文章核心观点 - 2026年是海南自贸港全岛封关运作开局之年 海南将推动房地产高质量发展 保持市场平稳运行 并加快构建房地产发展新模式 [1] 政策基调与调控方向 - 海南今年将因城施策控增量 去库存 优供给 推动2022年以来已出让未开工地块尽快开工建设 [1] - 政策坚持"大稳定 小调整"总基调 以"小切口"方式出台相关增量政策 [1] 构建房地产发展新模式 - 海南将健全"保障+市场"双轨制住房供应体系 [1] - 将完善商品房开发 销售和使用基础制度 [1] - 将健全"人房地钱"要素联动机制 构建更加精准的区域调控机制 [1] 推进"好房子"建设 - 海南计划出台"好房子"建设技术导则 [1] - 计划举办海南省"好房子"专题展览 [1] 防范化解房地产风险 - 海南将进一步发挥"白名单"制度作用 支持房地产企业合理融资需求 [1] - 将进一步加强预售资金闭环监管 [1] - 将开展烂尾楼处置攻坚行动 [1]

核心观点 - 报告对房地产板块持乐观态度，认为市场乐观情绪不断发酵，板块行情持续性可期，并指出板块估值处于底部区间，持仓比例为历史底部，在供求关系重塑的环境下，企业盈利能力具备修复空间，26年板块具备全年配置价值，景气度及盈利双拐点值得期待 [1][5] 政策环境 - 中央政策新增举措较少，但表态维持宽松，具体包括：财政部、税务总局延续实施公租房税收优惠政策；央行、国家金融监督管理总局将商业用房最低首付比例由50%下调至30%；自然资源部、住建部推出六方面11项政策支持城市更新；住建部部长倪虹强调将着力稳定房地产市场，并提及将推行项目公司制、主办银行制和现房销售制等基础制度建设 [5][16][17] - 地方政策以一线城市中长期表态为主，上海市“十五五”规划明确坚持租购并举；北京市2026年供地计划首次单列城市更新计划指标，安排商品住宅用地200-240公顷；广东省内20城将商业用房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [5][18][19] 市场成交表现 - **新房市场**：2026年第4周，50城新房成交面积298.91万方，环比上升14.0%，但同比下降29.3%，降幅较上周收窄1.3个百分点；1月前22天，50城新房成交面积同比下降31.3%，降幅较上个月扩张5.1个百分点 [5][20][23] - **二手房市场**：2026年第4周，11城二手房成交面积198.59万方，环比上升13.6%，同比上升14.1%，同比由负转正；1月前22天，11城二手房成交面积同比下降8.6%，降幅较上个月收窄13.6个百分点 [5][32][38] - **二手房认购（中介口径）**：2026年第4周，79城二手房成交套数环比下降2.9%，但同比大幅上升59.8%；1月前22天，79城二手房成交套数同比上升33.1%，为10月以来首次转正 [5][48][50] 市场景气度与价格 - **新房供应与去化**：2026年第4周，重点10城住宅推盘面积47.9万方，环比下降12.2%，同比下降7.5%；10城住宅售批比（MA8）为100%，环比上升7个百分点，但同比下降36个百分点；中指重点城市开盘去化率（MA8）为47%，环比下降5个百分点，同比下降18个百分点 [5][88][98] - **二手房市场热度**：截至2026年第4周，监测的70城二手房日均来访4.6万组，环比下降17.1%，但同比大幅上升63.1%；二手房来访转化率为5.7%，环比上周上升0.8个百分点 [5][108][111] - **二手房价格**：2026年第4周，33城二手房成交价周环比微涨0.1%，但月环比下降1.6%，年初以来同比25年同期下降17.9% [5][113][115] 土地市场 - 2026年第4周，300城宅地出让金为125.6亿元，环比下降14.3%，同比大幅下降67.4%；1月前22天，300城宅地出让金为431.1亿元，同比下降56.1% [5][117][122] - 同期，300城宅地供给建筑面积546.2万方，环比下降13.9%，同比下降51.0%；单周土地去化率为56%，环比下降23个百分点，同比下降20个百分点 [5][117][123] - 土地溢价率（MA4）为3.1%，环比上升0.7个百分点，但同比下降4.5个百分点；成交楼面价（MA4）为3251元/平方米，环比下降1.7%，同比下降23.3% [5][124] 板块行情表现 - 2026年第4周，SW房地产板块环比上涨5.2%，跑赢沪深300指数5.8个百分点，在30个申万一级行业中排名第6（处于20%分位） [5][125] - 板块内，16家主流房企周涨幅为+3.3%，其中绿城、新城、滨江、招商蛇口等企业明显上涨；物业龙头企业和港股主要房地产公司本周也分别上涨0.7%和1.8%，其中港铁公司、嘉里建设单周涨幅超过7% [5] - C-REITs板块本周综合收益指数上涨2.29%，监测的78单REITs中有68单上涨，发布经营数据的REITs涨幅较好 [5]

国家“十五五”规划与城市更新战略 - “十五五”规划建议对“大力实施城市更新”及“推动房地产高质量发展”提出了具体要求 [1] - 2025年全国城市更新工作取得明显成效 开工改造城镇老旧小区2.6万个 建设改造地下管网15.6万公里 [1] - “十五五”时期将以城市体检找出的问题作为城市更新重点 统筹实施民生工程、发展工程、安全工程 [1] 房地产高质量发展与新模式构建 - 推动房地产高质量发展的关键在于加快房地产转型升级 其中一项重要内容是有序推动“好房子”建设 [1] - 另一项关键工作是加快构建房地产发展新模式 [1] - 各地将继续坚持因城施策、精准施策、一城一策 控增量、去库存、优供给 [1] - 将发挥房地产融资“白名单”制度作用 支持房企合理融资需求 支持居民刚性和改善性住房需求 推动市场平稳运行 [1]

海南省房地产市场现状与政策基调 - 当前市场运行平稳，呈现房价稳、需求总量稳、核心区域稳、好房子受欢迎等特点 [2][10] - 2025年前11个月，海南省新建商品房销售面积同比增长8.1%，销售金额同比增长12.8% [9] - 2025年全省二手房销售面积同比增长21%，销售金额增长17% [9] 2026年及“十五五”时期住建工作总体方向 - 工作重点放在消化存量、优化供给、防范风险上，力求在市场平稳中探索高质量发展新路 [4] - “十五五”时期将着重谋划推动四个方面工作：建设现代化人民城市、推动房地产高质量发展、推进城乡建设绿色发展、推动建筑业提质升级 [4] - 2026年政策基调清晰，将以“大稳定、小调整”、“小切口”的精准渐进方式出台增量政策，而非全域性颠覆性转向 [4][7] 推动房地产高质量发展的具体措施 - 加快构建房地产发展新模式，完善开发、融资、销售等基础制度，推行“以人定房、以房定地、以房定钱”，稳妥实施商品房现房销售 [4][5] - 优化保障性住房供给，坚持“以需定建”，稳步推进安居房建设，加大保障性租赁住房筹集力度，实施公租房保障 [4][5] - 系统推进“好房子”建设，构建具有海南特色的标准体系，打造高品质住房示范项目，带动产业链升级 [5] - 实施物业服务质量提升行动，推动物业管理服务深度融入社区基层治理 [6] 防范化解行业风险与稳定市场的举措 - 健全房地产融资协调机制，扩大“白名单”覆盖面，保障项目合理融资需求 [5][8] - 强化预售资金闭环监管，并开展烂尾楼处置攻坚行动，以解决历史顽疾 [8] - 推动2022年以来已出让未开工地块尽快开工建设，盘活存量土地资源以增加有效供给、稳定预期 [7] - 探索推动收购存量商品房转化为保障性住房，以盘活市场存量房源 [9] 构建面向未来的住房体系新模式 - 核心是健全“保障+市场”双轨制，保障性住房体系将更完善，市场化商品房更聚焦提升品质 [9] - 将出台“好房子”建设技术导则并举办专题展览，引导住房消费从“有得住”向“住得好”升级 [9]

