行业动态 - 商务部等9部门发布通知优先支持社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费基础设施项目发行REITs以推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级 [1][7] - 通知提出充分利用5000亿元服务消费与养老再贷款政策引导金融机构加大支持力度并落实服务业经营主体贷款贴息政策 [1][7] 一级市场 - 截至2025年9月19日上市REITs发行规模达1943亿元共发行74只 [8] - REITs发行自2021年首批试点后2022年底层资产扩围2023年发行节奏趋缓2024年发行节奏加快目前已进入常态化发行阶段 [13][14] 市场表现 - 本周（2025年9月15日至2025年9月19日）中证REITs全收益指数上涨0.12% REITs总指数上涨0.05% 产权REITs指数上涨0.14% 经营权REITs指数下跌0.13% [2][15] - REITs总指数跑赢沪深300指数0.50个百分点 跑赢中证全债指数0.04个百分点 跑输南华商品指数0.19个百分点 [2][15] - 个券层面华夏基金华润有巢REIT领涨涨幅2.20% 招商高速公路REIT涨幅1.89% 易方达深高速REIT涨幅1.57% 华夏特变电工新能源REIT领跌跌幅2.73% 华夏北京保障房REIT跌幅1.79% 工银蒙能清洁能源REIT跌幅1.70% [2][15] 流动性 - 本周REITs总成交额(MA5)为4.68亿元环比上周下降19.0% 产权和经营权成交额(MA5)分别为2.95亿元和1.73亿元环比分别下降20.9%和15.7% [3][34] - 细分类型中交通基础设施REITs成交额最大达0.92亿元占比19.7% 消费基础设施REITs成交额环比下降41.2%至0.91亿元 保障性租赁住房和数据中心基础设施REITs成交额环比分别上升15.1%和10.3%至0.61亿元和0.32亿元 [3][34] 估值 - REITs中债估值收益率及P/NAV分位数显示部分资产估值处于历史较高或较低水平 例如华夏华润商业REIT中债估值收益率分位数达95% P/NAV分位数95% 而汇添富上海地产租赁住房REIT中债估值收益率分位数仅6% P/NAV分位数7% [41]

清欠专项贷款进展 - 济南工行落地山东省首笔清理拖欠账款专项贷款 金融支持清理拖欠企业账款工作取得实质性突破[1] - 工商银行湘西分行7月20日投放湖南首笔清欠专项贷款 规模480万元[1] - 农行梧州分行8月发放梧州市首笔清欠贷款 有效缓解拖欠主体资金压力[1] - 光大银行长沙分行7月31日为邵阳市某医院投放清欠贷款 实现该行首笔清欠贷款落地[2] - 清欠专项贷款指欠款人向银行申请用于偿还特定拖欠款的贷款 贷款主体包括国有企业/事业单位/融资平台 以国有大行和股份行为主要提供方 部分地方引入担保公司增信[2] REITs市场发展 - 上交所表示将支持优质REITs原始权益人综合运用债券市场政策措施 培育投资者信任的标杆项目 形成好项目有好待遇的市场生态[3] - 上交所将坚持分类监管理念 发挥市场优势/产品体系优势和投融对接优势 为投资者创造长期收益[3] 央行操作与债券市场 - 央行9月18日开展4870亿元7天期逆回购操作 利率1.40% 单日净投放1950亿元[5] - 第二批14只科创债ETF集中成立 发行规模合计407.86亿元 其中13只发行规模均超29亿元[5] - 当前科创债ETF总规模超1700亿元 债券ETF总规模突破6000亿元 百亿级债券ETF数量达25只[5] 地方政府债务管理 - 内蒙古2024年融资平台数量与债务规模实现双下降 压降目标从148家调增至300家 化债工作获财政部认可[6] - 贵州省计划四季度发行622.56亿元再融资债券 安徽省计划10月发行102.54亿元再融资一般债券[7] 企业债券发行动态 - 河南水利投资集团25亿元小公募公司债获上交所受理 期限不超过20年 主体信用AAA 资金用于偿还到期债务[8][9] - 平顶山鹰城产投集团15亿元公司债获深交所受理 为该公司首次发债[9] - 驻马店城建投完成发行6亿元公司债 利率2.46% 期限3年 主体信用AA+[11] - 中山市嘉和德集团发行1亿元公司债 利率1.95%创全国镇属企业新低 期限3年 主体信用AA/债券评级AAA[13] 债市主体变动 - 阎豹接任漯河投资控股集团总经理 原总经理朱峰离任[15] - 碧桂园地产因拟协商新偿付方案 H19碧地3等7只公司债券自9月19日起停牌[17][18] 美联储降息影响分析 - 粤开证券认为美联储降息对中国债市偏利好 货币政策空间增大将带动债券收益率下行[20] - 广发基金投顾团队认为美国降息给中国降息打开空间利好债券 但股债跷跷板效应会压制债券表现[20] - 国金资管固收团队认为美联储宽松预期存在反复可能 我国流动性保持适度宽松 对债市影响偏中性[20] - 中信证券指出股债跷跷板效应仍然存在 长期利率中枢预计维持低位 长端收益率上行空间有限[21]

