宏观经济 - 5月上半月消费进一步回升略超预期，核心通胀稳定在0.5%上方，下半年社消同比压力小但需政策护航[4] - 5月工业增加值同比增速下滑至5.8%，制造业PMI仍在收缩区间，下半年出口同比或略低于上半年[4] - 融资温和，货币和社融增速同比温和增长，人民币贷款同比未触底企稳，地产继续下行[4] 海外市场 - 美国5月非农超预期、通胀不及预期，关税影响未显现，年内陷入衰退概率降低，或有1 - 2次降息[5] 策略市场 - 市场虽有调整但区间震荡趋势不变，3季度有望启动中长期慢牛，3400点将成中期慢牛起点[26] - 建议抓住景气度线索，中小盘和成长风格有望延续，关注创新药、新消费热点及低估值高分红股[26] 固收市场 - 近两周各期限利率普遍下行，DR001、DR007均值下行超10BP，存单利率中长期将下行[28] - 建议10Y国债在1.60% - 1.70%区间波段交易，久期中性[9] 银行板块 - 银行盈利维持稳定积极因素多，信贷增速放缓、存款增速回升，净息差收窄幅度将缩小[36] - 看好银行板块配置价值，关注国有大行等高股息标的和优质区域行[11] 地产行业 - 33城新房年内累计销售面积同比增速-0.3%，17城二手房年内累计销售面积同比增速23.3% [12] - 政策推动房地产市场止跌回稳，关注估值修复机会和龙头企业[12] 非银金融 - 证券行业等待政策催化，关注头部券商和行业ETF投资价值[13] - 保险行业长期价值和高股息投资逻辑持续，关注上市头部险企[14]

2025.06. 19 取消限购早已有了政策指引。2024年7月发布的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代 化的决定》中强调：充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调 减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。 随后很多地方行动起来，目前绝大多数城市已经取消了限购政策。即使是继续执行限购政策的一线城 市，限购政策也在逐步放松。 对于作为一线城市的广州拟全面取消"三限"（限购、限售、限价），有市场人士分析称，（当前政 策）更大力度推动房地产止跌回稳，重心在于强调力度和方向，从当前房地产市场形势出发，在推动 房地产市场回稳方面体现更大力度；各地对房地产市场的认识要更加精准，节奏和力度方面都应有新 表现。 本文字数：1427，阅读时长大约2分钟 作者 | 一财评论员 近日，广州市商务局发布了《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，提出要优化房地 产政策，全面取消限购、限售、限价，并降低贷款首付比例和利率。此举被认为广州长达15年的楼 市限制政策正式走向终结。 限购政策始于2010年9月国家有关部委出台的"新国五条"，旨在控制房地产市场的过热发展，稳定房 价，确保 ...

近日，广州市商务局发布了《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，提出要优化房地产 政策，全面取消限购、限售、限价，并降低贷款首付比例和利率。此举被认为广州长达15年的楼市限制 政策正式走向终结。 限购政策始于2010年9月国家有关部委出台的"新国五条"，旨在控制房地产市场的过热发展，稳定房 价，确保房地产市场的可持续发展。随后各地陆续出台限购政策，并在一定时期内起到了稳定房价等作 用。 上述国常会提出，要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。要扎实有力推 进"好房子"建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。 要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性。 限购出台和执行过程中，曾引发诸多议论，包括行政权力是否过多干预了市场自身具有的规律、引发了 房地产市场的"大落"等。 一方面商品房存量还很大，另一方面还有新的增量进入市场，在当前房地产发展新形势下，适时全面取 消限购等政策似乎也已经到了重要节点。 取消限购早已有了政策指引。2024年7月发布的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化 的决 ...

