行业趋势 - 房地产市场逐步迈入存量时代，二手房交易占比持续提升，挂牌量高企，成交周期拉长，购房者追求好房可住，卖房者希望房屋脱颖而出，市场对更专业高效的房产服务模式需求迫切[1] - 二手房交易逐渐进入买方市场，房子价值回归居住本身，买家选择权显著提升，对服务专业化精细化要求提高，交易环节复杂专业度高，亟需专业顾问提供方案式服务[5][6] - 居住服务行业从交易导向向专业资产管理服务方向转型，行业不再仅关注成交速度与佣金收入，更注重房屋品质服务专业度用户长期信任[11] 公司新业务模式 - 自如基于14年租赁市场经验正式推出自如美家二手房业务，以客业单边服务严选品质好房买房佣金五折为核心模式[1] - 客业单边服务模式将服务链拆分为两条独立路径，为业主配备卖方管家负责房屋美化房源全网联卖卖房佣金八折，为买家配备买方管家提供严选品质好房定制购房方案买房佣金五折等全程置业服务[5] - 推出买房佣金五折卖房佣金八折政策，通过双向让利买卖双方提升交易流通效率，依托技术团队协作商业模式设计保障服务品质业务可持续运转[10] 产品与服务创新 - 在二手房中介服务基础上增加家的打造环节，通过焕新好房清水好心舍好房三大产品线为房屋提供定制化改造方案提升房源品质[7] - 清水好房针对老旧房屋整体改造翻新结构和装修，案例显示投入5万元改造39平方米老公房，使用面积增加1.3平方米，成交价符合业主预期快速成交远低于小区普遍接近200天的成交周期[8] - 焕新好房针对基础条件较好房屋通过7天维修加固去旧换新提升视觉效果居住体验，心舍好房针对客单价高品质要求高房屋进行高品质智能化家装改造[8] - 建立严选品质好房标准体系，从商圈环境楼盘品质房屋结构装修状况严格把控房源质量建立买卖双方信任基础[9] 技术与效率驱动 - 依托14年租赁业务积累百万级家庭数据，结合VR看房AI匹配视频房源等工具实现精准找房线上化交易[10] - 全网联卖机制向全行业经纪人开放房源打破信息壁垒提升房源需求匹配效率[10] - 构建租赁买卖家装家庭服务全周期全链条业务生态，佣金让利是将生态协同效率红利返还用户，通过一次交易建立信任关系使用户在衍生需求上再次将公司视为首选[10]

行业操作乱象 - 二手房中介被曝光在社交平台招募"演员"假扮看房客户 以大幅砍价等方式向房东施压 促进快速成交[1] - 具体操作包括安排"演员"对挂牌价339万元的房产直接报价280万元 砍价近60万元[2] - 行业乱象长期存在 包括在交易中利用信息不对称制造陷阱 例如在签约前夜以取消交易为要挟 要求房东将高出挂牌价的4万元部分归中介所有[4] - 乱象已从"雇人看房"升级至"雇人签约" 中介安排假客户试探房东底价 当房东口风松动同意降价后 假客户会继续压价[5][6] 中介立场与市场动态 - 中介立场由市场供需关系决定 当前二手房市场挂牌量大幅上升且远大于潜在买房客户 导致中介为促成交易而更多站在稀缺的买房者一边[19][20] - 中介内部佣金分配机制反映市场态势 地产盛世时与"房子"对接人员佣金比例高 当前市场下与"客户"对接人员佣金比例更高[21] - 中介核心目标是促成交易获取佣金 最关心成交套数和佣金收入 而非直接操控房价涨跌[17] - 中介行为本质是"助涨助跌" 在市场低迷时通过帮助买房者"捡漏"（如成交价较挂牌价打九折或更多）来激活交易[16][23] 市场认知与舆论反应 - 部分舆论将房价下跌归咎于中介操作 但中介实际更敬畏市场 其行为是跟随市场指挥棒的结果 而非操控市场[22][29][30] - 中介会尝试利用政策利好制造市场转向预期 如散布"房东一夜提价60万元"等消息 企图引导买房者入市 但最终仍需回归市场基本面[25][27] - 部分房东因无法接受资产缩水（如房产从500万跌至350万）而出现理性崩溃 将房价下跌归因于"恶意降价"或"黑中介" 这是一种非市场化的归因[31][32]

