市场表现 - 内房股普遍下挫，富力地产(02777)跌9.09%至0.5港元，金辉控股(09993)跌7.88%至1.52港元，融创中国(01918)跌6.4%至1.17港元 [1] 新房市场状况 - 2026年2月受春节假期影响，全国重点50城新房市场整体成交仍较为清淡 [1] 二手房市场状况 - 重点15城1-2月二手房累计成交面积约1509万平方米，同比微增2% [1] - 春节假期后，核心城市二手房挂牌量普遍出现回升 [1] - 未来2个月核心城市二手房挂牌量回升的幅度和持续性将成为影响后续房价走势的关键变量 [1] 政策环境 - 2月中央及地方政策持续释放利好，月底上海“沪七条”释放出积极的政策趋势信号，有利于提振全国市场预期 [1] 行业阶段判断 - 当前房地产市场已进入止跌回稳的关键验证期 [1]

市场表现 - 内房股普遍下挫，富力地产股价下跌9.09%至0.5港元，金辉控股股价下跌7.88%至1.52港元，融创中国股价下跌6.4%至1.17港元 [1] 新房市场状况 - 2026年2月受春节假期影响，全国重点50城新房市场整体成交仍较为清淡 [1] 二手房市场状况 - 2026年1-2月重点15城二手房累计成交面积约1509万平方米，同比微增2% [1] - 春节假期后，核心城市二手房挂牌量普遍出现回升 [1] - 未来2个月核心城市二手房挂牌量回升的幅度和持续性将成为影响后续房价走势的关键变量 [1] 政策环境 - 2月中央及地方政策持续释放利好，月底上海"沪七条"释放出积极的政策趋势信号，有利于提振全国市场预期 [1] 行业阶段判断 - 当前房地产市场已进入止跌回稳的关键验证期 [1]

项目核心定位与市场稀缺性 - 项目“安澜北京”被定位为北京楼市未来很长一段时间内都不会再出现的绝版楼盘，其核心底气源于占据树村板块这一绝版地段 [2] - 树村板块被描述为北京能级浓度最高的地方，是各类塔尖楼盘地段叙事的终极样本 [2][3] - 项目所在地块为树村板块最后一块住宅用地，由中海地产于2025年3月以人民币75.02亿元竞得，楼面价历史性突破每平方米10万元，刷新北京单价地王纪录 [8] 地段价值与历史文脉 - 地段价值根植于深厚的皇家文脉，历史上是清代“离宫政治中心”的一部分，为上三旗功勋贵族住地 [9] - 地块与圆明园通过清河及“清河之洲”紧密相连，共同构成一个完整的“皇家文脉生活圈” [5][11] - 区域通过圆明西路、信息路等主干道与圆明园实现物理连接，强化了一体性 [13] 区域能级与资源聚集 - 板块聚集了北京最高能级的“文脉原点”、“精神原点”（以清北为代表的高校群）和“科技原点”（中关村） [14][18] - 从传统中关村到后厂村的中关村科技园，在南北不到8公里的区域内完成了顶级科技资源的聚集 [16] - 区域内次新二手房的资产价值回报已证明了该板块的资产保值能力 [20] 产品规划与设计创新 - 项目在容积率仅1.6的土地上，创新性地规划了叠墅、平墅与平层组合的产品，实现了该文脉辐射带近三年来最低容积率及断供二十年的别墅业态 [20][21] - 低密度社区规划了超过2000平方米的会所空间，兼顾了室内私域享受与社区公域体验 [23][25] - 社区规划设计了专属的归家动线，旨在为业主创造与城市隔绝、节奏放缓的场域体验 [25] 户型设计与产品理念 - 产品设计回归“第一性原理”，核心聚焦于业主视角的体验感受，而非单纯追求技术指标 [25] - 以275平米户型为例，南向面宽达到16.1米，客厅拥有近8米的横向视野，极致放大空间气场 [25][31] - 户型设计强调“留有余量”，例如在310平米户型中预留了“+1空间”的可能性，允许客户根据需求切分出卧室或书房，且切分后客厅仍保持足够面宽 [31][33] - 设计理念并非跟随市场潮流，而是基于对塔尖客群真实需求的深度理解，满足其对独立空间和生活灵活性的需求 [34][35] 社区文化与圈层营造 - 社区规划追求公域体验与私域享受的双向占有，会所被视为社区圈层精神文化的最大公约数，功能超越娱乐消费，涵盖社交共鸣与精神追求 [35][37] - 