展会概况与规模 - 第二十五届中国（成都）建筑及装饰材料博览会将于2026年4月16日至18日在中国西部国际博览城举办[1] - 展会规划展览面积达16万平方米，预计吸引超过2000家企业参展，并带来超过5万款新品[1] - 该展会创办于2004年，是全球展览业协会认证展会，其规模稳居中西部地区同类展会第一[1] 核心举措与活动 - 本届建博会将推出城市更新主题馆、川渝家居设计周、工厂直采节、数字化平台、出海贸易五大核心举措[1] - 10号馆作为城市更新主题馆，聚焦旧城改造、局部更新、城市基础设施提升、智慧社区建设四大核心领域[1] - 同期将举办西部城市更新改造论坛、川渝老旧小区智慧改造论坛等活动，深度探讨建筑与健康融合、政策趋势及技术案例[1] - 创新打造“川渝家居设计周”，联合权威机构策划多场设计主题展与专业论坛，推动设计价值向产业价值转化[2] - 设计周特设新材料和新工艺、创意概念、设计师作品三大特色展区，呈现行业前沿趋势与设计落地成果[2] - 聚焦门窗、卫浴、定制家居、艺术涂料等核心品类，推出工厂直采节，构建“展+会+节”三位一体的高效B2B对接模式[2] 行业影响与目标 - 城市更新主题馆旨在为产业链上下游企业搭建对接中西部市场的专业桥梁[1] - 系列活动旨在为企业深耕中西部市场提供思想指引与合作成交机会[1] - 工厂直采节通过密集活动，旨在精准链接供需双方，提高供需对接的效率与透明度[2]

瑶海天地商业综合体表现 - 合肥商业新地标瑶海天地开业后成为新晋"顶流"，3天营业额超3600万，10天迎来170万客流 [2] - 项目由合肥电机厂老厂房蝶变而来，是瑶海区"十四五"城市更新成果的重要缩影 [2] - 瑶海天地汇聚250余个优质品牌，首进品牌占比高达70%，涵盖多元业态，其工业元素成为独特文化标识 [5] - 以瑶海天地为核心的东七里商圈，已成为合肥东部最火最大的商圈，拉动消费经济强势增长 [5] 城市更新与民生改善成果 - "十四五"以来，瑶海区累计完成征迁526万平方米、安置582万平方米，5.7万户、17万人乔迁新居，征迁和安置连续5年均超百万平方米，"难安置"问题如期清零 [3] - 站塘片区、龚大塘片区及合浦北、电机厂、车桥厂等一大批更新项目落地见效，让老旧空间焕发新生机 [3] - 瑶海区以片区更新为契机，同步完善教育、医疗、交通等配套设施，补齐民生短板 [3] - 针对安置小区物业管理，推行区属国企兜底模式，构建三位一体服务体系，已承接住宅小区75个，服务面积达1152万平方米，覆盖10万户、近30万居民，实现安置小区物业服务全覆盖 [3] 产业升级与新质生产力发展 - 瑶海区创新采用"原地拆除+保护更新"组合模式盘活存量土地，为产业发展腾挪空间，融入安徽省"三地一区"战略布局 [4] - 曾经的城中村崛起为百亿产值园区"中国网谷"，园区集聚418家优质企业，涵盖物联网、软件与信息技术服务、人工智能等领域，2025年营收突破130亿元，较"十三五"末增长近10倍 [4] - "中国网谷"内的物联网科技产业园成功入选"科大硅谷"创新单元建设试点，园区企业参与研制的安徽首颗商用光学遥感卫星"瑶海科创号"于2025年11月成功发射 [4] - 长三角数字科技示范园集聚了具身智能机器人数据采集训练场、省MAH转化中心（集聚B证等药企30家）、京磁科技等新质生产力企业，获评省小微企业创业创新示范基地 [5] 城市规划设计与基础设施建设 - 瑶海区坚持顶层设计引领，推动空间、产业、文化、生态多系统协同更新，探索"原地有机更新催生区域价值提升"的路径 [6] - 青年创意田园项目通过城市更新实现转型，一、二期已建成开放，三期EOD项目正加快推进，涵盖水环境治理、智新创谷产业园、文旅项目 [6] - "十四五"期间，瑶海区新增轨道运营里程14.8公里、站点11座，新建快速路18.7公里、主干路17.9公里、支路63.7公里，与省、市政务中心均建立"15分钟通勤圈" [7] - 完成107个老旧小区综合整治，新建改造雨污管网107公里，新增停车位5万余个，通过精细化管理提升城市韧性 [7]

