行业监管动态 - 北京房地产中介行业协会发布10条倡议，禁止虚假带看、引诱业主低价挂牌、恶意压价等行为，以规范经纪行为[1] - 倡议要求不得为满足KPI考核雇佣人员制造虚假带看量，不得为取得“热销房源”标签故意压低报价扰乱市场秩序[1] - 此次倡议发布背景是部分中介通过招募“演员”看房制造恐慌心态来促使房主降价的事件引发社会关注[6] 北京二手房市场表现 - 9月北京二手房市场成交量显著回升，二手住宅网签15843套，同比上涨19.4%，环比上涨20.5%[4] - 9月1日至28日北京二手住宅日均成交525套，较8月日均增长22%，同比增长27%[1] - 9月成交量成为全年第二高月份，仅次于3月的19233套，高于出台优化政策的6月[4] - 截至10月2日，北京二手房挂牌量维持在14.1万套的高位[1] 市场成交量回升驱动因素 - 8月8日北京出台楼市新政，放宽五环外限购限制，使部分原本不具备购房资格的人群获得购房机会，促进改善需求家庭入市[4] - 9月北京市住建委核发25张预售许可证，涉及22个房地产项目，提供近6000套新房源，覆盖10个区域，刺激市场交易[5] - “金九银十”传统销售旺季效应明显，购房者关注度提升，开发商加大营销力度，共同推动成交量上升[5] - 二手房市场出现“以价换量”现象，部分区域价格下跌推动刚需购房者入市[5] 行业深层矛盾与挑战 - 中介压价现象背后深层矛盾是二手房挂牌量高导致供给端压力过大[2] - 市场处于存量时代，二手房价格成为整个市场的“价格锚”，影响市场对价格的预判和预期[7] - 新规下“高得房率”新房产品对二手房和旧规产品形成全方位打击，导致业主对未来市场预期悲观[6][7] - 基本面因素如就业和收入预期偏弱，加剧业主降价出售意愿，造成相互踩踏[7] 全国市场趋势 - 全国二手房市场持续“以价换量”，前三季度重点城市二手住宅成交套数累计同比保持增长[6] - 经过6-8月阶段性降温后，9月二手房成交量同环比均出现回升[6] - 重点城市挂牌量维持高位，预计四季度交易活跃度温和回升，但“以价换量”态势短期难改[6]

文章核心观点 - 北京房地产中介行业协会发布倡议，旨在规范房地产经纪行为以促进市场健康发展 [1] - 倡议围绕舆论导向、业务操作、收费行为及市场竞争四大核心领域提出十项具体规范要求 [1] 舆论导向规范 - 禁止唱衰做空市场，不得发布或传播夸大风险、制造恐慌的言论，应客观理性解读市场数据 [1] - 不得故意选取存在明显硬伤的低价房源作为市场代表性案例，避免以偏概全片面解读行情 [1] - 规范信息发布，杜绝采用“标题党”手法，不以“房价大跌”等夸大表述吸引关注，确保发布信息真实准确全面 [1] 业务操作规范 - 禁止虚假带看及引诱业主低价挂牌，不得为满足KPI考核雇佣人员制造虚假带看量 [1] - 禁止为取得“热销房源”标签引诱房主低价挂牌 [1] - 禁止恶意压价，不得采用PUA手段损害房主合法权益 [2] - 不得通过虚报低价、做局砸盘等方式对房主施加降价压力 [2] 收费行为规范 - 严格执行明码标价制度，公示服务项目、内容及收费标准，不得收取任何未标明费用 [2] - 不得通过承诺向购房者返费、返佣等方式开展不正当竞争 [2] - 协助办理抵押贷款时，不得要求银行返佣或变相返佣，杜绝不正当利益输送以维护正常金融秩序 [2] 市场竞争规范 - 禁止排他性协议，新房代理和渠道业务中不得利用优势地位要求开发企业签订排他性或变相排他协议 [2] - 应依据服务内容和质量合理确定收费标准，通过合同约定收费事项 [2] - 不得通过低价竞争手段争抢业务，以维护行业正常经营秩序 [2]