项目创新性地复刻了颐和园的霁清轩，将其作为社区的文化坐标，使在地性文化与项目当代法式风格融合碰撞 [38][39] - 这种设计基于对塔尖圈层审美排他性与同频性的深层理解，旨在吸引能产生强烈情绪共鸣的客群，业主获得的不仅是稀缺资产，更是对整个社区的认同感 [41][42] 项目愿景与长期价值 - 项目旨在打造一个能够匹配甚至超越绝版地段、并可以穿越时代的作品 [45] - 对如复刻霁清轩等元素的设计，考虑了时光痕迹带来的价值，预期其矿物质颜料将随时间流逝而愈发显现独特韵味，赋予作品收藏价值 [47]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 周末地缘政治风险加剧预计A股今日受避险情绪影响整体偏弱；上一交易日股指上涨为主，周期股表现强势；3月起上市公司年报、一季报逐步披露，业绩确定性强的行业龙头将获资金青睐，推动行情从“预期驱动”转向“盈利驱动”；市场将从“普涨”进入“精选阿尔法”阶段，无业绩支撑的纯题材股、中小盘小票或持续弱势，政策受益、业绩改善的板块或有持续性机会；节后市场有望延续震荡上行态势，重点关注政策落地与产业催化的共振效应，资金大概率围绕高景气赛道布局巩固市场结构性行情[2] 根据相关目录分别进行总结 股指期货市场 - IF当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为4713.80、4706.40、4673.40、4614.60，涨跌分别为4.20、3.40、5.60、5.00，涨跌幅分别为0.09、0.07、0.12、0.11，成交量分别为54648.00、3382.00、17060.00、6967.00，持仓量分别为146645.00、3731.00、87415.00、36704.00，持仓量增减分别为1168.00、639.00、1559.00、1152.00[1] - IH当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为3045.40、3047.00、3041.00、3005.00，涨跌分别为13.20、13.60、13.00、10.60，涨跌幅分别为0.44、0.45、0.43、0.35，成交量分别为28262.00、2402.00、7540.00、4149.00，持仓量分别为59512.00、3237.00、29842.00、15530.00，持仓量增减分别为 -697.00、748.00、989.00、1676.00[1] - IC当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为8645.40、8620.20、8525.20、8376.20，涨跌分别为111.80、105.80、99.00、75.00，涨跌幅分别为1.31、1.24、1.17、0.90，成交量分别为78564.00、4621.00、35131.00、11338.00，持仓量分别为138970.00、5930.00、106016.00、48679.00，持仓量增减分别为2284.00、1431.00、4557.00、583.00[1] - IM当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为8531.40、8486.20、8330.60、8129.40，涨跌分别为89.40、86.00、68.40、54.40，涨跌幅分别为1.06、1.02、0.83、0.67，成交量分别为100970.00、5141.00、35557.00、14155.00，持仓量分别为177180.00、7186.00、114120.00、66848.00，持仓量增减分别为1084.00、1503.00、3084.00、2123.00[1] - IF下月 - IF当月、IH下月 - IH当月、IC下月 - IC当月、IM下月 - IM当月隔月价差现值分别为 -7.40、1.60、 -25.20、 -45.20，前值分别为 -5.60、1.80、 -22.40、 -45.20[1] 股指现货市场 - 沪深300指数前值指数点数4710.65，成交量261.42亿手，总成交金额5788.21亿元，前两日值指数点数4726.87，成交量234.85亿手，总成交金额5998.49亿元，涨跌幅 -0.34[1] - 上证50指数前值指数点数3039.43，成交量43.91亿手，总成交金额1373.65亿元，前两日值指数点数3035.07，成交量43.95亿手，总成交金额1410.05亿元，涨跌幅0.14[1] - 中证500指数前值指数点数8490.62，成交量333.15亿手，总成交金额5711.86亿元，涨跌幅0.83[1] - 中证1000指数前值指数点数4162.88，成交量14495.09亿手，总成交金额8835.26亿元，涨跌幅0.39[1] - 主要消费、医药卫生、地产金融、信息技术行业前值分别为20617.12、8215.98、6284.31、3410.11，涨跌幅分别为 -0.10%、 -0.22%、 -0.11%、 -0.95%[1] - 电信业务、公用事业行业前值分别为5821.42、2420.44，涨跌幅分别为 -2.73%、0.77%[1] 期现基差 - IF当月 - 沪深300、IF下月 - 沪深300、IF下季 - 沪深300、IF隔季 - 沪深300前2日值分别为 -14.67、 -20.27、 -55.67、 -112.07[1] - IH当月 - 上证50、IH下月 - 上证50、IH下季 - 上证50、IH隔季 - 上证50前2日值分别为 -0.47、1.33、 -4.07、 -37.87[1] - IC当月 - 中证500、IC下月 - 中证500、IC下季 - 中证500、IC隔季 - 中证500前2日值分别为 -19.82、 -42.22、 -129.82、 -259.02[1] - IM当月 - 中证1000、IM下月 - 中证1000、IM下季 - 中证1000、IM隔季 - 中证1000前2日值分别为 -29.44、 -74.64、 -230.24、 -431.44[1] 其他国内主要指数和海外指数 - 上证指数、深证成指、中小板指、创业板指涨跌幅分别为1.03%、1.68%、 -0.62%、 -0.64%[1] - 恒生指数、日经225、标准普尔、DAX指数前值分别为26630.54、58850.27、6878.88、25284.26[1] 宏观信息 - 伊朗最高领袖哈梅内伊遇袭身亡，伊朗政府宣布40天全国哀悼将选举最高领袖，特朗普称对伊军事行动或持续四周，伊新领导层希望恢复谈判，他同意对话；冲突升级冲击中东金融市场，伊朗股市暂停交易，3月1日沙特、埃及股市收跌，阿曼和巴林股市走弱[2] - 外交部长王毅与俄罗斯外长拉夫罗夫通话，中方立场为立即停止军事行动、尽快重回对话谈判、共同反对单边行径[2] - 本周国内2026年全国两会开幕讨论政府工作报告与“十五五”规划，2月PMI等数据将公布，阿里千问3月2日发布AI眼镜；国际上伊朗局势受瞩目，俄美乌将谈判，美联储褐皮书等将发布，2026年世界移动通信大会开幕，苹果3月4日举行新品发布会；MiniMax等将发布业绩[2] - 多家新势力车企发布2月交付数据，蔚来等车企发布3月购车优惠活动[2] 行业信息 - 2月百城新建住宅环比下跌0.04%，同比上涨2.37%；二手住宅环比下跌0.54%，同比下跌8.78%；50城普通住宅租赁均价环比下跌0.11%，同比下跌3.79%[2] - 青海发布光热专项支持性政策，将推动光热发电产业发展，探索打造“一带一路”旗舰项目[2] - 2月PC DRAM（DDR4 8Gb 1Gx8）产品合约价格环比上涨13.04%达13美元，DDR4价格连续11个月上涨且一个季度内翻番以上[2]

核心观点 - 瑞银预期华润万象生活2025年业绩符合市场预期 并将提供乐观的业务指引[1] - 瑞银将公司目标价由48港元上调至55港元 维持“买入”评级 并列为中国房地产板块首选[1] 业绩与盈利预测 - 瑞银将公司2026年同店零售销售增长预测由7%上调至10%[1] - 基于销售增长预测上调 瑞银将公司2026至2027年盈利预测上调2%[1] 业务发展指引 - 公司预计将提供乐观指引 包括在“十五五”规划下的购物中心扩张计划[1] - 公司预计将提供2026年同店销售增长的预测[1]

