核心观点 - 中建二局以资产抵债方式，全资接手运营超过14年的常州新北万达广场，标志着万达系退出，中建系全面接管资产与运营 [1] - 近期中建系密集接手多座万达广场，交易本质为以存量资产抵偿工程款，是建筑行业化解应收账款的主流方式之一 [2] 交易详情 - 常州新北万达广场投资有限公司发生股权变更，原股东大连万达商管集团退出，中建二局成为100%控股股东 [1] - 公司管理层同步变更，万达系人员退出，由中建二局人员接任法人和经理 [1] - 近期类似交易还包括：中建一局在2026年1月接手常德万达广场和遂宁万达广场，中建二局在2月接手常州新北万达广场 [1] 资产状况 - 常州新北万达广场并非新建，于2011年12月开业，运营已超14年 [1] - 项目总建筑面积约**38万平方米**，地处核心地段，紧邻地铁，业态涵盖购物中心、五星级酒店、IMAX影城等 [1] - 项目目前面临部分硬件设施老化需改造、业态品牌传统、消费群体流失、周边竞争激烈等挑战，部分区域出现店铺转让和客流量低迷情况 [1] 交易背景与动机 - 中建一局、中建二局是所接手万达广场的原始总承包方，股权变更并非现金收购，而是以资产抵偿工程款 [2] - 以资抵债是当前建筑行业化解应收账款的主流方式之一，有助于工程局实现应收账款回笼并降低坏账风险 [2] - 交易被视为解决工程款拖欠问题的综合安排，此前中建系部分工程局曾与万达存在涉及工程款的合作纠纷 [2] 战略意义 - 通过持有万达广场此类可产生稳定现金流的商业资产，中建系由施工方转变为项目产权方 [2] - 中建系借此交易进军商业地产运营领域，可拓宽其地产业务，并向“投建营一体化”模式延伸 [2] - 交易使中建系在解决工程款回收难题的同时，获得了优质资产，实现一举两得 [2]

文化设施与文旅产业 - 北京城市副中心三大文化设施于2023年11月完成竣工验收，12月27日正式对外开放，建设历时1400余天，刷新了“副中心速度”与“副中心质量” [3] - 三大文化设施采用一体化设计建设模式，包含五个单体建筑及绿色能源系统，年减二氧化碳排放上万吨 [3] - 北京环球度假区于2021年9月开园，项目自2001年启动至开园历时20年，2017年由首旅集团与环球集团合资成立项目实施主体，2020年7月建设高峰期有36000名建设者同步施工 [5] - 北京（通州）大运河文化旅游景区于2024年2月通过国家5A级景区验收，4月正式揭牌，是北京中轴线以东首个国家5A级文化旅游景区 [6] 商业发展与消费 - 运河商务区截至2023年底注册企业达22944家，近三年新增企业年均4100家，年税收达63亿元 [8] - 2025年，运河商务区以占全区7.5%的企业数量，实现了占全区22.4%的税收规模 [9] - 湾里商业综合体（湾里·王府井WellTown）于2025年12月26日盛大启幕，定位为“非标奥莱”及“艺术中心+微度假”特色 [10] - 通州万象汇于2024年9月20日开业，汇集商铺200余家，其中区域首店超100家，开业三日客流近40万，零售额近4000万元 [11] - 2025年8月，通州万象汇创建为北京市首个“无废商场” [11] 医疗资源建设 - 北京大学人民医院通州院区于2021年12月开诊，是国家创伤医学中心核心载体 [12] - 首都医科大学附属北京友谊医院通州院区于2019年6月开诊，结束了副中心无三甲综合医院的历史，累计服务逾546万人次 [12] - 北京安贞医院通州院区于2024年10月全面运营，是全市首家“机器人+医疗”示范单位，开诊一年门急诊逾72万人次，外地患者占比近一半 [13] - 北京中医药大学东直门医院通州院区于2024年12月完成功能升级，成为北京中医药服务进养老机构示范单位 [13] 高等教育布局 - 中国人民大学通州校区于2025年秋季全面启用，聚焦法学、经济学等核心学科 [15] - 清华大学通州金融发展与人才培养基地于2022年动工，预计2026年竣工投用 [16] - 北京服装学院通州校区于2025年9月迎来首批2400余名师生入驻，落户张家湾设计小镇 [17] 生态建设与绿色发展 - 城市绿心森林公园于2020年9月开园，前身为东方化工厂旧址，创新设置了1200亩生态保育核 [19] - 2025年6月，城市绿心森林公园获得双认证，成为北京市首个“全域零碳公园”，可再生能源利用率达41.2% [20] - 北京绿色交易所于2020年更名并迁至副中心，2023年2月升级为国家级绿色交易所，2024年1月承担全国温室气体自愿减排交易市场（CCER）集中统一交易结算服务 [22] 特色小镇发展 - 宋庄艺术创意小镇于2025年9月在纽约时代广场进行全球推介，国际影响力提升 [24] - 张家湾设计小镇于2022年成为北京国际设计周永久分会场，2025年实现北京服装学院师生入驻，推动产城学融合 [25] - 台湖演艺小镇以国家大剧院台湖舞美中心（2018年投用）和2023年底投用的北京艺术中心为核心，2024年有北京交响乐团入驻，2025年有核心项目落地 [26]

