8.31亿港元，股价下跌2.04% [1] - 小米集团-W成交金额30.75亿港元，净买入6.33亿港元，股价下跌2.81% [1][2] 深市港股通活跃个股 - 成交额居首的为阿里巴巴-W，成交金额34.16亿港元，净买入16.18亿港元 [2] - 腾讯控股成交金额19.35亿港元，净买入6.39亿港元 [2] - 中芯国际成交金额16.40亿港元，净买入5.02亿港元，股价上涨1.44% [2] 其他重点个股表现 - 小鹏汽车-W在沪市港股通净买入8.29亿港元，股价大跌10.47% [2] - 华虹半导体在沪市和深市港股通分别净买入0.29亿港元和3.38亿港元，股价上涨3.48% [2] - 中国海洋石油在深市港股通净卖出2.84亿港元，股价下跌3.11% [2] - 中国宏桥在沪市和深市港股通分别净买入3.15亿港元和5.17亿港元，股价下跌5.88% [2] - 赣锋锂业在沪市和深市港股通分别净买入2.28亿港元和1.22亿港元，股价下跌6.62% [2] 相关ETF动态 - 恒生红利ETF（代码：159726）近五日下跌0.28% [4] - 该ETF最新份额为3.2亿份，主力资金净流入50.4万元 [4]

港股通资金流向概览 - 本周（2025.11.10-2025.11.16）通过港股通渠道，南下资金净买入前三大公司为小米集团-W（净买入44.84亿元）、中国海洋石油（净买入33.00亿元）和工商银行（净买入20.99亿元）[8] - 同期，南下资金净卖出前三大公司为阿里巴巴-W（净卖出66.48亿元）、盈富基金（净卖出9.10亿元）和美团-W（净卖出7.55亿元）[9] 行业资金偏好 - 金融行业成为南下资金主要买入领域，工商银行、中国平安、中国人寿、建设银行、中国银行及招商银行合计净买入金额超过93亿元[8] - 可选消费和医疗保健行业遭遇显著净卖出，其中阿里巴巴-W、美团-W及百济神州等公司净卖出额居前[9] 个股交易活跃度 - 阿里巴巴-W是本周交易最活跃的个股，在多个交易日（如11月14日沪市买卖额58.48亿元、深市30.81亿元）合计买卖额居首[18][19][20][21][22] - 腾讯控股、中芯国际和小米集团-W交易活跃度紧随其后，频繁出现在沪市和深市港股通前十大活跃个股名单中[18][19][20][21][22] 资金流向日内波动 - 部分个股资金流向呈现日内波动，例如11月14日小米集团-W在沪市港股通净买入6.71亿元，但在深市港股通净卖出0.60亿元[18] - 盈富基金在11月13日出现大额净卖出，沪市港股通净卖出42.64亿元，深市港股通净卖出19.62亿元[19] 港股通机制背景 - 港股通是内地与香港股市的交易互联互通机制，内地投资者可通过上交所或深交所买卖规定范围内的联交所上市股票[28] - 通过该机制进入香港市场的内地资金被称为“南下资金”，其流向为市场提供重要的投资参考依据[29][30]

