文章核心观点 - 上海二手房市场在2025年末至2026年初呈现“淡季不淡”的行情，成交量活跃，市场预期改善，房东心态转变，降价案例减少，从业者对即将到来的“金三银四”传统旺季抱有积极期待 [1][3][4][6] 市场成交表现 - 2026年1月上海二手住宅成交2.03万套，环比微跌0.38%，但同比大幅增加26.69% [1] - 2026年1月的工作日，上海市二手房成交量保持在500套以上，双休日单日均能超过1000套 [4] - 市场延续低总价成交活跃格局，1月总价300万元以内的刚需房源占比达到68.92% [5] 价格与房东心态变化 - 当前房价距离最高点有大幅下跌，有案例显示买入价格比高点降了近200万元 [2] - 上海二手房挂牌总量继续缩水，1月份个别周度新增挂牌仅3000多套，且消化快 [4] - 从2025年12月中旬开始，中原地产报价指数连续反弹，房东降价“砸盘”的案例近2个月很少见 [4] - 市场出现“还价难”现象，房东心态转变，部分房东因觉得卖房不划算或期待后市而撤牌 [5] - 房价趋于稳定，止跌信号明显，个别小区挂牌价格出现小幅上涨 [6] 市场参与者行为与预期 - 购房者方面，观望者加快入市步伐，交易中心人流密集，无传统淡季迹象 [3] - 当前买房人以真正的刚需为主，涉及结婚、子女入学等需求 [6] - 中介从业者认为，房价下跌“跌出了性价比”，吸引了部分客户再购 [2] - 从业者对“金三银四”小阳春充满期待，认为3月购房者可能集体入市，热门小区性价比房源去化快 [1][6] - 分析师认为三四月份市场保持成交规模问题不大，若5、6月能稳住则对市场是强心针 [6]

股价表现与市场情绪 - 近期股价呈现调整态势 2026年2月13日港股贝壳-W收报46.26港元，单日下跌4.62%，盘中最低触及45.28港元，成交额约8.14亿港元，量比达2.03 [1] - 短期累计跌幅显著 近5个交易日（2月9日至13日）股价累计下跌3.50%，区间振幅为9.60%，同期恒生指数下跌1.72% [1] - 美股表现同样疲软 美股贝壳（BEKE.N）2月13日收于17.44美元，单日跌1.64%，近5日累计跌6.79% [1] - 股价波动受多重因素影响 主要受市场对业绩预期、行业竞争及政策环境的担忧影响 [1] 近期公司动态与行业事件 - 公司调整人才流转规则 计划于2026年3月1日起取消经纪人在品牌和地域间的流动限制，以提升运营灵活性 [2] - 面临监管合规压力 2025年12月因网络信息合规问题被北京市住建委等部门约谈，要求清理违规内容，合规成本上升 [2] - 行业出现新型竞争模式 多地农信系统及银行推出房产直售模式（如“30天成交周期+价格低于市场10%-15%”），分流传统中介客户，直接冲击贝壳核心业务 [2] - 内部管理问题引发关注 2025年11月公司被曝裁员百余人，并因“搏学大考”收费争议引发经纪人不满，加剧市场对基层稳定性的担忧 [2] 财务表现与业务结构 - 营收微增但利润大幅下滑 2025年第三季度净收入同比增长2.1%至231亿元，但净利润同比大幅下降36.1%至7.47亿元 [3] - 盈利能力指标走弱 毛利率从22.7%下滑至21.4% [3] - 业务结构发生显著变化 非房产交易业务（家装、租赁等）收入占比历史性提升至45% [3] - 新业务结构拉低整体盈利 低利润率的租赁业务增长拉低了整体盈利能力 [3] - 市场对下季度财报预期谨慎 机构对即将发布的2025年第四季度财报预期谨慎，美银证券等预测受高基数影响，季度收入可能同比下滑 [3] - 盈利复苏存在路径 机构认为通过成本优化和新业务改善，盈利有望复苏 [3] 机构观点与估值 - 高盛下调评级至“中性” 高盛于2026年2月3日发布研报，将贝壳评级下调至“中性” [4] - 估值偏高是下调原因之一 报告指出其12个月预期市盈率升至约23倍，估值偏高 [4] - 面临短期利润压力 高盛预测2025年第四季度调整后净利润约6亿元，低于市场预期的9.9亿元，部分原因是裁员带来的遣散费用压力 [4] - 收入端前景承压 报告认为2026年新房销售额可能同比下降8%，收入端持续承压 [4] - 市场存在积极因素 报告也指出二手房交易量环比增长13%及政策支持提振情绪 [4]

