自贸港封关与智慧口岸建设 - 海南自贸港封关后迎来首个春运 南港码头客流车流翻倍[3][7] - 智慧口岸新增人车分离智能通道 多部门数据联动系统等精密复杂设备[3][7] 港口运营与设备维护 - 设备维护人员需24小时待命 确保故障不过夜 旅客不滞留[10] - 靠海闸机需防潮 打印机需间歇休息 联动接口需防震 维护需根据设备特性进行[9] - 设备维护的可靠性是保障港口各部门（海关、铁路、海事）顺畅运作的关键[13] 人员与运营保障 - 设备维护人员通过日常实践积累经验 以保障万千旅客跨海团圆路为使命[4][9] - 在客流高峰期间（如正午自助验票区）设备维护人员需快速响应并排除故障[12] - 设备维护人员的平凡坚守是保障港口通畅、旅客顺利出行的重要基础[14]

公司表现与战略 - 三亚珠江花园酒店于2022年完成全面焕新升级 坐拥专属彩虹桥直抵沙滩 具备得天独厚的区位与景观优势[2] - 酒店在2026年前半个月已接待920人次 增长势头显著 目前226间客房的入住率稳定在85%—90% 其中境外游客占比接近五成[2] - 酒店着力丰富文化供给 推出“潮玩非遗·活力珠江”主题活动 包括黎锦体验和国风实景拍摄等沉浸式文化体验 使酒店成为展示中华文化的窗口[3] - 公司持续优化服务流程 并计划不断丰富文化体验产品供给 以增强对外籍游客的吸引力[4] 行业趋势与市场环境 - 自贸港封关运作后 三亚国际航线网络持续加密 外籍游客凌晨抵达成为常态[3] - 大东海旅游区已成为外籍游客来三亚的首选目的地之一 封关以来该区域日均接待俄罗斯游客超3000人次[3] - 行业通过提供多元语种服务 便捷支付设施和完善的配套保障等措施 提升对外籍游客的服务水平[3] - 封关首月的旺盛人气增强了市场参与者对未来发展的信心[4]

文章核心观点 - 海南自贸港已迈入封关运作新阶段 政策全面落地和产业优化升级的窗口期与攻坚期到来 “一线放开、二线管住、岛内自由”及“零关税、低税率、简税制”等政策将使海南成为全球优质要素集聚热土 为工业企业带来发展红利 [2] - 海南省工业经济联合会将前瞻研究封关后全球产业链供应链重构趋势 结合区位政策优势为工业发展提供专业建议 并深度介入新质生产力未来产业的培育与生态构建 [6] 行业发展与结构变化 - “十四五”期间海南工业经济稳步增长 产业结构持续优化 从“石化一枝独秀”向“多业协同并进”结构性优化推进 [5] - 电子信息制造、风电制造、生物降解材料等产业实现“从0到1”突破 生物制造、商业航天、深海科技等未来产业前瞻布局 [5] - 自贸港政策催生了黄金珠宝、粮油、肉类加工等新业态 [5] 行业组织职能与规划 - 海南省工业经济联合会将在深化工业管理体制改革、助力企业转型升级、畅通政企沟通渠道、反映企业合理诉求等方面履职 [2] - 该联合会将重点帮助工业企业吃透用好自贸港优惠政策 提供从海关AEO认证到税务筹划、从贸易合规到外汇管理的“一站式”政策适配辅导 [6] - 该联合会将聚焦企业国际化经营、供应链优化、数字化转型、知识产权海外布局、国际标准对接等更高阶需求 联合国内外顶尖智库、律所、会计师事务所、金融机构及平台型企业提供专业服务 [6] 未来产业培育方向 - 将主动吸引、链接、孵化代表新质生产力方向的未来产业力量 如商业航天、高端装备、生物医药、新能源汽车、绿色低碳等领域的创新主体 [6] - 旨在弥补海南省制造业的短板与空白 推动产业集群从“物理集聚”向“化学融合”跃升 [6]

自贸港封关政策落地 - 封关后首批医疗器械区外保税维修业务成功开展 企业可将旧设备运进自贸港维修 改变了以往必须将设备运到海外维修的旧模式 [1] - 封关后业务量增加 工作节奏明显加快 表明相关业务活动趋于活跃 [1] 政策优惠与成本效益 - 封关后自贸港享惠税目从1900个大幅扩大到约6600个 [1] - 以往享受不到关税优惠的配件现在也能获得关税减免 [1] - 新模式使企业维修设备的时间成本大大压缩 [1]

