市场整体热度 - 2025年10月30个重点城市平均开盘去化率为34%，环比下降6个百分点，同比下降4个百分点 [4] - 厦门、长春、东莞、珠海、徐州等5个城市本月无项目加推 [4] - 去化率超过60%的城市包括天津、成都、杭州、长沙、西安，其中天津、长沙、西安主要得益于个别网红盘集中入市对去化率的显著拉升作用 [4] 城市分化趋势 - 北京、上海、广州、深圳、成都等热点城市市场热度稳步回落，广州10月去化率降至10%，深圳和成都虽环比增长但同比不及去年同期 [4] - 苏州、合肥、南京、昆明等二线城市市场延续弱复苏走势，本月去化率环比持续增长 [4] - 福州、青岛、南宁、宁波等城市10月去化率均不足20%且环比持降，市场仍延续低迷走势 [4] 产品力驱动热销 - 高得房率四代宅、新规项目入市对短期市场热度起到“托举”作用，产品力强的优质改善盘成为楼市“宠儿” [8] - 以武汉为例，10月全市新规项目推盘9次，推盘套数占比90%，首日去化率32%，而老规范项目去化率仅为6% [8] - 天津龙曜城凤鸣项目凭借产品实景品质兑现和超配设计（如独门独院、超高层高、2700平会所），首开全部去化 [8] 项目分化加剧 - 广州新规项目整体去化率呈现波动下行走势，10月去化率由9月的25%降至10%，为近半年来最低位 [11] - 番禺区的信达繁华里项目去化率高达77%，而同区域广州地铁地产·珑曜上城项目去化率不足10% [13] - 同一项目因推售时间不同去化率也出现下降，如华润置地公园上城项目去化率由7月63%降至9月58% [13] 配套资源价值凸显 - 具备强教育资源的学区房成为撬动销量的重要因素 [17] - 天津建投奥体誉院项目凭借市区高价值板块、多年无新房入市的蓝海市场以及完善配套，首开160套去化率100% [21] - 长沙中建博萃府项目凭借顶级教育配套（湘郡培粹隆平校区）、地铁交通和商业生态资源，实现首开热销 [21] 以价换量策略 - 西安、苏州、郑州、武汉等弱二线城市部分项目通过加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金 [23] - 西安中国铁建花语博悦10月案场优惠点位由7个点扩大至12个点，万科东望国庆推出额外8个点优惠 [23] - 郑州主城区认购TOP5项目均为特价项目，保利缦城和颂精装特价销量上涨453% [23] 11月市场展望 - 新房成交绝对量预计延续低位波动，基于去年11月基数较高，成交单月同比降幅和累计同比降幅可能进一步扩大 [26] - 京沪深杭蓉等核心一二线城市短期内市场热度转降，下行压力较大 [26] - 武汉、南京、苏州、合肥等城市延续弱复苏走势，购房信心逐步修复 [26] - 南宁、福州、常州等弱二三线城市预期整体去化率仍处于20%以下低位徘徊 [26]

行业政策与转型趋势 - 政策导向明确“好房子”内涵从物理空间转向涵盖科技、绿色与生活的综合体验 [3] - 房地产行业面临深刻变革，需从“建造房子”迈向“创造生活”，寻求能打通“房子”与“生活”的合作伙伴 [1][3] - 行业转型需要既懂建筑又懂生活、既精通硬件又擅长软件的破局者 [3] 公司战略与市场定位 - 公司超越传统家电制造商定位，转型为“智慧住居新基建的提供者” [8] - 公司凭借全场景整合能力及智慧家庭战略在行业转型中脱颖而出 [3] - 公司月活跃用户数突破1300万，生态方资源超6600家，具备强大的平台能力 [3] 产品与技术解决方案 - 智慧场景实现“技术理解人”的转变，例如空调AI主动避人送风、浴室AI零冷水系统记忆习惯 [5] - 通过UhomeCar车家互联平台实现车家互联，破解“归家最后一公里”体验断点 [5] - 个性化适应能力显著，如智慧玄关提供专属问候、智慧厨房烤箱AI识别食材并自动匹配程序 [6] - 原创科技产品如识别210种食材的冰箱、一机四筒洗衣机，将用户从繁琐家务中解放 [6] 合作项目与定制化能力 - 公司与五大央企国企共建智慧居住“好房子”样板间，覆盖保障房、商品住宅等不同类型 [1][8] - 合作项目包括与中国建科的柔性空间、中国建研院的安居幸福家、北京保障房中心的云栖宅等 [8] - 差异化方案依托三大能力支撑：智慧家电家居一体化定制平台、一体化交付平台、智家大脑 [8] - 个性化定制能力能响应不同家庭生活需求，表明“好房子”非千篇一律的硬件堆砌 [9]