核心观点 - 贝壳近期股价逆市下跌，主要受业绩承压、行业竞争加剧、内部管理波动及政策环境不确定性等多重因素影响 [1] 业绩经营情况 - 2025年第三季度，贝壳净收入同比仅增长2.1%至231亿元，净利润同比大幅下降36.1%至7.47亿元，经调整净利润也同比减少 [1] - 尽管家装、租赁等新兴业务收入占比提升，但传统新房业务交易额同比下降，存量房业务增速放缓，叠加毛利率下滑，导致整体盈利能力减弱 [1] - 市场担忧其核心中介业务面临结构性挑战 [1] 行业政策与环境 - 2025年12月，贝壳因网络乱象被北京市住建委等多部门联合约谈，要求清理违规信息，处置违规账号及直播间，合规成本上升 [2] - 多地农信系统及银行启动房产直售模式，以“30天成交周期+价格低于市场10%-15%”的优势分流中介客户，直接冲击贝壳传统业务模式 [2] - 公司首个自操盘项目“金融城·贝宸S1”去化率不足，反映其转型尝试遇阻 [2] 公司状况 - 2025年11月，贝壳被曝裁员百余人，并因“搏学大考”收费争议引发经纪人不满，内部管理问题加剧市场对基层服务稳定性的担忧 [3] - 尽管公司持续回购股份，但成交清淡放大波动风险 [3] - 截至2026年2月12日，股价收报48.50港元，单日下跌，较前一日高点回调明显 [3] 未来发展 - 2026年房地产政策虽以“稳预期”为主基调，但行业整体仍处于筑底阶段 [4] - 机构预测贝壳2025年第四季度收入可能同比下滑 [4] - 市场关注其能否在传统业务收缩背景下，通过AI赋能与新业务拓展实现有效转型 [4]

全台预售屋市场交易量急剧萎缩 - 2025年全台预售屋交易量从2024年的约12.2万件大幅下滑至3.6万件，年减幅高达70.3% [1] - 市场观望情绪蔓延，购屋族进场态度趋于保守 [1] 主要城市预售屋市场表现 - 台北市与新北市2025年预售屋交易量年减幅约四至五成 [1] - 桃园、台中、台南与高雄四大城市年减幅均超过七成，显示市场压力由北部扩展至中南部 [1] 市场动能短期难以恢复 - 预售屋购买涉及付款期程长、未来变数较多，导致其市场交易动能短期内难以回温 [1] 房地产行业上下游数据同步走弱 - 2025年台湾十大建商总销售额较2024年缩减超过2200亿元新台币 [1] - 2025年台湾五大银行新增房贷金额较2024年减少3937.7亿元新台币，减幅达33.9% [1] 行业长期结构性挑战 - 台湾房价过高与民众收入偏低形成尖锐矛盾 [2] - 经济发展若持续向高科技产业倾斜，而传统产业转型困难，贫富差距扩大将导致年轻人更买不起房 [2]

