核心观点 - 贝壳最新财报显示业绩稳健增长 但市场表现逊于大市 存在三大预期差 [1][2][12] - 内外资机构集体看多 给予买入评级 目标价显示较大上涨空间 [3][4][5][20] - 公司业务多元化成效显著 非房产交易服务占比创新高 抗周期能力增强 [8][9][15] - 市场估值未充分反映公司向居住服务生态转型的价值 [14][15] - 技术投入与AI赋能带来的效率提升被低估 [18] 机构评级与目标价 - 巴克莱银行给予买入评级 目标价25美元 [5] - 建银国际给予跑赢大市评级 目标价60.6港元 [5] - 摩根大通给予增持评级 目标价22.00美元 [5] - 野村证券给予买入评级 目标价25.10美元 [5] - 国金证券给予买入评级 目标价55.66港元 [5] - 广发证券给予买入评级 目标价59.32港元和22.86美元 [5] 财务业绩表现 - 2025年上半年总交易额(GTV)达1.72万亿元 同比增长17.3% [6] - 其中存量房GTV增长13.7% 新房GTV增长26.0% [6] - 上半年净收入493亿元 同比增长24.1% [7] - 家装家居净收入75亿元 同比增长16.5% [8] - 房屋租赁服务净收入107亿元 同比增长85.2% [8] - 二季度家装家居业务净收入46亿元 同比增长13% [9] - 二季度房屋租赁服务净收入57亿元 同比增长78% [9] 业务结构变化 - 二季度非房产交易服务业务净收入占比达41% 创历史新高 [9] - 业务多元化使抗周期能力显著增强 [9] - 门店数量达6.05万家 经纪人数量达55.80万人 [10] 股东回报 - 上半年回购3.94亿美元美国存托股份(ADS) [11] - 自2022年9月启动回购以来累计回购20.2亿美元 [11] - 累计回购股数占回购计划启动前已发行总股本的10.3% [11] - 回购计划扩大至50亿美元 延续至2028年8月底 [11] 市场预期差分析 - 市场仍以房产交易平台定价 忽略居住服务生态价值 [14][15] - 盈利能力被短期波动掩盖 长期结构改善被忽视 [16][17] - 低估AI与技术赋能带来的效率提升 [18] - 剔除客户备付金的广义现金余额达700亿元 [17] 资金流向 - 港股通资金呈现持续买入态势 [20] - 持仓比例明显提升 [20] - 最近60日累计资金净流入61.34亿元 [23]

核心观点 - 全国范围内严格执行房产交易资金监管制度 严禁现金交易 标志着传统"一手交钱一手交房"模式终结 [1][3] - 新规要求所有购房款项通过银行监管账户支付 实现电子化全覆盖 禁止超过5万元的大额现金交易 [3][4][5][7] - 变革推动行业规范化发展 有效降低交易风险 打击洗钱行为 促进市场健康有序发展 [9][10][12] 政策实施情况 - 2025年初起全国多城市推行新规 截至2025年6月超85%城市建立完善资金监管制度 [3][4] - 2025年第一季度全国电子化房产交易比例达78% 较去年同期大幅提升23个百分点 [5] - 多地明确规定房产交易中超过5万元款项必须银行转账 涵盖房款 定金 中介费等所有费用 [7] 市场影响 - 2024年全国约15%房产交易涉及现金 三四线城市该比例高达25% [3] - 实行资金监管后房产交易纠纷数量骤减约40% [9] - 2024年通过房产交易监管系统成功拦截超50亿元可疑交易金额 [10] - 2025年第二季度全国房产中介机构数量较年初减少约5% 主要淘汰未跟上规范化步伐的小中介 [11] 行业应对 - 大型房产中介公司投入近千万元升级交易系统 确保与银行监管账户无缝对接 [12] - 行业加速电子化进程 预计2026年底全国房产交易电子化比例将超95% [12] - 科技公司推出智能房产交易助手App 三个月吸引50万用户 银行推出专属客户经理服务 [12] 交易模式变化 - 全面推行"钱随房走"机制 所有购房款项必须经银行资金监管账户支付 [4] - 购房合同 付款凭证等全环节电子化 形成完整可追溯交易链条 [5] - 银行推出房贷预审批服务 购房者可提前了解贷款额度 [11]