红利板块投资价值 - 资金持续涌入红利相关ETF，多只ETF规模创上市以来新高 [1] - 红利板块长期投资价值显著，在近期“高切低”的资金轮动行情中有望受益 [1] - 央企与红利结合，有望实现“1+1>2”的效果 [1] - 港股红利板块长期超额收益显著，跑赢恒生指数与中证红利指数 [1] - 截至11月10日，香港红利指数股息率5.80%，高于中证红利指数的4.22% [1] - 红利板块拥挤度更低，年初至今涨幅更小，估值性价比更为凸显，有望承接高切低的资金 [1] - 高分红公司具备稳定的盈利能力、扎实的基本面、充沛的现金流以及较低的波动率 [1] 宏观环境与国企改革 - 在经济弱复苏和长期利率中枢下行的背景下，高股息资产的相对优势和在战略配置中的重要地位凸显 [2] - 投资范式正从追求高成长性向追求高质量转变 [2] - 国企改革持续推进，央国企经营考核指标体系优化，引导经营效率和现金流改善 [2] - 2025年前三季度，国资央企的年化ROE较A股整体具有较大优势 [2] - 在市值管理指挥棒和盈利质量改善双重推动下，央企的分红意愿和能力均较强，未来有望迎来估值重塑 [2] 恒生港股通中国央企红利指数特点 - 估值优势突出，截至2025年11月11日，该指数市盈率（TTM）仅7.5倍、市净率（PB）0.66倍 [3] - 估值显著低于港股通高股息精选全收益指数（市盈率11.3倍，市净率1.18倍）和国新港股通央企红利全收益指数（市盈率9.7倍，市净率0.90倍） [3] - 指数波动控制出色，近3年年化波动率仅18.88%，低于同类指数 [3] - 2024年市场震荡期间，该指数最大回撤较恒生指数缩小超30% [3] - 指数长期回报表现亮眼，年初至今涨幅超39%，优于同类型的港股通高股息精选全收益指数（27%）和国新港股通央企红利全收益指数（26%） [4] 相关金融产品 - 华安基金指数投资团队率先布局了港股通央企红利ETF（513920），为市场首只叠加港股、央企、红利三重概念的ETF [2] - 该ETF是目前唯一一只跟踪恒生港股通中国央企红利指数的ETF [2]

港股市场整体表现 - 港股市场表现强势，消费板块领涨，医药股午后发力 [1] - 中证港股通消费主题指数上涨3.0%，中证港股通互联网指数上涨2.2% [1] - 恒生港股通新经济指数上涨1.6%，中证港股通医药卫生综合指数上涨1.4%，恒生科技指数上涨1.3% [1] 南向资金动态 - 南向资金通过港股通净买入66.54亿港元 [1] - 年内净买入额突破1.3万亿港元 [1] - 自港股通开通以来累计净流入规模突破5万亿港元，刷新互联互通机制开通以来的最高纪录 [1] 相关指数成分构成 - 恒生科技指数由科技主题高度相关的、市值最大的30只股票组成 [4] - 信息技术及可选消费行业在恒生科技指数中合计占比超90% [4] - 中证港股通医药卫生综合指数由港股通范围内医疗卫生行业中50只流动性较好、市值较大的股票组成 [6] - 医疗保健行业在中证港股通医药卫生综合指数中权重占比超90% [6] - 中证港股通互联网指数由港股通范围内30家互联网龙头公司的股票组成 [8] - 中证港股通互联网指数成分股主要包括信息技术、可选消费行业 [8]

南向资金单日净买入 - 11月10日通过港股通净买入66.54亿港元 [1] 南向资金累计净买入规模 - 年内净买入额突破1.3万亿港元，达13,053.49亿港元 [1][2] - 自港股通开通以来累计净流入规模突破5万亿港元，达50,031.41亿港元，刷新互联互通机制开通以来的最高纪录 [1][2] 南向资金渠道分布 - 沪市港股通开通以来累计净流入27,927.31亿港元 [2] - 深市港股通开通以来累计净流入22,104.10亿港元 [2] 南向资金近期流入趋势 - 近6个月净买入6,927.56亿港元，其中沪市港股通3,549.36亿港元，深市港股通3,378.20亿港元 [2] - 近3个月净买入4,045.50亿港元，其中沪市港股通1,754.66亿港元，深市港股通2,290.83亿港元 [2] - 本月（截至11月10日）合计净买入453.32亿港元，其中沪市港股通160.53亿港元，深市港股通292.79亿港元 [2]

南下资金流入规模 - 11月10日南下资金净买入港股66.54亿港元 [1] - 年内净买入额突破1.3万亿港元 [1] - 港股通开通以来累计净流入规模突破5万亿港元 [1] 市场表现与纪录 - 累计净流入规模刷新互联互通机制开通以来的最高纪录 [1]

港股通南向资金流入 - 11月10日南向资金通过港股通净买入66.54亿港元 [1] - 南向资金年内净买入额突破1.3万亿港元 [1] - 港股通开通以来累计净流入规模突破5万亿港元，刷新互联互通机制开通以来的最高纪录 [1]