行业政策与规划 - 2026年是“十五五”开局之年，也是海南自贸港全岛封关运作开局之年，行业将推动房地产高质量发展，保持市场平稳运行，并加快构建房地产发展新模式 [1] - 行业将因城施策控增量、去库存、优供给，并推动2022年以来已出让未开工地块尽快开工建设 [1] - 行业政策坚持“大稳定、小调整”总基调，以“小切口”方式出台相关增量政策 [1] 房地产发展新模式构建 - 行业将健全“保障+市场”双轨制住房供应体系，完善商品房开发、销售和使用基础制度 [1] - 行业将健全“人房地钱”要素联动机制，并构建更加精准的区域调控机制 [1] - 为推进“好房子”建设，行业计划出台“好房子”建设技术导则，并举办海南省“好房子”专题展览 [2] 风险防范与市场支持 - 为防范化解房地产风险，行业将进一步发挥“白名单”制度作用，以支持房地产企业合理融资需求 [2] - 行业将进一步加强预售资金闭环监管，并开展烂尾楼处置攻坚行动 [2]

政策举措与市场利好 - 财政部、税务总局、住房城乡建设部联合公告，将支持居民换购住房的个人所得税退税优惠政策延续至2027年底，有效降低改善型需求的置换成本，例如出售一套200万元的住房缴纳约2万元个税后购入300万元新房可全额退税 [2] - 中国人民银行广东省分行发布通知，将广东省内（不含深圳）20个城市的商业用房购房贷款最低首付款比例从50%统一下调至不低于30%，大幅降低购置商铺、写字楼等物业的资金门槛，旨在盘活商业地产市场 [2] - 叠加个人售房增值税调降、换购住房退税延续等新政，居民购房成本切实降低 [1] 高层协同与政策框架 - 国家发展和改革委员会、财政部、自然资源部在一天之内先后召开三场新闻发布会，协同释放支持内需、稳定房地产市场的明确信号 [3] - 国家发改委和财政部发布会涉及的“稳岗扩容提质行动”、“城乡居民增收计划”以及“继续实施更加积极的财政政策”，被市场解读为通过提升社会总需求和居民购买力来支撑房地产市场 [3] - 自然资源部发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，提出6大类11项措施，旨在通过盘活存量土地与房产资源为城市注入新经济活力，标志着发展模式从“大拆大建”增量模式转向以城市更新为主导的存量提质新模式 [3] 行业转型路径 - 转型路径明确为“控增、去存、优供”三位一体：“控增量”要求库存较高城市严控新增房地产用地，将发展重心从增量扩张转向存量优化 [4] - “去库存”是一项系统工程，通过市场自然消化及创新性地通过政府或国有企业“收购存量商品房”转化为保障性住房、安置房等，实现快速去化、稳定市场和补充保障房源的多重目标，该模式已在浙江、四川等地取得实践经验 [4] - “优供给”核心在于建设“好房子”，满足人民群众对高品质住房的新期待，意味着提升住房的绿色、智能和空间品质，并要求房企从建造者向全周期服务者转型 [4] 新发展模式与制度变革 - 全国住房城乡建设工作会议提出，将在开发、融资、销售三个关键环节推行根本性变革：在开发上实行项目公司制，在融资上推行主办银行制，在销售上推进现房销售制 [5] - 项目公司制和主办银行制旨在隔离项目风险、保障建设资金，防止资金抽离导致项目烂尾，而现房销售制度的逐步推进将实现“所见即所得”，极大保障购房者权益，并倒逼房企注重产品力和资金管理 [5] - 这些制度变革旨在从根本上打破过去房地产开发“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式，要求所有市场参与者进行深刻战略转型，从追求规模扩张转向聚焦产品力、服务力和财务稳健性 [5] 行业前景与潜力 - 政策制定者和分析机构普遍认为，我国房地产发展仍有较大潜力和空间，判断基于中国仍在持续推进的新型城镇化进程、城市存量优化的广阔空间，以及居民对“好房子”的持续追求 [6] - 有研究机构测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量依然可观，市场的关键在于统筹好“防风险与促转型”、“惠民生与稳增长”的关系，在释放潜力过程中实现平稳健康过渡 [6] - 2026年初的政策组合标志着在“着力稳定房地产市场”总方针下，中国房地产发展模式的深刻转型，随着“控增量、去库存、优供给”组合拳持续发力以及新发展模式的制度根基逐步夯实，一个更加稳健、更注重品质、更可持续发展的房地产市场新阶段正在开启 [1][6]