海南自贸港封关首周市场表现 - 封关首周（12月18日至24日），三亚离岛免税销售额累计实现7.36亿元人民币，同比增长48.2% [1] - 封关首周，三亚离岛免税累计接待人数达63.5万人次 [1] - 市场销售与客流数据双双飘红，全面释放了自贸港封关带来的市场活力与消费潜力 [1] 离岛免税市场动态 - 三亚多家免税店推出多项促销活动吸引游客 [1] - 有消费者表示，通过叠加各种优惠，购买手提包比平时渠道节省约1000元人民币 [1] - cdf三亚国际免税城客流繁忙，门口车辆川流不息，店内消费者排起长队 [1] 旅游酒店行业运营状况 - 自12月18日以来，三亚·亚特兰蒂斯酒店的平均入住率超过90% [1] - 酒店预订情况显示，火热态势预计将持续至元旦后 [1] - 近期接待的客群中，除主打的亲子家庭外，商务客群与境外游客增长也非常明显 [1] 行业整体展望与驱动因素 - 行业人士认为，海南自贸港封关为三亚的酒店、餐饮、购物等多个领域带来利好 [1] - 可以预见三亚旅游酒店行业在未来一段时间内将取得不错的经营业绩 [1] - 近期市场火热受多重因素影响，包括自贸港封关、政府发放消费券、大型文旅活动及商家年终大促 [2] 未来市场趋势与支持措施 - 当前正值三亚旅游旺季，在长尾效应加持下，旅游消费市场的火热态势有望持续至春节后 [2] - 元旦、春节假期，三亚跻身多个在线旅游平台中国热门旅游城市前五名 [2] - 元旦、春节假期期间，三亚市将密集推出70多场大型活动 [2] - 三亚市将面向离岛免税、商超、餐饮等重点领域发放全品类消费券，以助推旅游消费持续火热 [2]

监管与政策动态 - 国家网信办会同中国证监会整治资本市场网络虚假信息 依法处置一批炮制谣言、非法荐股的账号 典型案例包括散布监管政策谣言、炒作上市公司不实信息、利用AI编造虚假信息、随意预测股市及非法荐股等行为[3] - 市场监管总局修改《禁止垄断协议规定》 明确不予禁止的纵向垄断协议需符合的市场份额标准和其他条件 该规定将于2026年2月1日起施行[3] 宏观经济与消费数据 - 商务部介绍1至11月全国网上零售额增长9.1% 重点监测平台数字产品增长8.2% 其中智能穿戴、智能机器人分别增长22.1%和19.4% 线上服务消费增长21.7%[3] 基础设施建设进展 - 江西昌九高铁进入全线铺轨阶段 该线路是京港高铁的重要组成部分 全线需完成295.28公里的钢轨铺设 预计2026年5月完成[7] - 海南自贸港全岛封关运作正式启动 封关首日海关监管“一线”进口“零关税”享惠货物价值3.6亿元 主要为原油、航空器材、医疗设备等 同时监管进口放宽贸易管理措施货物价值34.7万元[9]

地块基本信息 - 地块名称为三亚抱坡片区控规BP06-12地块 使用权面积为14817.18平方米（约22.2亩）[1] - 地块位于三亚白鹭国际体育中心西侧 地理位置描述为站在阳台上能听演唱会的距离[1] - 本次交易采用网上竞价方式[1] 交易时间安排 - 竞买申请时间为2025年11月13日09时00分至2025年12月12日18时00分[1] - 竞买申请审核时间为2025年12月05日09时00分至2025年12月15日18时00分[1] - 挂牌时间为2025年12月06日09时00分至2025年12月16日10时00分[1] - 地块将于2025年12月16日正式开拍[5] 交易价格与价值分析 - 地块挂牌起始价为39907万元 楼面价约为10773元/平方米[1] - 与近半年出让地块单价动辄1.7万元/平方米以上相比 该地块楼面价被认为“很实惠”[1] 出让条件与竞买资格 - 出让条件纯粹 未出现“天价”配建条件[3] - 竞拍企业必须为500强企业[3] - 港澳台地区及境外企业可作为竞买申请人 出让手册中清晰载明了境外企业的操作规范[3] - 在自贸港封关背景下 该政策为外资开发商进行全资开发提供了可能性[3][5] 区域市场与竞争格局 - 抱坡板块目前在售项目不多 主要包括国锐亚沙村 悦菩提以及新亮相的海垦城建·鹿城壹号[3] - 区域市场声量有待加强 若能有更强势的开发商参与 可能带动板块热度[3] 宏观与政策背景 - 此次出让正值自贸港封关当下 12月18日被视为自贸港起航的日期[5] - 地块出让条件反映了三亚市当前“能出让就好”的定位 相较于三亚湾 月川等地块 未进行强制性捆绑销售[3]

