行业投资评级 - 维持房地产行业"买入"评级 [1][6] 核心观点 - 北上深优化限购及公积金政策后 上海新房需求释放明显 北京深圳二手房成交回升 [1][3][4][6] - 9月新房和二手房成交面积同比转正 30大中城市新房成交面积同比增长6.8% 13城二手房成交面积同比增长7% [5] - 政策短期内对需求形成支撑 但持续性仍需观察 房价止跌回稳需更大力度政策支持 [6] - 建议关注头部房企如保利发展及头部中介机构如我爱我家 [6] 政策效果观察 - 北京近一周二手住宅日均成交469套 同比增长8.2% 新房日均成交85套 同比增长6.4% [3] - 北京8月新政后 近一周新房日均成交较新政前一周增长18% 二手房增长25% [3] - 上海近一周二手房日均成交674套 同比增长26% 新房日均成交335套 同比增长18% [3] - 上海8月25日新政后 近一周新房日均成交较新政前一周增长43% 二手房增长9% [3] - 深圳近一周二手房日均成交167套 同比增长26% 新房日均成交52套 同比下降4% [4] - 深圳9月5日新政后 近一周新房日均成交较新政前一周增长8% 二手房增长20% [4] 成交数据表现 - 30大中城市近一周新房成交面积同比增长8.3% 9月累计同比增长6.8% [5] - 分城市看 近一周一线城市新房成交面积同比增长13% 二线增长13.8% 三线下降7.6% [5] - 9月累计一线城市新房成交面积同比增长4.1% 二线增长10.6% 三线增长2.4% [5] - 1-9月累计一线城市新房成交面积同比下降0.2% 二线下降9.5% 三线下降4.6% [5] - 13城近一周二手房成交面积同比增长13% 9月累计同比增长7% [5] - 1-9月二手房累计成交面积同比增长12% 涨幅与1-8月持平 [5] 投资建议方向 - 关注具备拿地能力且土储布局合理的头部房企 如保利发展 [6] - 关注受益于二手房交易占比提升的头部中介机构 如我爱我家 [6]

公司公益活动 - 公司向北京市大兴区安定镇中心幼儿园与第二幼儿园捐赠图书80多种共计500余册 玩具及体育器材30余种 聚焦学龄前儿童教育需求[1][3] - 捐赠物品包括激发学习兴趣的图书 情绪管理玩具及健身运动器材 旨在支持儿童全面发展[3] - 公司通过"实地调研+需求对接"方式制定帮扶方案 定制符合幼儿安全标准的器材与书籍[6] 公益体系与社区服务 - 公司构建"党委统筹 支部落实 党员带头"公益工作体系 开展"爱家星行动"涵盖乡村振兴与社区公益[9] - 依托全国近3000家门店建立"党员服务站" 提供免费打印 应急充电等便民服务 2023年开展社区公益活动400余场 服务群众超10万人次[10] - 在湖北红安 麻城及福建连城等地推进乡村振兴 以特色农副产品链接革命老区与城市社区[12] 战略方向 - 公司以党建为引领深化共建合作 未来将聚焦社区民生 乡村振兴与儿童教育 推出精准化 长效化公益项目[12]

