核心财务表现 - 公司2026财年中期录得净亏损16亿港元，其中包括50亿港元的物业重估亏损 [1] - 若剔除物业重估亏损，基础利润按年下降7.1%至33亿港元，占高盛全年预测的48% [1] - 基础利润下降主要因香港及内地租赁组合收入按年跌幅及续租租金下调幅度较大，加上成本结构优化计划产生一次性遣散费及其他相关支出 [1] 业务运营与前景 - 管理层对香港零售租赁前景仍持审慎乐观态度 [1] - 旗下物业组合的租户销售额及客流量已有改善迹象 [1] - 基于租金走势通常较销售表现滞后，管理层预期2026财年下半年续租租金将进一步恶化 [1] 机构观点与预测 - 高盛将公司2026至28财年的基础每基金单位收益下调0至3% [1] - 高盛将目标价由51.1港元降至48.4港元 [1] - 高盛预期公司的租金趋势有望在12个月内改善，并维持“买入”评级 [1]

项目概况与定位 - 南京市建邺区G116保障性租赁住房（青年社区）正式启幕，由新华报业传媒集团和紫金财产保险共同打造，定位为高品质居住环境和人性化服务的青年社区 [1] - 项目采用“媒体引领+金融支撑”的创新模式，是两家省属国企跨界转型的创新实践 [11] - 项目运营方为上海领昱公寓管理有限公司，旨在构建“居住、社交、成长、赋能”四位一体的人才服务生态 [7][9] 项目特色与设施 - 社区采用围合式设计，低密度空间配置近800㎡社区景观，绿化率达26% [3] - 社区内配备健身房、瑜伽房、书房、共享厨房、会议室等大量公用空间 [3] - 80平方米户型拥有270度环绕河景，推出首月即告罄 [1] - 项目为民用水电标准，降低了青年人才的居住生活成本 [3] - 项目为地铁2号线青莲街站“地铁上盖”，20分钟可达建邺高新区、河西中央科创区，35分钟直抵新街口商圈，周边配套完善 [9] 市场反应与运营情况 - 项目自今年8月试运营以来，出租率已突破60% [7] - 已吸引金融、科技、媒体等领域近200名青年入住 [7] - 项目深受河西中央商务区及周边企业青年人才的喜爱 [7] 区域发展与战略意义 - 项目位于河西南版块，该区域已成为南京数字经济与科技创新的高地，有南京阿里中心、小米南京科技园等头部企业入驻 [8] - 未来3年，河西中央科创区将带动全区数字经济核心产业及相关产业营收破千亿元，新增超10万产业人才 [9] - G116青年社区是建邺区“筑巢引凤”的实践，旨在为区域创新发展注入新活力 [9] - 合作方希望以该项目为起点，构建一个可持续、可复制、可推广的青年居住服务模式 [9]

重点城市租金回报率回升趋势 - 全国50个重点城市租金房价比均值在9月达到2.21%，较2023年初低点提升0.23个百分点，较去年同期提升0.09个百分点 [2] - 广州市场表现显著，1月仅1个热门楼盘租金回报率超2%，而到9月、10月超五成监测楼盘回报率超过2% [1] - 具体案例显示，广州雅居乐花园租金回报率从1月的1.12%-1.32%攀升至10月的2.04%-2.24%，接近翻倍增长 [1] 租金回报率上升的驱动因素 - 房价调整幅度显著超过租金，2022年至2025年上半年百城二手房价年平均下跌3.83%，而百城住宅租金年平均跌幅为1.80% [5] - 租赁需求结构发生变化，高收入改善型租客加速入场，10月广州月租3500元及以上房源成交占比提升1.20个百分点 [5] - 供应端出现结构性变化，大量楼龄短、品质高的次新房源进入租赁市场，业主对租金收入的重视度提升 [6] 不同区域和物业类型的表现 - 广州部分“网红小区”租金回报率表现突出，如番禺丽江花园回报率达2.45%-2.65%，海珠金碧花园为2.38%-2.58% [9] - 租赁需求向改善型户型集中，60㎡以下小户型成交占比下降2.34个百分点，60-90㎡、90-120㎡等更大户型占比上升 [9] - 月租2000元至4000元房源为市场供需主力，其中月租4000元房源交易活跃度较高 [9] 租金回报率的吸引力评估 - 当前国有大行一年期定存利率为0.95%，五年期定存利率为1.3%，相比之下2%以上的租金回报率已具备配置吸引力 [2] - 尽管公积金贷款利率最低为2.6%，商业贷款在3%左右，仍普遍高于平均租金回报率0.5至1个百分点 [9] - 在二手市场中挑选“笋盘”，尤其老城区内租值稳定、业主急售的房源，仍有机会实现3%以上的回报率 [9]