房价下跌趋势 - 各大城市房价普遍下跌 二手房价格下跌尤为显著[1] - 房价下跌持续数年且从未停止[5] 二手房市场动态 - 二手房业主急于出手变现以避免进一步损失[3] - 同一小区及周边小区挂牌房源数量增加 买家选择面宽松[3] - 二手房成交周期不断拉长[3] 房产属性转变 - 95%以上房产已转变为消费品 金融属性和投资属性基本消失[5] 中介角色与行为 - 中介通过劝说房东降价来促成交易[6] - 中介采用低价诱导、情绪打压、压低价格等套路化交易手段[8] - 中介利用信息差制造房东对房屋滞销的错觉和误判[8] - 中介在卖方市场时抬高房价 在低迷市场时压低价房价[10] - 中介通过掌控信息决定房屋定价、曝光和带看[12] 市场定价机制 - 二手房业主在中介逼迫下丧失房屋定价权[1] - 买家基于价格对比选择低价房源[3] - 挂牌价失去参考价值[12] 交易参与方影响 - 房东与买家陷入价格拉锯战 交易过程痛苦[6] - 买家可能在中介引导下未能购得心仪房产[12] 行业监管呼声 - 已有声音要求政府介入打破中介信息垄断[13] - 要求规范中介行为以实现更公平交易[13]

行业政策背景 - 国家住建部等多部门于今年7月发布新政，大力推动房产交易服务向数字化转型，并鼓励互联网平台深度参与交易服务生态再造 [1] - 新政着力构建全国统一的房地产信息平台，截至2025年8月已有87个大中城市率先接入，覆盖人口超过9亿 [3] - 住建部将联合市场监管总局建立房产交易服务平台信用评价体系，并要求平台企业设立消费者权益保障基金，需缴纳不低于其年交易额1%的保证金 [7] 行业格局变化 - 截至2025年第二季度，全国房产中介机构数量同比锐减17.3%，门店关张超过8.5万家 [1] - 各类房产交易服务平台用户数量同比爆发式增长86%，平台化趋势加速 [1] - 互联网平台覆盖的全国房源数量是传统中介机构的3.7倍 [5] - 国家发改委预测，到2026年底全国超过75%的房产交易将通过数字化平台完成或辅助完成 [11] 传统中介模式痛点 - 2024年全国房地产中介服务投诉量高达43.7万件，同比激增21.5% [3] - 信息虚假、隐藏额外收费、强制搭售金融产品等乱象占据投诉总量六成以上 [3] - 全国约有187万房产中介从业人员，其中超过65%月收入低于8000元，行业处于低收入、高压力状态 [6] 数字化转型效益 - 全国统一信息平台举措预期使房产交易总成本降低23.8%，每年为全国购房者节省约1680亿元交易费用 [3] - 到2026年底，房产交易总成本有望比2024年下降35%以上 [11] - 消费者通过平台可支付原价1%的服务费，相比传统中介节省近3万元 [7] 互联网平台布局 - 阿里巴巴斥资100亿元打造数字化房产交易生态，其"淘房"平台上线三个月覆盖全国23个城市，服务用户突破780万 [5] - 腾讯、京东、字节跳动等互联网巨头纷纷入局，推出"微房"、"京房"、"抖房"等平台，主打社交推荐、VR看房、全流程服务等差异化优势 [5] - 超过35%的传统中介机构开始积极探索与互联网平台的深度合作，寻求转型成为平台上的专业服务商 [6] 未来行业格局展望 - 未来将形成"平台+专业服务商"的全新行业格局，传统中介完全消失的可能性不大 [10] - 在深圳等一线城市，互联网平台交易占比已高达37%，但在千万级以上高端房产交易领域，仍有高达82%的交易通过传统中介渠道完成 [10] - 这场变革将直接惠及约2亿潜在购房群体，并带动相关服务业创造约150万个新就业岗位 [11]