文章核心观点 中国房地产行业正经历从粗放式扩张向高质量发展的根本性模式转型，2026年被视为关键转折点，行业角色从拉动经济的“火车头”转变为服务民生的“稳定器”[1][14] 政策导向 - 政策基调从“限制购买”转向“优化供给”，核心是“控增量、去库存、优供给”九字方针[1][5] - “鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”首次写入中央经济工作会议文件，成为系统性解决方案[5] - 截至2025年底，四川、浙江等省份已累计发行专项债券，专门用于收购存量商品房用作保障性住房[5] - 住建部明确表示，2026年将“高质量开展城市更新，编制实施‘十五五’城市更新专项规划”[8] 市场转型 - 商品房销售面积约为9亿平方米，回到了2009年的水平[6] - 商品住宅成交金额7.4万亿元，约为历史最高点的一半[6] - 新开工面积回落至2004年水平，开发投资则回到了2013年水平[6] - 二手房成交量在30个重点城市创下新高，占总成交的比重攀升至70%[6] - 一线城市表现出更强韧性，上海一二手房总量已连续三年维持在2400万平方米左右[6] - 市场分化将成为常态，一线和核心二线城市楼市将保持相对稳定，三四线城市则需要更长时间消化库存[12] 行业主体与模式变革 - 2025年全口径销售金额前五和新增货值前五的企业均为央企，市场力量重构[6] - 房地产“白名单”制度使融资环境更加关注项目质量而非规模[3] - 行业加速告别“高负债、高杠杆、高周转”的粗放模式，转向高质量发展[8] - 房企角色从单纯的“建筑商”向“城市运营商”和“城市服务”转型[3][8] - 开发商更加注重产品力提升，2025年单价全部超过10万元/平方米的7个高端项目销售额超过百亿[8] 发展重点转向 - 行业从增量扩张转向存量提质，城市更新与存量盘活成为关键词[3] - 更多资源将投入到老旧小区改造、城市功能提升及社区服务完善[3] - 城市更新是对城市功能和居住品质的系统性提升，而非简单旧房改造[8] 对市场参与者的影响 - 房地产将彻底回归居住属性，投资投机需求被进一步抑制[10] - 市场将更加关注房屋的品质、舒适度和社区配套[10] - 保障性住房体系将更加完善，为新市民和年轻人提供更多元选择[10] - 开发商过去依靠高杠杆、快速周转的商业模式将难以为继[10] - 企业需要更加注重产品创新、服务提升和风险管理，从追求规模扩张转向提升产品品质和服务[10]

进入2026年，城市更新迎来制度层面的集中突破。天津、济南、安阳等地的城市更新相关条例正式实 施，北京也加速出台城市更新相关配套措施，围绕存量空间盘活、更新实施路径和保障机制作出系统性 安排，城市更新正迈入法治化、规范化推进的新阶段。 "一是更新理念强调保留利用、功能提升和精细更新，避免简单推倒重建；二是城市体检成为更新的前 置条件，各地均在法规中明确建立城市体检制度，将体检结果作为专项规划、片区划定和项目实施的重 要依据；三是民生导向更加突出，老旧小区改造、公共服务补短板、适老化和无障碍改造、电梯加装等 内容在多地条例中被反复强调，城市更新的公共属性持续强化。"上海易居房地产研究院副院长严跃进 对《证券日报》记者表示。 "地方政策的密集出台，意味着城市更新正在从'试点探索'转向'规则治理'。"同策研究院联席院长宋红 卫对《证券日报》记者表示，城市更新不再依赖单个项目突破，而是通过制度设计降低不确定性，为长 期系统推进奠定基础。 与此同时，各地也在制度框架内探索差异化路径。例如，济南以泉城特色锚定更新方向；安阳则通过鼓 励老厂区加层改造、边角地整体利用等方式，为传统工业城市转型拓展空间。 中指研究院相关负责人 ...