房价走势 - 2025年10月四大一线城市新房市场仅上海保持同比增长0.3%，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.7% [1] - 全国70个大中城市二手房市场无一城环比或同比出现价格上涨 [1] - 部分热点城市二手房房价仍在补跌，但如上海'老破小'在内的部分房源价格被认为已进入底部区间 [3] 租金回报率变化 - 2025年上半年重点50城租金回报率达到2.08% [1] - 截至2025年10月，北上广深四个一线城市租金回报率分别为1.52%、1.73%、1.68%、1.52%，较同年4月（分别为1.49%、1.68%、1.63%、1.49%）均有所上升 [1] - 深圳市场出现普通住宅租金回报率远超大型银行定期存款利率，甚至直逼房贷利率的情况，有案例显示租金回报率达到2.6%左右 [2] - 部分小户型房源的租金回报率甚至达到3% [3] 市场行为与信号 - 业主心态发生变化，出现因买家报价过低而"宁愿继续收租"并中止谈判的情况 [2] - 自2025年7月以来，深圳300万元以下房源成交占比持续位于高位，连续4个月超过25% [3] - 相对较高的租金回报率成为吸引购房者购买低总价户型的重要原因 [3] - 一线城市和核心二线城市房地产市场企稳的条件正逐渐成熟 [3] 投资回报分析框架 - 租售比不仅与租金有关，也与房价有关，租金对应市场收入水平，房价代表投资预期 [4] - 租金和房价的变化都与人口和收入水平有关，但变动幅度可能不同，存在地区差异 [4] - 租赁市场进入存量时代，存在供应量大、租客主导市场等特性 [5] - 计算收益率需考虑税费、中介费等各种成本，并考虑可能存在的空置、要求降租金等情况 [5] 房产选择策略 - 建议重点关注中心城区、地铁站一公里范围内以及就业集中的区域 [5] - 物业选择上建议小面积的次新房，或可通过少投入装修提高溢价率的楼龄长房产 [5] - 购买此类房产的资金最好是一次性付款，且为中短期内不用、没有稳定投资渠道的资金 [5]

文章核心观点 - 在存贷利率双降背景下，租金回报率持续回升并已超过定期存款利率，甚至直逼房贷利率，促使市场重新评估“买房收租”的可行性 [1][2][3] - 房地产市场出现新信号，部分城市租金回报率超越存款利率并接近房贷利率，一线及核心二线城市市场企稳条件逐渐成熟 [6] - “买房收租”是否划算需具体情况具体分析，取决于房价、租金、区位及个人资金状况，建议投资者理性判断并关注中心城区、小户型等特定类型房产 [7][8] 租金回报率市场表现 - 2025年上半年重点50城租金回报率达到2.08% [3] - 截至2025年10月，北上广深四个一线城市租金回报率分别为1.52%、1.73%、1.68%、1.52%，较同年4月均有上升 [3] - 深圳市场出现普通住宅租金回报率远超大型银行定期存款利率案例，如某小区房价从峰值500万元跌至210万元，月租4600元，租金回报率约2.6%，直逼3.05%的首套房贷利率 [4] - 部分小户型房源租金回报率甚至达到3% [5] 市场行为与趋势变化 - 业主售房意愿降低，出现“售改租”倾向，理由为收租收益可能优于银行理财 [4] - 低总价二手房成交活跃，自7月以来深圳300万元以下房源成交占比连续4个月超过25% [5] - 购房者因相对较高的租金回报率而被吸引购买低总价户型 [5] - 房产交易中业主因买家报价过低而中止谈判，宁愿继续收租 [4] 专家观点与分析建议 - 业内观点认为需客观分析不同城市及种类的二手房，部分房源如上海“老破小”价格已进入底部区间 [6] - 租售比变动需结合当地人口、收入水平等具体情况分析，若超过三年期定存利率将减少卖房者并增加买房收租者 [7] - 建议将房产更多视为消费品而非投资品 [7] - 购买用于收租的房产应优选一次性付款资金，区位选择中心城区、地铁站一公里内及就业集中区域，物业选择小面积次新房或可通过低成本装修提升溢价的旧房 [8] - 计算收益率需考虑空置、降租要求、税费及中介费等成本 [8]