市场回顾 - 权益市场主要指数全部上涨 科创50上涨5.48% 中小板指和中证500涨幅超过3% [3] - 31个申万一级行业中26个行业上涨 电子、房地产、农林牧渔、传媒和有色金属为涨幅前五行业 [3] - 综合、银行、石油石化、医药生物和休闲服务为跌幅前五行业 [3] 公募基金市场 - 权益类基金多数上涨 偏股型基金平均上涨2.28% 固收+基金平均上涨0.16% 正收益占比54.51% [4] - 纯债型基金平均下跌0.15% 养老目标FOF平均上涨0.09% QDII平均上涨2.02% 正收益占比90.39% [4] - 主动权益基金行业仓位涨幅居前为综合、非银金融和房地产 跌幅居前为电子、医药生物和国防军工 [4] - 主动权益基金整体仓位78.29% 较上期上升1.25个百分点 [4] ETF市场 - ETF市场整体资金净流入44.34亿元 跨境型ETF净流入186.93亿元 股票型ETF净流出53.82亿元 [5] - 整体ETF市场日均成交额达4,399.32亿元 日均成交量达2,037.74亿份 日均换手率10.20% [5] - 券商、电池、香港创新药等主题ETF为主要资金流入品种 宽基指数资金持续流出 [5] - 中证港股通互联网人民币指数和中证细分化工产业主题指数净流入较多 [5] 基金发行 - 新发行基金55只 较前期增加11只 新成立基金39只 较前期增加1只 [6] - 新基金募集217.94亿元 较前期减少57.79亿元 [6] 政策动态 - 国家发展改革委发布REITs常态化申报推荐工作通知 [4] - 第二批14只科创债ETF再次实现"日光"募集 [4]