国内政策与资金支持 - 国家发展改革委下达今年第四批690亿元超长期特别国债支持消费品以旧换新资金，全年3000亿元中央资金已全部下达 [1][1] - 财政部、商务部开展消费新业态新模式新场景试点工作，支持优质消费资源与知名IP跨界联名，开发系列周边产品及开设沉浸式消费空间 [1][2] - 国务院办公厅印发通知，自2026年1月1日起在政府采购中实施本国产品标准及相关政策，以构建统一开放的政府采购市场体系 [1] 金融与保险业发展 - 国家金融监督管理总局发布指导意见推动健康保险高质量发展，明确了商业医疗保险、商业长期护理保险、失能收入损失保险、疾病保险等四大类险种的发展重点 [2] - 中国人民银行开展11000亿元期限为3个月的买断式逆回购操作，以保持银行体系流动性充裕 [2] 行业经济运行数据 - 2025年1-8月软件业收入96409亿元同比增长12.6%，利润总额13186亿元同比增长13.0%，软件业务出口404.4亿美元同比增长6.4% [3] - 2025年二季度中国经常账户顺差9252亿元，资本和金融账户逆差9842亿元；上半年经常账户顺差21126亿元，资本和金融账户逆差19936亿元 [3] - 9月份中国制造业PMI为49.8%较上月上升0.4个百分点，综合PMI产出指数为50.6%较上月上升0.1个百分点，显示制造业景气水平继续改善 [3] 区域经济与产业政策 - 深圳市印发支持低空经济高质量发展的若干措施实施细则，对载人航空器适航取证、低空物流、通航航线等项目提供资助，有效期至2026年底 [4] - 上海市政府投资基金管理办法试行，基金分为产业投资类和创业投资类，聚焦重大战略及科技创新以培育新质生产力 [4][5] - 北京市房地产中介行业协会发布倡议书，提出不唱衰市场、规范信息发布、禁止恶意压价等10项倡议 [5] 国际市场与央行动态 - 澳大利亚储备银行将基准利率维持在3.6%不变，称通胀下降速度已放缓 [6] - 日本央行在第四季度计划中削减购买超长期国债 [7] - 德国9月季调后失业率为6.3%符合预期，失业人数新增1.4万人高于预期的0.8万人 [7] 金融市场表现 - 中国主要股指上涨，上证指数涨0.52%至3882.78点，深证成指涨0.35%至13526.51点，恒生指数涨0.87%至26855.56点 [8] - 在岸人民币兑美元升24点至7.1186，离岸人民币升13点至7.1262，美元指数跌0.2%至97.712 [8] - 国际油价下跌，WTI原油跌1.22%至62.24美元/桶，布伦特原油跌1.13%至66.33美元/桶；COMEX黄金微涨0.05%至3857.3美元/盎司，白银跌0.85%至46.615美元/盎司 [8]

核心观点 - 北京房地产中介行业协会向会员及从业人员发布倡议书，旨在规范市场信息传播、业务操作、收费行为及竞争秩序，以构建健康的房地产市场生态 [1][2][3][4][5] 秉持正确舆论导向，客观全面披露市场信息 - 禁止发布夸大市场风险、制造恐慌的言论，要求客观理性解读市场数据 [2] - 禁止选取存在明显硬伤的低价房源作为市场代表性案例，避免以偏概全片面解读市场行情 [2] - 杜绝采用“标题党”手法，不以“房价大跌”“暴跌”等夸大表述吸引关注，确保发布的市场价格和行情解读真实准确 [1][2] 规范业务操作，杜绝不正当经营行为 - 禁止为满足KPI考核雇佣人员制造虚假带看量，或为取得“热销房源”标签引诱房主低价挂牌 [1][3] - 禁止通过PUA手段、虚报低价、做局砸盘等方式恶意压价，损害房主合法权益 [3] - 要求如实反映房源市场价格，不得故意压低报价，替客户报价需签订委托合同并取得授权 [3] 规范收费行为，维护消费者权益 - 严格执行明码标价制度，公示服务项目及收费标准，不得收取任何未标明费用 [4] - 禁止通过承诺向购房者返费、返佣等方式进行不正当竞争，协助办理抵押贷款时不得要求银行返佣 [4] 促进公平竞争，构建健康市场生态 - 在新房代理和渠道业务中，禁止利用优势地位要求房地产开发企业签订排他性或变相排他协议 [5] - 要求依据服务内容和质量合理确定收费标准，不得通过低价竞争手段争抢业务 [5]