券商分析师职业转型趋势 - 券商分析师行业人才流动加速，职业选择更加多元化，包括转行教培、餐饮、房产中介等新领域 [7][8] - 行业内部出现研究所负责人变动、明星首席转会、分析师组团跳槽等现象 [7] - 证券从业人员转型路径从传统的转买方、投资、咨询扩展到上市公司董秘、证代、保险、教培、餐饮等 [8] 行业吸引力下降原因 - 券商研究所校园招聘简历质量整体下降，卖方研究对优秀高校生吸引力下降甚至消失 [8] - 佣金下滑和监管趋严导致研究所新人招聘收缩，形成恶性循环 [8] - 卖方研究行业负面消息如工作强度大、性价比低、缺乏晋升空间等通过社交媒体传播，影响年轻人择业观 [8] - 95后和00后更强调自我实现而非生存需求，兴趣驱动选择新赛道 [9] 个案转型背景与动机 - 某券商汽车行业研究员因2024年9月研究所裁员被优化，选择转行房产中介 [1][2] - 转行动机包括对券商行研工作祛魅、低收入与996工作制性价比低、工作缺乏意义感 [3] - 另一案例中泰证券前员工转行教培，涵盖高中科创辅导、自主招生面试辅导等 [7] - 天风证券原纺织服装首席分析师转型餐饮，主理古法煨汤视频号 [8] 房产中介行业专业化趋势 - 房产中介行业经历洗牌，过去靠信息差吃饭的经纪人被淘汰，专业型经纪人成为稀缺资源 [4] - 专业型经纪人需懂政策、客户和产品，适应客户对保值性和需求适配性更高要求 [4] - 链家等机构推动专业化，为专业人才提供高薪，楼市咨询师底薪与券商研究员相当 [4] - 高学历人才加入提升行业专业形象，如链家2022年全国销量总冠军毕业于上海交通大学 [4] 转型后职业状态与满意度 - 转型房产中介后工作时间为每天9点到岗6点下班，但需加班研究政策、带客户看房、输出内容 [4] - 工作强度与券商分析师相当，但因从事喜欢领域感觉更充实 [4] - 成就感来源于帮助客户购房或置换房产，比撰写研报更真实 [3] - 即使面对金融行业牛市也不后悔转型，因奖金发放延迟且行业整体佣金未恢复 [5] 行业生态与年轻人择业观变化 - 金融行业存在工作压力大现象，如为派点陪客户喝酒到胃出血、凌晨改报告、高薪但租住条件差等 [2] - 年轻人择业观变化，更看重开心和意义而非年薪百万或房产数量 [1][5] - 行业模式与职业生态被重新审视，非否定证券行业价值 [9] - 家庭优渥的年轻人更凭兴趣找工作，卖方服务性工作吸引力下降 [9]

行业人才流动趋势 - 券商分析师行业人才流动加速 出现研究所掌舵人变动 明星首席转会 分析师组团跳槽等现象[11] - 证券从业人员转型路径多元化 包括转买方 搞投资 做咨询 投身上市公司当董秘 证代 卖保险 做教培 搞餐饮等[12] - 95后和00后择业更强调自我实现而非生存需求 许多年轻人因兴趣驱动选择新赛道[13] 券商行业现状 - 研究所校园招聘和日常实习简历质量整体下降 卖方研究对优秀高校生吸引力开始下降甚至消失[12] - 行业面临佣金下滑和监管趋严压力 导致研究所新人招聘规模收缩[12] - 卖方研究存在工作强度大 性价比低 缺乏晋升空间等负面印象 通过社交媒体传播影响年轻人择业观[12] 职业转型案例 - 前汽车行业研究员转型为上海链家楼市咨询师 因研究所裁员和缺乏派点被优化[1][2][4] - 中泰证券前电新行业研究员转行从事教培事业 包括高中科创辅导和自主招生面试辅导[11] - 天风证券原纺织服装首席分析师转型餐饮行业 成为汤品店创始人[12] 房产中介行业变化 - 上海房产中介行业经历洗牌 靠信息差吃饭的经纪人被淘汰 专业型经纪人成为稀缺资源[7] - 链家推动经纪人专业化 愿意给专业人才提供与研究员相当的底薪[7] - 房地产行业过了普涨阶段 客户对保值性和需求适配性要求更高 需要经纪人具备更高专业水平[7] 职业选择动机 - 转型者普遍认为人生体验比年薪百万更重要 追求工作开心和有意义[1][4][11] - 券商研究工作存在内部资料获取难和股市预测难等痛点 导致职业成就感不足[4] - 年轻人择业考虑因素发生变化 家庭优渥者更倾向凭兴趣找工作 卖方服务性工作吸引力下降[13]