核心观点 - 贝壳最新财报显示业绩稳健增长 但市场表现逊于大市 存在三大预期差 [1][2][12] - 内外资机构集体看多 给予买入评级 目标价显示较大上涨空间 [3][4][5][20] - 公司业务多元化成效显著 非房产交易服务占比创新高 抗周期能力增强 [8][9][15] - 市场估值未充分反映公司向居住服务生态转型的价值 [14][15] - 技术投入与AI赋能带来的效率提升被低估 [18] 机构评级与目标价 - 巴克莱银行给予买入评级 目标价25美元 [5] - 建银国际给予跑赢大市评级 目标价60.6港元 [5] - 摩根大通给予增持评级 目标价22.00美元 [5] - 野村证券给予买入评级 目标价25.10美元 [5] - 国金证券给予买入评级 目标价55.66港元 [5] - 广发证券给予买入评级 目标价59.32港元和22.86美元 [5] 财务业绩表现 - 2025年上半年总交易额(GTV)达1.72万亿元 同比增长17.3% [6] - 其中存量房GTV增长13.7% 新房GTV增长26.0% [6] - 上半年净收入493亿元 同比增长24.1% [7] - 家装家居净收入75亿元 同比增长16.5% [8] - 房屋租赁服务净收入107亿元 同比增长85.2% [8] - 二季度家装家居业务净收入46亿元 同比增长13% [9] - 二季度房屋租赁服务净收入57亿元 同比增长78% [9] 业务结构变化 - 二季度非房产交易服务业务净收入占比达41% 创历史新高 [9] - 业务多元化使抗周期能力显著增强 [9] - 门店数量达6.05万家 经纪人数量达55.80万人 [10] 股东回报 - 上半年回购3.94亿美元美国存托股份(ADS) [11] - 自2022年9月启动回购以来累计回购20.2亿美元 [11] - 累计回购股数占回购计划启动前已发行总股本的10.3% [11] - 回购计划扩大至50亿美元 延续至2028年8月底 [11] 市场预期差分析 - 市场仍以房产交易平台定价 忽略居住服务生态价值 [14][15] - 盈利能力被短期波动掩盖 长期结构改善被忽视 [16][17] - 低估AI与技术赋能带来的效率提升 [18] - 剔除客户备付金的广义现金余额达700亿元 [17] 资金流向 - 港股通资金呈现持续买入态势 [20] - 持仓比例明显提升 [20] - 最近60日累计资金净流入61.34亿元 [23]

核心观点 - 全国范围内严格执行房产交易资金监管制度 严禁现金交易 标志着传统"一手交钱一手交房"模式终结 [1][3] - 新规要求所有购房款项通过银行监管账户支付 实现电子化全覆盖 禁止超过5万元的大额现金交易 [3][4][5][7] - 变革推动行业规范化发展 有效降低交易风险 打击洗钱行为 促进市场健康有序发展 [9][10][12] 政策实施情况 - 2025年初起全国多城市推行新规 截至2025年6月超85%城市建立完善资金监管制度 [3][4] - 2025年第一季度全国电子化房产交易比例达78% 较去年同期大幅提升23个百分点 [5] - 多地明确规定房产交易中超过5万元款项必须银行转账 涵盖房款 定金 中介费等所有费用 [7] 市场影响 - 2024年全国约15%房产交易涉及现金 三四线城市该比例高达25% [3] - 实行资金监管后房产交易纠纷数量骤减约40% [9] - 2024年通过房产交易监管系统成功拦截超50亿元可疑交易金额 [10] - 2025年第二季度全国房产中介机构数量较年初减少约5% 主要淘汰未跟上规范化步伐的小中介 [11] 行业应对 - 大型房产中介公司投入近千万元升级交易系统 确保与银行监管账户无缝对接 [12] - 行业加速电子化进程 预计2026年底全国房产交易电子化比例将超95% [12] - 科技公司推出智能房产交易助手App 三个月吸引50万用户 银行推出专属客户经理服务 [12] 交易模式变化 - 全面推行"钱随房走"机制 所有购房款项必须经银行资金监管账户支付 [4] - 购房合同 付款凭证等全环节电子化 形成完整可追溯交易链条 [5] - 银行推出房贷预审批服务 购房者可提前了解贷款额度 [11]