文章核心观点 - 海南房地产市场近期出现显著回暖迹象 表现为“日光盘”重现、量价齐升、开发商积极拿地 其核心驱动力是海南自贸港2025年底封关的政策红利预期 但市场呈现结构性分化 长期信心仍依赖整体经济回暖 [2][4][7][9] 市场表现与数据 - **整体销售回暖**：国庆期间（10月1-7日）海南全省商品房网签销售面积同比增长22% 销售金额同比大幅增长115% 前8个月全省商品房销售面积591万平方米（同比+0.6%） 销售额994亿元（同比+9.3%） 其中商品住宅销售额926亿元（同比+17%） [2][5] - **热点项目频现**：海口“中海·南海叁号院”开盘推出168套洋房当日售罄 单日收金10亿元 备案均价突破3万元/平方米 部分房源超4万元/平方米 三亚“招商蛇口”某项目首开去化率达97% 成交近260套房 为2025年以来三亚首开去化套数最多项目 [4] - **价格创新高**：8月份三亚房价约3.88万元/平方米 创近年最高值 海口8月单月房价达1.25万元/平方米 为近半年最佳表现 [5] - **假期市场活跃**：国庆期间全省TOP15项目累计成交金额12.58亿元 同比增长超9% 其中三亚项目占47% 海口占40% [5] 市场活跃的驱动因素 - **封关政策预期**：海南自贸港定于2025年12月18日正式封关 将实行“零关税、低税率”等制度 提升资产价值和吸引力 受此预期影响 2025年上半年三亚商品住宅成交增幅接近5成 海口、三亚在投资前景榜排名分别提升11位和28位 [7][8] - **需求结构变化**：三亚作为外生型市场 约9成购房者为外地客户 其中约6成每年居住时间不足一个月 这部分客户消费力强、决策快 推动了旺季成交 同时 夏季避暑及亲子游需求也带动了淡季销售 [4][10] - **供应结构优化**：近两年三亚集中出让了一批市中心优质地块（如海棠湾核心区） 其项目入市带动了整体价格的结构性提升 [10] 开发商行为与土地市场 - **开发商积极布局**：保利、招商蛇口、大华等传统房企及辽宁方大、陕西鑫阳等实业公司均加大在海南投资 [6] - **土地市场火热**：三亚6-8月土地成交总金额超95亿元 超过去年三亚财政收入的六成 具体案例包括：内蒙古北方时代控股以超5300万元、溢价58%竞得海口宅地；港企海南希格纳斯历经120轮、溢价260%拿下陵水文旅地块；辽宁方大斥资约28亿元摘得三亚海棠湾五宗地块 [6] 市场结构性特征与分化 - **市场分化明显**：项目表现严重依赖素质 位置、资源、景色好且开发商靠谱的项目去化迅速 而素质稍差的项目即使降价也难去化 [9] - **城市市场差异**：海口属内生型市场 改善需求集中于核心区学区盘和改善盘 大部分项目仍处于以价换量阶段 三亚属外生型旅游市场 由全国高消费力客户支撑 成交周期短 [10] - **长期依赖基本面**：业内人士认为 封关政策对楼市的拉动效应是温和且渐进的 产业培育及人口导入需较长时间 市场信心的最终恢复仍依赖整体经济回暖 [2][9]

