文章核心观点 - 在全国房地产市场整体下行的背景下，云南省逆势提出大力发展房地产，其核心信心源于较低的城镇化水平带来的后发机遇以及由外省购房者驱动的旅居地产需求 [1][3] - 云南省将旅居产业视为推动城镇化、拉动投资消费的关键动力，并正通过强化“旅居云南”品牌和提升公共服务能力来抓住未来3-5年的重要发展机遇期 [10][11][12] 房地产市场表现 - 2025年1-8月全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降4.7%和7.3%，西部地区也分别下降3.2%和5.8% [1] - 同期云南省商品房销售面积增速高于全国平均9.2个百分点，房地产开发投资增速高于全国平均10.1个百分点，动力主要来自省外购房者 [3] - 2025年前9个月，外省人士在云南购买商品房4.3万套，占全省销量比例达33.5%，创历年同期新高 [3] - 外省购房者占比持续攀升，从2022年的24.8%升至2025年前9个月的31.7%，西双版纳、元谋县等热门地区占比超过75%甚至80% [3][4] 发展机遇与动力 - 2024年末云南省城镇化率为54.11%，远低于全国水平，预计到2035年提升至65%可拉动近4000亿元新增投资和消费 [3] - 生态与资源优势是吸引外省购房者的核心，包括“好山好水好空气”、夏季凉爽冬季温暖的气候以及丰富的绿色能源、文旅、生物等资源 [4] - 旅居经济贡献显著，2024年云南省接待游客7亿人次，其中旅居人数389.75万，长三角地区旅居客群人均消费突破万元（不含购房） [7][9] - 2025年上半年，从上海到云南旅居人数达4.32万人，同比增长33.3% [9] 政府策略与未来展望 - 云南省政府将推进农业转移人口市民化作为提升城镇化率的重点，并通过发展旅游、绿色食品加工、康养旅居等产业创造就业岗位 [7] - 2025年云南全力打造“旅居云南”品牌，官方公众号发布超100篇以“旅居”为标题的文章，上半年接待旅居游客280万人，同比增长45.4% [11] - 旅居游客人均停留时间延长至91天，截至8月末旅居人数已达380.1万人，接近2024年全年水平 [11] - 政府出台《云南省旅居发展正负面清单》，强调提升基础设施和公共服务能力，如保山市推介其机场航线、动车班次和医疗资源 [12] - 未来3到5年被确定为云南加快城市发展的重要机遇期，将掀起新一轮城市建设高潮 [12]

21世纪经济研究院研究员 李果 国家统计局的数据显示，2025年1-8月全国的新建商品房销售面积和销售额同比分别下降了4.7%和 7.3%，而在西部地区，这两个数据也有3.2%和5.8%的下降。 但10月11日云南省委城市工作会议上，云南省委书记王宁却提出要继续大力发展房地产，并认为是推动 全省经济发展的关键动力。 云南对于房地产的信心来自哪里？答案可能出乎意料。 2024年末，全国31个省份中只有两个地区的城镇化率低于55%，云南是其中之一。 但这让云南看到了"后发机遇"。10月11日云南省委城市工作会议上，云南省委书记王宁指出，如果云南 的城镇化率能在2035年从2024年末的54.11%提高到65%，则有可能拉动接近4000亿元的新增投资和消 费。 "这个机遇能不能抓得住，房地产非常关键"，王宁在这次会议上表示。 云南对于房地产未来的信心，来自外地购房者。 据2025年10月3日的云南日报报道，今年以来，省外人士在云南购买商品房4.3万套，占全省销量的比例 达到33.5%，创历年同期新高，并由此推动云南省商品房销售面积增速高于全国平均9.2个百分点，房地 产开发投资增速高于全国平均水平10.1个百分点。 ...

旅居市场需求特征 - 年轻游客成为旅居市场主力，“80后”“90后”占比超过70% [2] - 旅居需求核心是与目的地建立情感联结，追求沉浸式深度体验而非“到此一游” [2] - 滨海及文化氛围浓郁的小城如大理、昆明、威海、贵阳是首选目的地 [3] - 5天以上的长租订单同比激增40% [3] 旅居市场供给与产业升级 - 住宿行业从“单一住宿”向“综合体验服务”转型，民宿提供本地化生活指引和组织特色活动以提升竞争力 [8] - 全国旅居市场潜在需求达6亿人次，整体市场规模预计接近3万亿元 [8] - 国内民宿相关现存企业达35.71万家，2023年注册量同比增长136.87%至9.1万家，2024年已注册5.04万家 [8] - 旅居业态推动产业链完善，出现空闲农房利用型、特色产业驱动型等5种发展模式 [8] 地方政府政策支持 - 黔南州鼓励企业改造存量房源，引入短租/长租公寓等新兴业态，推动房地产与旅游业融合 [6] - 云南省出台旅居发展正负面清单，支持盘活闲置资产如旧厂房、仓库，并引导专项资金用于旅居设施配套 [7] - 政策支持引入康养、养老服务龙头企业，以及非遗、文创等元素植入旅居项目 [6][7] - 云南省推出100个特色旅居目的地、100个旅居重点招商项目及94个高质量发展试点候选 [8]