报告行业投资评级 - 维持房地产行业“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 24年9月以来“稳楼市、稳股市”是中央明确要求 4月以来外部环境波动加大 稳住楼市股市对提振社会预期、畅通内需循环意义重大 [4] - 今年中央高频提及建设好房子和高品质住房 在政策导向和供需结构变化契机下 高品质住宅或将迎来发展浪潮 [4] 各目录总结 板块行情 - 本周上证指数下跌0.2%、深证成指下跌0.6%、创业板指上升0.2%、沪深300下跌0.3%、房地产（申万）下跌1.8% [4][7] - 个股涨跌幅前五为ST中迪(+8.7%)、万通发展(+8.2%)、合肥城建(+6.4%)、津投城开(+6.3%)、*ST中地(+5.4%) 后五为海泰发展(-18.8%)、粤宏远A(-12.6%)、南都物业(-12.1%)、光明地产(-7.3%)、和展能源(-6.5%) [7] 数据跟踪 新房成交 - 当周：本周(6.7 - 6.13) 42个重点城市新房合计成交212万平米 环比上升14.4% 同比上升4.6% 一线城市成交50.3万平米 环比上升22.8% 二线城市成交121.2万平米 环比上升8.8% 三四线城市成交40.1万平米 环比上升22.9% [14] - 当月：6月截至本周(6.1 - 6.13) 42个重点城市新房合计成交362万平米 环比上升12.8% 同比下降0.6% 年初至今累计成交同比上升0.5% 一线城市成交83万平米 环比上升1.3% 同比上升7.5% 年初至今累计成交同比上升12.8% 二线城市成交210万平米 环比上升18.2% 同比下降3.7% 年初至今累计成交同比下降1.3% 三四线城市成交69万平米 环比上升12.5% 同比上升0.1% 年初至今累计成交同比下降6.1% [18] 二手房成交 - 当周：本周(6.7 - 6.13) 21个重点城市二手房合计成交216万平米 环比上升31.4% 同比上升19.2% 一线城市成交87.5万平米 环比上升38.1% 二线城市成交112.9万平米 环比上升27.1% 三四线城市成交15.7万平米 环比上升27.5% [31] - 当月：6月截至本周(6.1 - 6.13) 21个重点城市二手房合计成交371万平米 环比上升28.1% 同比上升7.3% 年初至今累计成交同比上升26.0% 一线城市成交144万平米 环比上升26.4% 同比上升0.4% 年初至今累计成交同比上升32.1% 二线城市成交200万平米 环比上升27.8% 同比上升12.9% 年初至今累计成交同比上升24.6% 三四线城市成交28万平米 环比上升39.1% 同比上升7.6% 年初至今累计成交同比上升8.1% [34][36] 行业新闻 - 宏观：国常会提出构建房地产发展新模式 推进“好房子”建设 对已供土地和在建项目摸底 优化政策推动市场止跌回稳 [51] - 因城施策：广州取消限购、限售、限价并降低首付比例和利率 江苏省推进房票安置和住房“以旧换新” 成都出台《商品房预售资金监管办法》 [51] - 公积金：深圳、珠海等六市推进贷款互认互通 天津调整缴存基数至2320元 青岛实施首付款提取 [51] 公司公告 5月单月销售额 - 龙湖集团64.7亿元（yoy - 26%） 中国金茂124.4亿元（yoy + 72%） 新城控股19.7亿元（yoy - 52%） 招商蛇口173.1亿元（yoy - 9%） 金地集团31.2亿元（yoy - 52%） 华润置地183.5亿元（yoy - 11%） [4][55] 融资情况 - 保利发展发行85亿元/利率2.20%/期限6年可转换公司债券 新城发展发行3亿美元/利率11.88%/期限3年美元优先票据 万科A出售A股库存股7,296万股 总金额4.8亿元 [4][55]