行业趋势与展会概况 - 11月7日在北京开幕的“好房子科技展”标志着“好房子”建设从理念倡导进入标准化、体系化推进新阶段 [1] - 展会通过18套实景样板间和十大主题展区诠释“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子核心建设标准 [3] - 智能家居已从可选消费升级为品质生活刚需，好房子的核心竞争力从地段、户型升级为空间的智慧化、健康化与情感化 [12][15] 华为鸿蒙智家解决方案 - 华为鸿蒙智家以全屋智能解决方案深度参与展会9个展区，覆盖商品房、保障房、人才公寓、适老化住宅、高原可移动板房等多种建筑形态 [1] - 新一代全屋智能系统实现超快速设备联动，本地数据处理保障隐私安全，智慧屏V5作为家庭影院核心和办公学习扩展屏 [3] - 系统提供“无感化服务”，设备故障可一键报修，物业即时响应，滤芯到期或需清洗会主动提醒并支持一键预约 [5] 针对不同用户群体的应用场景 - 为新青年提供紧凑空间内的智能联动，如语音控制灯光窗帘、离家自动布防、回家提前开启空调，契合年轻人对“省心生活”的渴望 [6] - 系统可定制个性化生活场景，如电竞时刻自动调整灯光，外出时通过摄像头与宠物互动，卧室内为不同状态定制情境光 [8] - 在适老化住宅中，AI辅助康养传感器无需摄像头即可识别跌倒等危急情况并告警，监测卫生间停留过久或作息异常等潜在风险 [9] - 针对老人操作难题，智慧语音提供简单控制，厨房通过毫米波雷达监测实现“人离火关”的自动安全防护 [11] 核心理念与技术价值 - 华为鸿蒙智家通过“空间即服务”理念，将家升级为“可感知、有温度、能成长”的空间生命体 [12] - 系统通过门锁联动与行为学习，实现无感化主动服务，如自动亮灯、调节空调、播放音乐，并保障儿童用眼健康 [12] - 好房子的价值标准是用科技赋能生活，让便捷与舒适渗透到每一个细节，而非堆砌昂贵材料或追求表面智能 [15]

中央政策动态 - 六部委联合发文，将符合条件的青年教师纳入城镇住房保障范围，旨在强化高素质人才梯队建设，服务于新型城镇化、科技强国与人才强国战略 [2][3] - 住建部官网一周内连发两篇社论，明确“十五五”时期房地产行业将从规模扩张转向品质提升，核心是挖掘租赁、运营、服务等细分领域潜力，并以“好房子”为核心实现从“住有所居”到“住有宜居”的价值升级 [3] 地方政策重点 - **湖南岳阳平江县**：全面推行现房销售，要求新出让土地上的新建商品房完成竣工验收后方可销售，成为湖南省首个全面推行现房销售的县城，同时将相关审批时限压缩40% [4] - **福建福州**：周内发布两项新政，一是要求房企公示预售方案并开盘驻场核查，二是将房企信用分级与预售进度、资金监管挂钩，通过“销售透明+信用奖惩”强化监管 [4][5] - **广东湛江**：取消公积金异地购房或还贷提取的户籍限制，便利跨区域住房消费 [5] - **重庆**：放宽全款购房公积金提取条件，提取时限延长至5年，范围扩大至配偶、子女及双方父母，每年可提取一次 [5] - **广东广州**：宣布自2026年起，全市出让的居住用地100%实施装配式建筑，目标到2030年产业总产值达5000亿元 [5] - **江西南昌**：发布征求意见稿，规范地下车位销售，禁止预售，要求完成首次登记及现售备案后方可销售，并按“个”登记公示 [6] 政策趋势与统计 - 本周地方层面稳市场政策发布频次延续回落趋势，但涉及行业秩序（如销售规范、信用管理）的政策频次有所提升 [8][10] - 近一个月政策统计显示，优化公积金政策（涉及提取方式、额度、用途等）的发布频次继续居于首位，其他稳市场类政策（涉及开发、经营、销售流程）排在第二，保障安居类政策排在第三 [12][14] - 政策风向显示，未来涉及“好房子”、行业秩序、城市更新等领域的政策发布频次预计将增加 [8]