行业趋势 - 避暑旅居从清凉资源升级为融合文化、疗愈、研学等复合体验的产业模式 [7] - 气候适应型旅游成为未来趋势 为全球应对高温天气提供创新思路 [9] - 旅居经济规模化发展 从小众选择升级为产业 推出自然科考营、森林瑜伽等特色项目 [6] 市场规模 - 2025年上半年云南旅居人数达280.3万人次 同比增长45.4% [5] - 云南暑期长租订单同比增长67% 平均租期达45天 [5] - 2024年曲靖接待避暑旅居游客200万人次 旅游收入达236亿元 [5] 客群特征 - 跨区域特征明显 主要客源地为广东、浙江、黑龙江等省份 [5] - 中青年群体占比超过80% [5] - 旅居游客在云南人均停留91天 同比延长11天 [5] 商业模式 - 居民将空置房屋租给旅居公司统一装修运营 提供床位及三餐服务 [2] - 旅居者通过长租住房融入社区生活 显著提升旅游目的地消费留存率 [5] - 餐饮消费占比达40% 远超观光游客的10% [5] 区域发展 - 云南推出滇西北、滇中、滇东方向避暑旅居地 [5] - 贵州习水县依托国家森林公园发展生态度假旅居 6个乡镇28个项目入住3.6万户外地业主 [2] - 曲靖利用"19.7摄氏度夏天"气候优势发展旅居产业 [2] 配套服务 - 景区推出"清凉地图"APP和"避暑指数"实时查询系统 [9] - 带动餐饮、交通、文化体验等周边产业发展 [5] - 民宿实现近乎满租状态 为房东带来稳定收入 [5]

行业规模与结构 - 国内民宿相关现存企业达357,100家 [1][2] - 超6成相关企业成立于近3年 其中成立1-3年企业占比39.71% 成立1年内企业占比24.05% [2] - 成立10年以上企业占比2.32% [2] 行业增长态势 - 2023年注册量达91,000家 同比增长136.87% [1][3] - 2024年注册量达100,200家 同比增长10.08% [3] - 截至7月下旬今年已注册50,400家相关企业 [1][3] 区域分布特征 - 今年新注册企业多分布在西南地区(20.62%)和华东地区(19.69%) [1][4] - 华北地区占比14.4% 华南地区占比13.53% 华中地区占比11.55% 东北地区占比11.51% [4] 消费市场趋势 - 20岁至40岁旅居者占市场份额60%以上 [1] - 民宿平台7天及以上订单占比超40% 平均入住时长10-15天 [1] - 旅居经济带动配套服务和全链条产业建设发展 [1]

文旅消费新场景 - 青岛老城区结合国际啤酒节打造特色文旅场景，四方路历史文化街区夜间游客密集[3] - 重庆彭水运用高科技手段打造苗族文化沉浸式夜游消费区，单日游客量达3000多人，较6月增长两倍多[5] - 贵州安龙县招堤景区通过22组创意灯展与270亩荷塘结合，形成夜间光影互动体验[6][8] - 广西北海"文旅+音乐"模式吸引超10万人次游客，带动周边消费增长，线上话题浏览量破千万[11] - 大连海盐世界公园新增盐田虾捕捞活动，吸引游客体验渔业生产[14] 旅居市场新趋势 - 旅居市场呈现多样化趋势，文艺旅居、农业旅居等新型业态涌现[16] - 20-40岁年轻旅居者占比达60%以上，推动市场结构变化[21] - 云南大理凤羽镇出现创业旅居模式，吸引100多位外来文化艺术人才[19] - 全国旅居市场潜在需求达6亿人次，市场规模预计近3万亿元[29] 配套服务升级 - 云南腾冲温泉居小镇推进"旅居+康养"融合，建设九大配套系统并组织社群活动[23][25] - 云南省计划到2027年打造示范性旅居项目，完善乡村基础设施和体验场景[27] - 四川攀枝花推出170多个康养旅居点，提供定制化服务[27]

云南旅居产业发展战略 - 云南省政府计划在2025年做实打响"旅居云南"新品牌 力争旅居人数达600万 [1] - 到2027年全省将培育3000个以上乡村旅居重点村 引培旅居龙头企业 打造全国知名样板 [3] 旅居消费结构变化 - 2024年云南旅游总花费达1.14万亿元 旅居人数389万同比增长20.7% 平均旅居天数80天 [2] - 传统观光旅游消费结构：交通占比40% 住宿30% 餐饮10% 景区10% 其他10% [2] - 旅居模式消费结构优化：餐饮占比提升至40% 住宿30% 交通降至10% 其他消费20% 本地花费大幅提升 [2] 旅居人口特征与资源注入 - 旅居者中约60%年龄在20-40岁 13%选择乡村作为旅居地 带来发达地区人才和智力资源 [3] - 旅居者具备一定收入和知识储备 为目的地社会发展注入信息资源和"候鸟"人才 [3] 乡村振兴典型案例 - 曲靖红瓦房村通过旅居改造 2023年入选云南省"最美乡愁旅游地" 村级直接增收近200万元 [4] - 该村发展花卉产业、文化艺术、民宿旅居等业态 每年带动集体经济收入50万元 村民户均增收约1100元 [4] - 项目吸引28户农户注册开展经营活动 推动外出务工年轻人返乡创业 [4] 企业参与与投资回报 - 若谷文旅参与多个乡村文旅项目 政府支持基础设施建设 企业自筹资金进行老房结构性改造 [5] - 马龙土瓜冲村项目企业投入400万元 因丰富商业业态预计3年可收回成本 [5] - 企业计划2025年底在云南交付19个精品旅居村 未来3-5年完成100个旅居村点位打造 [6] 曲靖旅居产业优势 - 夏季平均气温19.7℃ 森林蓄积量6983万立方米 负氧离子含量每立方厘米1万个以上 吸引川渝湘鄂客群 [7] - 每年夏季接待50多万游客 平均旅居时间10天以上 最长超过3个月 [7] - 住宿成本占比约30% 已形成租赁自建房、旅居宾馆等多业态 价格低且稳定 [7] 教育资源配置优势 - 曲靖成立基础教育集团108个 学区53个 城乡共同体14个 辐射学校2134所 覆盖学生超84万人 [8] - 通过优质学校带动新模式 教育质量多年保持全省头部地位 满足旅居者代际抚育需求 [8]