政策核心与战略转向 - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 以推动城市高质量发展为主题 以城市内涵式发展为主线 以城市更新为重要抓手 [1] - 城市更新旨在激活城市存量资源潜力 包括全面摸清房屋、设施、土地等资产资源底数 改造利用老旧厂房、低效楼宇、闲置商业设施等存量资源 [1] - 城市工作核心逻辑从规模扩张转向质量提升 需严控新增供应 推动存量空间功能置换和系统盘活 并加强多部门政策协同 [2] 城市更新的具体领域与措施 - 稳步推进城中村、危旧房改造 支持老旧住房自主更新和原拆原建 持续推动城镇老旧小区改造 [2] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 包括房屋安全体检、安全管理资金和质量安全保险 [2] - 科学制定城市更新专项规划 一体化推进城市体检和城市更新 创造宜业宜居宜乐宜游环境 促进产城融合与职住平衡 [3] 住房保障与公共服务 - 加大住房保障供给 根据需求确定计划 盘活存量住房 保障用地供给 加快建设和筹集 [3] - 加快发展保障性租赁住房 通过产业园区和轨道交通站点周边建设、利用存量资源等方式增加供给 解决新市民和青年人住房困难 [3] - 提升公共服务水平 包括健全就业服务体系 完善灵活就业人员社保制度 发展保障性住房 推进灵活就业人员参加公积金制度 [4] 地方实践与规划部署 - 上海构建全周期城市更新模式 统筹谋划十五五工作目标与重点任务 结合规划体检明确年度更新计划 并加快推进城中村改造 [5] - 北京推动存量地区控制性详细规划编制和实施 强化规划土地政策融合创新 鼓励通过典型案例探索小切口改革政策 [5] - 江苏坚持问题导向 将体检问题反馈至更新规划 加快建立更新规划实施体系 目标在2026年全面完成设区市专项规划编制和审定 [5] 项目实施与政策支持 - 江苏提出统筹建立和动态更新项目库 目标在2026年基本建立省市县联动项目库 入库项目可优先获得中央资金、专项债和贷款支持 [6] - 构建中央统筹、省负总责、城市抓落实的工作格局 健全城市规划建设治理领域法律法规和政策制度 增强政策协同性 [6]

城市更新政策导向 - 城市更新成为推动城市高质量发展的重要抓手 以城市体检为引领科学制定专项规划 [1] - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 重点激活存量资源潜力 [1] - 建立与建筑功能转换相适应的规划调整机制 优化产权政策盘活存量低效用地 [1] 存量资源优化措施 - 全面摸清城市房屋 设施 土地等资产资源底数 改造利用老旧厂房 低效楼宇 闲置商业设施 [1] - 加强规范存量城市基础设施资产管理 提高运行效能 [1] - 推动存量空间通过功能置换进行系统盘活 严控新增供应 [2] 重点改造领域 - 稳步推进城中村和危旧房改造 支持老旧住房自主更新和原拆原建 [2] - 持续推动城镇老旧小区改造 消除安全隐患并提升居住品质 [2] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 包括安全体检 管理资金和质量保险 [2] 城市体检与问题解决 - 2024年城市体检覆盖全国299座城市近100万居民 发现职住不平衡 保障房短缺等突出问题 [3] - 亟需系统性解决新市民 新青年规模增加带来的住房和职住平衡问题 [3] - 因地制宜发展保障性住房 加快保障性租赁住房建设筹集 [3] 公共服务与住房保障 - 提升公共服务优质均衡水平 健全就业服务体系和完善灵活就业人员社保制度 [4] - 盘活存量住房 保障用地供给 加快建设和筹集保障性住房 [3] - 通过产业园区和轨道交通站点周边建设 利用存量资源增加"一张床 一间房 一小套房"供给 [3] 地方实施部署 - 上海构建全周期城市更新模式 明确"十五五"工作目标和年度计划 加快推进城中村改造 [5] - 北京推动存量地区控制性详细规划 强化规划土地政策融合创新 探索小切口改革政策 [5] - 江苏要求2026年前完成设区市城市更新专项规划编制 建立省市县联动项目库 [5][6] 资金与政策支持 - 入库项目优先获得中央资金 专项债和城市更新项目贷款支持 [6] - 构建中央统筹 省负总责 城市抓落实的工作格局 健全法律法规和政策制度 [6] - 增强城市规划 建设 治理等领域政策协同性 [6]