市政协年度履职成果概览 - 站在“十五五”开局之年回望，“十四五”圆满收官，市政协坚持党的领导、统一战线、协商民主有机结合，以协商之力助力首都发展 [1] - 过去一年，市政协完成协商议政、民主监督任务53项，反映社情民意信息2489篇，3.5万余人次委员参与各类履职活动 [13] 学习体系建设 - 构建“年有计划、季有主题、月有报告、周有活动、日有交流”的常态化学习工作格局 [3] - 通过“第一议题”制度、学习座谈会制度深化学习，全年召开座谈会55场，2200余人次委员参与，形成540余次发言与400余篇书面体会 [3] - 创新推出“行走中的学习”沉浸式研学品牌，全年设计10条精品路线，将学习课堂搬到中关村、城市副中心、基层治理一线等改革发展前沿 [4] - 搭建多层次交流平台，线上读书群持续活跃，线下专题学习班、暑期读书班参训率100%，举办22场委员学习基地活动及贯穿全年的“政协报告厅”活动 [5] - 通过社会宣讲、专栏文章及“京华书院”“今雨书院”“悦读书屋”等品牌活动传播共识与文化，扩大凝聚共识半径 [6] 协商议政与建言献策 - 将助力“十五五”规划制定作为履职重中之重，围绕规划编制累计征集提案建议逾百件、社情民意信息100余篇 [10] - 聚焦新质生产力培育与科创协同发展，围绕“协同打造高能级科创平台”议题组织走访38家科研机构与企业，围绕“探索未来产业投入增长机制”议题从6方面提出20条建议 [11] - 聚焦城市品质提升与生态建设，在专题议政会上组织15位代表专家建言，围绕“建立可持续城市更新和房地产发展新模式”提出19条建议 [12] - 聚焦民生保障与文化发展，围绕“推动博物馆高质量发展”组织20余次调研，围绕“构建赛事体系，推动全民健身和体育产业发展”联合多方开展14次调研并形成16条建议 [12] - 全年征集提案1648件，立案1488件，提案建议采纳率达93% [13] 机制创新与服务群众 - 创新打造全市统一协商平台“京华议事厅”，2025年指导16区政协组织230场活动，覆盖245个街乡镇，万余人次参与，助推解决民生实事145项，形成提案76件、社情民意信息132篇 [17] - 截至2025年，已组建52个委员工作室，年内新增4个特色工作室，过去一年开展近300场为民活动，吸引超万人次参与 [18] - “每月一题”民主监督聚焦13个高频民生问题，开展120余次监督活动，1800余人次委员参与，推动问题系统治理 [19] - 围绕加强“老老人”服务保障、城乡融合发展、灾后恢复重建等深入调研建言，并组织委员值守热线，将基层心声转化为高质量提案 [20] 团结联谊与共识凝聚 - 以纪念中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利80周年为契机，组织委员参加阅兵观礼、文艺晚会观演、参观纪念馆，并举办卢沟桥醒狮越野跑、京昆艺术展演等活动弘扬抗战精神 [23] - 坚持发展中国新型政党制度，全年走访服务重点企业33次，密切与各民主党派、工商联、无党派人士及新的社会阶层人士的联系 [23] - 深化与民族宗教界代表人士沟通，引导港澳委员和工作顾问围绕“四个中心”功能建设建言，积极参与香港社会服务 [24] - 发挥“京促会”作用开展民间外交，通过“世界遗产在北京”“青年伙伴国际交流计划”等品牌活动展示首都形象，并开展“走进人民政协，认识协商民主”活动支持青少年“模拟协商”社会实践 [24]

政策调整核心内容 - 深圳市将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款的最低首付款比例调整为不低于30% [1][3] - 该政策自2026年1月23日起正式执行 [2][4] 政策制定背景与原则 - 政策旨在贯彻落实国家决策部署，适应房地产市场供求关系新变化，并支持构建房地产发展新模式 [1][3] - 调整依据是中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布的通知要求 [1][3] - 深圳市场利率定价自律机制根据深圳市政府调控要求，按照因城施策原则进行此次调整 [1][3] 政策执行机制 - 在30%的政策下限基础上，辖内各商业银行可自主确定具体首付款比例 [1][3] - 商业银行的决策需遵循市场化、法治化原则，并综合考虑自身经营情况及客户风险状况等因素 [1][3]

