行业政策与法规支持 - 9月正式施行的《住房租赁条例》是我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规，推动行业从临时性配套工具发展为独立产业主体 [1] - 法规明确了企业资金监管、主体责任和承租人权益保护等问题，统一行业规则，稳定市场预期 [2] - 政策实施带来更专注的政策研判、差异化资源配置、机制性金融支持和系统性产业引导，使租赁住房在房地产行业中的地位更明确和重要 [1] 市场发展与行业转型 - 住房租赁行业正从“模糊边界”走向“产业显形”，对经济活动的贡献日益显著，市场机制优化，公众认知提升 [1] - 租赁产品从单一临时居住需求转向长期居住需求，公众对住房租赁的认同度与信任度逐步提升 [2] - 多地启动存量商品房收储计划，将其转为保障性租赁住房，并加快项目入市节奏 [2] 金融创新与资本支持 - 今年6月，国内首单保障性租赁住房REITs——华夏北京保障房REITs完成扩募；9月，国内首单持有型不动产ABS——建信长租完成扩募 [2] - 保障性租赁住房REITs市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段 [2] - 保租房REITs与持有型不动产ABS等金融创新产品的引入，使租赁住房成为资本市场认可的长期配置标的，提升行业“可投性”和资本可进入性 [3] 资产供给与市场前景 - 新一批可投标的陆续进入市场，使租赁住房资产在数量、结构与地域分布上更加均衡 [2] - 为REITs和ABS提供了充足、可持续的底层资产来源 [2] - 随着“租购同权”等政策支持，越来越多人将选择租房住，租赁市场空间会更大 [1]

行业政策环境 - 从年初“好房子”被写入《政府工作报告》到9月《住房租赁条例》正式施行，一系列政策为住房租赁行业注入新活力 [1] - 《住房租赁条例》的出台填补了国家层面住房租赁法规的空白，推动行业进入有法可依、有章可循的新时期，旨在补全“租”的短板，完善租购并举的住房制度 [4] - 政策推动住房租赁从“临时配套”向“独立产业”转变，政策研判更专注，资源配置更差异化，金融支持更具机制性 [4] “好房子”理念与资产价值 - “好房子”不仅是建设标准，更代表一种生活理念，为住房租赁市场的长期价值和可持续发展厘清演进框架 [2] - 对存量房进行提质改造的“好房子”项目平均装修成本下降15%至20%，改造周期缩短35%至40%，能耗和维保支出下降25%，资产寿命提升20%至30%，净营运收益提升3%至5% [2] - 机构化租赁品牌围绕“物理空间、功能设置、社区环境、服务体系”四个维度展开探索，例如根据I/E人格类型划分空间功能，实现差异化场景营造 [2] 市场需求与运营模式 - 家庭型客源占比从2018年的不足10%提升至2025年的25%，平均租期从2022年的9.8个月延长至2025年的11.2个月，反映租赁需求结构性升级 [3] - 标准化、体系化的运营模式正成为品牌建设核心，细节服务转化为可复制的品牌价值，推动租客从“短期过渡”转向“稳定长居” [3] - 租赁住房正成为越来越多城市人群的主动选择，行业从规模扩张走向品质运营 [4][7] 金融创新与资产可投性 - 保障性租赁住房REITs不断成熟，市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行新阶段，例如华夏北京保障房REITs完成扩募，建信长租持有型不动产ABS成功扩募 [5] - REITs产品呈现新特征：“同城多项目”组包提高组合分散度和管理效率；资产集中于一线和核心二线城市，新项目多位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区 [6] - 在行业租金整体承压背景下，保租房REITs二季度单位月租金仍同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5%，显示其抗压能力和长期价值 [6] - REITs市场形成“长期资金稳底、活跃资金提效”的良性结构，保险资金、银行理财等长期机构资金成为市场“压舱石”，券商资管、公募专户等交易型机构提升流动性 [6] 行业发展趋势 - 住房租赁行业迎来政策、产品与金融的三轮驱动，行业逻辑从“有没有”转向“好不好”，从“能融资”升级为“能投资、能持续、能分红” [7] - 行业正从“量的满足”转向“质的提升”，稳步迈进规范化、产业化、长期化的高质量发展新阶段 [1][7] - 随着房地产行业步入存量时代，住房租赁市场正驶入规模化扩张的黄金期 [1]

行业转型核心观点 - 中国房地产市场正从“规模经济”向“质量经济”转变，通过产品端升级推动高质量发展，打造行业第二增长曲线 [1] - 住房租赁市场作为存量房主导的市场，其“好房子”标准正通过行业企业协力共建，逐渐落地完善 [2][3] “好房子”市场标准 - “好房子”定义包含三要素：性价比、舒适智能的体验、代表归属感的社群 [3] - 物理空间需着力产品迭代与细分创新，生活空间需借鉴新世代社交灵感，社区空间需以融合手段多元化提升营收，服务空间需重新思考配套服务的价值传递 [3] - 具体产品标准涵盖安全、舒适、绿色、智慧，形成覆盖规划设计、施工建造、运营维护全周期的150余项控制点 [3] - 针对噪音问题，需在墙面材料、抹灰厚度、墙体厚度、入户门材料、密封条等方面下功夫 [4] - 卫生间设计强调功能独立与空间高效，提出“2×180”标准，即身高180厘米、体重180斤的人可舒适使用 [4] “好房子”与“好服务” - “好房子”离不开“好服务”，服务成为品牌触点，高层面的精神价值如品牌文化与归属感营造将增强用户信任度 [5][8] - 企业通过提升服务增强客户依赖度与留存率，例如提供班车接驳、根据竞品动态调整租金、提供政策咨询与讲座等“全周期服务” [5] - “好房子”内涵是让租客获得舒适感、安全感与归属感，产品标准应符合生活逻辑与常识，重点关注安全、便利、共享空间与生活便利度 [5] “好房子”的资产逻辑与回报 - “好房子”等于“好资产”，标准概括为“绿色、低碳、智能、安全” [6] - 采用“装配式装修”可使装修阶段单位成本下降15%-20%，建设开发周期缩短35%-40%，运营阶段能耗与维保支出下降约25%，综合作用下NOI提升3%-5% [6] - 建筑能耗降低有利于租户节省支出，并显著提升长租公寓对长期资本的吸引力 [6] - “低碳+智能”可提升运营效率：能耗支出下降25%，运维效率提升35%，故障响应时间下降50%，运维人力支出下降 [8] - 服务带来的用户归属感与信任度可导致续租率提升10%-15%，平均租期提升0.3-0.6个月 [8] - 企业需从成本端、运营效率端着力，围绕细分客群进行产品迭代，聚焦生活空间与社交灵感，强化服务价值传递 [8] 行业运营与金融化趋势 - 头部企业向“精细化运营+产品分级”转型，例如在同一社区内进行分层改造优化收入结构，或通过服务轻量化提升效率与收益率 [8] - 具备条件的项目尝试“长短结合”租约，提升周转效率 [8] - 住房租赁行业进入金融化快速发展阶段，预计2025年保租房REITs二级市场交易更活跃，分派率稳定在4.2%-4.6%，资产“可投性”与“稳定分红能力”同步增强 [9]

公司财务业绩 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [2] - 经营服务业务实现全口径收入435.7亿元，效益持续保持行业前列 [2] - 完成大宗资产交易签约金额近70亿元，通过盘活存量资源实现回款71亿元 [2] 开发与销售业务 - 多地创新项目热销，1-9月实现高质量交付房屋超7.4万套 [2][4] - 十一黄金周假期实现认购金额47.7亿元，目标完成率137%，16家地区公司均完成认购目标 [4] - 上海高福云境项目首开，25套总价1.3-1.7亿元房源全部售罄 [4] - 