核心观点 - 海南房地产市场，特别是三亚和海口，自2024年以来呈现显著回暖态势，成交量价齐升，市场热度在“国庆中秋”假期及前8个月数据中均有体现[1][2] - 市场回暖受多重因素驱动，包括海南自贸港2025年底封关的政策红利预期、供应结构向核心优质地块转变以及旅游气候吸引力带来的外生需求[2][7][8] - 市场呈现明显分化特征，核心区优质项目去化迅速、价格坚挺甚至创新高，而边缘或质素一般项目仍面临压力，整体复苏的持续性仍与宏观经济及产业人口导入进程相关[3][4][8] 市场表现与数据 - **整体销售增长**：2024年1-8月，海南省商品房销售面积591万平方米，销售额994亿元，同比分别增长0.6%和9.3%[4] 其中商品住宅销售额926亿元，同比增长17%[4] - **热点城市引领**：国庆期间（10月1-7日），全省商品房网签销售面积同比增长22%，销售金额同比大幅增长115%[2] 全省成交金额TOP15项目累计成交12.58亿元，同比增长超9%，其中三亚项目贡献47%，海口贡献40%[4] - **三亚市场突出**：2025年上半年，三亚商品住宅成交同比增长近5成[7] 2024年前8个月，三亚8月单月房价约3.88万元/平方米，创近年最高值[4] - **海口市场活跃**：海口8月单月房价达1.25万元/平方米，为近半年最佳表现[4] 9月底，中海·南海叁号院项目开盘售罄168套房源，单日收金10亿元，备案均价突破3万元/平方米，部分房源超4万元/平方米，刷新海口房价天花板[3] 项目热度与客户行为 - **项目去化迅速**：市场出现“日光盘”及快速去化现象，例如三亚崖州湾某项目首开去化率达97%，成交近260套，为2025年以来三亚首开去化套数最多[3] 海口中海项目开盘当日售罄[3] - **客户到访踊跃**：国庆期间，三亚一热门项目来访量超800组[2] 三亚崖州湾某项目累计吸引超3500组客户到访[3] - **成交周期缩短**：9月以来出现目的性强的客户，成交周期仅两三天[3] 三亚的外地客户对看上的项目成交周期也很短[8] - **淡季不淡**：传统淡季8月，有项目一个月销售20多套房，表现超预期[4] 驱动因素分析 - **自贸港封关政策**：2025年12月18日启动封关的预期是直接驱动因素，通过“零关税、低税率”等制度红利提升资产价值和吸引力[7] 受此影响，三亚、儋州等城市需求侧迎来新增长点，海口、三亚在投资前景榜排名分别提升11位和28位[7] - **供应结构变化**：近两年土地供应转向市中心及核心优质地块（如三亚海棠湾），优质项目入市带动整体价格结构性上涨[9] 以前供应多位于城郊边缘，房价偏低[9] - **旅游与气候吸引力**：三亚夏季因比内地凉爽，吸引更多北方人前来避暑及亲子游，推动淡季成交[4] 三亚是典型外生型市场，约9成购房者为外地客户，其中约6成每年居住时间不足一个月，但消费力强，对品质要求高[8] 市场结构与分化 - **市场两极分化**：位置、资源、景色好且开发商靠谱的优质项目，价格合理则去化顺畅[8] 质素稍差的项目即使降价也难以吸引客户[8] - **城市市场差异**： - **三亚**：外生型市场，依赖全国游客及投资客，旺季可全天候接待，客户财富韧性较强[8] - **海口**：相对内生型市场，改善需求集中于核心区，看重学区、交通及品牌，受二手房和安居房供应冲击，仅少量学区盘、核心改善盘去化亮眼，大部分项目仍处于以价换量阶段[8] - **封关影响评估**：封关对楼市的拉动效应预计是温和且渐进的，难以立竿见影改变市场基本面，产业培育及人口导入需较长时间[7][8] 开发商与土地市场动态 - **开发商积极布局**：保利、招商蛇口、大华等传统开发商，以及辽宁方大、陕西鑫阳等实业公司均加大在海南市场的布局力度[5] - **土地市场火热**： - 三亚：6-8月土地成交总金额超95亿元，超过去年三亚财政收入的六成[6] 辽宁方大斥资约28亿元摘得海棠湾五宗地块[6] - 海口：北方时代控股以超5300万元、溢价58%拿下一宗宅地[6] - 陵水：一宗文旅地块历经120轮竞争，以溢价260%成交[6]