券商分析师职业转型趋势 - 券商分析师行业人才流动加速，职业选择更加多元化，包括转行教培、餐饮、房产中介等新领域 [7][8] - 行业内部出现研究所负责人变动、明星首席转会、分析师组团跳槽等现象 [7] - 证券从业人员转型路径从传统的转买方、投资、咨询扩展到上市公司董秘、证代、保险、教培、餐饮等 [8] 行业吸引力下降原因 - 券商研究所校园招聘简历质量整体下降，卖方研究对优秀高校生吸引力下降甚至消失 [8] - 佣金下滑和监管趋严导致研究所新人招聘收缩，形成恶性循环 [8] - 卖方研究行业负面消息如工作强度大、性价比低、缺乏晋升空间等通过社交媒体传播，影响年轻人择业观 [8] - 95后和00后更强调自我实现而非生存需求，兴趣驱动选择新赛道 [9] 个案转型背景与动机 - 某券商汽车行业研究员因2024年9月研究所裁员被优化，选择转行房产中介 [1][2] - 转行动机包括对券商行研工作祛魅、低收入与996工作制性价比低、工作缺乏意义感 [3] - 另一案例中泰证券前员工转行教培，涵盖高中科创辅导、自主招生面试辅导等 [7] - 天风证券原纺织服装首席分析师转型餐饮，主理古法煨汤视频号 [8] 房产中介行业专业化趋势 - 房产中介行业经历洗牌，过去靠信息差吃饭的经纪人被淘汰，专业型经纪人成为稀缺资源 [4] - 专业型经纪人需懂政策、客户和产品，适应客户对保值性和需求适配性更高要求 [4] - 链家等机构推动专业化，为专业人才提供高薪，楼市咨询师底薪与券商研究员相当 [4] - 高学历人才加入提升行业专业形象，如链家2022年全国销量总冠军毕业于上海交通大学 [4] 转型后职业状态与满意度 - 转型房产中介后工作时间为每天9点到岗6点下班，但需加班研究政策、带客户看房、输出内容 [4] - 工作强度与券商分析师相当，但因从事喜欢领域感觉更充实 [4] - 成就感来源于帮助客户购房或置换房产，比撰写研报更真实 [3] - 即使面对金融行业牛市也不后悔转型，因奖金发放延迟且行业整体佣金未恢复 [5] 行业生态与年轻人择业观变化 - 金融行业存在工作压力大现象，如为派点陪客户喝酒到胃出血、凌晨改报告、高薪但租住条件差等 [2] - 年轻人择业观变化，更看重开心和意义而非年薪百万或房产数量 [1][5] - 行业模式与职业生态被重新审视，非否定证券行业价值 [9] - 家庭优渥的年轻人更凭兴趣找工作，卖方服务性工作吸引力下降 [9]

行业人才流动趋势 - 券商分析师行业人才流动加速 出现研究所掌舵人变动 明星首席转会 分析师组团跳槽等现象[11] - 证券从业人员转型路径多元化 包括转买方 搞投资 做咨询 投身上市公司当董秘 证代 卖保险 做教培 搞餐饮等[12] - 95后和00后择业更强调自我实现而非生存需求 许多年轻人因兴趣驱动选择新赛道[13] 券商行业现状 - 研究所校园招聘和日常实习简历质量整体下降 卖方研究对优秀高校生吸引力开始下降甚至消失[12] - 行业面临佣金下滑和监管趋严压力 导致研究所新人招聘规模收缩[12] - 卖方研究存在工作强度大 性价比低 缺乏晋升空间等负面印象 通过社交媒体传播影响年轻人择业观[12] 职业转型案例 - 前汽车行业研究员转型为上海链家楼市咨询师 因研究所裁员和缺乏派点被优化[1][2][4] - 中泰证券前电新行业研究员转行从事教培事业 包括高中科创辅导和自主招生面试辅导[11] - 天风证券原纺织服装首席分析师转型餐饮行业 成为汤品店创始人[12] 房产中介行业变化 - 上海房产中介行业经历洗牌 靠信息差吃饭的经纪人被淘汰 专业型经纪人成为稀缺资源[7] - 链家推动经纪人专业化 愿意给专业人才提供与研究员相当的底薪[7] - 房地产行业过了普涨阶段 客户对保值性和需求适配性要求更高 需要经纪人具备更高专业水平[7] 职业选择动机 - 转型者普遍认为人生体验比年薪百万更重要 追求工作开心和有意义[1][4][11] - 券商研究工作存在内部资料获取难和股市预测难等痛点 导致职业成就感不足[4] - 年轻人择业考虑因素发生变化 家庭优渥者更倾向凭兴趣找工作 卖方服务性工作吸引力下降[13]