通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元 [4] 经营服务业务 - 长租公寓业务规模、效率、纳保量保持行业第一，运营管理超28万间，开业突破20万间，超13.3万间房源纳入保障性租赁住房 [6] - 泊寓品牌获评“2025中国住房租赁领先品牌”等多项荣誉 [6] - 商业业务新项目开业实现首开出租率超97%，为GIC、黑石等机构提供轻资产运营服务 [7] - 物流业务出租率行业领先，提供一体化供应链服务 [7] 科技创新与应用 - 智能建造领域，图纸大模型已成为行业级应用，服务内外部项目超1000个 [9] - AI数字工程管理平台累计完成智能巡检超32万次 [9] - 物业自研“灵石”系统实现99.7%的设备在线率与15分钟级故障响应 [9] - 与深铁合作的全球首例“机器人自主搭乘地铁配送货”项目将于四季度量产上线 [10]

公司财务与运营表现 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 前三季度经营服务业务收入为435.7亿元 [1] - 高质量交付房屋超过7.4万套 [1] 长租公寓业务规模与模式 - 长租公寓业务规模、效率、纳保量保持行业第一 [1] - 运营管理房间超过28万间，开业房间数量突破20万间 [1] - 超过13.3万间房源纳入保障性租赁住房 [1] - 业内率先实现“产、建、运营一体化”发展模式突破 [1][2] - 探索出“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径，通过“由售改租”、“非居改保”盘活存量资源 [1] - 实现Pre-REIT基金突破，逐步打通资产退出通道 [1] 业务创新与服务提升 - 推出“六大服务承诺”，聚焦真房源、费用透明、24小时在线响应等服务保障 [2] - “续租价保”措施获得广泛认可 [2] - 针对企业客户和租户开放短租服务，累计入住超过50万间夜 [2] - 通过“长短租结合”模式最大化出租率和收益 [2] 战略合作与行业认可 - 与深圳地铁签署租赁运营合作框架协议，结合深铁项目资产与泊寓品牌运营优势 [3] - 根据第三方报告，泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”和“2025中国社区租赁领先品牌” [3] - 在合肥、武汉、苏州等城市与属地国资平台开展深度合作，就中大型租赁社区运营达成协议 [2] - 以佛山金色梦想项目为例，对分散式房源进行创新管理，获得租户与业主认可 [2] 行业趋势与发展前景 - 租购并举已成为行业趋势 [1] - 行业痛点在于寻找可持续的业务发展模式 [1] - 伴随租购并举持续深化，公司长租业务有望赢得更广阔发展空间 [1]

公司财务与运营表现 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 前三季度高质量交付房屋超7.4万套 [1] - 经营服务业务前三季度实现收入435.7亿元，效益持续保持行业前列 [1] 长租公寓业务规模与模式 - 长租公寓业务规模、效率、纳入保障性租赁住房（纳保）数量保持行业第一 [1] - 运营管理房源超28万间，开业房源突破20万间 [1] - 共计超13.3万间房源纳入保障性租赁住房 [1] - 在业内率先实现“产、建、运营一体化”发展模式突破 [1][2] - 探索出“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径，包括“由售改租”、“非居改保”等创新方式盘活存量资源 [1] - 实现Pre-REIT基金突破，逐步打通资产退出通道 [1] 长租公寓运营与服务创新 - 推出“六大服务承诺”，聚焦真房源、费用透明、24小时在线响应、紧急维修及“续租价保”等 [2] - 针对企业客户和租户推出短租服务，累计入住超过50万间夜 [2] - 