财务表现 - 25H1营收2.14亿元 同比-1.92% 归母净利润0.02亿元 同比-93.84% [1] - 房地产出租业务收入1.46亿元 同比+5% 酒店收入0.68亿元 同比+1% 合计占总收入比例99.6% [1] - 利润下降主因利息收入减少及公允价值变动确认损失 [1] 业务结构 - 经营性业务成为业绩坚固基石 对冲销售收入下降并提供稳定现金流 [1] - 上半年未产生房地产销售收入 因行业筑底企稳及销售产品特殊性 [1] 项目进展 - 御品峦山项目5月完成正负零节点 8月末主体工程出地面八层 计划9月开放营销展示厅与样板房 年内开盘预售 [2] - 华联南山A区项目仍处前期工作阶段 [2] 政策环境 - 4月政治局会议与7月中央城市工作会议均提及城市更新 或利好公司城市更新项目推进 [2] 第二增长曲线 - 围绕新能源/新材料/新技术等战略新兴产业进行投资布局 [2] - 投资企业深圳聚能拥有8项专利 覆盖吸附剂/碳酸锂初提/碳酸锂精提/氢氧化锂等技术 [2] - 珠海聚能年产5000吨吸附剂生产线产品质量稳定 正着力市场推广 [2] 资本管理 - 完成回购计划 以3.38-3.77元/股回购公司0.57%股份 总金额约3000万元 [2] - 注销部分24年回购股份以增厚股东权益 剩余股份将用于股权激励或员工持股计划 [2] 业绩展望 - 维持25/26/27年归母净利润预测0.8/0.9/1.9亿元 对应EPS为0.06/0.07/0.13元 [3] - 25E BPS为3.67元 给予合理25PB为1.23x 目标价4.53元 [3]

政策调整方向 - 国务院会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 强调结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 政策思路从稳市场向促发展转变 [1] - 北京放松五环外限购政策 允许京籍家庭在五环外新增一套购房资格 非京籍家庭购房社保年限要求降低 释放约30%新增购房需求 [3] - 全国超过30个城市优化公积金政策 包括提高贷款额度 放宽提取条件 推行商转公 郑州单人最高贷款额度上调至80万元 武汉允许二孩家庭公积金贷款额度上浮20% [3] 市场表现与需求变化 - 1-7月全国商品房销售面积同比下降6.5% 降幅较一季度收窄3.2个百分点 70个大中城市中6月新建商品住宅价格环比上涨城市数量较年初增加15个 [5] - 改善型需求成为市场新动能 重点城市120平方米以上户型成交占比同比提升5-8个百分点 但7月以来部分城市成交量环比回落10%-15% 市场信心仍需巩固 [5] 政策执行挑战 - 因城施策精准度有待提升 部分三四线城市政策力度与市场实际脱节 如某中部城市首付比例降至15%但居民收入预期不稳导致政策效果有限 [7] - 存量房贷利率与新增房贷利差过大形成利率剪刀差 抑制改善需求释放 部分城市在城中村改造中过度依赖货币化安置 加剧局部区域供需失衡 [7] 未来政策发力点 - 优化限购政策的梯度退出机制 除北京外 上海 深圳等城市或在外围区域跟进调整 [9] - 建立动态化房贷利率调整机制 缩小新旧房贷利差 完善保障性住房与商品住房联动体系 如杭州试点市场价购买折扣价租赁模式 [9] - 住建部调研显示约60%购房者期待进一步降低交易税费 或成为下一步政策储备选项 [9] 行业长期发展趋势 - 以城中村改造为代表的城市更新行动将催生每年约1万亿规模的投资需求 [11] - 改善型需求释放倒逼房企提升产品力 促进市场从量到质的转变 政策持续精准发力与市场理性预期共同构建房地产发展新模式 [11]

