国内金饰价格下跌 - 国内金饰价格普遍下跌，周大福足金饰品价格为998元/克，单克较前一日下跌14元 [1] - 老庙黄金足金饰品价格为999元/克，单克较前一日下跌8元 [1] - 六福珠宝、周大生足金饰品价格均下调为998元/克，周六福足金饰品价格下调为992元/克 [1] 租赁住房REITs扩募 - 华夏北京保障房REIT扩募项目在上海证券交易所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [1] - 标志着公募REITs市场"首发+扩募"双轮驱动格局进一步形成 [1] 全球智能摄像头市场 - 2025年第一季度全球智能摄像头市场出货3386.6万台，同比增长4.6%，增速持续放缓 [1] 人形机器人发展 - 人形机器人的成熟度和四足机器人存在较大差距，市场对四足机器人的信任程度已达到新阶段 [1] - 人形机器人刚刚起步，近两年在双足行走方面取得突破，工业场景应用还非常有限 [1] 飞天茅台价格下跌 - 飞天茅台价格一个月内连续跌破2000元、1900元、1800元三道关口 [2] - 2025年飞天茅台原箱较前一日下跌85元，报1830元/瓶；散瓶较前一日下跌70元，报1780元/瓶 [2] 房产中介服务模式改革 - 上海链家将试点"单边代理"模式，每个中介经纪人将专注服务于购房客户或售房业主单一角色 [2] - 该模式将从2025年7月1日起正式在上海链家试行 [2] 麦当劳与Krispy Kreme合作终止 - 麦当劳和Krispy Kreme宣布终止合作关系，2025年7月2日起生效 [3] - 原计划在美国1.4万多家麦当劳门店的早餐菜单中加入Krispy Kreme甜甜圈，但仅有2400家餐厅供应 [3] 晨光电机信息披露违规 - 舟山晨光电机股份有限公司未披露关联方资金往来情况及产生原因，违反《非上市公众公司信息披露管理办法》 [4] - 公司及相关人员被浙江证监局采取出具警示函的监督管理措施 [4] 世茂建设被执行 - 上海世茂建设有限公司新增3条被执行人信息，执行金额合计16.43亿余元 [4] - 公司现存70余条被执行人信息，被执行总金额超298亿元 [4] 广告公司评级下调 - 巴克莱将美国广告公司Interpublic和Omnicom的评级从"增持"下调至"等权重" [5] - 巴克莱下调英国广告和公共关系公司WPP的评级 [5] - 巴克莱维持法国阳狮"增持"评级，继续看好哈瓦斯 [5] 阿里云智能体打赏功能 - 阿里云百炼联合支付宝上线智能体"AI打赏"功能，为优质智能体提供变现途径 [5] - 开发者可通过支付宝AI收款功能接收用户打赏 [5] 镁伽机器人计划上市 - 北京镁伽机器人科技有限公司计划最早2025年在香港进行IPO，筹资3亿美元或更多 [6] 英利汽车股东减持 - 英利汽车控股股东开曼英利拟减持不超过3%公司股份，即不超过4757.36万股 [6] 广东建工新能源项目 - 广东建工子公司获得西藏日喀则市10万千瓦光热+10万千瓦光伏+80万千瓦风电一体化项目备案，总投资约54.79亿元 [7] 德马科技签订销售合同 - 德马科技与美客多集团下属子公司签订销售合同，提供智能物流交叉带分拣系统及相关服务，合同金额合计4338.88万美元 [8][9] 博实股份签订商务合同 - 博实股份与荣盛石化签订商务合同，合同金额为1.16亿元，合同标的为橡胶后处理成套装备、切胶溶胶系统 [10] 股市行情 - 沪指涨1.03%创年内新高，创业板指涨3.11%，两市成交额达1.6万亿 [11] - 金融股持续爆发，国盛金控等多股涨停，四大行续创历史新高 [11] - 军工股集体走强，长城军工等10余股涨停，芯片股震荡拉升 [11]

行业服务模式变革 - 上海链家将于7月1日起试点"单边代理"新服务模式 打破传统"双边代理"居间模式 经纪人需专注服务购房客户或售房业主单一角色[1] - 传统"双边代理"模式下 中介同时掌握买卖双方信息 易因市场供需变化偏向某一方利益 如供小于求时倾向卖家 市场转冷时倾向买家[1] - 部分不规范中介机构利用信息不对称进行"黑箱操作" 包括隐瞒不利因素或囤房高价转售[2] 改革动因与行业对标 - 二手房成交周期拉长 库存增加 客户信息渠道多元化促使公司探索更精准的服务模式[3] - 美国等发达国家采用单边代理制度 经纪人像律师一样仅维护单方利益 而国内长期存在买卖双方需主动参与谈判的痛点[3] 具体实施机制 - 经纪人按职级划分角色：M序列店经理默认负责房源端维护管理 A序列经纪人默认服务客源端 达到单量标准可申请调换角色[5] - 房源端经纪人成交占比从45%提升至53% 通过绩效激励强化房源维护[5] - 过渡期内M序列先行转为单边代理 但房源仍由M和A共同维护 A序列经纪人暂未完全脱离"客业都做"状态[5] 配套政策与市场反应 - 中介费率保持原有结构（买家2%+卖家1%） 公司否认将调整为买家1%+卖家2%的市场传闻[6] - 内部人士透露改革兼具降本增效目的 但A序列经纪人可能面临收入下降风险[5]