通过“长短租结合”模式最大化出租率和收益，适应多样性市场周期 [2] - 以佛山金色梦想项目为例，对分散式房源进行创新租赁运营管理 [2] 战略合作与行业认可 - 在合肥、武汉、苏州等城市与属地国资平台开展深度合作，就中大型租赁社区运营服务达成协议 [2] - 与主要股东深圳地铁签署项目租赁运营合作框架协议，结合深铁的项目资产优势和公司的品牌运营优势 [3] - 根据第三方报告，公司获评“2025中国住房租赁领先品牌”和“2025中国社区租赁领先品牌” [3] 行业趋势与前景 - 租购并举已成为行业趋势，为公司长租业务赢得更广阔发展空间 [1]

核心财务与经营表现 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入435.7亿元，效益持续保持行业前列 [1] - 完成高质量交付房屋超7.4万套 [1][2] - 完成大宗交易签约金额近70亿元，通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元，盘活回款71.1亿元 [1][3] - 十一黄金周假期实现认购金额47.7亿元，目标完成率137% [2] 开发业务与销售亮点 - 多地创新项目实现“上线即热销”，产品融合24项产品标准及约520项设计要求与技术措施 [2] - 上海理想之地项目入选全国首批好社区案例及上海市首批好房子案例 [2] - 广州理想花地项目获广州主城区销售套数和金额双第一，上海高福云境项目1.3-1.7亿价位房源25套全部售罄 [2] - 采用主动邀请业主检验、在线实时查看施工细节等方式保障交付质量 [2] 经营服务业务发展 - 长租公寓业务（泊寓）运营管理超28万间，开业突破20万间，超13.3万间房源纳入保障性租赁住房，规模、效率、纳保量保持行业第一 [4] - 泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”等荣誉，并与深铁集团签署租赁运营合作框架协议 [4] - 商业业务新项目实现首开出租率超97%，并为GIC、黑石等机构提供轻资产运营服务 [5] - 物流业务出租率行业领先，物业业务推出弹性定价体系服务模式获得市场认可 [5] 科技创新与应用 - 图纸大模型及相关产品已成为行业级应用，服务内外部项目超1000个，为近百家伙伴提供线上审图服务 [6][7] - AI数字工程管理平台累计完成智能巡检超32万次，通过无人机和计算机视觉算法精准识别工程进度 [7] - 自研“灵石”系统实现99.7%的设备在线率与15分钟级故障响应，“飞鸽”平台构建行业最大规模工单实时响应网络 [7] - 与深铁合作的全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点将于四季度逐批量产交付上线 [8]

行业核心驱动力 - 行业正从分散的“二房东”模式加速迈向金融化、机构化和专业化的新阶段 [1] - 保障性租赁住房扩募、国资企业盘活存量资产需求以及保险REITs等长期资本寻求稳健回报构成当前市场三大核心驱动力 [1] - 行业估值基石已从“土地增值”转向“运营现金流”，核心指标变为NOI和EBITDA [1] 资产估值逻辑变革 - “好房子”资产优劣的衡量标准从一次性开发收益转向基于现金流的长期价值，核心指标为NOI、EBITDA和资产升值潜力 [4][5] - NOI反映物业运营效率与真实现金流，决定资产生存；EBITDA体现管理能力与规模效应，决定资产成长；资产升值潜力决定长期溢价 [5] - 与传统房地产开发注重ROE和资金周转不同，租赁资产更强调现金流的稳定性与可持续性，体现从开发商思维到资产管理思维的转变 [5] 运营效率提升与结构性创新 - 通过装配式装修与数字化运营，领先企业能将装修改造成本降低15%到20%，并将净营运收益提升3到5个百分点 [2] - 效率提升源于装配式、数字化、智能化成为租赁住房资产的底层标准，使“好房子”从个案突破转变为可规模复制的产品体系 [6] - 这种效率红利是支撑行业长期扩张的结构性动力，而非阶段性成果 [2][6] REITs市场与资产估值 - REITs市场对现金流稳定性和可预测性的要求，倒逼产业链将“好房子”的物理空间、功能设置、社区环境与服务体系统一量化为清晰的财务数据 [2] - 这些维度通过影响入住率、空置率、续租率及非租金收入，直接决定NOI与收益率，并最终体现在运营毛利率、资本化率等财务参数中，影响REITs发行定价 [7][8] - 国内已发行的保障性租赁住房REITs平均分派率约为4.2%，主要由资产端的稳定现金流支撑，而非政策补贴或财务修饰 [10][11] 商业模式转型与收入多元化 - 长租公寓商业模式正从单纯的“空间转租”赚取租金差，转向“空间运营”与“内容变现”以获取超额溢价 [9] - 通过打造具有社交属性和体验价值的公共空间，可提升品牌黏性，并引入多元化非租金收入来源，目前行业非租金收入占比普遍不足5%，未来有望突破5%甚至达到两位数 [9] - 非租金收入与传统租金周期波动关联度低，能有效分散风险、平滑现金流，提升收益结构的抗周期性 [9] 金融工具角色与市场闭环 - Pre-REITs作为项目培育期的“血液”，服务于资产运营初期；REITs则是成熟期的“出口”，代表资产稳定运营后的长期资本化路径 [12] - 当前“投融管退”闭环已初步打通，但最大堵点在于优质合格标的不足，部分项目在现金流稳定性、产权完整性等方面仍待完善 [13] - RWA通过区块链技术实现份额数字化与可拆分，能降低中小投资者门槛，但面临法律确权、监管合规及估值信息披露三大挑战 [14][15] 资产属性与市场周期 - 租赁住房满足居住刚性需求，其波动性远低于商业地产或酒店等强周期资产，具有穿越经济周期的防御性特征 [3][16] - 短期虽受就业市场变化影响，但影响是阶段性的而非结构性的，货币政策波动主要影响融资成本而非需求本身 [16] - 在“资产荒”背景下，租赁住房凭借收益率的低波动性与现金流稳定性，吸引保险资金等长期资本配置，其分派率在4%至4.5%左右，虽低于物流和园区类资产，但优于国债或货币类资产 [3][17] 行业格局与未来竞争维度 - 阻碍住房租赁市场机构化率快速提升的核心瓶颈在于市场仍处于从“开发逻辑”向“持有运营逻辑”转型的初期 [18] - 中国机构化率目前在10%左右，预计需要5到10年达到30%至40%的健康水平 [18] - 未来三到五年行业最关键竞争维度是品牌溢价能力与极致运营效率，市场将形成国企与专业化品牌并存的“双极格局” [3][20] - 行业竞争逻辑已从“价格战”转向品质战与效率战，未来整合将是优质资产与头部运营商集中化的过程 [19][20]

行业政策环境 - 《住房租赁条例》施行一个多月，政策红利逐步释放，市场秩序进一步规范，租赁行业迎来新一轮发展契机 [1] - 保障性租赁住房在质与量上均提供更大发展空间，更多参与主体获得金融支持，房源供给增加，品质要求提升，客户覆盖面扩大 [1] - 《住房租赁条例》为市场化租赁领域带来系统化合规要求，推动行业从粗放式增长向精细化运营转变 [1] 企业战略与运营转变 - 法规落地后淘汰不规范企业，留下真正关注用户需求的企业，条例倒逼企业合规升级，房源真实性管理、资金安全监管将更趋规范 [2] - 企业需通过技术手段落实房源实勘、信息真实性等要求，合规与效率是行业重构的基石 [2] - 运营理念需平衡经济账与社会价值账，从房东转变为微型城市运营者，注重客群细分如满足城市青年交通便利与社群互动、城市建设者低成本与基础服务保障 [2] 产品与服务创新 - 租客需求变化体现在服务升级与产品结构调整，新增项目需更注重品质与空间设计，广义服务还包括配套空间与区域整体提升 [2] - 通过精细化产品设计（如电动晾衣架、床头柜布局）与组合式资产运营（长租公寓、商业、养老、写字楼等多业态融合）为用户提供更全面生活解决方案 [2] - 长租公寓不仅是居住空间，更是生活服务载体，从维修服务到社群活动，再到精神层面满足是未来竞争关键 [2] 资产价值与金融支持 - 公募REITs推出改变估值逻辑，现金流稳定性成为核心指标 [3] - 土地期限与续期政策不确定性是当前主要瓶颈，未来需通过运营效率提升与服务增值增强资产退出时市场认可度 [3]