条例修订核心关键词 - 修订草案体现整体进步，提出五个关键发展方向：花园城市、城园共融、全龄友好、公众参与、与时俱进 [3] - 北京已完成花园城市专项规划及整体行动计划，此次修订基于此基础进行 [3] - 条例强调城园共融，旨在促进公园进一步开放，面向所有公众及各种业态 [3] 多城市同步修订条例的背景 - 多个城市同期修订公园相关法规并非巧合，而是基于城市更新国家战略形成的共识 [4][6] - 公园作为城市绿色公共空间是城市公共空间的重要组成部分，其更新发展是城市更新的一部分 [6] - 此举代表城市走向精细化治理，是以人为本、为百姓谋福利的体现 [6] 公园管理与运营模式转变 - 引入市场化因素指向公园发展新方向，思维需从管理迈向治理加运营 [7][9] - 公园作为城市公共空间需具备自我造血能力才能持续维护 [9] - 未来将融入多元需求，结合城市更新推动公园市场化运营的持续发展 [9]

城市环境与基础设施升级 - 天津市围绕城市环境品质、绿色低碳住宅和城市更新加快建设宜居城市[1] - 实施海河沿岸、五大道历史街区市容提升工程 维修重点道路桥梁 升级景观照明[1] - 国网天津电力完成40项老旧电缆改造工程 包括3条110千伏和26条35千伏电缆 实现油纸绝缘电缆全面更换[1] - 市容治理使道路通行更安全通畅 绿化景观更生机勃勃 市容更整洁有序[1] 轨道交通发展 - 推动高铁站"站城一体"开发 推进干线铁路、城际铁路、市郊铁路和城市轨道交通"四网融合"[2] - 天津地铁6号线为首条全自动地铁 实现自动唤醒发车、自动回仓休眠、障碍物检测和防撞预警功能[2] - 天津地铁7号线一期为纵贯南北的地下交通大动脉 建成后将显著提高城市公共交通水平[2] - 中建六局参与天津地铁6号线、7号线、10号线、1号线东延线、B1线、Z4线等多条线路施工[3] 绿色低碳建设 - 天津电力双碳中心为全国首个政企合作"双碳"中心 整合政企产学研资源搭建综合性服务平台[3] - 该中心通过新能源接入、综合智慧管控等系统实现总能耗较常规建筑节约近75%[3] - 中建六局与天津轨道交通集团合作推进34万平方米城市更新项目[3] - 采用"五好集成"系统解决方案建设健康人居产品 打造安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"[3] 区域协同发展 - 高端轨道交通线路通车促进京津冀协同发展 让市民出行更便捷[2] - 中建六局参与天津大道、蓟汕高速公路海河特大桥、滨海新区西中环快速路等桥梁公路项目 为"轨道上的京津冀"注入新活力[3]

