美国3月成屋销售数据 - 美国3月成屋销售总数年化环比下降5 9%，低于市场预期的下降2 6% [1] - 前值（2月数据）为增长4 2%，显示销售增速由正转负 [1]

文章核心观点 - 尽管2024年底减息及折让交易刺激豪宅成交量，但香港住宅市场面临二手及一手库存过剩压力，2025年价格预计持续调整 [1] 市场现状 - 2024年第四季度豪宅成交量环比增长一倍至180宗，受美联储减息及市场折让盘源增加影响 [1] - 2024年房屋价格季度环比再跌1 - 2%，受大量不良资产及投资者急售套现压力影响 [1] - 港岛区积压2015 - 2024年间竣工的126幢独立屋及600个豪宅单位待出租或出售 [1] - 2024年一手成交量相比2022及2023年年均飙升70%至1.6912万宗 [1] 市场供应 - 未来4年将有10.7万个单位新供应，价格下调压力持续 [1] 市场预测 - 2025年联排别墅价格将下跌5%，豪宅跌幅介乎0 - 5%，一般住宅料下调5 - 10% [1] - 鉴于一手房供应充足，预计2025年全年豪宅交易量将持续回升 [2] 发展商策略 - 独立屋年均吸纳量仅为13栋，豪宅年均吸纳量只有48套，部分发展商在市场情绪改善时主动推出一手豪宅项目 [2] - 财务状况稳健的发展商倾向保留最有价值资产，在市场条件和价格合适时推出 [2]

东北人口迁移趋势 - 东北人流行去西双版纳过冬，形成显著的季节性迁移现象 [4][6] - 西双版纳已取代三亚成为东北人新聚集地，街头东北口音占比显著提升 [7][14] - 东北人在当地商业渗透率高，夜市小吃摊主中黑吉辽籍贯占比突出 [8][10] 区域消费特征 - 旅居成本优势显著：东北阿姨分享月均消费仅2000-3000元，包含食宿 [16] - 本地农产品价格优势：牛油果5元/个，百香果10元/3斤，榴莲等热带水果实现自由 [16] - 温泉资源吸引力强：云南温泉数量占全国40%，版纳温泉度假区成为东北人重要休闲场所 [16] 房地产市场表现 - 外地购房需求旺盛：2023年前10月版纳新建商品房销售增速云南第一，州外购房占比超80% [16] - 房价性价比突出：2023年均价6000-8000元/㎡，50万可全款购两居室 [16] - 购房决策周期短：案例显示东北客户考察5天即下定，大连6组客户集中购房 [16] 目的地竞争格局 - 三亚替代效应显现：房价从2003年低点涨至2017年3万元/㎡，春节机票价格突破万元 [17] - 新兴候鸟城市崛起：西双版纳、安吉、桐庐等成为东北人新选择 [18] - 迁移决策要素转变：从单纯气候适宜转向综合考量物价、房价、生活配套 [16][18]