核心观点 - 2025年5月经济数据显示经济稳定但具挑战，规上工业增加值增速下行，消费增速虽创新高但后续或难维持，投资增速下降需政策加力；信用债收益率多数下行，成交热度上升，未来收益率仍在下行通道；债券ETF发展迅速，具有交易成本低、流动性强、透明度高等优势，未来有望迎来多方面优化；金属行业中钢铁、锂价短期维持弱势，铜铝价震荡，金价受多因素支撑，稀土行业长期前景广阔 [3][7][11][15] 宏观及策略研究 - 2025年5月规上工业增加值当月同比增长5.8%、社会消费品零售总额当月同比增长6.4%、固定资产投资累计同比增长3.7% [3] - 5月规上工业增加值同比增速下行，一是工作日减少，二是关税缓和后生产出口有滞后期，工业企业出口交货值增速放缓，劳动密集型和地产链相关行业生产增速回落，高端制造业增速边际放缓，服务业生产指数同比上涨 [3] - 5月社会消费品零售总额同比增速创新高，节假日消费、“6.18”促销和“以旧换新”政策叠加，补贴范围内商品表现不俗，汽车销量增长但销售额受限，后续消费或难保持现有水平 [4] - 5月固定资产投资累计同比增速下降，制造业投资受关税担忧影响，10个细分行业投资增速放缓；基建投资受地方化债压力影响，公共设施类投资增速承压；房地产投资因销售走弱，资金来源降幅扩大，投资增速降幅也扩大 [4][5] 固定收益研究 信用债周报 - 本期交易商协会发行指导利率多数下行，信用债发行规模环比增长，净融资额环比减少，二级市场成交金额环比大幅增长，收益率多数下行，信用利差整体收窄 [7] - 从分位数和绝对收益看，信用债未来收益率仍在下行通道，配置时可等待时机逢调整增配，择券关注利率债趋势和票息价值；从相对收益看，可择机配置高等级5年期品种，做好配置与交易策略转换，关注稳增长政策和资金供需格局变化 [7] - 房地产市场朝着止跌回稳方向迈进，地产债可关注业绩优异的央企、国企和优质民企债券，也可博弈超跌房企债券估值修复机会；城投债违约可能性低，可作为重点配置品种 [8] 潮涌债券ETF - 债券ETF发展经历起步、稳步发展和快速发展阶段，目前总规模已突破3000亿元 [11] - 国内有29只债券ETF，包括利率类、信用类和转债类，信用类品种覆盖欠缺；约85%规模由机构持有，广义基金持有比重最高；利率类ETF不同久期占比高，信用类久期以4Y以下为主；城投债ETF主体评级分散，其他信用类以AAA主体为主 [11] - 过去一年拉久期策略在利率类ETF回报好但回撤大，地方债ETF和短融ETF收益风险比高，新基准做市ETF流动性好 [12] - 债券ETF交易成本低、流动性强、透明度高，未来有望实现品种、做市和跨市场机制优化，为投资者和债券市场带来影响 [12] 行业研究 金属行业周报 - 钢铁需求下降库存压力增加，钢价维持弱势；铜矿端供应偏紧和低库存支撑价格，但淡季缺乏上行动力；铝海外宏观不确定，国内低库存支撑但下游走弱，价格震荡；黄金受多因素支撑走强；锂供给过剩库存压力大，价格维持弱势 [15] - 铜铝下游需求有韧性，关注国内经济刺激政策和海外关税政策变化；黄金长期利好，关注相关板块；稀土价格处于周期底部，政策推动供给优化，需求有新动能，关注相关板块 [15][16] - 维持钢铁行业“中性”评级、有色金属行业“看好”评级，维持对洛阳钼业、中金黄金、山东黄金、紫金矿业、中国铝业的“增持”评级 [16]

房地产市场运行情况 - 5月份70个大中城市商品住宅销售价格同比降幅继续收窄，商品房库存持续减少，市场运行总体平稳但仍处于调整过程中 [1] - 市场信心仍在修复阶段，供求关系有待改善，需进一步推动止跌回稳 [1] - 国务院常务会议强调需多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动市场止跌回稳 [1] 政策优化与需求激活 - 广州全面取消住房限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，其他热点城市有望跟进优化限制性政策 [2] - 各地实施房票安置、公积金贷款优化、购房补贴、住房"以旧换新"等政策促进需求释放 [2] - 城镇化进程持续推进，行业长期发展空间广阔 [1] 供给优化与土地管理 - 高品质住房供应增加有助于激发改善性需求，住宅用地需以需定供实现供需匹配 [2] - 核心区域优质地块供应可提升开发商拿地积极性，增强市场活跃度 [2] - 需避免供应过剩或不足导致房价大幅波动 [2] 风险化解与资金支持 - 房地产融资协调机制显效，"白名单"制度实现"应贷尽贷"，烂尾风险持续降低 [2] - 需改善企业资金面，扩大销售回款并提供更好融资环境，强化"保交房"责任 [2] 新模式构建与制度改革 - 需构建涉及土地、金融、财税、行政管理等基础性制度的新发展模式 [3] - 建立"以人定房、以房定地、以房定钱"的要素联动机制，推动现房销售改革 [3] - 住房发展将从增量为主转向增量与存量并重，推动"好房子"建设形成经济增长新赛道 [3] 政策协同与市场展望 - 中央财税金融政策优化统筹与地方因城施策将共同推动市场止跌回稳 [4]

政策背景与成效 - 自然资源部等六部门2024年6月出台18条政策措施 从松绑、放活、让利、简化三方面盘活存量房地产用地 [1] - 截至2024年4月底已有2.4万宗、9.08万公顷存量用地纳入"一地一策"清单 适用18条政策工具箱 [1] - 政策实施一年后 2024年3月31日前供应的房地产用地下降19.1% 含住宅和商服用地 [1] - 当前房地产市场供求关系发生重大变化 新增用地减少与销售疲软并存 存量用地规模维持高位 [1] 18条政策核心内容 - 开发优化方面：消除建设障碍 调整开竣工日期 免除疫情等不可抗力违约责任 [2] - 市场流通方面：推进土地二级市场"带押过户" 优化分割开发程序 支持合作开发 [2] - 政府回收方面：明确依法收回情形 允许等价置换 专项债支持保障房用地回收 [2] - 政策采用"限定时限+封闭运行"模式 为企业提供套餐式支持但不新增地方隐性债务 [2] 政策实施与转型方向 - 部分省市已出台实施细则 形成典型案例产生示范效应 [2] - 城镇化进入内涵式发展阶段 房地产需从开发建设转向运营治理思维 [3] - 盘活存量涉及复杂利益关系 后期将面临更多"硬骨头"挑战 [3] - 建议从单一要素供应转向组合施策 目标从存量消化升级为存量优化 [3]

