武汉市房地产市场表现 - 2023年1-6月武汉市新建住房网签销面506.97万平方米，同比增长30.6% [1] - 同期二手住房网签成交面积533.37万平方米，同比增长10.8% [1] - 6月新建和二手住房累计成交21551套，环比增长30.9%，同比增长26.3% [1] - 6月新房月销量首次破万套 [1] - 各售楼部现场到访量环比增长30%以上，部分项目增长50% [1] - 中心城区高品质住宅项目热销，出现多个"日光盘"现象 [1] - 土地市场活跃，江岸区新兴街地块溢价率54.36%，武昌区傅家坡地块溢价率22.42% [1] 政策支持措施 - "汉九条"政策扩大购房补贴范围至全市多子女家庭 [2] - 新房契税补贴政策延期至2023年底 [2] - 春季购房节吸引31家房企、150个楼盘参展 [2] - 优化土地供应，盘活闲置土地 [2] - 2022年以来上市37个"好房子"项目，开盘基本售罄 [2] 未来工作重点 - 计划全年"白名单"项目授信500亿元以上 [3] - 力争2023年新增房地产项目上市销售100个 [3] - 完善商办类房屋去化、特定人群购房补贴等政策 [3] - 加大高品质住房供应 [3]

房地产市场总体态势 - 上半年全国新房和二手房交易总量同比增长 房地产市场总体保持稳定态势 [2] - 1月至5月新建商品房销售面积和销售额同比分别下降2.9%和3.8% 与1月至4月基本持平 [2] - 5月70个大中城市中多数城市商品住宅销售价格同比降幅收窄 一线/二线/三线城市新建住宅价格降幅分别收窄0.4/0.4/0.5个百分点 [2] 核心城市市场表现 - 核心城市新房市场整体保持平稳运行 第一季度延续修复态势 第二季度边际转弱 [2] - 重点城市二手房在"以价换量"带动下成交量延续增长 新房可售库存普遍下降 出清周期缩短 [2] - 部分一线/二线城市交易活跃 商品房销售面积和销售额保持增长 [2] 下半年市场展望 - 第三季度新房成交环比回落但同比降幅收窄 第四季度跌幅扩大 全年呈弱复苏走势 [3] - 城市分化加剧 核心一线/二线城市企稳回升 新规住宅和四代宅产品带动成交热度 [3] - 项目冷热分化持续 核心区域配套产品俱佳的项目保持高热 [3] 地方政策动态 - 广东浙江扩大政策实施效果 广州深圳房地产融资协调机制授信额度居全国前列 [4] - 杭州建立人房地钱要素联动机制 促进供需平衡 [4] - 西安推出12条措施促进一二手房联动 包括住房"以旧换新"和个税退税政策 [6] 公积金政策优化 - 温州允许提取公积金支付二手房首付款 政策发布即施行 [7] - 北京新增"电话贷款"模式 实现公积金贷款全程零跑腿 [7] - 青岛扩大公积金支付首付范围 覆盖首套/二套住房及保障房 [7] 政策导向与行业趋势 - 住建部强调因城施策精准施策 提升政策系统性有效性 [6] - 国家统计局指出需加大"好房子"建设供应 促进刚性/改善性需求释放 [8] - 行业正适应供求关系重大变化 推动城市更新和危旧房改造 [8]

房地产市场分化趋势 - 重点城市房地产市场呈现分化趋势 二手房市场表现不及新房市场 [1] - 5月百城新建住宅平均价格为16815元/平方米 环比增长0.30% 同比增长2.56% [3] - 5月百城二手住宅平均价格为13794元/平方米 环比跌幅扩大至0.71% 同比下降7.24% [3] 二手房市场现状 - 重点城市二手房成交量环比普遍回落 同比增幅收窄 多地挂牌量持续高位 [3] - 5月深圳二手房签约量环比下降2.4% 市场观望情绪加浓 [8] - 百城二手房挂牌量达271.8万套 同比增长15.8% [6] 二手房价格调整原因 - "以价换量"主导二手房市场 部分业主加大议价空间 [3][8] - 改善型新盘入市与存量房竞争效应明显 导致二手房价格调整 [6] - 部分业主置换需求增加 挂牌量增长 愿意降价卖房的业主增多 [6] 购房者偏好变化 - 购房者在价格和地段类似背景下更倾向选择高得房率新房 [5] - "楼龄"较新的次新二手房成交活跃 [5] - 购房者期待更多降低购房压力的新政策 一线城市限购政策有优化空间 [8] 市场未来趋势 - 二手房挂牌量继续增加可能倒逼价格进一步回落 [6] - 二手房月度成交量已超过新房 主导市场或成大概率事件 [8] - 房产交易税种政策调整或促进次新房和好房源加速挂牌 优化交易结构 [8]