政府政策导向 - 省政府召开座谈会 旨在研究稳定和提振房地产市场的政策举措[1] - 政策核心目标是稳定房地产市场 加快构建房地产发展新模式[1] - 将动态完善支持政策 优化服务保障 以稳定市场信心和预期[1] 供给侧管理策略 - 政策方向为因城施策 控制增量、消化库存、优化供给[2] - 结合城市更新与城中村改造来盘活利用存量土地[2] - 实施“一区域一策、一类群体一策、一地块一策、一楼盘一策”的精细化策略[2] - 推进“人才房票”和住房“以旧换新”等举措 并提升其质效[2] - 稳妥推进收购存量商品房 重点用于保障性住房供给[2] - 实施住宅品质提升工程和物业服务质量提升行动[2] - 有序推动“好房子”建设和“好物业”培育[2] 需求侧与市场激活措施 - 多措并举激发住房消费[2] - 常态化开展房地产展会等促销活动 以促进供需精准对接[2] 行业金融支持 - 发挥房地产项目“白名单”制度作用[2] - 支持房地产企业的合理融资需求[2] - 最终目标是推动房地产市场平稳健康发展[2]

深圳二手房市场2026年1月表现 - 2026年1月深圳二手房成交量录得6,802套，创近10个月新高 [1][3] - 成交量环比增长2.9%，同比大幅增长45.5% [3] - 市场已连续11个月录得量破5,000套，表明市场已走出低谷 [3] 市场热度与需求结构 - 元旦期间，行业门店二手住宅看房量同比上涨81%，签约量同比上涨43% [3] - 市场呈现“两头热”特征：龙岗中心城以277套领跑，刚需需求活跃；同时南山蛇口、华侨城、后海等高端片区表现亮眼，刚需与高端置业需求同步升温 [5] - 核心区表现突出，龙岗、福田、罗湖、南山四大核心区贡献超七成成交量 [3] 区域市场表现 - 龙岗区以1,454套成交量蝉联全市第一 [3] - 盐田区以35.1%的环比增幅领涨，光明、龙华等区域也同步增长 [3] 市场趋势与展望 - 当前市场回暖依托政策红利持续释放、城市基本面韧性支撑与置业预期全面改善的三重利好，筑底企稳基础牢固 [6] - 市场信心持续修复，为后续“小阳春”行情奠定了坚实基础 [3][6] - 展望后续，随着春节后置业小阳春到来，市场将延续稳中有进、优质领跑的主基调，二手房成交热度与价格企稳趋势将进一步巩固 [6] - 整体市场将稳步步入健康回暖、量稳质升的良性发展轨道 [6]

行业定位与角色转变 - 房地产中介是连接市场供需两端的关键纽带 是房地产市场健康运行的重要支撑和落实民生住房需求的直接服务者[1] - 面对“十五五”规划对房地产行业定位的根本性调整 中介行业角色需从传统房屋交易“撮合者”向市场秩序“维护者”、民生服务“践行者”、行业转型“推动者”转变[2] - 从业人员需树立行业命运共同体意识 以专业服务和合规宣传助力市场信心恢复和优化购房体验[2] 监管与制度建设 - 泰安市住建局及房产管理服务中心在2025年出台系列文件 包括加强经纪机构管理、规范自媒体信息发布及信用评价管理办法[3] - 构建起“监管+自律”双重约束体系 指导机构及人员严守信息发布、备案管理和信用评价三个底线[3] - 对违法违规行为将严肃查处并记入信用档案 情节严重者取消从业资格备案 信用评价结果与业务开展、政策扶持直接挂钩[3] 行业自律与能力建设 - 市房地产协会加强中介专委会力量 以“自律为主 服务为本”为核心职能 带领机构强化自律意识和提升专业水平[1] - 中介专委会需带领会员单位抓实行业自律 带头遵守规范与操守 坚决不散布负面信息和发表不当言论[4] - 引导会员单位强化从业人员系统化培训 提升政策解读、合同拟定、风险防控等专业能力 提供标准化高品质服务[4] 未来发展路径 - 会议为全市房地产中介行业规范化、专业化发展划定路线图[1] - 下一步将持续深化“监管+自律”双重治理模式 强化部门协同联动 推动规范整改落地见效[4] - 引导行业向专业化、规范化、民生化转型 为全市房地产市场高质量发展筑牢坚实基础[4]