文章核心观点 - 北京房地产中介行业协会发布行业倡议书，旨在规范市场信息传播、业务操作、收费行为及竞争秩序，以构建健康的房地产中介市场生态 [1][2][3][4][5] 秉持正确舆论导向，客观全面披露市场信息 - 行业应避免唱衰做空市场，不得发布夸大风险、制造恐慌的言论，需客观理性解读市场数据 [2] - 行业应真实反映市场信息，禁止故意选取存在硬伤的低价房源作为市场代表性案例，避免以偏概全 [2] - 行业应规范信息发布，杜绝使用“房价大跌”“暴跌”等标题党手法，确保发布的市场价格和行情解读真实、准确、全面 [2] 规范业务操作，杜绝不正当经营行为 - 行业禁止为满足KPI考核而雇佣人员制造虚假带看量，或为获取“热销房源”标签引诱房主低价挂牌 [3] - 行业应科学评估房屋价值，禁止采用PUA手段损害房主权益，或通过虚报低价、做局砸盘等方式施压降价 [3] - 行业应规范房源报价议价，如实反映市场价格，不得故意压低报价扰乱秩序，替客户报价需有授权委托 [3] 规范收费行为，维护消费者权益 - 行业需严格执行明码标价制度，公示服务项目、内容及收费标准，不得收取任何未标明的费用 [4] - 行业应规范佣金收取，禁止通过承诺向购房者返费、返佣进行不正当竞争，协助办理贷款时不得要求银行返佣 [4] 促进公平竞争，构建健康市场生态 - 行业在新房代理和渠道业务中，不得利用优势地位要求开发商签订排他性或变相排他协议，以保障公平竞争 [5] - 行业应依据服务内容和质量合理确定收费标准，通过合同约定收费，不得通过低价竞争手段争抢业务 [5]

核心观点 - 北京房地产中介行业协会发布倡议书，旨在规范房地产经纪行为，以助力市场止跌回稳和健康发展 [1][2] 秉持正确舆论导向，客观全面披露市场信息 - 不得发布或传播夸大市场风险、制造恐慌的言论，应客观理性解读市场数据 [2] - 不得故意选取存在明显硬伤的低价房源作为市场代表性案例，避免片面解读市场行情 [3] - 杜绝采用“标题党”手法及夸大表述，确保发布的市场价格和行情解读真实、准确、全面 [3] 规范业务操作，杜绝不正当经营行为 - 禁止为满足KPI考核制造虚假带看量，或为取得“热销房源”标签引诱房主低价挂牌 [4] - 应科学评估房屋价值，禁止采用PUA手段或通过虚报低价、做局砸盘等方式恶意压价 [4] - 如实反映房源市场价格，禁止故意压低报价，代客户报价需签订委托合同并取得授权 [4] 规范收费行为，维护消费者权益 - 严格执行明码标价制度，公示服务项目、内容及收费标准，不得收取任何未标明费用 [5] - 不得通过承诺返费、返佣等方式进行不正当竞争，协助办理抵押贷款时不得要求银行返佣 [5] 促进公平竞争，构建健康市场生态 - 在新房代理和渠道业务中，不得利用优势地位要求开发商签订排他性或变相排他协议 [6] - 依据服务内容和质量合理确定收费标准，不得通过低价竞争手段争抢业务 [7]