政策导向与展会概况 - 政府工作报告首次提出推动建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子" [1] - "好房子科技展"在北京中国国际住宅博览会期间同步展出 [1] - 展览包含18套样板房 计划展出一年 并将持续更新 [16] 住宅设计与功能创新 - 样板间展示针对居住"痛点"的优化设计 如将角落难以利用的收纳空间设计为步入式收纳仓 [3] - 采用可移动墙体 使房间数量和功能可根据需求变化 [3] - 家庭智能管家被视为下一个智能接口 并尝试结合充电桩构建家庭绿电系统 [5] 数字化与智能化技术应用 - 激光测量设备可快速完成房屋扫描并自动生成通用的房屋结构尺寸图 [7][9] - AI房屋设计平台可让用户在15分钟内生成符合自身需求与喜好的设计方案 [7] - 机器人施工将作业精度从传统人工作业的厘米级提升至正负2毫米 [11] 建筑行业智能化转型趋势 - 智能建造展区展示造楼机等智能制造装备 [12] - 建筑施工行业的智能化转型被认为是未来大势所趋 [12] - 展览旨在为老百姓未来改善居住需求提供一站式解决方案 [16]

政策方向总览 - 核心方向为推动房地产高质量发展，建立“保障+市场”双轨制新格局 [1][3] - 具体实施路径涵盖六个方面：清理不合理住房消费限制、盘活闲置资源、建立新发展模式、增加保障房、建设“好房子”、建立房屋全生命周期管理制度 [3] 需求端政策：限购松绑与信贷支持 - 政策明确提出清理住房消费不合理限制性措施，一线城市采用分区域差异化松绑策略 [5] - 北京以五环为界，五环外全面放开限购，五环内京籍限购2套、非京籍限购1套（社保满3年），并取消离婚购房限制 [5] - 上海以外环为界，外环外基本放开，外环内沪籍限购2套、非沪籍限购1套（社保满3年） [5] - 深圳非核心区（8区）深籍/非深籍无社保可购2套，核心区仅对企业购房有限制（需纳税100万+员工10人以上） [5] - 公积金政策同步优化，北京首套最高贷款额度160万元，上海首套最高184万元，多子女家庭额度可上浮 [5] - 商业贷款利率下行，北京首套利率为LPR-45BP（3.05%），上海取消首套/二套区分，实际利率普遍低于4% [5] 供给端改革：优化增量与盘活存量 - 政策强调促进要素高效配置，盘活低效用地和闲置房产，优化保障性住房供给 [6][7] - 供给调控已见成效，8月末百城商品住宅库存量环比下降1%，同比下降9% [7] - 杭州、合肥、成都等城市库存去化周期不足1年，上海去化周期为13.5个月 [7] - 多地探索特色土地供给举措，如北京城市副中心建立区级耕地占补平衡指标库，大湾区深化“三旧”改造 [8] 行业新范式：“好房子”建设 - 建设“安全舒适绿色智慧的‘好房子’”成为核心目标，推动住房从“物理空间”向“生活场景”升级 [8][9] - “好房子”涵盖新房建设与老旧小区改造，要求硬件与物业服务等软件同步提升 [9] - 该趋势将带动消费升级和有效投资，是行业从量变到质变的关键转折 [11] 市场格局与购房策略演变 - 市场将呈现明显分化，“好房子”因品质提升有望形成新价格基准并率先回暖 [13] - 同地段普通二手房和老房子将与“好房子”形成价格梯度，市场呈现多层次格局 [13] - 购房逻辑改变：刚需客群可关注保障性住房，改善客群可等待“好房子”项目，投资需更谨慎并聚焦地段与品质 [13][14]