市场表现 - 重点城市房地产市场经历"金三银四"小阳春后步入平稳期，但未冷却，新房市场关注度稳步提升 [1] - 5月一线城市表现整体平稳，北京、上海、广州二手房和新建商品住房网签量环比均有提升，深圳环比略降但同比仍增 [2] - 核心城市"新规"项目开盘去化表现较好，优质新盘对短期销售重要性凸显 [2] 产品趋势 - "好房子"及高得房率新房项目成为市场焦点，深圳龙华观澜某新规项目通过优化设计提高得房率，75平方米做到三房两卫，吸引众多购房者现场认购 [2] - 第四代住宅、低密洋房等新规产品在苏州、杭州等地成交表现亮眼 [2] - 旧规下"摩天住宅楼"因容积率过高、得房率低，去化相对困难，尤其在没有价格优势情况下难以吸引购房者 [3] 房企策略 - 前5个月TOP100房企销售总额同比下降10.8%，但拿地总额同比增长28.8%，拿地策略更趋稳健，聚焦确定性高、回款快的项目 [4] - 6月房企加大推盘和促销力度，加快回款，深圳某大型民营房企将加大推盘和促销力度 [4] - 随着更多低容积率优质地块推出，房企有机会打造更具吸引力产品，实现"好房子"好卖的溢价 [4] 政策环境 - 5月以来降息等政策持续加力，部分二线城市推出组合拳提振楼市，如湖南、重庆等地加大契税支持、鼓励"以旧换新"、支持换购需求等 [6] - 6月政策环境预计保持宽松，叠加年中销售高峰，房企推盘和促销力度可能增加，核心城市有望持续修复 [6] - 6月一、二线城市新房价格或维持高位，成交热点聚焦品质优、性价比高项目，外围区域和旧库存可能继续"以价换量" [6]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 4月以来楼市成交动能减弱 政策落地及效果对巩固房地产市场“稳定态势”至关重要 [8][128] - 关注7月政治局会议前 或加码政策带动板块7月中旬出现行情机会 [8][128] - 流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企具备α属性 困境反转标的有更大估值修复弹性 [8][128] - 建议关注四条投资主线 包括基本面稳定房企、“小而美”房企、经营有变化房企和房地产经纪公司 [8][128] 根据相关目录分别进行总结 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交面积环比涨幅收窄 同比由正转负 二手房成交面积环比由正转负 同比降幅扩大 新房库存面积与去化周期环比上涨 同比下降 [18] 重点城市新房成交情况跟踪 - 40个城市新房成交套数和面积环比涨幅收窄 同比由正转负 分城市能级看 一线城市表现较好 [19] 重点城市新房库存情况跟踪 - 12个城市新房库存套数和面积环比增速为正 同比增速为负 一、二线城市去化周期环比上升 同比下降 三四线城市同环比均下降 [30][41] 重点城市二手房成交情况跟踪 - 18个城市二手房成交套数环比下降 同比上升 成交面积环比和同比均下降 分城市能级看 一线城市表现较好 [47] 百城土地市场跟踪 - 土地市场同环比量跌价涨 一线城市环比量价齐涨 同比量涨价跌 二线城市同环比均量跌价涨 三四线城市同环比均量价齐跌 [60] 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 - 百城全类型成交土地规划建筑面积环比和同比均下降 