行业现状与问题 - 国内房地产经纪行业长期采用"双边代理"模式 中介同时掌握买卖双方信息并撮合交易 [1] - 传统模式下中介利益与交易双方存在冲突 市场火爆时倾向卖家 市场转冷时倾向买家 [1] - 部分不规范中介存在"黑箱操作"行为 如隐瞒不利因素或囤房高价转卖 [1] - 行业经历数十年发展但上述问题未根本解决 二手房成交周期拉长 库存增加 客户信息渠道多元化 [2] 新模式试点内容 - 上海链家将于7月1日试点"单边代理"模式 经纪人专注服务买方或卖方单一角色 [1] - M序列店经理默认划为房源端 负责房源维护管理 成交占比从45%提升至53% [3] - A序列经纪人默认划为客源端 提供购房咨询带看服务 但可通过竞聘转换角色 [3] - 改革初期仍存在过渡期 房源由M和A共同维护 A序列经纪人暂未完全实现单边代理 [3] 改革动因与目标 - 借鉴美国等发达国家单边代理经验 使经纪人像律师一样专注维护单方利益 [2] - 解决传统模式下买卖双方需主动参与斡旋谈判的痛点 [2] - 通过绩效牵引强化房源端维护 同时实现降本增效和考核优化 [3] - 部分经纪人担忧A序列人员收入可能因改革下降 [3] 费率调整传闻 - 网络传言中介费率将从买家2%卖家1%调整为买家1%卖家2% [4] - 公司明确否认费率调整 称当前3%总费率分配规则保持不变 [4]

报告核心观点 报告对地产行业2025年中期进行分析，认为行业处于弱修复周期底部，维持“周期底部优选最优质的房企”观点，关注中介公司业绩增长弹性，商业运营及物业管理公司抗周期韧性凸显，还给出开发、中介、商业运营、物业管理等业务投资建议[73]。 基本面情况 新房市场 - 全国新房成交下滑，2025年1 - 5月销售面积3.5亿平，同比降2.9%，销售金额3.4万亿元，同比降3.8%，单月销售面积同比降幅2025年稍有扩大[6][9] - 重点12城2025年1 - 5月销售面积累计同比 - 9.7%，城市间涨跌幅差异明显，2、3月同比增长，3月后市场降温[11][14] - 有效供应不足限制成交，重点28城2025年上半年新增供应创本轮调整以来新低，同比跌25%，如杭州外围区域库存占比超85%[16][19] 二手房市场 - 重点12城2025年1 - 5月累计同比增长21.6%，延续增长趋势，部分城市同比超20%[22] - 春节后房价降幅扩大，但整体优于2024年同期，2025年1 - 5月重点12城一二手房合计成交面积同比涨5.5%，二手房占比升至56.1%[28][37] 土地成交 - 土地市场缩量升温、点状复苏，2025年1 - 5月成交面积同比 - 7.5%，出让金集中度提升，TOP20城市住宅用地出让金占比66%[43] - 以杭州为例，热点地块楼面价刷新助力新房价格上涨，如安琪儿地块楼面价上涨近1万元/平[45][48] 重点政策分析 政策思路 - 中央层面延续纾困、城中村、好房子3条主线，地方因城施策，城市更新等是未来发力重点，“加快构建房地产发展新模式”重要性凸显[54] 收储政策 - 收储土地项目总金额超4300亿元，占2025年1 - 5月全国销售面积54%，接近3000宗地块拟收储，部分省市已发债550亿元[55][58] 好房子政策 - 好房子带动销售溢价及去化率提升，重庆四代宅产品有溢价，成都新规产品开盘去化率达94%[60][63] 城中村政策 - 城中村改造多次扩围，补贴发放，2025年20个城市入选获超200亿元补助[68] 投资建议 投资思路 - 周期底部优选优质房企，关注中介公司业绩增长弹性，商业运营及物业管理公司抗周期韧性凸显[73] 开发房企 - 关注布局核心、强产品力、现金充沛、减值充分的优质房企，如华润置地和新城控股[73][77] 运营类房企 - 商业公司股息率高于长期债券收益率，估值有修复空间，当前商场公司PE估值较低，具备提升空间[81] 物业公司 - 央国企物业公司估值具备提升空间，建议关注华润万象生活、招商积余、中海物业和保利物业[87]