房价同比降幅收窄 - 5月70个大中城市房价同比降幅继续收窄 一线城市新房价格同比下降1 7% 降幅比上月收窄0 4个百分点 二 三线城市同比分别下降3 5%和4 9% 降幅分别收窄0 4个和0 5个百分点 [1][2] - 一线城市二手房价格同比下降2 7% 降幅比上月收窄0 5个百分点 二 三线城市同比分别下降6 1%和6 9% 降幅分别收窄0 4个和0 5个百分点 [2] 房价环比下降 - 5月各线城市房价环比下降 新房价格环比上涨城市有13个 比上月减少9个 二手房价环比上涨城市有3个 比上月减少2个 [1] - 杭州新房价格环比涨幅0 8%居首 上海0 7%第二 南宁 乌鲁木齐均为0 4%并列第三 二手房价环比上涨城市中 无锡涨幅0 2% 洛阳和南充均为0 1% [1] 市场调整与政策预期 - 房地产市场仍在调整过程中 市场信心还在修复 供求关系仍待改善 促进止跌回稳需继续努力 [1][2] - 6-8月为市场传统淡季 若无有力政策出台 房价调整幅度可能超过4-5月 建议优化政策并实施精准调控 [2] - 下一步将加大"好房子"供应 促进刚需和改善性需求释放 构建房地产发展新模式 [3] - 国务院部署多管齐下稳定预期 激活需求 优化供给 化解风险 推动市场止跌回稳 [3]

国常会房地产新政 - 国常会强调构建房地产发展新模式 着眼长远推进基础性制度建设 包括规划、土地、财政、金融等政策支持[3] - 要求对全国房地产已供土地和在建项目摸底 或加快收储节奏 优化政策系统性[3] - 提出"好房子"建设纳入城市更新机制 多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给[3] - 预计各地将因地制宜推出现房销售制度 因城施策进一步放松地产政策[3] 广州消费提振政策 - 广州明确全面取消限购、限售、限价 降低贷款首付比例和利率 传递宽松信号[4] - 计划2025年推进150个老旧小区改造 更新9000台老旧电梯 完成城中村改造投资1000亿元[4] - 专项借款购买存量商品房作安置房 优化公积金政策支持首付提取与贷款叠加使用[4] 建材市场数据 - 中信建材指数周跌2.16% 建筑指数周跌1.27%[5] - 水泥均价环比微涨0.45元至365.7元/吨 出货率下降2.3pct至45.7%[5] - 玻璃现货价周降20元至1203元/吨 库存微降0.1%至6968.5万重箱[6] - 玻纤价格持平 直接纱4550元/吨 电子纱9100元/吨[6]

房地产市场持续迎来积极的政策信号。 日前召开的国务院常务会议（简称"国常会"）强调，"要扎实有力推进'好房子'建设""更大力度推动 房地产市场止跌回稳"。 对此，中信证券首席经济学家明明在接受《国际金融报》记者采访时表示，政策既重视短期稳定楼 市，也重视长期构建制度。随着政策进一步优化，房价有望迎来止跌回稳。房地产发展新模式将更有针 对性地缓解结构性供需错配。 房地产发展新模式相关的基础性制度，包括房地产开发融资方式和商品房预售制度等。会议要求制 度搭建稳中求进、先立后破，充分考虑了房地产市场供求两侧的现状。把"好房子"建设和城市更新机制 结合起来，有助于避免一些地方搞大拆大建，增加房地产开发投资有效性，避免供给继续无序增加。明 明认为，房地产政策充分兼顾短期市场稳定和长期制度建设需要，积极统筹政策支持措施，将有利于稳 定消费者和企业预期。 房地产具有不可移动、不可替代的特点，不同区域、企业、业态情况大不相同。明明表示，开展情 况摸底意义重大，有利于后续综合考虑需求激活、土地收储、企业增信、调整规划等不同政策工具，因 项目施策，推动供求精准平衡。 近期，楼市新政策频发。6月9日，中办、国办印发的《关于进一步保 ...