政策核心目标 - 到2030年现代化人民城市建设取得重要进展，到2035年基本建成现代化人民城市 [1] - 围绕优化城市体系、培育新动能、营造高品质生活空间等7个方面提出重点任务 [1] 现代化城市体系优化 - 发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，构建布局合理的现代化城市体系 [1] - 支持京津冀、长三角、粤港澳大湾区城市群打造世界级城市群 [1] - 推动成渝地区双城经济圈、长江中游城市群等成为高质量发展增长极 [1] - 加强城市群内产业链协作，优化城市群之间产业分工和空间联系 [1] - 增强超大特大城市综合竞争力，支持其布局科技创新平台基地，提升原创性科技创新能力 [2] 城市发展新动能培育 - 深入实施国家战略性新兴产业集群发展工程，培育壮大先进制造业集群 [2] - 发展智能建造，培育现代化建筑产业链，加快推动建筑业转型升级 [2] - 大力发展生产性服务业，推动生活性服务业补齐短板 [2] - 发展首发经济、银发经济、冰雪经济、低空经济，培育消费新场景，深化国际消费中心城市建设 [2] 城市存量资源潜力激活 - 全面摸清城市房屋、设施、土地等资产资源底数 [3] - 改造利用老旧厂房、低效楼宇、闲置传统商业设施等存量房屋 [3] - 建立与建筑功能转换和混合利用需求相适应的规划调整机制 [3] - 优化产权归集、整合、置换和登记政策，盘活利用存量低效用地 [3] 城市建设运营投融资体系 - 统筹财政资金、社会资本和金融等资金渠道，中央财政加大专项转移支付支持力度 [3] - 创新财政金融政策工具，吸引和规范社会资金参与，稳慎推进公用事业价格改革 [3] - 强化中长期信贷供给，发挥债券市场、股票市场融资功能，鼓励保险、信托等机构提供金融服务 [3] - 加快融资平台改革转型，坚决遏制新增地方政府隐性债务 [3] 高品质城市生活空间营造 - 系统推进"好房子"和完整社区建设，加快构建房地产发展新模式 [3] - 更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求 [3] - 稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建，持续推动城镇老旧小区改造 [3]

城市发展政策框架 - 中共中央国务院公布推动城市高质量发展的意见 勾勒城市群一体化、都市圈建设及超大特大城市综合竞争力增强的蓝图 [1] - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 与7月中央城市工作会议导向一致 [2] - 设定2030年现代化人民城市建设重要进展及2035年基本建成的目标 [2] 存量资源盘活政策 - 全面摸排城市房屋设施土地资产底数 改造利用老旧厂房低效楼宇闲置商业设施 [3] - 自然资源部等出台18条措施处置闲置存量土地 解决利用难转让难收回难问题 [3] - 各地专项债券收储存量闲置土地超4300宗 面积超2.2亿平方米 总金额超5500亿元 [3] - 专项债收储试点若扩至非"自审自发"地区 将提振市场预期 [4] 住房品质提升措施 - 推进安全舒适绿色智慧的"好房子"建设 实施物业服务质量提升行动 [5] - 稳步推进城中村危旧房改造 支持老旧住房自主更新及原拆原建 [5] - 原拆原建成为老旧小区改造新模式 上海彭一小区完成非成套旧住房拆除重建 [6] - 城市更新被列为重要工作 中央要求打造宜居韧性智慧城市 [6] 房屋安全管理机制 - 建立房屋安全体检、管理资金及质量安全保险等全生命周期制度 [7] - 严格限制超高层建筑 实施城镇预制板房屋治理及地震区加固工程 [7] - 房屋体检制度在22城试点 全国规模化体检市场规模近千亿元 [7]