**A股市场资金面与行业动态分析纪要** **一 行业与公司** * 纪要主要涉及A股资本市场 券商行业 房地产行业 以及消费 有色化工 创新药 AI 银行 电力设备等板块[1][7][24][25][27][29][30] * 具体提及的上市公司包括券商板块的华泰证券 广发证券 中国银河 方正证券 湘财股份[27] 以及房地产板块的中海宏洋 中国金茂 华润 建发 贝壳[30] **二 核心观点与论据** * **市场性质判断**：当前A股市场表现领先于基本面复苏 主要受流动性驱动 类似于2019年牛市初期 当前调整是资金获利了结和微观结构恶化所致 而非牛市结束信号[1][3] * **上涨推动因素**：近期股市上涨主要受到流动性和杠杆的影响 7月份居民储蓄存款减少了1万亿 而非银行存款增加了2万亿 反映出居民储蓄资金流向资本市场[2] * **资金面分析**： * 居民存款正快速流入股市 每个个股居民交易占比上周相比前一周大幅回升超过50% 小单交易净流入上周相比前一周修复超过40% 该数据已达2015年牛市高点一半以上[4][19][20] * 外资也在快速流入 A股龙虎榜和北上资金成交额数据均显示外资积极进入市场 EPFR数据显示主动型外资快速流入 最近五周内快速流入 本周流入规模是上周的两倍以上[4][22] * 全球资本再配置和居民存款搬家将成重要资金来源 美联储降息预期强化 美元弱势周期和人民币稳定升值 将进一步推动全球资本对A股加码配置[1][5][6] * **政策影响**： * 8月国内政策以反内卷和民生消费为主线 供给侧关注多晶硅行业节能监察等政策 需求侧逐步落实民生消费政策[1][8] * 具体措施包括北京市提供2000万元的政府补贴支持演出体育等行业 绍兴市鼓励餐饮消费 国务院办公厅发布逐步推行免费学前教育的意见 出台消费贷贴息等方案[9] * 新修订的价格法于8月底结束征求意见 是28年来首次修正 增加了成本调查作为价格治理手段[11] * 人工智能领域 8月底发布《人工智能加行动意见》 通过顶层设计引导发展[12] * 地产方面 北京 上海 深圳相继放宽限购政策 政策出台后 北京成交量在三周内增长约12% 上海二手房成交创下新高[12][29] * **板块配置建议**： * 长期关注AI等成长叙事和经济通胀再平衡主题[1][7] * 短期关注风格再平衡带来的交易机会 如消费 美联储降息带动的有色化工品 创新药固态等板块[1][7] * 建议关注三个方向：逆全球化受益相关的硬通货 黄金和资源类资产（工业金属） 自主可控领域（国产算力创新） 有防御属性且短期估值较低的行业（银行和电力设备）[24] * **券商行业景气度**： * 券商股与市场流动性和居民资金搬家的相关性最大 2024年7月10日至8月底 券商股已上涨74%[25] * 2025年上半年 两市股票基交易额同比增长约64% 券商代买净收入同比增速约62% 上市券商业绩实现营收同比增速约31% 归母净利润同比增速超50% ROE达到年化7.5%左右[27] * **房地产市场影响**： * 资金入市对房地产市场具有双重影响 股市良好时可能加速出售房产投入股市 但随着行情持续 房地产市场可能成为资产洼地吸引资金回流[28] * 新房全年成交量预计下降10%至15% 政策对成交量的支撑通常不会超过一个季度[29] * 推荐关注估值极低的公司（PB小于0.3） 积极拿地且产品销售良好的公司 以及中介服务龙头贝壳[30] **三 其他重要内容** * **海外因素**：海外避险情绪升温对国内市场影响有限 但法国政府信任投票可能引发资产波动[6] 美国优先投资政策将加速产业链区域化趋势 全球FDI流动在2024年下降11%[13][15] * **存款搬家趋势**：存款搬家现象始于2023年和2024年 与存款利率调降及监管禁止手工补息有关 最初流向理财 自2024年9月和2025年7月以来 股市上涨推动存款更多地流向权益类产品[16][17] 在低利率时代 非银机构的资产配置中固收类资产占比将逐渐下降[18] * **市场走势判断**：预计9至10月份市场可能进入震荡期 但调整幅度有限 因人民币汇率快速升值与A股高度正相关 且增量资金图谱不支持明显调整 后续有望开启主升浪行情[4][21][23] * **保险资金动向**：截至2025年二季度末 保险资金可运用余额约为36万亿元 其中投资于股票的规模约为3.1万亿元 占比提升至8.5% 大型保险公司新增保费30%将投资于股市[25]

股份激励计划授出情况 - 公司根据2020年股份激励计划于2025年9月2日授出合共3.75万个受限制股份单位 相当于相同数量A类普通股 [1] - 向独立非执行董事陈小红授出2.625万个受限制股份单位 占总授出份额的70% [1] - 向独立非执行董事朱寒松授出1.125万个受限制股份单位 占总授出份额的30% [1] 授出安排特征 - 该等董事授出事项无需获得股东批准 [1]

核心观点 - 公司2025Q2业绩基本符合预期 收入同比增长11.3%至260亿元 经调整净利润18.2亿元同比下滑32.4%但略超预期 [1] - 公司主业积极扩张驱动份额提升 新业务收入贡献持续增长 家装业务战略调整聚焦品质交付 股东回报稳健 [1][2] - 开源证券维持"增持"评级 下调2025-2027年non-GAAP净利润预测至71.7/82.7/90.2亿元 对应PE倍数22.7/19.7/18.0倍 [1] 财务表现 - 2025Q2收入260亿元同比增长11.3% 基本符合彭博一致预期 [1] - 经调整净利润18.2亿元同比下滑32.4% 略高于彭博一致预期的17.2亿元 [1] - 2025-2027年non-GAAP净利润预测下调至71.7/82.7/90.2亿元 同比增速-0.7%/15.3%/9.1% [1] 业务细分表现 - 存量房业务GTV同比增长2.2% 收入同比下降8.4% 变现率下滑因ACN门店交易贡献占比提升及门店激励减免 [1] - 新房业务GTV同比增长8.5% 收入同比增长8.6% 费率保持稳定 [1] - 新业务收入同比增长13.0% 家装家居聚焦品质交付 新零售及主业导流订单量持续增长 [1] - 房屋租赁业务收入同比增长78% 省心租在管房源数目持续增长 [1] 战略发展 - 房产交易业务通过门店网络扩张及加盟品牌驱动份额提升 短期市场存在波动但中长期关注生态系统发展 [1][2] - 家装家居业务持续优化迭代提升产品及交付品质 亏损率有望收窄 [2] - 长租业务运营规模持续扩张 [2] 股东回报 - 扩大股份回购计划至50亿美元并延期至2028年8月31日 [2] - 截至2025年6月剩余回购规模29.8亿美元 约占当前市值的13.5% [2]

