行业投资评级 - 维持行业"看好"评级 [1][3][62] 核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，"资产荒"逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会 [3][62] 政策动态 - 证监会深化交易所债券市场对外开放，将REITs纳入沪深港通标的 [4][12][13] - 广东省人民政府办公厅发布提振消费专项行动实施方案，积极支持符合条件的文旅等消费领域项目发行基础设施REITs [4][12][13] 市场表现 - 中证REITs（收盘）指数为848.41，同比上涨5.59%，环比上涨0.28%，2024年年初至今累计上涨12.16% [3][5][14] - 中证REITs全收益指数为1062.05，同比上涨11.94%，环比上涨0.39%，2024年年初至今累计上涨23.24% [3][5][19] - REITs市场成交量达4.18亿份，同比下降12.37%；成交额达17.73亿元，同比下降8.56%；区间换手率2.17%，同比下降43.64% [3][26] - 近30日REITs市场成交总量达39.58亿份，同比下降20.85%；成交总额达172.55亿元，同比下降20.98%；平均区间换手率0.71%，同比下降25.09% [31] 分板块表现 - 保障房REITs一周涨跌幅+2.35%，一月涨跌幅+2.68% [3][5][37] - 环保REITs一周涨跌幅-0.11%，一月涨跌幅-2.76% [3][5][37] - 高速公路REITs一周涨跌幅-0.39%，一月涨跌幅-0.34% [3][5][37] - 产业园区REITs一周涨跌幅+0.46%，一月涨跌幅-4.44% [3][5][37] - 仓储物流REITs一周涨跌幅+1.57%，一月涨跌幅+4.28% [3][5][37] - 能源REITs一周涨跌幅+0.23%，一月涨跌幅-1.34% [3][5][37] - 消费REITs一周涨跌幅+0.84%，一月涨跌幅+3.96% [3][5][37] 个股表现 - 国泰君安临港创新产业园REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT涨幅靠前，涨幅分别为3.53%、3.48%、3.04% [53][54][57] - 国泰君安东久新经济REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、中金安徽交控REIT跌幅靠前，跌幅分别为2.29%、2.25%、1.42% [53][54][57] 一级市场动态 - 共有14只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 [6][58][60] - 中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报 [6][58][59]

公募REITs一季度业绩表现 - 全市场已上市并披露经营数据的公募REITs有62只，一季度共实现营业收入47.79亿元，净利润8.4亿元 [1] - 一季度营收超过1亿元的产品共有15只，29只产品净利润超过1000万元，还有产品单季度净利润过亿元 [1] - 消费类REITs增速亮眼，华夏华润商业REIT、华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT营收同比分别增长82.28%、60.85%和30.2% [2] - 华夏华润商业REIT底层资产青岛万象城出租率达到99.10%，租金单价为421.03元/平方米/月，一季度净利润900.14万元同比涨幅超300% [2] - 高速公路REITs表现稳健，平安宁波交投REIT收入5.17亿元，净利润1.08亿元，基础资产杭州湾跨海大桥车流量同比增长6.67% [2][3] 保租房REITs市场表现 - 一季度保租房REITs二级市场价格涨幅显著，招商基金蛇口租赁住房REIT累计涨幅达13.7% [3] - 华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT涨幅均超10% [3] - 汇添富上海地产租赁住房REIT首日涨幅达30%，已上市的7支保租房REITs自发行上市以来累计涨幅均超30% [3] - 华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT涨幅达50%以上 [3] 公募REITs市场扩容趋势 - 截至4月25日，今年以来已有7只REITs上市，公募REITs上市数量达到65只 [4] - 中国建筑积极探索通过保租房REITs等金融手段拓宽资产盘活渠道 [4] - 凯德投资提交申请拟推出首只消费基础设施REITs凯德商业C-REIT [5] - 广东发文支持更多符合条件的民营资本项目发行基础设施REITs [5] 民营企业参与REITs现状与挑战 - 民营企业主导或深度参与的项目包括中金普洛斯REIT、京东智能产发仓储物流REIT等 [5] - 民营企业面临收益率达不到要求、市场接受度存疑等问题 [6] - REITs要求近3年运营净现金流复合增长率≥5%，年均现金分红覆盖率≥1.1倍 [6] - 民营企业需提供0.5%-1%溢价收益率补偿 [6] - 民营企业需补足资产合规性、运营质量、团队能力和治理结构等短板 [7]