万科A股价表现与交易数据 - 1月21日，万科A股价上涨5.85%，报收5.07元/股，成交额达20.45亿元，换手率为4.25%，总市值为604.89亿元 [1] 公司基本信息与业务构成 - 万科企业股份有限公司成立于1984年5月30日，于1991年1月29日上市 [1] - 公司主营业务收入构成为：房地产开发及相关资产经营业务占比80.17%，物业服务占比16.23%，其他业务占比3.61% [1] 基金持仓与浮盈情况 - 银华基金旗下房地产ETF（159768）在第三季度持有万科A 1358.93万股，持股数量与上期持平，该持仓占基金净值比例为12.32%，为基金第三大重仓股 [2] - 基于1月21日股价上涨测算，该基金持仓万科A单日浮盈约380.5万元 [2] 相关基金产品表现 - 房地产ETF（159768）成立于2022年1月27日，最新规模为3.48亿元 [2] - 该基金今年以来收益率为3.67%，同类排名3314/5542；近一年收益率为3.75%，同类排名4135/4243；自成立以来累计亏损42.71% [2] 基金经理信息 - 房地产ETF（159768）的基金经理为张亦驰 [3] - 张亦驰累计任职时间为4年243天，现任基金资产总规模为364.36亿元，其任职期间最佳基金回报为77.17%，最差基金回报为-35.59% [3]

北京房地产市场单日交易数据 - 2026年1月20日，北京新建商品房网签194套，网签面积14542.08平方米，其中住宅网签101套，网签面积11291.7平方米 [1] - 同日，北京二手房网签688套，网签面积60403.69平方米，其中住宅网签622套，网签面积56755.21平方米 [1] 北京房地产市场库存与供应情况 - 截至2026年1月20日，北京可售期房套数为94,839套，可售面积为7,864,789.54平方米，其中可售住宅套数为39,766套，面积为5,518,097.64平方米 [2] - 同期，北京未签约现房套数为208,670套，未签约面积为11,426,708.19平方米，其中住宅未签约套数为28,250套，面积为3,263,660.59平方米 [2] - 2025年12月，北京新增批准预售许可证20个，批准预售面积542,294.96平方米，其中住宅批准预售套数1,808套，面积248,019.16平方米 [2] - 截至2026年1月20日，北京现房项目个数为39,659个，初始登记总面积达278,544,761.64平方米，其中住宅项目套数为933,501套，面积为116,405,337.91平方米 [2] 北京存量房月度交易情况 - 2025年12月，北京存量房网上签约套数为19,132套，签约面积为1,659,092.40平方米 [3] - 2025年12月，北京存量住宅签约套数为17,200套，签约面积为1,549,550.80平方米 [3]

2026年1月20日北京房地产市场单日交易数据 - 1月20日北京新建商品房网签194套 网签面积14542.08平方米 其中住宅网签101套 网签面积11291.7平方米 [1] - 1月20日北京二手房网签688套 网签面积60403.69平方米 其中住宅网签622套 网签面积56755.21平方米 [1] - 当日二手房网签套数及面积均显著高于新房 二手房网签套数为新房的3.5倍 网签面积为新房的4.2倍 [1] 北京商品房可售库存与供应情况（截至2026年1月20日） - 全市可售期房总计94839套 可售面积7864789.54平方米 其中可售住宅39766套 面积5518097.64平方米 [2] - 全市未签约现房总计208670套 未签约面积11426708.19平方米 其中住宅28250套 面积3263660.59平方米 [2] - 2025年12月新增预售许可20个 批准预售面积542294.96平方米 其中住宅预售面积248019.16平方米 [2] - 现房项目初始登记总面积达278544761.64平方米 其中住宅部分面积116405337.91平方米 [2] 2025年12月北京存量房（二手房）月度交易情况 - 2025年12月北京存量房网上签约19132套 签约面积1659092.4平方米 [3] - 其中住宅签约17200套 住宅签约面积1549550.8平方米 住宅签约套数占当月总签约量的90% [3]

公司应对极端天气的运营管理 - 公司为应对低温雨雪冰冻天气，提前部署并制定了扫雪防冻工作应急预案，细化了责任分工与工作流程[1] - 公司组建了由党员干部带头的扫雪除冰突击队，并足额储备了融雪剂、防滑垫、雪铲、铁锹等应急装备，以及铲雪车、滚雪车、融雪剂撒布机等专业机械[1] - 公司在雨雪天气来临后，在各责任区域开展扫雪除冰作业，在包干道路上采用机械为主、人工为辅的新模式进行清扫[2] 公司在不同业务领域的执行措施 - 在建筑工地，公司重点清扫施工道路、材料堆放区及办公生活区，铺设防滑垫并暂停室外高空作业，对裸露构件和机械采取覆盖保温措施[2] - 在商业街区，公司组织保洁与安保人员协同，对主次通道、台阶、出入口等人员密集区域进行不间断扫雪除冰[2] - 在物业小区，工作人员聚焦业主出行需求，重点清扫主干道、单元门口及停车场积雪，并在易滑区域铺设防滑垫和撒布融雪剂[2] 公司员工的责任与投入 - 公司干部职工以高度责任感坚守一线，党员干部主动放弃休息时间，带领突击队连续作战[3] - 物业小区工作人员凌晨投入作业，除完成清扫任务外，还加强值班值守，及时回应业主关于积雪清理和设施维修的诉求[3] - 建筑工地和商业街区的值守人员坚守岗位，实时监测积雪积冰情况并动态调整作业方案，确保扫雪除冰无死角[3] 公司的后续计划 - 公司表示将持续关注天气变化，保持应急响应状态，全力做好后续扫雪防冻和服务保障工作[3]