商业项目开业与改造升级 - 西单大悦城“双首层”改造完成，通过东立面2F入口、南侧与君太连廊及北侧乐高入口形成完整概念，并增设巨幅三面数字大屏以提升昭示性 [1] - 西单大悦城双首层通过户外市政连廊实现与西单商圈物理贯通，优化客流导入并搭建双向引流商业动脉 [2] - 北京新华百货CCmall焕新开业，项目商业面积6.4万平方米，定位“多元消费综合商业体”，引入上百个品牌及70余家特色餐厅，并打造多个主题休闲空间 [4] - 河南商丘爱琴海购物中心开业，建筑面积8万平方米，引入超130家品牌（其中商丘首进超30家），主力店包括沉浸式运动场馆、机器人IP科技馆等，并举办多项开业活动 [6] - 广州黄埔公园式购物中心“香雪时光”竣工，总建筑面积约11万平方米，为双地铁上盖商业体，采用“三首层”立体空间与退台花园设计，已签约大疆、华为、小米等20余家品牌，计划2026年第二季度开业 [8] - 武汉嘉佑城市奥特莱斯开业，是武汉首家全自营模式奥特莱斯，汇集Gucci、Burberry等顶奢品牌及一线美妆，运动户外品牌全场5折起，旨在打造“上午滑雪、下午购物”的微度假场景 [10] - 杭州百联奥特莱斯二期“话梅集”试营业，引入临平老字号、特色餐饮及生活服务等多元品牌 [11] - 杭州百联奥特莱斯三期项目EPC工程总承包由上海建工一建集团与上海建筑设计研究院联合中标，金额约1.17亿元，定位为集中商业综合体，规划引入国潮运动、生活方式及儿童业态 [11] - 全球首家爱奇艺乐园在扬州开业，占地面积约1万平方米，以“国创IP+科技”为核心，依托VR、全感装置等技术将影视IP转化为全感剧场等沉浸体验，采用通票制 [19] - 另两家爱奇艺乐园位于北京王府井喜悦购物中心及河南开封，正在建设中并预计2026年内开业 [19] 商业项目建设与封顶 - GATE M 华之门广场完成主体结构封顶，项目总开发体量近30万平方米，规划为地上八层、地下三层，未来计划引入近500家品牌店铺 [13] - 新襄阳武商MALL项目正式开工，总投资约10亿元，总建筑面积12.4万平方米，定位“复合体验”商业综合体，预计2027年亮相 [14] - 永旺梦乐城正式落户孝感，项目占地约203亩，总投资15亿元，规划建设约15万平方米的商业综合体，预计2027年底建成 [16] 商业运营与科技应用 - 恒隆地产首个自研AI助手“小隆”在无锡恒隆广场上线，基于大语言模型通过微信小程序提供停车查询、店铺导航等服务，未来将逐步拓展至内地其他物业 [21] - 徐州和信广场由业主方和信集团全面接管运营，宝龙商业正式退出，商场名称恢复为“徐州和信广场” [27][28] 企业财务与战略合作 - SKP集团2025年整体营业额同比增长15%，其中北京SKP实现营业额235亿元，同比增长6.8% [22] - 武汉SKP将于2026年10月正式启幕，其核心街区K大道44个品牌铺位将集体亮相，LV与Miu Miu已率先开出超大旗舰店 [22] - SKP集团广州与杭州布局也在推进中 [22] - 世茂商娱签约海宁金钻天地，该项目是海宁市城东大型商业综合体，采用“Mall+街区”创新模式，主打年轻社交场景 [25] - 多家险资机构与高和资本合作设立规模86.01亿元的不动产基金，将投向英格卡购物中心旗下无锡、北京、武汉三地运营超10年的荟聚项目 [29] - 瑞安房地产与宏利金融、中国人寿信托、大家保险集团等合作方订立协议，通过成立合营企业持有上海黄浦区核心项目资产，合营企业总出资承诺额为33.002亿元，其中瑞安方面出资承诺约13.366亿元 [30][31] - 合营企业将直接持有项目公司上海兴侨房地产有限公司99%的股权，项目资产对应上海新天地太平桥区域，可供销售及出租总建筑面积约7.9万平方米 [31] - 象屿地产集团完成对上海仙乐斯广场的股权收购，交易对价21亿元，获得该项目90%权益（较此前报价折让25%），项目总建面约8.49万平方米，为集甲级写字楼与精品商业于一体的高端综合体 [34][35] 不动产金融与REITs - 国泰海通崇邦商业不动产公募REIT正式申报，这是第11单正式申报的商业不动产REITs [36] - 华联股份披露将参与商业不动产REITs申报发行工作，计划以旗下龙德广场作为底层资产，该广场建筑面积约为22.27万平方米 [37] - 首开股份计划以宋家庄福茂项目、华侨村商街、璞瑅商街三项商业不动产为底层资产，发起设立商业不动产证券投资基金并在上交所上市 [38] 企业人事变动 - 珠海万达商管副董事长王志彬申请退休，其于2007年加入万达集团，历任多项高管职务，2024年9月起担任副董事长负责战略与对外合作 [39] - 大悦城董事陈朗因已达退休年龄申请辞去公司董事职务 [40][41]