城市更新政策与模式 - 郑州市通过《郑州市城市更新条例》等一系列政策落地，正着手将大量闲置的老厂房、旧街巷与历史遗址转化为消费活力[1] - 工业遗产区改造的核心策略是“不拆不建、修旧如旧”，完整保留工业风貌，并将本地历史、非遗民俗等元素融入常设活动与场景营造中[3][5] - 城市更新实践跨越不同时间尺度，从现代工业记忆延伸到古老文明源头，旨在“向历史要空间”，让历史文化回归现代生活[5][7] 重点项目运营与成效 - 磨街文创园（原三磨所老厂区）自2023年10月开放以来，已带动相关就业约2200人，年均新增小微创业主体超过120个[3] - 由老油脂化学厂改造的“郑州记忆·油化厂”汇聚二十多种业态，入驻190多家主理人店铺和上百个市集摊位，日均客流量稳定在3万人次以上，并跻身国家级旅游休闲街区[5] - 亳都·新象商业街区开业当天吸引客流超10万人次，其将商业“种”进历史土壤的模式，成功激活了消费新动能并建立了文化认同[7] 未来发展蓝图 - 塔湾古街、书院街、国棉三厂文化街区等一系列城市更新项目正加速推进[9] - 城市更新的实践使老厂房、旧遗址与新城区的边界逐渐模糊，正从层叠的历史土壤中生长出独特而持久的发展活力[10]

文章核心观点 - 北京城市副中心通过创新建设“家园中心”模式，盘活社区闲置老旧资源，精准对接全龄居民需求，深度融合城市功能，旨在补齐公共服务短板并开创基层治理新模式 [1][2][3][4][5][6] 焕新社区闲置资源 - 怡乐园二区家园中心由老旧危房礼堂改造而成，改建中保留了红砖建筑肌理，北侧建筑按原貌复建，南侧采用模块化形式以改善采光 [2] - 中仓街道家园中心由老旧锅炉房改造而成并已投用4年多，特意保留了红砖外立面与“安全合格锅炉房”标识，原锅炉位置挑高14米并开设天窗，改造后环境显著改善 [2] - 张家湾设计小镇的北泡轻钢家园中心由老旧厂房改造而成，未来将提供设计展览、产品展销等复合功能 [5] 精准对接全龄需求 - 家园中心是副中心控制性详规中的创新做法，规划在12个组团内建设36个家园中心，以补齐公共服务设施短板 [3] - 怡乐园二区项目通过4次业主座谈会、入户走访及方案公示收集群众意见数十条，精准对接居民需求 [3] - 中心业态全面，包含称重计价的便民食堂、提供中医理疗的健康问诊、采光良好的少儿托管区以及带读书角的养生茶饮店，可辐射周边约3000户居民 [1][3] 创新基层治理模式 - 建设过程并非政府大包大揽，而是充分尊重百姓意愿，自下而上强化公众参与，开创了社区自我建设、更新、管理的新模式 [4] - 项目孕育过程强化了社区凝聚力和向心力，精准打通居民生活需求的“最后一公里” [3] 深度融合城市功能 - 通州北苑地铁站旁正在建设的家园中心，将补充养老、文化、社区服务、物流配送等功能，并预留弹性配置空间 [6] - 该中心西侧毗邻地铁通州北苑站并预留地下通道，北侧将建设公交枢纽及办公场所，深度融入万达商圈城市功能 [6] - 运营坚持“谁投资、谁运营”理念，鼓励投资主体培育和引入运营服务市场主体，激发市场和社会供给潜力 [6]

项目概况 - 远洋资本管理的基金投资，位于北京中轴线与北三环交汇处的远洋安贞广场正式焕新亮相 [1][4] - 项目原为上世纪90年代老百货商场，经空间重构，转型为集企业总部办公与复合商业功能于一体的“绿氧”综合体 [1][4] - 该项目是远洋集团内部“基金+改造+运营”多业务协同的成果，也是远洋资本在城市更新领域的实践案例 [1][4] 商业模式与执行 - 项目由远洋资本管理的城市更新基金主导投资，旨在破解城市更新领域“投资规模大、回报周期长、资金来源单一”的核心痛点 [3][6] - 公司创新搭建多元化投融资体系：以城市更新基金主导，引入市场化股权基金作为主要股东，并搭配项目层面的并购贷与改造贷 [3][6] - 公司联动集团内部专业力量形成全链条闭环管理：联合远洋致信攻克工程技术难题，协同远洋不动产负责租赁运营的长效管理 [3][6] 行业背景与公司战略 - 中国城市更新已从“拆建改”阶段，迈入以资产价值重塑为核心的深水区 [3][6] - 大量位于核心地段的老旧资产因“投资规模大、回报周期长、改造复杂度高”而陷入“有资源、无资本，有空间、无运营”的困局 [3][6] - 远洋资本正依托自身专业能力，在北京、上海、天津等城市参与多个存量资产焕新项目，持续探索城市更新领域的业务机会 [3][6]