文章核心观点 - 苏州二手房市场在政策组合拳落地显效后率先走出调整区间，呈现筑底回升态势，表现为成交量同比翻倍增长，成交均价连续四个月稳步攀升 [1][2] - 市场呈现显著区域分化特征，核心板块次新房、改善房领跑成交并带动市场热度，而非核心板块表现平稳，行业整体仍处于“以价换量”通道 [1][3] - 市场回暖是政策利好、时间节点（春节及学区需求）、价格回落至合理区间、供需结构优化等多重因素共振的结果，市场预期理性回归，观望情绪逐步消散 [5][6][9][10] 市场整体表现与数据 - **成交量大幅增长**：2026年1月，苏州二手房成交量同比上涨106.3%，环比去年12月上涨11.2% [2] - **成交均价持续回升**：二手房成交均价自2025年10月起连续第四个月回升，2026年1月环比上涨1.3% [2] - **短期市场热度攀升**：1月12日至18日，苏州二手房成交量达1083套，较上周增长16.3%；1月17日单日成交量达155套，较前一日大幅增长36% [3] - **2025年市场展现韧性**：2025年苏州市区二手成交套数为57970套，同比减少约5%，但仍维持相对稳定的成交规模 [2] 市场结构性特征 - **区域分化显著**：工业园区、狮山等核心板块中介带看量激增，有从业者反馈“带看量翻了几倍”，而高新区、姑苏区等非核心板块市场表现相对平稳，成交量变化不大 [1][3][4][5] - **核心板块次新房成交活跃**：品质较佳、地段优越的次新房备受青睐，成交频率显著提高，例如工业园区林溪雅苑近30天带看量达1667次，颐和玲珑花园近30天带看1252次 [3] - **“以价换量”特征延续**：当前苏州二手房市场价格普遍跌幅约15%，业主挂牌心态趋于理性，诚心出售的房东多通过降价促成交易 [5] 市场回暖驱动因素 - **政策利好降低购房成本**：自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率从5%降至3%，以一套计税价500万元的房产为例，购房者可节省10万元税费 [9] - **信贷环境持续宽松**：多地首套房贷利率已进入“2字头”，进一步降低了购房门槛 [9] - **时间节点与需求释放**：春节时间较晚促使部分购房者提前入市，同时年底业主急于变现议价空间更大，有学区需求的家长为赶报名也提前购房 [6] - **价格回落至合理区间**：二手房价格大幅回落，性价比凸显，例如园区奥体板块部分楼盘一手买入价约500多万元，现二手成交价仅400万元左右 [5] - **一二手房市场联动**：一手楼盘供应量减少且价格居高不下，不少购房者被挤压至二手房市场 [8] 行业展望与支持措施 - **政策持续加码**：苏州发布2026年民生实事项目，明确将推出青年人才贷款贴息政策，计划发放不低于60亿元的青年人才公积金贷款 [9] - **市场预期改善**：随着成交量持续回升，买卖双方对政策底部的认知逐渐清晰，供需关系趋于平衡，议价空间普遍收窄，市场正向良性循环发展 [10] - **后续走势谨慎乐观**：市场热度能否持续关键取决于政策支持力度，从“量升”到“价稳”的完全修复仍需政策持续发力与市场信心进一步巩固 [10]