河南省2026年商业地产市场发展格局 - 2026年全省预计新增14个集中式商业项目，总商业面积达91.5万平方米，市场供应节奏自2023年达到数量和体量“双峰值”后逐步放缓 [1] - 形成以郑州为核心、地市多点开花的发展格局，省会郑州有8个新开项目，总建筑面积40.5万平方米，数量创近五年之最 [1] - 二七商圈、奥体中心片区、郑东新区等板块成为开发热点，商丘、濮阳聚焦填补区域商业空白，开封推动中小型商业均衡发展 [1] 项目投资与运营特征 - 筹开项目以中小型为主，5万平方米以下项目占比35.7%，5-10万平方米项目占比50%，10万平方米以上项目仅2个，无20万平方米以上超大型项目，反映开发商更注重投资回报率与运营稳定性 [2] - 14个筹开项目中，有9个由全国知名商业运营企业负责运营，普遍强化体验式业态，体育消费、文创体验、亲子互动等场景化业态占比显著提升 [2] - 运营商包括华润万象生活、新城控股（吾悦广场）、香港中环控股集团等，并重点引入麦德龙Plus会员店等主力店 [2] 重点项目介绍与定位 - **郑州二七万象城二期**：商业体量8.5万平方米，与一期通过跨街连廊衔接，定位“潮趣生活引力场”，享有地铁1/3号线便利，预计2026年下半年开业 [3][6] - **郑州奥体LIVE**：位于总建筑面积约58.4万平方米的奥体中心内，2025年举办文体活动超120场次，接待游客720万人，以四大主力店构建“体育+文化+商业”一站式消费闭环 [7] - **郑州东站胖东来**：为胖东来郑州首店，位于郑州东站东地下商业广场，涵盖超市、医药、餐饮等全品类，致力于打造“具有艺术特色的超市作品” [9] - **郑州西岸天地**：直连地铁一号线，采用“室内mall+户外天街”形态，重点引入麦德龙Plus会员旗舰店与130+餐饮品牌，聚焦家庭与品质生活需求 [10] - **濮阳吾悦广场**：商业体量13万平方米，为A、B馆双mall组合的半开放式街区，规划242个品牌及1280个停车位，集多元业态于一体 [12] - **开封尉氏融汇城购物中心**：总建筑面积约5万平方米，致力于打造尉氏首个中高端综合购物中心，已引入好莱坞巨幕影城、肯德基、华为等多个品牌 [14] 项目清单概览 - 2026年河南筹开集中式商业项目共14个，分布于郑州、开封、濮阳、商丘、许昌五市 [19] - 郑州项目数量最多（8个），其中商业面积最大的为郑州奥体LIVE（9万平方米）[19] - 地市项目中，商业面积较大的包括濮阳吾悦广场（12万平方米）和商丘奥体世茂广场（15万平方米）[19]