香港住宅租赁市场整体态势 - 11月香港住宅租赁市场呈现全面活跃态势，各价格区间需求稳健 [1] - 在供应偏紧、需求多元的背景下，市场预计将持续稳健发展 [1] - 第三季度香港住宅租赁市场因内地富裕租客寻求优质物业而表现活跃 [2] 高端租赁市场表现 - 内地富裕租客成为推动高端市场的主力，集中追捧中半山高品质项目，导致中半山及山顶优质租盘供应趋紧 [1] - 高端板块集中于月租10万港元以上、大面积且配备高端设施的新建豪宅 [1] - 供应紧张与地段优势将继续支撑核心区域租金表现 [2] 中端及新兴租赁市场 - 企业租户与年轻专业人士预算3-6万港元，偏好西九龙及愉景湾等性价比高的区域 [1] - 家庭租客预算6-8万港元，侧重中半山等生活便利性高的物业 [1] - 启德等新兴区域因全新私人屋苑落成，配备完善会所与购物中心，吸引对价格敏感的内地租客 [1] 市场供应与特定板块 - 随着楼价趋稳，业主收回出租单位以待出售，市场供应主要依靠开发商项目 [2] - 中环One Central Place凭借优越地段与灵活租约获强劲需求 [2] - 服务式公寓板块保持稳定，受惠于香港IPO市场活跃，内地投行专业人士短期住宿需求持续，中环地段预算3-4万港元，西环及上环则为2-3万港元 [2] 区域租金表现 - 各区租金指数环比均上升，尤其新界区豪宅增长3.7% [2]

香港楼市复苏态势 - 香港楼市呈现稳步复苏迹象，二手住宅价格延续反弹，中原城市领先指数（CCL）按周环比上涨1%，收报141.72，为连续两周上升 [5] - 市场认购情绪热烈，例如香港油塘柏景峰项目启动首轮销售，推出150个单位，截至17日晚收票量已达可售单位数的18倍以上 [5] - 摩根大通报告指出，自2025年3月以来香港住宅价格已反弹超过4%，预计到2026年底楼价将再反弹约5% [5] - 中原地产预计第四季度香港房价涨幅大概在3%至5% [5] 香港住宅租赁市场 - 香港私人住宅租金持续高企，今年前10个月租金累计上涨2.76%，高于2019年7月的纪录高位38.33港元 [1] - 今年10月以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约38.71港元，环比微跌约0.18%，在连升8个月后稍作调整 [1] - 分析师认为，随着本地住屋需求增加及政府积极吸纳人才，私人住宅平均呎租短期内会高位震荡，明年有望继续上升 [1] - 具体案例显示，香港大学附近房源月租金较去年同期上涨近1000港元，一个不到40平方米的户型租金达1.5万至1.6万港元左右 [1] 深港通勤与居住成本比较 - 由于香港租金高企，出现“深港通勤族”现象，部分在香港工作的人士选择居住在深圳口岸附近以节省成本 [1][4] - 案例显示，从深圳罗湖口岸通勤至香港，每日交通成本约90元，但居住成本仍远低于香港，例如罗湖口岸旁60平方米户型月租约5700元 [4] - 选择搬回深圳的“新港漂”认为，深港通勤不仅是成本问题，更是生活质量的权衡，深圳居住更宽敞且生活便利 [4] 市场驱动因素与买家心态 - 香港住宅市场复苏受多重因素推动，包括股市韧性、被压抑需求释放、银行上调物业估值、二手市场挂牌量下降、利率有望下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固以及金融产业复苏 [5] - 港股表现强势或触发财富效应，带动楼市反弹 [5] - 楼市政策放宽促使部分买家加快了进入市场的决策步伐 [6] - 对于内地买家而言，香港的“租金回报率”是吸引其赴港置业的关键参考指标 [6]