会议安排 - 会议于8月24日16:00开始 主题为地产过去 现在与未来 主讲人涂力磊[2][3] - 会议分四部分：海外研究、公司深度、行业框架、上下游产业链 共21场[3] - 参会需通过白名单 联系国泰海通对口销售 电话全球010-53827720 中国香港85251089680 中国台湾886277083288 密码668139[2][3] 海外研究专题 - 8月25日谢盐主讲美日对比 分析中国地产信用修复能力[3] - 8月26日涂力磊和陈昭颖分析NIHON HOUSING 日本经济寒冬中十倍回报物业龙头[3] - 8月27日黄可意探讨城市更新国际对比[3] - 8月28日谢盐分析新加坡组屋模式 进行中新比较[3] - 8月31日涂力磊从普尔特案例研究房地产如何走出衰退[3] 公司深度研究 - 9月1日白淑媛深度分析招商蛇口 主题为穿越周期 价值跃迁[3] - 9月2日曾佳敏深度分析华润置地 称为全球开发运营龙头 新模式下行业标杆[3] - 9月3日涂力磊和陈昭颖深度分析贝壳-W 探讨数智焕新房产交易 多元启航破界创赢[3] - 9月4日曾佳敏深度分析华润万象生活 主题为争创全球一流企业 品质成就万象非凡[3] - 9月8日黄可意深度分析首程控股 称为让科幻走进现实的领路人[3] 行业框架研究 - 9月9日白淑媛分析保租房REITs研究框架 住房租赁REITs 2025扩募潮起[3] - 9月10日曾佳敏分析商业REITs研究框架[3] - 9月11日黄可意分析工业REITs研究框架[3] - 9月14日涂力磊分析中介行业研究框架[3] - 9月15日曾佳敏分析物业行业研究框架[3] - 9月16日白淑媛分析楼市冷暖 租金先知[3] - 9月17日黄可意分析地产收储与土地购置[3] 上下游产业链研究 - 9月18日谢盐分析房地产为什么是支柱性产业 研究对上下游产业拉动情况[3] - 9月21日陈子仪分析地产与下游消费韧性及投资逻辑[3]

民生服务优化 - 五指山市推动殡葬服务市场减材料、减环节、减费用、优服务，提升服务质量和群众满意度 [2] - 针对乡镇群众办理交管业务不便问题，创新"流动车管所+派出所服务站"联动模式，将10余项车管高频业务下放到派出所户籍窗口 [3] - 政务服务大厅推出二手房登记"一窗受理、前置服务、窗口分流、房产业务咨询台"四项服务实现"一次取号办结"，并推出"延时服务"确保当日排号业务办结 [3] 具体问题解决 - 拆除清能丽景湾小区附近道路减速带，解决噪声扰民问题 [2] - 建立"一站式"茶青收购平台，市农投集团等茶企以春茶一芽两叶60元/斤、一芽三叶30元/斤，夏秋茶一芽两叶30元/斤、一芽三叶20元/斤价格保本收购 [3] - 组建茶叶侵权假冒执法"雷霆"行动专班，实施茶企信用码和茶叶溯源码"两码"创新监管制度 [3] 服务成效量化 - 累计帮助群众解决农产品销售、林间小路坑洼、保障春耕生产用水等生产生活"身边小事"超300件 [4] - 协助解决生活问题130余件 [4]

大公司动态 - 星巴克中国在广东部分门店推出"星子自习室"服务，计划未来在更多门店尝试"兴趣向"空间和活动 [1] - 中国首个农业开源鸿蒙国产替代标杆项目在湖北荆门启动，聚焦农业全场景国产替代化建设，构建全栈自主可控体系 [2] - 北京链家选拔1411位装修专家，推出"购房+装修"一站式服务，覆盖全市所有门店 [3] - 韩国时尚电商MUSINSA线下门店中国游客消费额大幅增长：圣水洞门店Q2中国顾客交易额环比增长257%，弘大入口门店上半年同比增长180% [4] - 美团拼好饭启动"万家品牌"计划，将为1万家知名餐饮品牌提供支持，目前入驻品牌超5000个，日订单量峰值超3500万单 [5] - 金盾股份澄清雅鲁藏布江下游水电工程项目招投标流程尚未启动 [6] 新产品发布 - 百度视频生成模型蒸汽机上线手机网页版，注册用户量突破30万，单小时任务提交量达18000次，累计生成内容超200万条 [8] - 智能眼镜品牌XREAL发布旗舰产品XREAL One Pro，连续三年蝉联AR领域全球销量冠军 [9] - 零一万物发布万智企业大模型2.0版本及企业级Agent智能体，具备深度思考和任务规划能力 [10] 行业数据 - 2025年上半年中国非银行部门跨境资金净流入1273亿美元，跨境收支规模7.6万亿美元创历史新高，人民币在跨境收支中占比达53% [11] - 2024年中国与东北亚五国贸易额达9016亿美元，同比增长1.6%，占中国对外贸易总额近15% [11] - 国务院公布《农村公路条例》，将于2025年9月15日起施行 [11] - 中国发布第七批17个新职业和42个新工种，主要受新技术驱动、新消费孕育和新业态催化 [12]