文章核心观点 - 春节期间，天津市通过创新消费场景，特别是融合文化、艺术、民俗的沉浸式与互动式体验，成功推动了消费市场的繁荣，实现了销售额与客流量的显著增长 [1][5][7][8] 消费业态与场景创新 - 传统镜框式舞台难以满足年轻观众需求，商场引入“牛奶剧场”等精品剧目，打破空间边界，让看剧融入都市生活 [1] - 商场通过叠加“福腾骏悦”主题展、非遗体验年货市集、“好运头条”拍照机等多元新业态，构建沉浸式新消费生态，吸引客流高峰 [5] - 古文化街通过民俗表演（高跷、民乐、相声、时调）、沉浸式展演（潞河督运巷重现漕运盛景）及“吃住行游购娱”联动，将人流转化为消费流 [7] - 棉3创意街区通过新春花灯、玩具旧书市集、30余家商户联动以及美食文创，吸引家庭与年轻客群，消费热度高于平日 [7][8] 消费市场表现数据 - 春节假期，天津市商务局监测的473家商贸流通企业累计实现销售额29.7亿元，同比增长8.1% [8] - 同期累计到店客流量达2003.8万人次，同比增长6% [8] - 古文化街春节期间日均游客接待量超过20万人次 [7] 政府促消费举措 - 天津启动2026“乐购新春”春节特别促消费活动，整合商旅文体健多元资源，策划500余场特色活动 [8] - 政府着力营造安全有序、诚信放心的消费环境，丰富消费供给，提升服务品质 [8]

商业不动产REITs申报概况 - 截至目前已申报的商业不动产REITs合计拟募资近400亿元 [1] - 底层资产形态覆盖商业零售、综合体、办公楼、酒店等多维业态 [1] - 首批申报项目底层资产运营年限普遍超过十年 [1] - 大部分资产地处一、二线城市的核心成熟商圈 [1] - 底层资产出租率较为稳定 [1] 制度与市场发展 - 从全球成熟市场经验来看商业不动产REITs经历了数十年的制度迭代与产品演变 [1] - 当前试点推出既借鉴了国际惯例又植根于本土实践 [1] - 试点设定了清晰的准入标准 [1] - 试点为后续品种扩容、资产扩围保留了制度接口 [1]

市场概况与回顾 - 2026年2月13日A股成交额为2万亿元，较前一交易日减少约1600亿元[1] - 蛇年（报告所指周期）上证指数累计上涨25.58%，深证成指上涨38.84%，创业板指上涨58.73%[1] - 蛇年A股日均成交额跃升至1.89万亿元，较龙年大幅增长近70%，且成交额超2万亿元的交易日占比达35%[2] 资金与行业动态 - 2月13日主力资金净流出，上证净流出224.57亿元，深证净流出114.99亿元[3] - AI拉动的行业景气已延伸至功率、模拟、电感等元器件细分领域，国内头部晶圆厂第四季度业绩增速处于历史高位[1] - 2025年下半年百大商业街商铺平均租金为24.05元/平方米/天，环比下跌0.47%，全年累计下跌0.81%[10] 宏观经济与产业数据 - 2月16日至22日，国家铁路运输货物6568.7万吨，环比下降10.72%；全国高速公路货车通行992.4万辆，环比下降70.59%[4] - 2025年我国发射遥感卫星120余颗，民用在轨遥感卫星超过640颗，稳居世界第二[5] - 2026年1月，京东自营机器人租赁业务成交额环比增长超100%，热门机型订单已排至3月中旬[11] 政策与资金流向 - 马年开市前，公募增量资金（股票ETF及次新主动权益基金）合计规模在900亿元以上，聚焦“科技成长”与“中国优势”两大主线[12] - 国家医保局发布《医疗保障基金智能监管规则库、知识库（2025年版）》，收录智能监管规则88类，知识点24.7万条[12]