报告行业投资评级 - 行业评级：增持（维持）[1] 报告核心观点 - 核心事件是上海进一步优化调整房地产政策，调减住房限购并优化公积金贷款，旨在支持市场需求[8][15] - 尽管春节假期对销售数据造成扰动，但周度一二手房销售环比已出现显著回升，显示市场在政策支持下有所回暖[8] - 投资重点在于财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，以及有望随市场回暖而实现估值修复的物业管理公司[8] 根据相关目录分别总结 一周行情回顾 - 本周（报告周）申万房地产指数上涨0.51%，但跑输沪深300指数（上涨1.08%），相对收益为-0.57%[4][13] - 个股表现分化，涨幅前五为万泽股份、*ST荣控、黑牡丹、京能置业、万通发展；跌幅后五为三湘印象、上实发展、海南机场、珠免集团、招商蛇口[13] 行业新闻追踪 - **上海政策**：自2026年2月26日起，非沪籍居民购买外环内住房的社保/个税年限降至1年，满3年可增购1套；持居住证满5年限购1套；首套公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元；多子女家庭购买二套贷款额度上浮20%；对特定情况暂免征收个人住房房产税[15] - **广州政策**：开展为期两个月的房地产自媒体乱象专项整治行动，以规范市场信息传播[15] - **佛山政策**：发布“好房子”建设指引，提高阳台计容面积上限至20%，取消单个阳台限制，公共设施不计容，并配套公积金贷款额度上浮等金融支持[15] - **天津规划**：2026年将加快32个城市更新在建项目，启动15个新项目，推进27个城中村改造，并完成一系列交通基础设施建设[16] 个股公告及新闻追踪 - **花样年控股**：债务重组计划获得约99.67%的债权人支持[20][21] - **国浩集团**：截至2025年12月31日止6个月，股东应占溢利20.265亿港元，同比增长13%[20][21] - **华人置业**：预计2025年度股东应占综合亏损净额同比减少75%-85%，收入同比减少5%-15%[21] - **联发集团**：完成“23联发集MTN002”中期票据的回售兑付，回售金额6.96亿元[21] - **碧桂园**：重组主体在2025年内就9笔公司债券召开了持有人会议并审议通过整体重组议案[21] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - **周度数据（2.20-2.26）**：38城合计成交7098套，同比大幅下降72.9%，但环比增长43.8%；成交面积69.5万平方米，同比下降73.7%，环比增长39.9%[6][23] - **城市能级表现**：一线城市成交套数环比增幅最大，达99.8%，但同比降幅也最深，为-80.2%[23] - **月度至今数据（2.1-2.26）**：38城合计成交94153套，同比下降3.5%，环比下降37.1%[28] 重点城市二手房成交分析 - **周度数据（2.20-2.26）**：16城合计成交6706套，同比下降68.3%，环比大幅增长185.2%；成交面积64.2万平方米，同比下降68.4%，环比增长111.4%[6][37] - **城市能级表现**：一、二线城市成交套数环比增幅均超过235%[37] - **月度至今数据（2.1-2.26）**：16城合计成交81490套，同比增长17.1%，环比微降6.2%[40] 重点城市库存情况分析 - **周度数据（2.20-2.26）**：17城商品房库存面积18678.6万平方米，环比微降0.1%[6][50] - **去化周期**：整体去化周期为174.1周，其中一线城市134.7周，二线城市215.0周，三四线城市251.8周[50][59] 土地市场供给与成交分析 - **周度数据（2.16-2.22）**：土地供应为0万平方米；成交土地73.2万平方米，同比下降97%；成交金额3.8亿元，同比下降97.6%；成交楼面价520元/平方米，溢价率为0%[7][60] - **近期房企拿地**：保利发展、招商蛇口、越秀地产、中国海外发展、滨江集团等房企在2025年10月至2026年2月期间于上海、广州、杭州、成都等重点城市有拿地记录[75] 房地产行业融资分析 - **周度数据（2.20-2.26）**：房地产企业信用债发行额5.49亿元，同比大幅下降94.72%[7][76] - **月度至今数据**：信用债发行额241.03亿元，同比增长16.27%，但环比下降17.25%[76] 投资建议 - **房企板块**：建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国[8] - **物管板块**：建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务，预期其将受益于市场需求的回升[8]

国内政策与市场 - LPR连续第9个月保持不变，1年期为3.0%，5年期以上为3.5%，年内降准降息空间温和[8][9] - 国务院部署银发经济，首次突出“释放银发消费需求”，预计2035年规模有望突破30万亿元[10][11] - 上海推出“沪七条”稳楼市政策，非沪籍购房社保要求缩短、公积金贷款额度最高提升至240万元[12][13] - 政治局会议为“十五五”定调，强调结构优化与效率提升，延续稳中求进总基调[14][15] 海外经济与市场 - 离岸与在岸人民币汇率创2023年4月以来新高，央行将远期售汇外汇风险准备金率从20%下调至0以干预升值斜率[20][21] - 日本2月东京核心CPI同比1.8%，跌破央行2%目标，主要受能源补贴等政策影响[22][23] - 特朗普拟用AI为锗、镓、锑、钨等关键矿产制定参考价，推动供应链阵营化、区域化转型[18][19] 高频数据跟踪 - 上游：布伦特原油周环比上升0.27%，铁矿石周环比下降1.86%，阴极铜周环比上升0.34%[24] - 中游：水泥价格周环比上升5.23%，动力煤周环比上升3.39%，螺纹钢价格与节前持平[28] - 下游：30城商品房成交面积周环比下降14.25%，2月第一周乘用车日均零售销量同比上升54%[46] - 新兴产业：国产多晶硅料价格周环比下降4.65%，碳酸锂价格周环比下降5.94%，1月新能源汽车销量同比仅增0.11%[24][46]

核心财务表现 - 公司收入同比下降约50%至约83.91亿港元，主要由于建筑收入減少以及中国内地物业交付減少 [1] - 公司毛利按年下降25%至50.38亿港元，核心经营利润同比下降约18%至约36.36亿港元 [1] - 公司归母净亏损约37.3亿港元，但同比收窄44% [1] 合约销售情况 - 报告期内，公司来自物业发展及资产出售的应占合约销售总额合共约138亿港元 [1] - 在香港的应占合约销售额约为103亿港元，主要来自多个住宅项目及若干资产出售 [1] - 在中国内地的应占合约销售额约为人民币32亿元，其中以大湾区为首的南部地区贡献最大，占比约60% [1]

核心观点 - 美银证券维持新世界发展“跑输大市”评级 目标价4.8港元 认为其2026上半财年业绩大致无惊喜 当前股价已反映潜在第三方投资的预期 且存在被低估的股权稀释风险 [1] 财务业绩与预期 - 公司2026年度上半年净亏损37.3亿港元 较2025年度上半年66.3亿港元亏损有所收窄 但远差于美银证券预期的2亿港元亏损 [1] - 公司拥有可观的短期可售资源 例如大围柏傲庄三期预计可套现约65亿港元 [1] 评级、估值与目标价 - 美银证券给予公司目标价4.8港元 该目标价基于较资产净值折让60%计算 [1] - 当前60%的资产净值折让幅度 较2018年以来的平均折让幅度高出0.5个标准偏差 以反映公司因高杠杆而面对银行融资渠道的不确定性 [1] - 公司当前交易价格较美银证券的重估净资产(RNAV)折让仅10% 