核心观点 - 湖南省计划通过收购存量商品房等方式，持续加大保障性住房供给，并推动装配式建筑产业高速发展，以构建房地产发展新模式并培育经济增长新引擎 [1][2] 保障性住房供给与存量房去化 - 2026年计划收购存量商品房200万平方米以上，用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [1] - 2025年通过收购存量商品房用作保障性住房6726套，并发行专项债9.79亿元 [1] - 2025年筹集建设保障性住房2.52万套，完成农村危房改造9057户 [1] - 目前湖南省各类保障房总量达131万套，城镇人均住房面积达49平方米，高于中国平均水平 [1] 装配式建筑产业发展 - 2025年湖南省装配式建筑产业产值达4050亿元，同比增长94.2% [2] - 2026年目标装配式建筑产值突破5000亿元，城镇新开工装配式建筑面积占比达到65% [2] - 创新推行"EMPC+BIM"装配式建造模式，并出台装配式绿色农房专项贷款支持政策，已建成示范项目31个 [2] 房屋安全与风险整治 - 完成城市危房整治748栋，常态化排查居民自建房206.85万栋 [1] - 为73.35万栋房屋投保主体结构安全保险 [1] - 整改住建领域风险隐患1.9万项，完成4177个历史遗留问题项目消防审验整改 [1] - 全省住建领域生产安全事故起数同比下降3% [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 周四集运指数（欧线）期货价格集体上涨，主力合约EC2604收涨0.58%，远月合约收涨1 - 3%不等，运价宣涨尚未落地，多船司陆续调低价格，期价支撑减弱；地缘局势或有望改善，运价回落显著，当前运价市场总体受季节性需求影响大，建议投资者谨慎为主，注意操作节奏及风险控制，及时跟踪地缘、运力与货量数据 [1] 根据相关目录分别进行总结 期货盘面数据 - EC主力收盘价1137.700，环比上涨6.6；EC次主力收盘价1399.1，环比上涨31.80 [1] - EC2604 - EC2606价差 - 261.40，环比下降13.10；EC2604 - EC2608价差 - 360.70，环比下降4.30 [1] - EC合约基差816.49，环比下降8.00 [1] 现货价格数据 - SCFIS（欧线）（周）1954.19，环比下降2.10；SCFI（综合指数）（周）1574.12；SCFIS（美西线）（周）1305.27，环比下降73.27 [1] - CCFI（综合指数）（周）1209.85，环比上涨14.96；CCFI（欧线）（周）1582.60，环比上涨14.85 [1] - 巴拿马型运费指数（日）1606.00，环比下降36.00；波罗的海干散货指数（日）未提及变化；平均租船价格（巴拿马型船）0.00，环比上涨0.00；平均租船价格（好望角型船）22377.00，环比上涨791.00 [1] 行业消息 - 住建部部长倪虹表示“十五五”时期将重点抓好两方面工作，一是推动“好房子”建设，二是加快构建房地产发展新模式，推进现房销售制 [1] - 美国总统特朗普宣布与北约秘书长吕特就格陵兰岛问题达成协议框架，不实施原定于2月1日生效的关税措施 [1] - 俄罗斯总统普京证实1月22日与美国总统特使威特科夫会晤，称美国收购格陵兰岛与俄无关，确认收到加入“和平委员会”邀请，愿从美被冻结资产中支付10亿美元 [1] 其他情况 - 自2026年4月1日起，光伏相关产品不再享受增值税出口退税优惠，料导致抢运发生，提振长协货量，但现货端支撑减弱 [1] - 12月份中国制造业PMI数据小幅回暖，新出口订单指数回升至49，终端运输需求在圣诞节提振下回暖显著 [1] - 现货运价第四周报价大柜2600 - 3200美金不等，马士基第4周开舱大柜2700美金，环比第三周上行100美金 [1] - 泽连斯基表示与美欧伙伴谈判达新水平，有望2026年上半年结束与俄冲突，红海复航预期转暖 [1] - 欧元区通胀压力趋缓，削弱市场对欧洲央行年底前加息预期，12月欧元区CPI回归至欧央行设定的中期目标水平 [1]