核心观点 - REITs市场在发行和二级市场表现呈现分化态势 产权类REITs在发行数量和规模上显著领先特许经营权类 同时消费基础设施REITs在二级市场涨幅突出[1][2][7] - 市场政策支持力度持续加大 2025年9月12日国家发改委发布REITs常态化申报推荐通知 推动市场扩围扩容和高质量发展[7][45] - 投资价值分析显示产权类REITs估值相对较高 而特许经营权REITs更适合采用内部收益率进行估值比较 不同类型资产收益率存在显著差异[4][40][43] 发行市场 - 本期华夏凯德商业REIT募集完成 预计发行规模22.9亿元 平均配售比例0.29% 成为首单外资消费REITs[1][7][8] - 2025年已发行15只REITs 发行数量同比减少6.25% 发行规模312.6亿元 同比减少15.61% 涉及7种底层资产类型 其中供热设施和数据中心为新增类型[1][7] - 产权REITs发行占据主导地位 数量和规模占比均超过85% 今年完成扩募2单 金额合计26.6亿元 涉及保障房和产业园资产[7] - 储备项目共16单 其中扩募项目5单 占比31% 已获批2单 本期新增1单供热设施项目 产权类储备项目达10单[10][13] 二级市场 - 中金唯品会奥莱REIT上市首日上涨26.81% 目前REITs市场产品数量74只 总规模2207.45亿元 其中产权类规模1286.54亿元 领先特许经营权类365.63亿元[2][14] - 本期REITs市场整体下跌0.23% 落后于股票指数 产权类下跌0.22% 特许经营权类下跌0.25% 保障房和生态环保涨幅超过0.5% 产业园和供热设施跌幅超过1.0%[14] - 今年以来REITs市场整体涨幅13.61% 不及主要股票指数但领先中证红利 产权类涨幅16.94% 特许经营权类涨幅10.15% 消费基础设施REITs表现最佳 涨幅35.81%[2][15] - 交易活跃度普遍下滑 整体换手率已低于沪深300 数据中心、生态环保和清洁能源换手率相对较高[15] 分红情况 - 本期14只REITs分红 数量较上期翻倍 分红金额9.02亿元 较上期增长237% 2025年累计分红69.43亿元 分红收益率4.01%[3][30] - 特许经营权REITs分红金额43.79亿元 分红收益率5.01% 主要来源于收费公路和清洁能源 产权REITs分红金额25.64亿元 分红收益率3.18%[3][30] - 过去一年特许经营权REITs分红收益率8.90% 明显高于产权类的4.52% 收费公路和清洁能源分红收益率超过9%[30] - 成立以来分红比例普遍较高 特许经营权类93.45% 略高于产权类90.20% 供热设施和清洁能源分红比例达100%[31][34] 投资价值分析 - 产权类REITs估值P/可供分配金额为26.46 P/EBITDA为25.44 保障房REITs估值最高达35.64 产业园REITs估值最低[4][37][39] - 实际分红股息率3.68% 按可供分配金额计算的股息率为3.99% 产业园REITs股息率最高达4.46% 保障房最低为2.82%[37][39] - 特许经营权REITs采用内部收益率估值 在相同收益增速下 水利设施内部收益率最高 生态环保次之 清洁能源和收费公路相对较低[4][40][43] - 收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源 因其营收增长来源于车辆通行量和通行费单价增长[41] 政策环境 - 2025年多项政策支持REITs市场发展 国务院办公厅、证监会和国家发改委等部门陆续出台文件 支持文化和旅游、消费基础设施、数据中心等领域发行REITs[45] - 2025年9月12日国家发改委办公厅发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》 持续推动市场扩围扩容[7][45] - 政策明确支持通过扩募方式新购入项目 构建常态化发行制度体系 最大程度鼓励民营企业参与[45]

投资策略 - 股票市场长期价格波动累计形成巨大财富创造或毁灭效应 [1] - Pacifica Yield专注于被低估的高增长公司 高股息股票 房地产投资信托基金和绿色能源企业的长期财富创造 [1]