北京市房地产中介行业协会倡议书核心观点 - 北京房地产中介行业协会于2025年9月30日发布倡议书，旨在规范房地产经纪行为、维护市场秩序，以支持房地产市场止跌回稳 [1][3] 秉持正确舆论导向，客观全面披露市场信息 - 不得发布或传播夸大房地产市场风险、制造市场恐慌的言论，应客观理性解读市场数据 [4] - 不得故意选取存在明显硬伤的低价房源作为市场代表性案例，避免以偏概全片面解读市场行情 [5] - 杜绝采用“标题党”手法，不以“房价大跌”等夸大表述吸引关注，确保发布的市场价格和信息真实、准确、全面 [5] 规范业务操作，杜绝不正当经营行为 - 禁止为满足KPI考核雇佣人员制造虚假带看量，或为取得“热销房源”标签引诱房主低价挂牌 [6] - 应科学评估房屋价值，不得采用PUA手段或通过虚报低价、做局砸盘等方式对房主施加降价压力 [2][7] - 如实反映房源市场价格，不得故意压低报价，替客户报意向价格需签订委托合同，不得在未获授权下以客户名义进行低价议价 [3][7] 规范收费行为，维护消费者权益 - 严格执行明码标价制度，公示服务项目、内容及收费标准，不得收取任何未标明的费用 [8] - 不得通过承诺向购房者返费、返佣等方式进行不正当竞争，协助办理抵押贷款时不得要求银行返佣或变相返佣 [8] 促进公平竞争，构建健康市场生态 - 在新房代理和渠道业务中，不得利用优势地位要求房地产开发企业签订排他性协议或变相排他协议 [3][9] - 依据房地产经纪服务内容和质量合理确定收费标准，不得通过低价竞争手段争抢业务 [9]

市场整体表现 - 北京二手房市场在“金九”期间出现结构性回暖，网签量实现同比和环比双增长 [1] - 截至9月28日，北京二手房网签量达14153套，较8月同期增长16.83% [3] - 2025年“金九”期间网签量已超过2024年9月全月的13274套，同比增长6.62% [3] - 二手房网签量已连续2个月实现环比上涨，8月全月网签量为13331套，环比上涨4.28% [3] 政策影响分析 - 北京“8·8”楼市新政为有置业需求的购房者提供了入市通道，打破五环内改善型群体向五环外置换的阻碍 [1] - 五环外购房套数限制放开后，刚需和初次改善需求明显释放，政策对市场需求的激活效果初步显现 [6][7] - 政策调整后，若购房者资格从二套调整为首套，以一套总价400万元房源为例，首付款最高可减少60万元 [8] 区域市场分化 - 五环内核心城区房源咨询量和带看量显著上升，需求端活跃度增强 [1] - 五环外区域受益于楼市新政，前期积压的观望客群逐步转化为实际成交，近郊承接的外溢需求明显升温 [1] - 大兴高米店南片区中介8月咨询量从7月的400余个增至503个，增幅达20% [6] 需求端特征 - 改善型需求释放是推动交易量增长的关键因素，购房者资金充裕且倾向于选择可直接入住的优质二手房 [1][6] - “金九”成为有子女入学需求家庭的理想置业窗口期，因房源供应充足且价格整体保持平稳 [12] - 东城和平里片区中介9月带看量日均可达10余组，较8月增长10%，反映购房者从线上咨询转向线下看房 [10][11] 市场预期与趋势 - 业内人士认为二手房市场已进入复苏通道，整体价格正逐步向真实价值回归 [3][12] - 部分老旧小户型房源房价进入相对筑底的理性区间，市场热度呈现温和回升态势 [12] - 房源若能回归合理价格或凭借品质地段形成竞争力，将推动单笔交易达成，形成助推行情向好的正向循环 [13]