且没有任何股息 [1] 资本结构与融资前景 - 美银证券信贷研究分析师的基本情境预测是 公司会在2026年下半年进行另一轮债务置换 [1] - 管理层提到会考虑所有资本市场的选项 [1] - 即使潜在第三方投资最终落实 潜在新股及/或认股权证发行也会带来被低估的稀释风险 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告围绕宏观数据、商品投资、财经新闻、股票市场等多方面展开，涵盖经济指标、地缘政治冲突、市场动态等内容，分析其对金融市场的影响并给出投资相关观点 [1][2][24] 各部分总结 宏观数据速览 - 2025年12月GDP当季同比4.5%，较上期和去年同期下降；2026年1月制造业PMI为49.3%，非制造业PMI商务活动为49.4% [1] - 2026年1月社会融资规模当月值72208亿元，新增人民币贷款当月值47100亿元；M0、M1、M2同比分别为2.7%、4.9%、9.0% [1] - 2026年1月CPI当月同比0.2%，PPI当月同比 - 1.4%；2025年12月固定资产投资累计同比 - 3.8%，社会消费品零售总额累计同比3.7% [1] - 2025年12月出口金额当月同比6.60%，进口金额当月同比5.70% [1] 商品投资参考 综合 - 伊朗最高领袖遇袭身亡，美伊冲突升级冲击中东金融市场，沙特、埃及等股市下跌 [2] - 美以军事打击伊朗致霍尔木兹海峡航运停摆，多家航运公司调整业务 [2] - 投资者关注伊朗受袭对市场冲击，布伦特原油价格或涨至100美元/桶，有35%上涨空间 [3] - 伊朗卫队警告若油气设施遭袭将摧毁地区所有油气设施 [3] - 多米尼加或成关键稀土供应国，计划今年评估、明年认证储量后开采冶炼 [3] 金属 - 2月27日电池级碳酸锂价格跌1160元报17.19万元/吨，近5日和30日累计上涨 [4] - 章源钨业因原材料价格上涨调整硬质合金产品价格 [5] 能源化工 - 赫伯罗特调整航线，多家航运公司暂停中东业务 [2][6] - OPEC+原则上同意4月增产20.6万桶/日，后续计划待定 [6] - 印度计划2026年削减煤炭进口量至少1500万吨 [6] 农产品 - 印尼3月1日起提高毛棕榈油出口关税至12.5% [7] 财经新闻汇编 公开市场 - 上周央行公开市场净回笼6114亿元，本周有逆回购和买断式逆回购到期 [8] - 2月28日央行开展1160亿元7天期逆回购操作，单日净投放 [9] 要闻资讯 - 伊朗局势升级，冲击中东金融市场，各方表态呼吁停止军事行动 [10][11] - 霍尔木兹海峡运输暂停或加剧油价波动，全球股市、国债收益率、油价受影响 [12] - 2025年国内生产总值等经济数据发布，国家统计局副局长解读公报 [12][13] - 政协十四届四次会议3月4日召开，多项议程待审议 [13] - 多部门发布深圳消费品以旧换新方案，激发市场消费活力 [16] - 2月百城住宅销售和租赁均价有涨有跌，1 - 2月房企拿地总额下降 [16][17] - 2月汽车经销商库存预警指数位于荣枯线之上 [17] - 2025年各类主体债券筹资、REITs募集资金情况 [18] - 货币基金“被动降费”，稳定币成美短期国库券主要买家 [18][19] - 多家公司发生债券重大事件 [19] 债市综述 - 上周六避险情绪提振债市，利率债收益率下行，资金市场利率有变动 [20][21] 汇市速递 - 上周五在岸和离岸人民币对美元汇率有变动，非美货币多数上涨 [23] 研报精粹 - 中信证券分析中东冲突对市场影响规律，对中国资产无显著影响 [24][25] - 中金固收称市场对债券态度因预期差改变 [25] - 申万固收认为存单利率下行空间有限，长债利率下行空间收窄 [26] - 光大固收称A股中长期向好，中东局势给部分板块带来投资机会 [26] 今日提示 - 3月2日多只债券上市、发行、缴款、还本付息 [27][28] 股票市场要闻 - 今年前两月恒生科技指数下跌，南下资金未离场，腾讯等公司吸金 [29]