地块拍卖成交核心信息 - 2026年1月14日，青岛市南区原百安居地块（SN0501-23地块）成功出让，成为市南区2026年土地市场“第一拍” [1] - 地块由华润置地（山东）发展有限公司与青岛青铁智能科技有限公司联合体以底价竞得，成交总价10.15亿元，成交楼面单价为12562元/平方米 [1][2] - 该地块是市南区近3年来出让的建筑面积最大的住宅类用地 [1][4] 地块具体规划指标 - 地块总占地面积29795.5平方米，容积率2.9，规划总建筑面积8.64万平方米 [1] - 出让部分建筑面积约80800平方米，其中住宅部分53200平方米，商业服务业部分27600平方米 [1] - 地块性质为二类城镇住宅、商业服务业、教育体育混合用地，另划拨有3150平方米教育用地及2000平方米体育用地 [1] - 根据规划调整，住宅建筑面积不超过5.26万平方米，商服建筑面积不超过2.76万平方米，建筑高度方面商服不超过100米，住宅不超过80米 [9] 地块区位与配套优势 - 地块位于市南区核心区，具体位置在泰州路以东、宁夏路以南、山东路以西、泰州六路以北 [1] - 交通便利，紧邻山东路、胶宁高架路、宁夏路等核心主干道，并紧邻在建的地铁5号线和8号线站点 [4] - 周边教育资源丰富，包括超银中学、超银小学、镇江路小学等，医疗资源有九七一医院，商业配套有市南万象城、市北CBD等 [4][5] 地块历史与城市更新背景 - 地块原为有20年历史的百安居建材卖场及周边体育教培机构聚集地，于2025年7月开始拆除，8月完成拆除并夷为平地 [7][9] - 地块因建成年代久远，城市形象与区位不匹配，且地铁5号线隧道从地块下穿，存在更新提升的必要性，被纳入城市更新进程 [7] - 2025年5月，地块被正式纳入房屋拆除工程，原百安居建筑面积约21346.85平方米 [8] - 2025年8月，地块控规调整，由原中小学用地和商业用地调整为商住混合用地 [9] 市场意义与未来展望 - 由于市南区开发早、土地供应有限，该地块的成功出让为市南区新房市场补充了稀缺供应 [11] - 该地块是2024年以来市南区成交的第三宗住宅类用地，另外两宗分别为东侧的海诺地块和西部的保利青铁天珺瑞海地块 [11] - 分析认为，该地块打造的综合体项目将对周边配套形成升级，且因市南区新入市项目少，该项目被视为楼市的“及时雨” [11] - 地块由华润和青铁联合开发，其“商住+教育+体育”的复合规划引发了市场对主城区城市更新路径的探讨，未来项目能否打造为高品质居住样本或新的TOD标杆项目受到市场关注 [11]

城市更新工作成果与投资规模 - 2025年全年推进27个片区更新和71个城中村改造项目，累计完成投资超300亿元 [3][5] - 启动城市危旧房改造802套，推动首批危旧房成片更新试点项目10个 [3][5] - 分类实施老旧小区改造395个，惠及居民4.8万户，拉动投资10.6亿元 [3][5] 城市更新的核心模式与特点 - 更新建设逻辑强调“留”与“改”优先，“拆”和“建”摆在后面，追求精打细算和物尽其用 [6] - 兴瓦社区党群服务中心原办公楼改造案例：2800多平方米面积投入250余万元，每平方米投入不到1000元 [6] - 更新模式从“政府主导”转向“居民自治+市场参与”，支持老旧住房自主更新、原拆原建 [7] 商业激活与资产运营案例 - 玉林东路特色街区通过改造引入160多家商户，构建融合场景，日均消费客群大幅增长，并于2025年3月入选住建部第二批城市更新典型案例 [9] - 东郊记忆项目保留工业肌理改造为文化空间，2022至2024年客流翻倍，2025年上半年游客突破900万人次 [9] - 兴瓦社区计划打造五大特色街区，并通过微改造优化原有菜市，引入综合业态，为片区商业升级探路 [8] 社区治理与物业服务创新 - 引入“信义治理”与“信托制物业服务模式”，实现财务全透明、监督便利化、酬金公平化 [10] - 目前成都已有1200多个小区引入该模式，试点小区物业纠纷数下降八成以上，缴费率升至90%以上 [10] - 兴瓦社区E区作为自主更新试点，由居民自筹30余万元，叠加政府400余万元配套资金，共同用于院落改造 [13] 规划引领与政策体系构建 - 《成都市城市更新实施专项规划（2026—2030年）》已启动编制，旨在为未来五年工作提供总纲领 [11] - 政策体系构建“1条例+N政策+X标准”框架，《成都市城市更新条例（草案）》已通过二次审议 [12] - 成都高新区编制了“无一米不规划”总体设计导则与“金角银边”公共空间规划导则，实现资源高效利用 [7] 更新存量规模与市场需求 - 全市更新存量规模估计达万亿级别，涉及10余类更新对象，占城镇开发边界内存量用地的12.5% [13] - 兴瓦社区所在区域近4平方公里内有10个安置片区、6万余人口，是成都主城区最大的安置片区之一，反映出巨大的存量更新需求 [13]