二手私人住宅现楼按揭市场 - 2025年5月登记二手私人住宅现楼按揭合约1356宗，按月增加61宗或4.7%，买家入市意欲恢复带动二手成交回升[1] - 预期6月登记量将升至1500宗水平，第二季总量约4100宗，但料按季下跌15%[1] - 2月底财政预算案放宽印花税措施及港股回升至24000点刺激市场，但贸易政策不明朗导致二手楼市持续拉锯[1] 银行按揭市场份额 - 2025年5月楼宇按揭合约(不包括楼花)4920宗，为近3个月高位[1] - 中银香港(02388)承办1422宗占28.9%，市占率创2024年9月后8个月新低，连续3个月累计下跌9.5个百分点但仍保持第一[1] - 汇丰银行1005宗占20.4%，市占率重返20%以上为5个月高位，连续3个月累计上升4.2个百分点位列第二[1] - 恒生银行(00011)624宗占12.7%，工银亚洲410宗占8.3%，渣打香港298宗占6.1%[1] 私人住宅现楼按揭结构 - 2025年5月私人住宅现楼按揭3992宗，按月急升1382宗或53.0%[2] - 其中一手市场1972宗(按月急升2.32倍)，二手市场1356宗，转按/现契重按513宗[2] - 一手按揭量创2023年7月后22个月新高，主要受柏珑I&II、日出康城11期B凯柏峰I等新盘入伙推动[2] 楼花按揭与资助房屋按揭 - 2025年5月私人住宅楼花按揭371宗，按月下跌93宗或20.0%，连续2个月累计下跌47.3%创2024年12月后5个月新低[2] - 居屋/夹屋/租置计划按揭751宗，按月急升315宗或72.2%，因西贡安秀苑及屯门兆翠苑新居屋入伙推高需求[2]

香港楼市指数表现 - 中原城市领先指数CCL最新报135.60点，周环比微升0.02%，连续4周在135点水平窄幅波动，波幅仅0.44点 [1] - CCL Mass报137.01点周升0.20%，CCL(中小型单位)报135.67点周升0.12%，两大指数均连续3周累计上升0.59%和0.53% [2] - CCL(大型单位)报135.21点周跌0.50%，连续2周累计下跌0.92%，创2016年8月底后的逾8年半新低 [2] 区域楼价分化 - 新界东CCL_Mass报153.36点周升1.70%，九龙CCL_Mass报134.57点周升0.43%连续2周累计升1.12% [3] - 港岛CCL_Mass报133.17点周跌0.17%连续2周累计跌1.14%，新界西CCL_Mass报124.83点周跌0.91%结束2周连升 [3] - 各区域指数分别处于2014年7月底(港岛)、2016年9月中(九龙)、2016年10月初(新界西)及2017年2月中(新界东)水平 [3] 历史对比与市场环境 - CCL仍处于逾8年半低位，在2016年8月底水平徘徊，较2021年8月历史高位191.34点跌29.13% [1] - 财案放宽印花税后13周CCL累计升0.53%，2025年楼价暂时累计跌1.48% [1] - 港元拆息创新低导致H按息回落，但一手新盘低开抢客及关税政策未明朗导致二手楼价陷入焦灼 [1] 未来展望 - 第二季CCL有望守住135点，尚未跌穿财案前134.89点低位 [1] - 以伊冲突加剧、股市反复及美国放缓减息步伐的影响将在7月指数中反映 [1] - 短期香港楼价走势偏软，CCL的133点目标将推迟至第三季 [1]

中介服务合同纠纷案例 - 阿文通过A公司中介晓雪获取房源信息并签署《看房确认书》，约定成交后支付2%佣金，若六个月内私下交易则赔偿3% [1] - 阿文绕过A公司以250万元私下购买案涉房屋，A公司以"跳单"为由起诉要求7万元违约金 [2] - 法院认定《看房确认书》有效，阿文行为构成"跳单"，酌定违约金为成交价2.4%即6万元 [3][4] 法律对"跳单"的认定标准 - 构成要件包括：中介合同关系成立、委托人实际利用服务、绕开中介直接交易 [7] - 具体表现形式包括直接签约、通过低价中介签约、以亲友名义签约 [7] - 需严格因果关系证明委托人利用了特定服务，公开信息渠道交易不构成违约 [9] 中介机构维权要点 - 需留存三类证据：服务关系证明（如签字文件）、服务内容证明（如看房记录）、交易关联性证明（如价格一致性） [15] - 服务深度影响认定，仅初步带看不构成跳单前提 [11] - 格式条款需合法公平，不得限制消费者比价权利 [11] 房产交易市场规范 - 中介市场信任基础依赖诚信原则，跳单行为会推高行业信息成本 [9] - 制度设计平衡秩序与自由，允许"货比三家"但禁止无偿使用独家资源 [9] - 消费者应避免签订独家委托协议，保留正当交易证据 [12][13]