《住房租赁条例》实施与行业意义 - 《住房租赁条例》于9月15日正式实施，为住房租赁市场健康发展划定红线和底线 [1][3] - 中国城镇租房人口已达2亿多，租赁市场庞大 [1] - 条例实施为合规企业带来更多长期发展机会 [1][3] 市场主体分类监管与行业作用 - 条例创新提出市场主体“分类监管”模式，将市场主体细分为个人出租人、住房租赁企业、经纪机构、网络平台经营者四类，实施差异化监管 [2] - 住房租赁企业在整个租赁市场中起到“压舱石”和“助推器”的作用，是健全租购并举制度不可或缺的市场化力量 [1][2] - 专业化、机构化的经营方式解决了传统租赁市场信息不对称、服务无标准、权益无保障的核心痛点 [2] 当前租赁市场存在的问题 - 房源供给质量参差不齐，部分房源存在设施老化、装修污染等问题 [2] - 租赁关系稳定性不足，房东单方解约、随意涨租、克扣押金等现象时有发生 [2] - 行业监管与服务标准缺失，部分机构存在“高收低租”、“长收短付”等违规操作，扰乱市场秩序 [2] 合规企业的机遇与转型路径 - 国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业，加强对企业的规范管理 [3] - 从2016年就进入市场的合规企业积累了丰富经验，将获得更多长期发展机会 [3] - 持有“重资产”的企业可尝试通过REITs等金融工具转变成“轻重结合”的投资者和运营商，构筑企业发展“护城河” [4] - 开发业务是短期现金流，而租赁业务是长期、稳定的现金流，“轻重结合”能全面提高企业抗风险能力 [4] 行业市场规模与发展空间 - 截至2025年8月31日，全国开业规模TOP30住房租赁企业累计开业房源量为139.8万间，占整体市场份额仍较小 [5] - 从市场化、专业化的政策导向来看，中国长租公寓企业仍有较大发展空间 [5] 数字化手段的应用与案例 - 利用大数据帮助企业精准客户定位、进行设计优化，如通过捕捉居民行为数据优化房间空间与功能设计 [7] - 魔方生活服务集团打造了覆盖租赁大社区运营的完整数字化解决方案，形成11大核心子系统，超过300个功能模块，并对外输出全套解决方案，服务行业大型机构近百个 [7] - 龙湖冠寓以数字化技术为支撑，租客可通过App实时查询房源信息、签订电子合同、缴纳租金等，确保信息公开透明 [7] - 自如坚持以O2O科技为核心，为业主和租客提供全流程线上化服务，并推出全屋智能租赁解决方案“灵之智能” [8] 政策协同与合规管理 - 自如和魔方等企业通过系统与政府住房租赁监管平台实现实时对接，自动完成合同备案、房源信息同步等，大幅提升备案效率和合规性 [8] - 魔方通过和银行对接，实现租赁业务信息报送、资金监管数据处理等全自动化，确保符合条例具体要求 [8] 盘活存量资产与市场前景 - 高效盘活存量资产成为决定企业未来发展的关键，龙湖集团在“非居改租”领域积累了多元化、可复制的创新盘活模式 [9] - 全国已筹集租赁住房超535万套，核心八个城市开业量接近40万间 [9] - 未来租赁住房市场将形成“市场化+保租房”双轨并行的局面，已上市发行的保障性租赁住房REITs表现良好，为行业构建了完善的退出闭环 [9] - 在条例支持下，叠加REITs新规落地，租赁住房行业未来前景被看好 [9]

文章核心观点 - 上周（2025年9月8日至9月12日）债券市场经历调整后企稳，收益率曲线整体上行，市场关注央行后续政策信号及降息可能性 [3][14] - 公募基金市场动态方面，国家发改委发布“782号文”，旨在通过扩围扩容、优化流程等方式推动基础设施REITs市场发展 [3][18] - 各类泛固收基金指数表现分化，可转债基金与高波固收+基金上周表现相对较好，而REITs基金出现回调 [4][5][6][7][8][9][10][11][20] 每周市场观察 - 上周中国债市持续调整，1年期国债收益率上行0.41个基点至1.40%，10年期国债收益率上行4.1个基点至1.86%，30年期国债收益率上行7.15个基点至2.18% [3][14] - 债市调整主要受公募基金降费新规影响，后半周因资金面边际转松而企稳，市场关注央行会否推出购债等维稳措施 [3][14] - 8月经济数据显示信贷需求放缓，年内存在进一步降息可能性，但市场信心修复仍需相关维稳措施或等待10月后降息预期升温 [14] - 上周美债收益率曲线走势震荡趋平，1年期美债收益率上行1个基点至3.66%，2年期收益率上行5个基点至3.56%，10年期收益率周度下行4个基点至4.06% [15] - 美债市场受经济数据、降息预期及国债拍卖需求等多因素影响，疲软的就业数据推升避险情绪，但对通胀的担忧依然存在 [15] - 上周中证REITs全收益指数下跌0.78%，收于1070.04点，各类REITs普遍下跌，环保水务和数据中心板块跌幅相对较小 [16][17] - 一级市场方面，华夏凯德商业REIT处于待上市状态，有11只REITs处于交易所受理阶段，包括新申报的山证晋中公投瑞阳供热REIT [17] 泛固收类基金指数表现跟踪 - 货币增强指数上周收涨0.03%，成立以来累计收益为4.05% [4][20] - 短期债基优选指数上周收跌0.01%，成立以来累计收益为4.18% [5][20] - 中长期债基优选指数上周收跌0.20%，成立以来累计收益为6.10% [6][20] - 低波固收+基金优选指数上周收涨0.00%，成立以来累计收益为3.83% [7][20] - 中波固收+基金优选指数上周收涨0.22%，成立以来累计收益为5.09% [8][20] - 高波固收+基金优选指数上周收涨0.46%，成立以来累计收益为6.88% [9][20] - 可转债基金优选指数上周收涨1.23%，成立以来累计收益为20.88% [10][20] - QDII债基优选指数上周收涨0.66%，成立以来累计收益为10.01% [11][20] - REITs基金优选指数上周收跌1.02%，成立以来累计收益为36.19% [11][20]