上海青年政策与城市发展 - 上海共青团联动相关部门出台可感知、可触达的惠青政策，推动青年与城市“双向奔赴”[1] - 主题采访活动“青春为中国式现代化挺膺担当”于11月11日至14日在上海展开，旨在触摸青年深度融入城市发展的肌理[1] 青年思想引领与理论宣讲 - 复旦大学“星火”党员志愿服务队创新宣讲方式，将《共产党宣言》和陈望道的故事和精神传递给每个人[1][2] - “星火”服务队参与上海“大中小”思政课一体化改革，推出红色巴士研学实践等多项活动，满足广大师生理论学习需求[2] - “老杨树宣讲汇”由300余名平均年龄73岁的离退休干部组成，累计开展宣讲3200余场，覆盖受众超百万人次[2] - 理论宣讲需立足真实生活，以青年化话语实现理论浸润，让党的二十届四中全会精神真正走进青年心中[3] 青春经济集聚区与新消费业态 - 上海市长宁区青春经济集聚区呈现柴米油盐与诗和远方共生共融的业态，年轻人注重消费中的情绪价值[3] - 愚园路作为上海64条永不拓宽的马路之一，吸引100余家商铺入驻实现跨界融合[3] - 故事商店是一个10平方米的公益性共创空间，作为青年创业的“试验田”，去年开展30多场文化活动，收集9000多张故事卡片[4][5] - 长宁区成立新兴产业青年创业人才协会，并将“青春经济”纳入区优化营商环境8.0版，助力青春经济新业态发展[5] - 愚园路上的青春业态持续更新，不断有“新朋友”排队入驻[5] 青年人才社区与创新创业支持 - 浦东新区张江科学城兴起“24小时年轻力单元”，从青年学堂等5个方面提升，让青年在步行可达区域满足全部需求[6] - 浦东新区出台“青创15条”，推出100万平方米以上低租金青年公寓，为青年人才提供阶梯式免费住宿等支持[6] - 张江纳仕青年人才社区分3期建设，提供近5000套租赁住房，主力户型为30-40平方米，民用水电标准[7] - 符合政策的青年人才可享受月租金不超过2000元、最长3年的优惠支持，社区内40岁以下青年占比达80%，超过75%青年来自三大先导产业和科研院所[7] - 社区提供共享空间、24小时健身房、便利店及青年学堂等活动，打造高品质、低成本的综合环境[7][8] - “不划水”俱乐部由赛艇爱好者组成，成立两个月学员人数已达80多人[8] 人工智能产业生态与青年建功 - 上海徐汇“模速空间”作为全国首个大模型创新生态社区，已吸引超200家企业入驻，带动全区集聚近800家大模型企业[8] - 园区联动科研机构、高校及头部企业，形成“上下楼是上下游、更是上下友”的产业合作生态[8] - “模速空间”团委发起成立人工智能应用场景创新青年建功联盟，助力产业合作[8] - 园区为企业提供算力支持，累计申报市区两级算力补贴超亿元，并依托OpenDatalab发布语料数据超210TB[9] 新兴领域青年保障与社区服务 - 美团宣布骑手养老保险补贴正式覆盖全国，为行业首个面向全部骑手开放的社保补贴方案，并拓展大病关怀、子女教育支持等进阶保障福利[10] - 美团联动多地形成“骑手友好社区”，骑手扫描小程序码可实现数秒内通行，截至今年上半年，全国近3万个社区加入此模式[10] - 上海闵行区华润有巢社区为新时代城市建设者管理者之家，住户约3000人，入住率达94%，18-35岁人员占比约75%[11][12] - 社区设置双人间、四人间等房型，有住户月租金仅为500元，社区邻近食堂、卫生服务站，并设有“15分钟就业服务站”提供招聘信息与技能培训[11][12]

租赁续约核心信息 - 公司全资附属公司嘉里发展作为租户，续租位于嘉里中心的物业，包括3楼2室、5楼、22楼、25楼及26楼 [1] - 新租约为期两年，自2025年11月19日起至2027年11月18日届满 [1] - 续约租金约为每月232.2万港元 [1] 物业用途 - 该等物业一直用作公司在香港的公司办事处，续租后将维持相同用途 [1]

公司租赁活动 - 公司全资附属公司嘉里发展作为租户，续租位于嘉里中心的物业，包括3楼2室、5楼、22楼、25楼及26楼 [1] - 续租租期为两年，自2025年11月19日起至2027年11月18日届满 [1] - 续租租金约为每月232.2万港元 [1] 物业用途 - 集团一直将该等物业用作其在香港的公司办事处 [1] - 续租后决定维持相同用途 [1]