二手房交易风险与中介平台价值 - 二手房交易金额巨大，交易双方存在强烈的互坑动机，因此需要第三方中介平台进行风险过滤和交易兜底[3][5] - 中介平台的核心价值在于其风险识别过滤能力以及交易出问题后的兜底能力，而非简单的房源信息提供或跑腿服务[3][5] - 大额交易中不应信任交易对手，因为客观金额巨大导致欺骗的ROI过高，平台的风控体系是基于无数纠纷和官司堆出的经验[5][6] 二手房交易的具体风险点 - 买家面临的风险包括产权不清晰、卖家外债导致房屋被抵押、户口未清、学区资格问题、过户卡壳、房屋暗病及漏水纠纷等[8] - 卖家面临的风险包括买家资金来源不明导致账户冻结、银行贷款审批失败、过户后尾款拖欠、交房时买家的无理扣款要求等[8] - 一旦发生纠纷，通过法律途径解决耗时漫长，可能需要一年半载甚至三五年，期间资金和房产均悬空，严重影响正常工作生活[8] 大型中介平台的核心优势 - 大型平台如贝壳因其交易规模巨大，积累了丰富的风险案例库，一年内能识别并阻断大量潜在风险交易[10] - 平台具备威慑能力，其严格的流程和知名的风控体系能从一开始就阻止交易双方动歪心思，防范于未然[10][12] - 平台有动力进行善后兜底，因其商业模式是长期游戏，注重信誉和持续赚钱能力，例如贝壳累计退/赔/垫付37.6万单，共55.6亿元[12] 贝壳平台的案例与能力 - 贝壳在2024年7月1日至2025年7月31日期间约150万单二手房交易中，识别并阻断了1.6万单潜在风险[10] - 平台年交易额达到两万多亿的体量，庞大的交易量使其见识过各种罕见案例，风控体系更为完善[11] - 平台运用科技手段进行风险控制，例如AI系统能基于VR影像和历史数据识别漏水等隐蔽问题，流程严格锁死，环节间需核身确认[12] - 贝壳的服务承诺包括物业欠费平台垫付、交易失败佣金无理由退等，提供了全面的交易保障[12]

行业背景与核心观点 - 中国房地产市场已从高速增长的增量时代进入以存量交易为主的阶段 二手房成为交易主力[4] - 行业需跳出“撮合逻辑”进入“价值逻辑”以实现可持续发展[4] - “没有好房子 就没有真正的存量房市场”是核心观点[6] - 好房子战略被视为行业未来发展的确定性路径[1] 好房子战略框架 - 户型优化 通过空间改造实现资产再生[7] - 装修标准 风格百变且施工可控 确保品质与体验[7] - 科技赋能 利用智能家居 AI设计与数字交付提升效率与确定性[7] - 绿色环保 采用低碳材料与环保工艺以回应消费趋势[7] - 该框架使房子从“交易标的”转化为“资产产品” 并建立更清晰的价值评估体系[7] 中介行业增长机遇与赋能方案 - 中介行业长期依赖佣金驱动 服务同质化严重 缺乏系统化产品能力[9] - 需跨界引入新能力模型以突破增长瓶颈[9] - 装库科技提供四大赋能模块 包括设计能力 科技能力 供应链能力和金融能力[11] - 设计能力结合24年设计基因与10年AI研发 旨在让房源“自带成交力”[11] - 科技能力涵盖客户画像 房源/客源联卖系统及后台数据以提升经纪人效率[11] - 供应链能力通过全国直采 标准SKU和可控交付来降低中介风险[11] - 金融能力结合供应链金融与消费金融以打通资金链条[11] - 能力嵌入使中介从“交易撮合者”转型为“价值创造者” 走向更健康的多元化盈利模式[13] 战略愿景与行业影响 - 好房子战略被视为一种市场选择和行业责任[14] - 方法论如售前美化 单边代理和标准交付正推动行业向品质化与高效化转型[14] - 公司目标是通过技术与供应链的底层能力 帮助中介重塑价值链并打造新的行业生态[14]