文章核心观点 - 上海市徐汇区通过推动文化、商业、旅游、体育、展览（文商旅体展）的深度融合与系统化生态构建，成功释放区域消费潜力并创造了新的经济增长点，其“政府-平台-企业”三级联动模式与“票根经济”等创新实践为超大城市中心城区的转型升级提供了可借鉴的样本 [1][5][7][13] 场景串联与活动成效 - 通过举办FISE城市运动嘉年华等综合性活动实现赛事、商业、文化融合，为期4天的活动使西岸梦中心日均客流量较赛前一周增长约69.51%，日均销售额增长约35.29% [2] - UFC格斗之夜上海站等顶级赛事带动强劲消费，外地观众不含酒店和门票的人均消费近3410元 [2] - 某明星在2025年于徐汇区连续举办4场演唱会，吸引约20万现场观众及超30万总人次，联动16家商场4天累计销售额达1.56亿元，吸引客流196.17万人次，周边酒店总营收环比增长75% [2] - 2025年徐汇滨江累计举办活动超400场，吸引客流约2100万人次，同比增长138%，乐高、迪士尼等10多个世界级IP快闪活动落地 [3] - 在漕河泾“元界Neo World”元宇宙街区，游戏IP线下赋能推动鑫耀中城周末单日客流突破8万人次 [3] - lululemon连续3年在徐汇滨江举办社区活动，2024年吸引近万人次参与，并于2025年10月将其中国门店支持中心迁至西岸中環 [4] 生态构建与支撑体系 - 徐汇区构建了“政府—平台—企业”三级联动的融合发展生态，核心创新在于让融合从“偶然亮点”变成“常态风景” [5][7] - 2025年徐汇区联合支付宝发放“徐家汇商圈精品消费券”，核销率达93.91%，带动订单总金额4600余万元 [6] - 支持成立西岸滨江共治联盟，鼓励商业体与文化场馆票务联动，并通过设置外摆区域、打造宠物友好空间等方式增强空间互动性，将其转变为“社区客厅” [6] - 徐家汇体育公园规划体现融合巧思，打破传统围墙实现公共区域365天24小时开放，提升场地复合利用率与转场效率 [7] - “西岸生活”线上社群服务平台截至2026年初会员数超200万，覆盖超50个文体场馆票务信息并打通多个商业体及16个停车场 [8] - “西岸生活白领会员计划”深度触达西岸传媒港区域超30%的企业白领，线下消费转化率超70%，成功激活“周中经济” [8] - 商业模式上创新“票根经济”，让一次消费带动多个业态，形成自我造血的价值循环，相比传统消费补贴更具可持续性 [10] 未来战略与进阶方向 - 未来战略以数字技术为引擎，构建上海国际科技消费功能区，打造从科技创新、产业升级到消费提质的全链条生态 [11] - 具体举措包括引入VR/AR技术打造虚实融合智能空间，实现“线上种草—线下体验—即时消费”闭环，并设立覆盖全龄段的“无限货架”体验区 [11] - 利用AIGC重塑文化IP开发、大模型实现资源精准匹配、数字孪生技术衔接虚拟与现实、可穿戴设备带来新体验，使融合更智能沉浸 [11] - 未来发展关键点包括注重国际化打造上海入境旅游第一区、提升AI技术带来的文化沉浸感、聚焦会展赛并打造水上赛事等特色IP [12] - 需建立包含品牌价值、消费黏性等“软实力”的综合评估体系，将“用户停留时长”、“重复到访”、“人才集聚效应”等作为优化路径的重要依据 [12]

项目开业与市场反响 - 屯昌金竹园特色农产品创意街区开业仅10天便迅速走红，成为当地居民休闲消费和外地游客打卡体验的热门目的地 [1] - 开业期间街区人群熙熙攘攘，居民游客穿梭其间，逛夜市、购好物、品特色小吃、赏音乐派对 [1] 项目定位与转型 - 金竹园创意街区前身是承载屯昌记忆的老旧厂区与市场，现已转型为集餐饮、购物、休闲、文化于一体的综合性新型商业街区 [1] - 项目实现了从闲置老厂区到网红新地标的转变，已成为屯昌的“时尚新名片” [1] 产品与品牌策略 - 开园之际，墨兜兜（屯昌黑猪）、咕咕妞（屯昌香鸡）、大可哥（屯昌香草鸭）、湖小暖（屯昌白羊）四个萌趣十足的农业IP集中亮相 [1] - 项目融合美食与文旅，吸引众多居民游客前来感受老街新区的独特韵味 [1]

文章核心观点 - 新鸿基地产通过投资宠物友好设施及举办节庆活动 成功提升旗下沙田新城市广场的客流量与商户销售额 并有效吸引了来自中国内地的消费客群 [1] 商场运营与营销策略 - 公司于新春期间斥资逾1000万港元建设宠物友善花艺贺年装置并举办一连串贺岁活动 [1] - 在多重推广体验活动下 商场人流平均上升约10% 商户生意额增长约12% [1] - 受惠商户类别主要包括餐饮、时装、美妆、电器及珠宝钟表 [1] 宠物友好设施建设 - 商场近年积极优化室内外空间设施 完善宠物友善元素 现已有逾30间宠物友善餐厅及商铺 [1] - 公司计划于年底前优化1楼Pets Park宠物同乐公园 旨在为商场带来新的消费动力 [1] 内地客群消费表现 - “粤车南下”政策推出后 每逢周末均有来自广州、中山、珠海及江门的车主驾车前往商场 平均逗留时间约3小时 [1] - 新春假期期间 许多粤车南下家庭前往商场置办年货及体验香港特色美食 有效带动时装、电器、金饰、餐饮及超市百货商户生意 [1] - 该客群的平均消费录得逾5000港元 [1]