会议安排 - 会议于8月24日16:00开始 主题为地产过去 现在与未来 主讲人涂力磊[2][3] - 会议分四部分：海外研究、公司深度、行业框架、上下游产业链 共21场[3] - 参会需通过白名单 联系国泰海通对口销售 电话全球010-53827720 中国香港85251089680 中国台湾886277083288 密码668139[2][3] 海外研究专题 - 8月25日谢盐主讲美日对比 分析中国地产信用修复能力[3] - 8月26日涂力磊和陈昭颖分析NIHON HOUSING 日本经济寒冬中十倍回报物业龙头[3] - 8月27日黄可意探讨城市更新国际对比[3] - 8月28日谢盐分析新加坡组屋模式 进行中新比较[3] - 8月31日涂力磊从普尔特案例研究房地产如何走出衰退[3] 公司深度研究 - 9月1日白淑媛深度分析招商蛇口 主题为穿越周期 价值跃迁[3] - 9月2日曾佳敏深度分析华润置地 称为全球开发运营龙头 新模式下行业标杆[3] - 9月3日涂力磊和陈昭颖深度分析贝壳-W 探讨数智焕新房产交易 多元启航破界创赢[3] - 9月4日曾佳敏深度分析华润万象生活 主题为争创全球一流企业 品质成就万象非凡[3] - 9月8日黄可意深度分析首程控股 称为让科幻走进现实的领路人[3] 行业框架研究 - 9月9日白淑媛分析保租房REITs研究框架 住房租赁REITs 2025扩募潮起[3] - 9月10日曾佳敏分析商业REITs研究框架[3] - 9月11日黄可意分析工业REITs研究框架[3] - 9月14日涂力磊分析中介行业研究框架[3] - 9月15日曾佳敏分析物业行业研究框架[3] - 9月16日白淑媛分析楼市冷暖 租金先知[3] - 9月17日黄可意分析地产收储与土地购置[3] 上下游产业链研究 - 9月18日谢盐分析房地产为什么是支柱性产业 研究对上下游产业拉动情况[3] - 9月21日陈子仪分析地产与下游消费韧性及投资逻辑[3]

民生服务优化 - 五指山市推动殡葬服务市场减材料、减环节、减费用、优服务，提升服务质量和群众满意度 [2] - 针对乡镇群众办理交管业务不便问题，创新"流动车管所+派出所服务站"联动模式，将10余项车管高频业务下放到派出所户籍窗口 [3] - 政务服务大厅推出二手房登记"一窗受理、前置服务、窗口分流、房产业务咨询台"四项服务实现"一次取号办结"，并推出"延时服务"确保当日排号业务办结 [3] 具体问题解决 - 拆除清能丽景湾小区附近道路减速带，解决噪声扰民问题 [2] - 建立"一站式"茶青收购平台，市农投集团等茶企以春茶一芽两叶60元/斤、一芽三叶30元/斤，夏秋茶一芽两叶30元/斤、一芽三叶20元/斤价格保本收购 [3] - 组建茶叶侵权假冒执法"雷霆"行动专班，实施茶企信用码和茶叶溯源码"两码"创新监管制度 [3] 服务成效量化 - 累计帮助群众解决农产品销售、林间小路坑洼、保障春耕生产用水等生产生活"身边小事"超300件 [4] - 协助解决生活问题130余件 [4]