链家战略调整 - 公司于2025年6月宣布"房客分离"战略，重点加强房源端服务[1] - M角色员工(占比超20%)将专职对接房源服务房东，禁止卖房[3] - 普通业务员(A代码)房源分配比例从20%降至10%，客源端微调但收入可能下滑[3] 上海二手房市场现状 - 2025年3-5月上海二手房成交套数分别为2.7万/2万/1.9万套，市占率20%-25%[5] - 平均单套成交总价从2024年384万降至370万，老破小占比提升[5] - 二手房挂牌量从5年前10万套增至17万套[6] - 客户成交周期46天，房源成交周期98天，经纪人产值效率下降[8] 业务模式转型 - 公司已推出7项房源美化服务包(空气质量检测/房屋维修/防水/保洁等)[10] - 设立专职M角色专注房源维护，实现真正单边经纪模式[11][13] - 预计未来中介费可能从客户2%+房源1%调整为客户1%+房源2%[16] 行业影响预测 - 公司2.8万经纪人将面临淘汰分流，高学历人才表现分化[15] - 其他中介若维持现有收费模式可能大规模倒闭[19][23] - 行业将进入单边经纪时代，业务员需选择房源或客源专项能力[24] 市场结构性变化 - 改善和豪宅需求涌向新房市场导致一二手需求裂变[5] - 房源过剩加剧匹配难度，需更多时间筛选房源[6] - 行业容量停滞但从业人员过剩，转型压力紧迫[8][24]

租房预算规划 - 房租占月收入比例不宜超过30% 例如月收入8000元时租金预算应控制在2400元以内 [4] - 押金支付方式可选择押一付一或押一付三 资金紧张时可协商采用押一付一减少一次性支出 [4] 房源筛选渠道 - 房东直租可省中介费 需通过房产证和身份证核实房东身份 渠道包括小区公告栏/熟人介绍/社交平台群组 [4] - 正规中介如链家/贝壳房源信息真实度高 但需提前确认中介费用标准 [4] - 警惕"串串房"存在甲醛超标风险 "隔断房"有安全隐患 装修崭新且价格异常低的房源需重点甄别 [4] 实地看房要点 - 建议白天看房考察采光/周边配套 晚上测试隔音/小区安全性 [4] - 需检查门窗锁具/水电线路/家电功能/下水管道 老旧房屋需关注墙体裂缝等结构问题 [4] 合同签订规范 - 必须核实房东房产证及身份证 中介租房需同步核查公司资质 [4] - 合同需明确租金/押金退还/维修责任/违约条款 设施清单需标注完好程度 [4] 居住体验优化 - 优选近工作地点房源 通勤时间建议控制在45分钟内 [6] - 考察小区卫生/绿化/门禁系统 向居民了解物业维修响应速度 [6] - 不同时段测试周边噪音 避免工厂/酒吧/学校等噪音源 [6]

上海二手房市场单边代理模式分析 市场现状与模式兴起 - 上海杨浦区内环区域二手房中介竞争激烈 400米范围内存在4家房产中介门店 [2] - 新兴"中介的中介"角色出现 交易中额外收取1%服务费 与传统中介形成差异化竞争 [2][6] - 2024年上海存量住宅成交21.34万套 金额达7454.9亿元 显著超过新建住宅5634.3亿元成交规模 [11] 单边代理运作机制 - 服务包含房源美化(墙面翻新/软装布置)及对赌协议 费用6800元起 未成交可全额退款 [5][6] - 深度服务涉及10-20万元简单装修投入 提升房源竞争力 费用由房东承担 [6] - 营销采用线下中介网络联动 通过定期拜访/情感维系激励全渠道推广 [8][9] 参与者类型与行业动态 - 纯代理公司通过电话营销获客 与传统中介合作 面临较大盈利压力 [8] - 传统中介转型代理业务 利用现有门店资源 保持1%收费标准 强调议价能力与信任基础 [9] - 头部企业上海链家7月起正式实施单边代理 房源端经纪人佣金占比提升8个百分点至53% [10] 模式价值与发展前景 - 专家认为该模式是买方市场内卷产物 类似车企迷你营销团队运作逻辑 [10] - 大平台介入将推动行业专业化 明确划分买卖方代理角色有助于市场健康发展 [10][12] - 当前上海二手房市场成熟度已具备单边代理推广条件 能有效匹配供需双方诉求 [12]