文章核心观点 - 长沙市多部门联合开展房地产领域平台及自媒体行为整治行动并发布负面行为清单 旨在规范市场信息传播 打击虚假宣传和恶意炒作 以建立健康稳定的房地产市场环境 [1][2][5][6] 整治行动概况 - 行动由长沙市住房和城乡建设局联合市场监督管理局、互联网信息办公室等部门于今年1月集中开展 [2] - 行动聚焦涉房自媒体账号、房地产网络信息平台、房地产经纪机构三大主体 [2] - 重点整治五类违法违规行为：无资质备案违规经营、发布虚假或隐瞒关键信息的房源、歪曲解读政策及虚假承诺、制造恐慌的恶意营销炒作、无证经营及违规收费 [2] - 采用“线上监测+线下核查”双轨模式 线上累计排查账号超6000个 筛查信息1.1万余条 线下对33个头部涉房自媒体进行实地核查 [2] - 行动取得阶段性成效 主要平台已建立账号建档登记和内容审核抽检机制 经纪机构房源核验备案率大幅提升 市场不实承诺和无证经营行为明显减少 相关消费者投诉量同比下降 [2] 负面行为清单内容 - 长沙市房地产中介协会发布《长沙市房地产自媒体负面行为清单》 系统归纳四大类共20条禁止性负面行为 [5] - 第一类为虚假信息传播行为 包括编造政策及房价不实信息、伪造文件、发布绝对化承诺、断章取义解读政策、使用“标题党”误导公众等 [5] - 第二类为违规营销引流行为 包括为违规房源宣传、以“内部房源”“零首付”等噱头引流、过度渲染附加价值、用个别案例误导整体市场判断、发布虚假房源信息等 [5] - 第三类为恶意炒作抹黑行为 包括无依据诋毁特定企业或项目、放大个案煽动矛盾、恶意对比制造对立、损害同行商誉等 [5] - 第四类为违规信息披露行为 包括泄露客户隐私与企业机密、违规披露房地产金融敏感信息、伪造市场数据、违规开展分销及返佣宣传等 [5] - 对于出现负面行为的主体 协会将采取从提醒约谈到信用扣分、列入高风险名单、行业公示乃至移送主管部门等一系列自律惩戒措施 [5] 行业承诺与后续监管 - 40余家参会平台及机构代表共同签署了《长沙市房地产自媒体规范执业承诺书》 承诺自觉遵守法律法规及行业规范 抵制负面行为 [5] - 监管部门将持续加强市场监管与行业引导 建立问题整改跟踪机制 定期组织“回头看” 以压实从业机构及人员责任 促进执业行为规范有序 [6]

事件概述 - 上海市民吴女士通过菁瑞地产看房并支付5万元购房意向金 在《房地产买卖居间协议》仅有买方单方签字且交易未成立的情况下 要求全额退款时 中介以提供带看服务为由强行扣留1.5万元 仅同意退还3.5万元 [1][2][8][10] - 吴女士最终通过另一家中介机构购买了其他房源 菁瑞地产指其涉嫌“跳单” 吴女士认为意向金仅针对原房源 且“跳单”指控应另案处理 不能与退款捆绑 [7][10] 合同与法律核心争议 - 涉案《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》仅有买方吴女士签字 出卖方并未签字 [2][3] - 法律人士指出 单方签字的居间合同不具备法律约束力 [11] - 5万元“意向金”非法定概念 属交易意向预付款 合同未明确约定为“定金” 故不适用定金罚则 [10] - 根据《民法典》 中介报酬以促成合同成立为前提 仅提供带看等基础服务未促成交易 中介无权主张高额报酬 且看房服务费用未事先约定 不得事后单方主张 [10] - 即使中介主张必要费用 也应基于带看的实际成本合理主张 而非高额截留 [10] - 律师认为 B房源为多中介挂牌 菁瑞地产仅提供带看 未提供独家信息或实质性议价等核心服务 客户选择其他中介不构成“跳单” [11] 行业惯例与操作风险 - 行业惯例中 未成交前 意向买家通常无需为中介的日常带看、咨询、匹配房源等服务支付费用 [10] - 中介在交易未达成时 以“劳动成本”为由单方设定高额扣费 缺乏法律依据 [1][10] - 消费者在支付意向金或订金时 需在合同中明确退还条件、转化规则与违约责任 避免模糊表述 [11] - 消费者在转账时应备注款项性质 如“意向金（未成交全额退还）” 并留存凭证 [11] - 需警惕中介将“意向金/订金”变相转为“定金” 转化需书面明示 否则不适用定金罚则 [11] 事件处理进展 - 吴女士于1月20日要求全额退款遭拒 1月21日属地城管部门介入调解未果 [8][9] - 宝山区城管执法局表示此事属“合同纠纷” 非其执法事项 仅能组织调解 [10] - 截至2月3日 吴女士全额退款诉求仍遭拒 菁瑞地产只同意退还3.5万元 [10]