公司核心业务与战略定位 - 公司以建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”为核心目标，致力于满足人民群众高品质居住需求，并将其作为城市更新的重要实践 [1] - 公司作为国资央企，在城市更新领域处于前列，将“好房子”理念融入旧城改造，已在全国数十个城市承建上百项旧城改造工程，助力超过1.5万户家庭改善居住条件 [3] - 公司坚持服务和融入新发展格局，为城市更新和安置搬迁提供系统解决方案，在全国打造了诸多标杆民生工程 [9] - 公司以数字化、智能化升级为动力，构建涵盖科研、设计、生产、施工、运营的全产业链智能建造产业体系，致力于推动装配式建筑发展 [15] 民生为本：三大居住改善工程实践 - **住有安居（老旧小区改造）**：公司通过改造提升老旧小区居住环境，例如西安雁塔区项目改造14个老旧小区、3073家住户，采用B1级EPS聚苯板与A级水泥发泡板的混合外墙保温系统 [4]；唐山海港小区改造项目在十个标段中进度最快，获得业主高度赞扬 [4] - **住有优居（棚户区改造）**：公司通过棚改项目显著改善居民住房条件，例如邢台大吕片区项目改善了1254户村民的居住条件，项目施工创造多项速度记录：30天完成土方开挖、103天完成首栋楼主体封顶、平均5天完成单层标准层施工 [5]；唐山李官屯项目致力于打造高标准棚改样板，服务于唐山市“一港双城”战略部署 [5] - **住有宜居（城中村改造与绿色实践）**：公司推动城中村现代化改造，例如保定城中村项目新建21栋住宅楼，容纳716户村民，打造现代版“富春山居图” [6]；项目深入应用BIM技术，在规划阶段解决管线冲突，施工阶段通过4D模拟提升效率 [6]；巩义安置房项目共建28栋住宅楼，通过BIM技术提前消除97%的施工冲突，施工效率提升40%，关键节点一次成型合格率达98.6% [7] 科创引擎：技术赋能与难题破解 - **烂尾楼重生**：公司成功重启并续建停工长达10年的唐山联合楼项目，该项目涉及回迁安置261户、房屋293套 [10]；建设团队针对钢结构锈蚀、混凝土风化等问题，出具专项检测和加固方案，项目于2023年11月顺利交付 [10] - **未来社区建设**：公司打造超越常规属性的现代化安置社区，例如唐山北站片区浭阳馨苑小区即将交付803户居民，小区在选址、规划、设计上体现时代感和超前性 [11]；合肥潭冲河安置房项目作为重要民生工程，运用智慧装置监控塔吊运行，解决密集施工与高压线塔等复杂难题 [11] - **绿色城乡建设**：公司在美丽乡村和未来社区领域发力，例如承建浙江柯城区石梁镇美丽城镇建设项目，推进浙江省“八八战略” [12]；西柏坡乡村振兴项目在开工前对环境保护及绿色施工进行详细策划，确保工程高效履约 [13] 智造筑成：智能建造与装配式技术突破 - **装配式建筑标杆项目**：公司于2017年承建首个综合应用装配式混凝土与钢结构技术的民建住宅小区——唐山浭阳锦园，项目总建筑面积约17万平方米，所有楼栋水平构件均采用预制 [16]；该项目荣获“国家十三五重点研发课题示范项目”、“国家装配式建筑科技示范工程”等多项荣誉 [16] - **全装配式住宅典范**：唐山梧桐大道五期项目是全装配式住宅项目，充分利用装配式构件标准化生产的优势，实现科学规划布局，并体现“四节一环保”优势 [17] - **智能建造提速**：南京江北华昌项目装配率达50%以上，通过综合运营管理把控进度，与劳务制定“六天制”工期（6天完成砼浇筑，再6天完成拆模）[18]；项目土方开挖见底后仅用3天，高峰时单日有180辆土方车施工，5天出土4万方 [18]；项目采用全混凝土外墙等新工艺降低渗漏风险 [18]