上海链家试点"房客分离"服务模式 - 公司将于7月1日起在上海试行"房客分离"新服务模式 每位经纪人专注服务购房客户或售房业主单一角色 [1] - 新模式中M序列(店经理)自动划为房源端负责房源维护管理 A序列(经纪人)自动划为客源端提供购房服务 [1] - 房源端经纪人成交占比从45%提升至53% 通过绩效牵引经纪人重视房源端维护 [1] - 公司表示新模式旨在打破传统服务局限性 更好满足客户和业主核心诉求 [1] 行业模式变革 - "房客分离"被视为行业向"单边代理"模式迈出的重要一步 国外常见但国内一直采用"双边代理"模式 [2] - "双边代理"模式存在利益博弈问题 市场好时偏袒卖方 市场差时偏袒买方 [2][4] - 深圳2021年已推出"单边代理"模式 但购房者对该模式了解仍有限 [4] - 专家认为单边代理可使经纪人利益诉求更清晰 提升专业度 可能在全国逐步推广 [4] 模式优势与挑战 - 单边代理模式下买卖双方拥有不同经纪人 可"各为其主"争取利益最大化 [4] - 专注于买方的经纪人能提供更精准的房源匹配和谈判策略 [4] - 新模式在佣金、服务等细则方面仍有待完善 [4]

上海链家试点"房客分离"服务模式 - 上海链家将于7月1日起试点"房客分离"模式 经纪人需选择专注服务购房客户或售房业主单一角色 M序列(店经理)自动划为房源端 A序列(经纪人)自动划为客源端 [1] - 房源端经纪人不可获客 仅负责房源维护 成交占比从45%提升至53% 通过绩效牵引经纪人重视房源端维护 [1] - A级经纪人达到单量标准后可竞聘房源端 M级经纪人可申请转客源端 实现角色灵活性 [1] 行业模式变革背景 - 传统"双边代理"模式存在利益博弈问题 市场好时偏袒卖方 市场差时偏袒买方 中介可能"买卖通吃"侵蚀双方利益 [2] - "单边代理"模式下买卖双方拥有不同中介 各为其主争取利益最大化 国外较常见但国内仍以双边代理为主 [2] - 深圳2021年已在新版二手房交易网签系统中推出单边代理模式 但购房者认知度仍有限 [3] 模式优势与推广前景 - 经纪人专注单方服务可使利益诉求更清晰 专业度提升 例如买方经纪人可提供更精准的房源匹配和谈判策略 [3] - 行业专家认为该模式可能向全国一二线城市复制推广 推动行业服务体系专业化升级 [3] - 当前单边代理模式仍需完善佣金、服务等细则 存在优化空间 [3] 市场痛点与需求驱动 - 成交周期拉长且信息渠道复杂 客户业主均需"懂自己"的专业经纪人 链家试点旨在突破传统模式局限性 [2] - 客户核心诉求包括快速找到合适房源 业主核心诉求是快速售房 新模式确保双方需求被充分重视 [2]

宏观动态 - 5月全国彩票销售570.36亿元，同比增长19.8%，其中福利彩票增长8.6%至185.29亿元，体育彩票增长26%至385.07亿元 [1] - 1-5月累计彩票销售2633.72亿元，同比增长4.3%，其中福利彩票增长2.3%至889.79亿元，体育彩票增长5.4%至1743.93亿元 [1] - 成都出台"低空经济14条"，支持建设低空起降基础设施，按投资10%补贴最高50万元/起降场，企业年度补贴上限500万元 [2] - 香港e道服务6月26日起扩展至11岁以上持有有效中国电子护照且经香港过境的人士 [3] 金融机构 - 星展银行计划2024年在香港和新加坡招聘约40名私人银行家，目前已招募约半数 [5] - 国泰君安国际获香港证监会批准升级牌照，成为首家可提供虚拟资产交易服务的香港中资券商，覆盖加密货币、稳定币等交易及衍生品发行 [6] 市场数据 - 6月25日A股三大指数集体上涨：沪指涨1.03%创年内新高，深成指涨1.72%，创业板指涨3.11%，两市成交额16027.89亿元 [7] - 港股恒生指数涨1.23%，恒生科技指数涨1.15%，国泰君安国际股价大涨近200% [8][9] 公司动态 - 小马智行美股盘前涨逾11%，因被纳入纳斯达克中国金龙指数 [10] - 苹果中国直营渠道首次参与国补活动，指定产品最高补贴2000元，覆盖智能手表、手机等品类 [11] - 特斯拉欧洲5月销量同比下滑27.9%至13863辆，连续第五个月下滑 [12] - 上海新华联索菲特大酒店7月28日司法拍卖，起拍价9.98亿元（评估价14.26亿元） [13] - 上海链家7月1日起试行"单边代理"模式，中介专服务购房客户或售房业主单一角色 [14]