财务业绩表现 - 公司第二季度总交易额8787亿元 同比增长4.7% [1] - 净收入260亿元 同比增长11.3% [1] - 净利润13.07亿元 经调整净利润18.21亿元 [1] 业务板块表现 - 存量房业务GTV达5835亿元 同比增长2.2% [1] - 新房业务GTV达2554亿元 同比增长8.5% [1] - 家装家居业务净收入46亿元 同比增长13% [1] - 房屋租赁服务净收入57亿元 同比增长78% [1] 业务结构优化 - 非房产交易服务业务净收入占比达41% 创历史新高 [1] 股份回购计划 - 股份回购授权由30亿美元增加至50亿美元 [1] - 回购计划期限延长至2028年8月31日 [1] - 第二季度回购金额约2.5亿美元 [1] - 上半年累计回购金额3.94亿美元 占2024年末已发行总股本1.7% [1] - 自2022年9月启动回购以来累计回购20.2亿美元 占启动前已发行总股本10.3% [1]

财务业绩表现 - 公司总交易额8787亿元人民币 同比增长4.7% [1] - 净收入260亿元人民币 同比增长11.3% [1] - 净利润13.07亿元人民币 经调整净利润18.21亿元人民币 [1] 业务板块表现 - 存量房业务交易额5835亿元人民币 同比增长2.2% [1] - 新房业务交易额2554亿元人民币 同比增长8.5% [1] - 家装家居业务净收入46亿元人民币 同比增长13% [1] - 房屋租赁服务净收入57亿元人民币 同比增长78% [1] 战略发展成效 - 非房产交易服务业务净收入占比达41% 创历史新高 [1] - "一体三翼"战略推动多元增长格局形成 [1] - 业务结构持续优化 居住服务供给能力提升 [1]

财务业绩表现 - 总交易额达8787亿元人民币 同比增长4.7% [1] - 净收入260亿元人民币 同比增长11.3% [1] - 净利润13.07亿元人民币 经调整净利润18.21亿元人民币 [1] 业务结构优化 - 非房产交易服务业务净收入占比达41% 创历史新高 [1] - 形成多元增长格局 [1] 运营策略成效 - 通过精细化深度运营与科学管理实现稳健发展 [1]

制度修订背景与目的 - 公司于2025年8月25日召开第十一届董事会第十二次会议审议修订《回购股份管理制度》[1] - 修订旨在规范公司回购股份行为 维护投资者和公司合法权益 促进公司规范运作[1] 回购适用情形与基本要求 - 明确适用回购情形包括减少注册资本 员工持股计划或股权激励 转换可转换公司债券 维护公司价值及股东权益[2] - 维护公司价值情形需符合特定条件如公司股票收盘价格低于最近一期每股净资产[2] - 要求公司股票上市需满六个月（维护公司价值且减少注册资本情形除外） 最近一年无重大违法行为[2] - 回购后需具备持续经营能力和债务履行能力 股权分布应符合上市条件[2] - 明确回购可采取集中竞价交易 要约等方式 并对资金来源 数量规模 价格区间 实施期限作详细规定[2] 实施程序与信息披露规范 - 享有提案权的提议人可向董事会提议回购 提议需明确具体[3] - 公司收到提议后需尽快召开董事会审议并公告相关内容[3] - 董事会需充分评估公司多方面情况审慎决策回购事项[3] - 回购方案需经股东会或董事会决议通过 不同情形决策程序有明确规定[3] - 信息披露要求严格 包括回购提议公告 董事会决议 回购方案及相关材料披露 回购期间进展情况披露[3] - 首次回购股份事实发生的次一交易日需披露 回购股份占公司总股本比例每增加1%应在事实发生之日起三个交易日内披露[3] 回购股份处理与日常监管 - 公司需根据披露用途按规定办理注销或转让事宜[4] - 因维护公司价值回购的股份在披露回购结果暨股份变动公告十二个月后可在特定条件下采用集中竞价交易方式出售[4] - 要求做好内幕信息管理 董事会需在披露回购方案时报送内幕信息知情人名单[4] - 对公司内部人员违反制度的行为 公司有权采取多种处罚措施[4] 制度修订意义 - 从多方面完善公司回购股份相关规则 为后续可能回购行为提供清晰规范指引[4] - 有助于维护公司 股东和债权人的合法权益[4]

财务表现 - 上半年公司实现营业收入56.58亿元，同比下降2.69% [1] - 归属于上市公司股东的净利润3840.02万元，同比增长30.80% [1] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润4991.72万元 [1] - 基本每股收益0.0163元 [1]