北京市2026年度建设用地供应计划核心要点 - 北京市发布2026年度建设用地供应计划 明确住宅用地供应总量为750—790公顷 较去年有所减少 其中商品住宅用地设定为200—240公顷的弹性指标 [1] - 计划核心导向之一是提升土地资源配置的精准性与效率 产业用地安排480—540公顷 供应规模稳中有增 并将按照不低于85%的比例推动高精尖产业用地向重点领域和功能区集聚 [1] - 计划严守耕地和永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界“三条控制线” 2026年度安排城乡建设用地净减量任务500公顷 较2025年减少40公顷 [3] 住宅用地供应策略 - 商品住宅用地继续采用200—240公顷的弹性指标 以灵活应对市场变化 促进供需平衡与楼市稳定 [1] - 商品住宅用地供应将更加注重精准投放 优先布局在轨道站点周边、设施较为完备地区及就业密集地区 以推动职住平衡、站城融合 并强调推动“好房子”建设 [2] - 保障性住房安排用地350公顷 明确以优先存量转化为主、适度新增供应为补充的供给路径 旨在增加对新市民、城市运行服务保障人员等群体的住房供给 [2] 产业与乡村用地安排 - 产业用地计划供应480—540公顷 规模稳中有增 重点保障北京市优势产业、未来产业及相关新型基础设施的用地需求 为发展新质生产力提供空间支撑 [1] - 计划继续单列乡村产业用地指标 支持乡村业态融合和空间复合利用 [1] 存量土地激活与城市更新 - 计划引导存量建设用地供应占比保持在65%左右 并首次创新性地单列了城市更新计划指标 标志着存量更新工作进入系统化、规模化的新阶段 [3] - 计划明确提出将支持低效产业用地、低效商业办公楼宇用地更新盘活200公顷以上 对应建筑面积达300万平方米以上 [3] - 北京将鼓励片区更新 推动存量更新规模逐步不低于新增供应规模 [3] 公共服务与基础设施配套 - 计划首次单列300公顷绿地与广场用地 专项用于推动花园城市建设 [3] - 安排650公顷公共管理与服务用地 以补齐公共服务短板 积极响应人口结构变化与市民需求 [3] - 安排交通运输用地950—1350公顷 旨在畅通微循环、加强区域联通 增强城市综合承载力和运行韧性 [3]

部分“老破小”逆势走强 - 近半年来，上海静安区、徐汇区等中心城区的部分“老破小”小区出现价格和成交量明显异动，与整体楼市低迷形成鲜明对比 [3] - 静安区柳营路309弄小区挂牌均价从2025年6月的5.9万元/平方米上涨至12月的10.1万元/平方米，涨幅显著 [5] - 柳营路319弄小区同期挂牌均价从6.5万元/平方米上涨至9.02万元/平方米，12月成交均价达9.64万元/平方米 [5][6] - 柳营路309弄小区在2021-2022年高点时成交价接近8万元/平方米，2024年跌至约4万元/平方米，2025年末平均成交价反弹并超越前高，超过8.1万元/平方米 [6] - 徐汇区日晖二村近半年成交价上涨24.9%，达到7.35万元/平方米；枫林新村近半年成交价上涨7.7%，达到9.89万元/平方米 [7] - 徐汇区部分小区成交量因动迁传闻上涨约20% [7] 价格异动的核心驱动因素 - 动迁预期是撬动这些老旧小区行情的关键因素，市场流传的城中村改造预征询及后续的“两清”工作直接推动了价格上涨 [3][7] - 2025年政策明确将2000年以前建成的老旧小区纳入城市更新改造范围，城中村改造范围扩大至全国地级及以上城市并继续扩容 [8] - 上海于2025年全面提速城市更新，推进“两旧一村”改造、城中村改造和旧工业区更新 [9] - 杭州、苏州等城市也密集推进城中村改造，例如杭州累计完成365个城中村改造，苏州启动35个项目涉及186个城中村、2.2万余户居民，总投资近2000亿元 [9] - 在政策背景下，部分投资者及中介将“博动迁”作为核心卖点进行房源推介 [9] “博拆迁”现象与市场风险 - 由动迁预期催生的“博拆迁”现象正在积累风险，购房者需进行理性判断 [3] - 拆迁传闻反复出现却未能落地的案例并不少见，例如杭州朝晖片区多年传闻未进入实质性阶段，导致二手房价格波动 [9] - 当前城市更新模式日益多元，可能包括原拆原建、不成套改造或以房票形式安置，而非传统的货币安置 [10] - 投资者为动迁预期支付过高溢价后，若最终改造方式不符预期或预期落空，投资回报将面临明显不确定性，成本可能难以收回 [10] - 面对“传闻驱动行情”，市场参与者需保持理性判断 [10]