文章核心观点 - “好房子”成为全国及广东省房地产行业政策与发展的核心关键词，其定义动态演进，核心是从“以物为本”转向“以人为本”，满足居民对安全、舒适、绿色、智慧及个性化居住体验的需求 [1][6][8][9] - 广东省内多个城市已发布具体的“好房子”建设指引，公共服务配套提升，尤其是“一老一小”服务优化和智慧社区建设，成为共性方向 [1][7][8] - 行业实践显示，城市更新和安置房项目已开始引入“好房子”标准，通过精准把握不同人群需求来优化设计，推动住房品质提升和行业转型 [2][11][12][13] 政策指引与标准 - 国家层面：今年3月政府工作报告首提“好房子”建设，10月末发布的“十五五”规划建议明确建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [1] - 中山市：7月试行指引将物业管理、无障碍及适老化设计、全龄友好活动空间纳入标准 [7] - 广州市：10月27日试行指引提出打造全龄友好适变空间，要求户内预留适老化改造条件，住区设置老人和儿童活动空间 [8] - 惠州市：10月30日征求意见稿明确小区配套设施应关注“一老一小”群体需求，设置养老托育场所 [8] 行业实践与项目案例 - 广州番禺仁悦花园：作为里仁洞村更新项目首批复建房，10月底交付1688套回迁房，提供75至180平方米多种户型，绿化率约40%，小区内规划老人儿童活动空间，实现人车分流，并复建4座宗祠保留文化传承 [2][12] - 配套落地：仁悦花园社区周边配建18班幼儿园、36班九年一贯制学校、敬老院及肉菜市场，预计2025年底前新增8万平方米安置房动工，2027年交付60万平方米安置房 [12] - 广州白云机场三期安置区：10月底集中交付2.7万套安置房，按“好房子”标准配建15分钟教育圈，规划建设学校42所提供学位超48000个，建设养老设施7处提供床位超600个 [13] 居民需求与行业转向 - 居民调研：覆盖近3万样本的调研显示，30至50岁群体对物业提供儿童托管服务诉求高，50岁以上群体对家政及养老服务诉求高 [6] - 需求差异：不同住户对“好房子”标准侧重不同，如通勤依赖者重地理位置，城市居民重周边配套与物业服务，但提升以物业服务为载体的公共服务质量是共性需求 [1][6] - 行业竞争重点：从过去堆技术、堆材料转向下一阶段对业主（男主人、女主人、老人、小孩）不同需求的精准把握，并转化为设计优化 [11][13]

平台定位与模式创新 - 平台由上海市政府与联合国人居署共同主办，核心为深化城市可持续发展品牌内涵 [1] - 该机制是一种独特的“联合国-地方政府”合作模式创新，实现全球议程与国际标准同地方规划治理的双向互动 [3] - 模式核心价值在于打通国际愿景与地方行动之间的“最后一公里”，将全球可持续发展目标等理念转化为城市层面可执行的项目 [3] - 平台作为常年运行的“城市合作生态系统”，其持续性运维使合作从项目层面上升至制度层面，并与全球百余个城市建立稳定伙伴关系 [3] 核心议题与框架设计 - 本届大会设置三大主题构成应对城市复杂挑战的“完整闭环”，推动治理思维从“单点突破”转向“系统协同” [4] - “好房子”主题关乎社会公平与包容，全球约有28亿人住房条件不达标，使其成为关乎尊严的全球性议题 [4] - “绿色低碳与韧性”主题关乎城市安全与未来，“数字治理”主题则是提升城市效率与活力的关键动力 [4] 技术输出与成果转化 - 平台目标是将城市多灾种早期预警智能体共建行动计划、“智城云”等中国创新技术推动成为全球共享的“工具包” [5][6] - 平台不仅是展示窗口，更是一个“孵化与转化平台”，组织发展中国家城市代表与中国技术团队直接对话，探讨技术在不同条件下的适用性 [6] - 通过知识共享、技术开放与能力建设，致力于让更多城市能够借鉴并本地化应用中国经验，实现“授人以渔” [6] 青年参与与未来展望 - 平台通过“未来城市创新挑战”、“青年论坛”等活动，为青年创业者、学生提供与城市管理者、国际组织直接交流的渠道 [7] - 通过与高校、社区合作开展教育工作坊，帮助年轻人从身边理解可持续发展意义，使塑造未来城市成为可亲身参与的旅程 [7] - 平台作为双向赋能、持续行动的平台，将全球智慧“请进来”研讨，更将“上海答案”与“中国方案”“推出去”行动，在全球城市网络中激发合作 [7]

项目销售业绩 - 广州保利玥玺湾项目首次开盘实现销售业绩超过100亿元，成为今年全国首个“百亿开盘”现象级项目 [1] - 开盘当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五 [1] - 项目成交均价为17万元/平方米，最高成交单价超过30万元/平方米 [1] 行业影响与市场趋势 - 项目首开为楼市注入强心针，提振了楼市信心 [1] - 在品质时代，具备“好产品，好服务，好生活”特点的好房子受到豪宅业主的追捧 [1]

项目销售业绩 - 广州保利玥玺湾项目首次开盘实现销售业绩超过100亿元 [1] - 该项目成为今年全国首个销售额达到“百亿开盘”级别的现象级项目 [1] - 开盘当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五名 [1] 项目产品与定价 - 项目成交均价为每平方米17万元 [1] - 项目最高成交单价超过每平方米30万元 [1] 行业影响与市场观点 - 业内人士认为，在强调产品力的时代，以“好产品，好生活，好服务”为引领的好房子受到豪宅业主的追捧 [1] - 该项目的成功首开为楼市注入了强心针，提振了市场信心 [1] - 该项目的表现有望成为楼市的一个转折点 [1]