成交土地总价和楼面均价环比和同比均上升 溢价率环比下降 同比上升 [61] 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 - 百城成交住宅土地规划建筑面积、总价和楼面均价环比和同比均上升 溢价率环比下降 同比上升 [81] 本周行业政策梳理 - 多地出台房地产相关政策 包括住房“以旧换新”补贴、公积金贷款政策调整、契税税率调整等 [98] 本周板块表现回顾 - 大盘表现不佳 行业板块中环保、医药生物、国防军工涨幅居前 汽车、电力设备、有色金属跌幅居前 房地产板块收益上升 [103] 本周重点公司公告 - 多家公司发布高管变动、股权变动、经营数据等公告 [113][114][117] 本周房企债券发行情况 - 房企国内债券总发行量环比上升 同比下降 总偿还量环比和同比均下降 净融资额为负 [119] 投资建议 - 关注政策落地效果 关注7月政治局会议前的政策博弈行情 建议关注四条投资主线 [128]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 认为去年9月底以来“止跌回稳”政策组合拳方向正确，需求侧强调修复居民资产负债表并释放消费，供给侧强调通过收储和好房子等新房保价引导市场价格修复，近期稳地产战略重要性提升，预计政策将进一步发力，地产Alpha和Beta或将共振 [3] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比上升20.1%，一二线环比上升22.2%、三四线环比下降9.2%；4月34城月成交同比下降17.8%，一二线同比下降12.6%、三四线同比下降52.3% [4][7] - 二手房成交量：上周13城周成交环比下降29.7%，4月累计成交同比下降0.2%，年初累计至今成交同比上升20% [13] - 新房库存：15城上周推盘131万平，成交推盘比为0.94倍，可售面积环比上升0.1%，3个月移动平均去化月数环比下降2个月 [22] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部《住宅项目规范》实施推动住宅品质升级，2025年1 - 4月TOP100房企拿地总额同比增长26.6%；4月50家房企单月销售额同比下降23.5%、1 - 4月累计销售额同比下降16.1%；多地出台因城施策、公积金政策、购房补贴等政策 [32] - 物管行业：住房城乡建设部下发通知要求做好“五一”假期和汛期安全防范工作 [36] 重点公司公告 - 地产公司：2024年及25Q1部分房企业绩承压，部分企业有融资、人事变动等情况，如龙湖集团增发、万科A获股东借款等 [37] - 物管公司：保利物业部分股票解锁，部分物管公司公布2025Q1归母净利润，贝壳 - W、新大正有股份回购动作 [43][44] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数下跌3.04%，跑输沪深300指数，在31个板块中排第31位；个股表现有涨有跌 [47] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨1.28%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [54][58]