城市发展新阶段 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主 [1] - 2030年现代化人民城市建设取得重要进展 2035年现代化人民城市基本建成 [1] 城市体系优化 - 支持京津冀 长三角 粤港澳大湾区打造世界级城市群 [3] - 推动成渝双城经济圈 长江中游城市群成为高质量发展增长极 [3] - 控制超大城市规模 做强做精核心功能 疏解非核心功能 [3] - 支持超大特大城市布局科技创新平台基地 提升原创性颠覆性科技创新能力 [3] - 推动有条件的省份培育发展省域副中心城市 [3] - 推动中小城市动态优化基础设施布局和公共服务供给 [3] - 分类推进以县城为重要载体的城镇化建设 大力发展县域经济 [3] - 调整扩大经济规模大 人口增长快的县级市和特大镇管理权限 [3] - 推动人口持续流出城市和资源型城市转型发展 [3] 新动能培育 - 加快建设国际科技创新中心和区域科技创新中心 [4] - 深入实施国家战略性新兴产业集群发展工程 [4] - 培育壮大先进制造业集群 [4] - 发展智能建造 培育现代化建筑产业链 加快建筑业转型升级 [4] - 大力发展生产性服务业 推动生活性服务业补齐短板提高水平 [4] - 发展首发经济 银发经济 冰雪经济 低空经济 培育消费新场景 [4] - 深化国际消费中心城市建设 [4] 投融资体系 - 建立可持续的城市建设运营投融资体系 [4] - 统筹财政资金 社会资本和金融等资金渠道 [4] - 中央财政加大专项转移支付支持力度 中央预算内投资予以适当补助 [4] - 创新财政金融政策工具 吸引规范社会资金参与 [4] - 稳慎推进公用事业价格改革 [4] - 强化中长期信贷供给 发挥债券市场股票市场融资功能 [4] - 鼓励保险信托等机构提供金融服务 [4] - 加快融资平台改革转型 坚决遏制新增地方政府隐性债务 [5] 对外开放 - 提升城市对外开放合作水平 优化开放环境和服务 [5] - 营造国际化城市生活空间 打造国际性综合交通枢纽城市 [5] - 支持有条件的城市承担重大外事外交活动 吸引国际组织落户 [5] 生活空间建设 - 系统推进好房子和完整社区建设 全链条提升住房设计建造维护服务水平 [6] - 大力推进安全舒适绿色智慧的好房子建设 实施物业服务质量提升行动 [6] - 稳步推进城中村和危旧房改造 支持老旧住房自主更新原拆原建 [6] - 持续推动城镇老旧小区改造 [6] - 建设创新型产业社区商务社区 加快建设完整社区 [6] - 完善城市社区嵌入式服务设施 构建城市便民生活圈 [6] - 科学制定实施城市更新专项规划 一体化推进城市体检和城市更新 [6] - 创造宜业宜居宜乐宜游城市环境 促进产城融合职住平衡 [6] 文化发展 - 推动历史文化名城街区整体保护 活化利用不可移动文物历史建筑工业遗产 [6] - 开展文化展示特色商业休闲体验等活动 加强文物资源保护管理利用 [6] - 加强非物质文化遗产保护利用传承 塑造城市特色风貌 [6] - 落实适用经济绿色美观建筑方针 加强建筑设计管理 [6]

城市更新项目投资与实施规模 - 湖北省累计实施城市更新项目7800余个 完成投资额近3500亿元[1] - 开工改造城镇老旧小区1.84万个 惠及居民超过270万户[1] - 实施棚户区改造11.32万户 城中村改造3.5万户[1] 房地产发展新模式探索 - 选定10个项目开展省级试点 通过重组空间与整合政策打造全生态服务[1] - 推动房地产从"建房子卖房子"向"既建房子卖房子 又造服务卖服务"转变[1] - 探索危旧房改造"产权人自主更新"模式 48个项目采取"原拆原建"方式[1] 武汉城市更新进展 - 获得中央财政资金补助10亿元 获批超长期特别国债支持电梯更新4463台[2] - 193个城中村累计改造1517万平方米 改造老旧小区608个[2] - 计划2025年完成2000年前所有老旧小区改造[2] 金融支持与信贷投放 - 全省"白名单"项目855个 授信审批3116.9亿元 累计投放2197.8亿元[3] - 主要银行机构审批城市更新贷款项目150多个 审批金额2700多亿元[3] - 已投放项目100多个 放款金额近900亿元 包括农行1.6亿元危旧房改造贷款[3] 基础设施升级与民生改善 - 既有住宅加装更新电梯超过1万部 纳入《湖北省电梯安全条例》专章[1] - 6500余户居民通过危旧房改造住上新房[1] - 青山区二十一街危旧房改造项目获得专项融资支持[3]