市场租金表现 - 2025年三季度50城住宅平均租金累计下跌0.61%，各月环比跌幅逐步扩大，7月、8月、9月环比跌幅分别为0.07%、逐步扩大、0.39% [2] - 截至2025年9月，50城住宅平均租金为34.74元/平方米/月，同比下跌3.76% [2] - 一线城市租金表现相对稳健，三季度累计下跌0.34%，跌幅较去年同期收窄；二线和三四线代表城市平均租金累计跌幅分别为0.76%和0.65%，跌幅较去年同期有所扩大 [6] - 从城市层级看，北京、上海、深圳租金水平稳居第一梯队，均在80元/平方米/月以上；46个重点城市三季度租金累计下跌，其中三亚跌幅最大，为1.91% [4][6] 投资回报率 - 2025年9月，50个重点城市租金房价比均值为2.21%，较2023年初低点提高0.23个百分点，较去年同期提高0.09个百分点 [9] - 各城市租金房价比分化明显，深圳、北京、上海等核心城市因房价较高，租金房价比仍在2.0%以下；而哈尔滨、贵阳等城市租金房价比在3.0%以上 [9] 政策环境 - 行业首部国家级行政法规《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，共7章50条，涉及规范出租承租活动、规范住房租赁企业和经纪机构行为、强化监督管理等内容 [13][15] - 国家发改委发布通知，将市场化租赁住房明确写入公募REITs新资产类型项目，为其利用资产证券化工具拓宽融资渠道提供政策支持 [17] - 地方政策以收储转租、完善监管体系为重点，多地推进收购存量商品房用作保障性住房，并推行房源核验码制度等监管措施 [19][21][22] - 需求端政策协同发力，包括提高租房提取公积金额度、扩大青年人才住房保障范围、构建“租购衔接”人才住房体系等 [23] 保租房REITs运营 - 2025年二季度保租房REITs运营稳健向好，基金收入整体同环比增幅在5%以上，净利润整体同环比增幅在7%-10%之间，可供分配金额整体同环比增幅在5%左右 [24] - 华夏北京保障房REIT受成功扩募影响，基金收入同环比增幅均超15% [24] - 二季度末各底层资产项目出租率普遍在95%以上，市场化机构运营的资产项目出租率回升明显，如华夏基金华润有巢REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT平均出租率均居近两年高位 [29] REITs市场发展 - 三季度保租房公募REITs首发与扩募筹备工作稳步推进，广州安居集团计划发行规模不低于8亿元的REITs，国泰海通城投宽庭保租房REIT拟扩募涉及3592套房源 [33] - 建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划于2025年9月在上交所完成首次扩募，成为市场首单持有型不动产ABS扩募项目，扩募募集规模4.53亿元 [33] - 市场化租赁住房被纳入公募REITs新资产类型，预计后续发行将加速 [36] 长租公寓企业格局 - 截至2025年三季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达139.8万间，较二季度末增加3.9万间；TOP5企业累计开业规模58.6万间，占TOP30总规模的41.9% [41] - TOP30企业合计管理房源量约198万间，较二季度末增加2.2万间；TOP5企业累计管理规模83.2万间，占比42.0% [43] - 房企系企业在开业和管理规模上均占据领先优势，其开业规模在TOP30中合计占比达46%，管理规模占比接近五成；地方国企系业务规模持续快速扩张，占比超20% [41][43][44]