行业观点 - 摩根大通认为市场已消化香港楼市未来两年的稳固复苏预期 多只香港地产股已达到或接近历史高点 [1] - 该行认为收租股潜在上行空间更大 因其商业地产业务的改善尚未被完全反映在股价中 [1] - 大多数收租股股价仍比其高峰水平低30%以上 [1] 公司偏好与评级 - 首选恒隆地产和太古地产 因其在内地的零售业务持续改善 [1] - 九龙仓置业可能成为黑马 前提是其管理层在3月业绩会上对租户销售前景表态转为更积极 [1] - 在发展商中 偏好信和置业和恒基地产 [1] - 总体上建议等待更好的入场时机来投资发展商 [1]

2026年1月19日北京房地产市场单日交易数据 - 2026年1月19日，北京新建商品房住宅单日网签73套，网签面积8615.28平方米 [1] - 同日，北京二手房住宅单日网签767套，网签面积68555.79平方米 [1] - 当日北京新房总网签337套，网签面积19883.08平方米，二手房总网签858套，网签面积73061.85平方米 [1] 北京商品房库存与供应情况（截至2026年1月19日） - 可售期房（新房）库存为93236套，面积约769.85万平方米，其中住宅可售套数为38859套，面积约537.63万平方米 [2] - 未签约现房库存为208701套，面积约1142.99万平方米，其中住宅未签约套数为28294套，面积约326.84万平方米 [2] - 2025年12月，北京新增批准预售许可证20个，批准预售面积约54.23万平方米，其中住宅批准预售套数1808套，面积约24.80万平方米 [2] 2025年12月北京存量房（二手房）市场月度表现 - 2025年12月，北京存量房（二手房）网上签约总套数为19132套，签约总面积约165.91万平方米 [3] - 其中，住宅签约套数为17200套，占月度总签约量的约89.9%，住宅签约面积约154.96万平方米 [3]

2026年1月19日北京房地产市场单日交易数据 - 2026年1月19日，北京新建商品房住宅单日网签73套，网签面积8615.28平方米 [1] - 同日，北京二手房住宅单日网签767套，网签面积68555.79平方米 [1] - 北京新建商品房（含住宅、商业、办公等）单日总网签337套，网签面积19883.08平方米 [1] - 北京二手房（含住宅、商业、办公等）单日总网签858套，网签面积73061.85平方米 [1] 北京商品房可售库存与2025年12月新增供应 - 截至2026年1月19日，北京可售期房总套数为93,236套，可售面积为7,698,483.46平方米 [2] - 可售期房中，住宅可售套数为38,859套，可售面积为5,376,309.57平方米 [2] - 2025年12月，北京新批准预售许可证20个，新增批准预售面积542,294.96平方米 [2] - 2025年12月新增预售住宅1,808套，新增住宅预售面积248,019.16平方米 [2] 北京未签约现房库存与现房项目总体情况 - 截至2026年1月19日，北京未签约现房总套数为208,701套，未签约面积为11,429,915.05平方米 [2] - 未签约现房中，住宅未签约套数为28,294套，未签约面积为3,268,440.88平方米 [2] - 北京现有现房项目个数为39,649个，初始登记总面积达278,540,959.45平方米 [2] - 现房项目中，住宅项目套数为933,497套，初始登记面积为116,404,841.06平方米 [2] 2025年12月北京存量房（二手房）月度交易数据 - 2025年12月，北京存量房（二手房）网上签约总套数为19,132套，签约面积为1,659,092.40平方米 [3] - 2025年12月，北京存量房住宅签约套数为17,200套，住宅签约面积为1,549,550.80平方米 [3]

核心观点 - 太古地产2025年股东应占溢利预计同比增长21%，但经常性基本溢利预计同比下降5% [1] - 公司核心资产经营情况从2025年上半年到下半年呈现稳中向好的态势 [1] - 资本循环计划执行速度超出预期 [1] - 维持“跑赢行业”评级及26.5港元目标价 [1] 财务预测与股息 - 预测2025年全年累计每股股息为1.15港元，对应5%的股息收益率 [1] - 上调2026年经常性基本溢利预测11%至79.9亿元，意味着同比增长30% [1] - 引入2027年经常性基本溢利预测为71.2亿元，同比下降11% [1] 业绩驱动因素 - 2026年经常性基本溢利增长主要反映深水湾道6号销售结算带来的积极影响 [1] - 2027年经常性基本溢利下降主要反映审慎的开发物业结算估计 [1] - 物业投资部分预计随存量项目自然增长和新项目开业而实现增长 [1]