政策动向 - 国家发改委发布通知推进REITs常态化发行 探索将租赁住房及养老设施等新型资产纳入发行范围[1] - 支持非国有企业投资项目参与REITs发行 简化资产注入申请流程 允许IPO后六个月内提交申请[1] 行业影响 - 新规将加速公募REITs发行及资产注入进程 对持有相关资产的企业形成制度利好[1] 公司关联 - 华润置地作为正在申请资产注入公募REITs的企业 将直接受益于政策优化[1]

快递物流： 1）安徽省快递协会发布"反内卷"倡议，全省快递涨价0.2元/票以上。2025年9月11日，安徽省快递协会 发布关于抵制"内卷式"竞争、促进行业高质量发展的倡议书，表示将坚决抵制恶性价格竞争，维护市场 秩序。根据各快递公司发布的通知文件，2025年9月15日起，安徽省出港快件在现合作价格基础上涨不 低于0.2元/票。安徽省2024年-2025年7月规模以上快递业务量占全国比重达到3.6%，并毗邻山东、江 苏、浙江、江西和湖北，地区落实快递涨价预计将进一步填平中、东部地区快递价格洼地，夯实全国快 递涨价格局。 华源证券近日发布交通运输行业周报：2025年9月11日，安徽省快递协会发布关于抵制"内卷式"竞争、 促进行业高质量发展的倡议书，表示将坚决抵制恶性价格竞争，维护市场秩序。 华源证券近日发布交通运输行业周报：2025年9月11日，安徽省快递协会发布关于抵制"内卷式"竞争、 促进行业高质量发展的倡议书，表示将坚决抵制恶性价格竞争，维护市场秩序。根据各快递公司发布的 通知文件，2025年9月15日起，安徽省出港快件在现合作价格基础上涨不低于0.2元/票。 以下为研究报告摘要： 投资要点： 行业动态跟踪 ...

来源：环球网 ·自然资源部：鼓励采取市场化方式来盘活存量闲置土地 ·国家发改委：加快保障性租赁住房等成熟资产类型项目REITs申报 ·河南出台12条楼市新政 ·上海184.95亿挂牌8宗地块 10月20日出让 ·京投发展森系产品线发布 ·泷悦·玖宸实景院子开放 ·中建二局"美好人居"全景方案亮相服贸会 ·万科：2027年之前已无境外公开债到期 ·恒大物业在香港暂停交易 待刊发内幕消息 ·富力地产公布境内债重组方案 ·招商蛇口拟发行优先股募集资金82亿元 ·多家房企发布前8月销售业绩 自然资源部：鼓励采取市场化方式来盘活存量闲置土地 9月11日，上海发布三份国有建设用地使用权出让公告，涉及徐汇、静安、杨浦、松江、宝山5区共8宗 地块，总面积逾17万平方米，涵盖居住、商业、文体等多种用途，起始总价约184.95亿元。上述地块将 于2025年10月20日起现场交易。 京投发展森系产品线发布 近日，京投发展在南苑森林湿地公园燕景台举行森系产品发布会，正式发布京投发展森系作品和三大森 系产品线。会上，京投发展阐述了森系作品价值构建、森系品牌主张及公园森系、度假森系、高定森系 三大产品线价值体系，为新时代"住有宜居"课题 ...