政策导向与标准制定 - 《政府工作报告》提出推动建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"，中央政治局会议强调"加大高品质住房供给"，政策信号鲜明 [1] - 《住宅项目规范》于5月1日实施，规定新建住宅层高不低于3米、四层及以上需设电梯、提高隔声与日照标准，以国家标准形式划定"好房子"建设底线 [1] 市场需求与改造进展 - 2024年全国计划改造城镇老旧小区5 4万个，实际新开工5 8万个，超额完成目标 [2] - 老旧小区改造潜力包括适老化改造、托育设施增设、智能化建设及绿地面积扩大 [2] 产业链升级与企业转型 - "好房子"建设推动产业链价值升级，需好设计、好材料、好建造、好服务等系统支撑 [2] - 房企需通过高质量、新科技、优服务强化竞争力，以优质供给适应房地产发展新模式 [2] 地方实践与支持措施 - 北京、山西、江苏等近10个省份结合地域特点，从标准制定、土地供应到建造工艺全链条发力构建高品质住房体系 [3] - 地方政府考虑在土地出让、税收、金融等方面支持"好房子"项目，助力房企纾困并巩固市场稳定 [3]

北京房地产限购政策调整预期 - 市场频繁传闻北京将放开限购 2024年已出现三波传言分别发生在元旦 3月5日和5月1日 [1] - 近期小道消息再起 主要基于"因城施策调减限制性措施"的政策导向 广州已全域放开限购 北京部分郊区政策已松动 [3] - 深圳市场同样存在类似传言 2023年同期也曾出现相同情况 [3] 政策信号与市场环境 - 4月25日官方提出要实施更加积极有为的宏观政策 包括财政和货币政策 4月28日央行重申将适时降准降息保持流动性充裕 [4] - 北京调研指出房地产市场仍有很大发展空间 需释放市场潜力 推动"好房子"建设 构建新发展模式 [4] - 松绑限制性政策被视为大势所趋 但会采取渐进方式 根据市场走向调整 [4] 北京房地产市场现状 - 2023年930政策效果显著但已基本耗尽 4月市场处于"跌不动 也涨不起"状态 [6] - 4月实时成交量较3月下降30% 略高于2023年同期水平 [6] - 市场严重分化导致购房难度增加 不同区域呈现不同走势 [6] 潜在政策调整方向 - 可能在五环外进一步松绑 包括降低非京籍购房社保年限或取消限购 [6] - 可能针对多孩家庭增加购房指标 或放开高价改善房限购 [6] - 全面取消限购可能性较低 需保持市场稳定 [8] 政策目标与影响 - 政策调整旨在巩固止跌回稳成效 5月是关键窗口期直接影响年中业绩 [6] - 北京市场修复有望发挥示范效应 改善整体市场预期 支持经济大盘稳定 [6] - 稳楼市重点在于维持成交量而非短期价格波动 [8]

文章核心观点 近期房地产行业政策调整与市场交易活跃 政策创新释放中高龄群体置业需求 土地市场溢价率高且出让金增长 房企融资工具创新 优质主体补充土储加速行业集中度提升[1][2][3][4] 政策调整 - 4月23日郑州住房公积金管理中心拟调整住房公积金个人住房贷款借款人年龄上限 男性可延长到68岁、女性可延长到63岁 或延长到借款人法定退休年龄后5年 贷款期限最长不超过30年 精准指向中高龄群体置业需求释放[1] 土地市场 - 4月24日中指研究院报告显示 今年1至4月22个重点城市月度平均溢价率均在20%左右 截至4月22日300城住宅用地出让金同比增长20.1% 政策松绑与市场结构优化形成共振[2] - 4月24日厦门成功出让4宗涉宅用地 总成交金额88.29亿元 除湖里区五缘湾地块溢价成交外 其余三宗以底价成交 央企及地方国企主导拿地[4] - 4月24日越秀地产与西安本土国企高科地产联合摘得西安沣东新城高新融合区地块 成交价12.697亿元 延续聚焦核心城市战略[5][6] 企业融资 - 4月23日保利发展85亿元可转换公司债申请获证监会批准 募资专项用于15个“保交楼”项目 强化资金链对重点项目支撑力 优化债务结构[3]

政策支持力度与方向 - 2025年以来全国超110个省市（县）出台房地产政策逾170条，其中全国两会后落地政策60余条[1] - 加大购房补贴力度成为各地降低居民购房成本的新着力点，例如义乌实施首次置业和多孩家庭购房补贴，呼和浩特对首套新建商品住宅提供总价款2%的补贴，单套最高不超过5万元[1] - 深圳在住房“以旧换新”中推出新玩法，通过中介机构卖出省内旧房并购买新房的客户可获得项目给予的3万元补贴[1] 创新购房模式与金融工具 - 苏州推出“三低一宽”特色化金融产品，即低首付、低利息、低月供、宽期限，并创新设置低月供方案以缓解购房者初期资金压力[2] - 购房者期待更多降低购房压力的政策，包括进一步下调房贷利率特别是公积金贷款利率，以及优化一线城市的限购等限制性措施[2] 政策预期与市场影响 - 4月份往往是政策窗口期，更多“稳地产”政策出台备受期待，业内认为在关键时刻推出一揽子创新政策“组合拳”可帮助恢复市场信心[3] - 政策核心聚焦于为购房者提供最大程度的优惠，接下来的方向主要针对降成本和降门槛，公积金贷款利率下调仍有空间[2][3] - 在新的外贸形势下内需作用突出，房地产对内需贡献度最大，当前政策更重视消费驱动而非过去的资本和投资拉动[3]