公司核心发展理念与战略 - 公司于1月23日在苏州举行品牌发布会，回顾了其二十余年“与城市共生”的发展历程，并发布了以长期主义为指导的全国化战略布局 [1] - 公司的核心发展理念凝练为“对城市负责、对社会负责、对历史负责”的“三个负责”，是其所有事业的基石 [1] - 公司致力于在中心城市核心地段打造集商务、商业、居住、酒店、文化于一体的“有机、生态、融合”城市综合体，旨在营造现代化的高端“大都会生活方式” [1] 成熟项目运营模式与实践案例 - 北京华贸中心是公司初心的首次完整表达，通过整合全球顶尖资源，引入丽思卡尔顿、JW万豪两个国际奢华酒店，并与北京SKP共同成长，验证了“城中之城”模式的可行性，至今仍是北京CBD的核心活力引擎 [1] - 惠州华贸天地作为粤东地区的商业标杆，引入了近千个国际知名品牌，其中城市首店超450家，占比显著，通过深度运营超136万会员与数百个社群，全年举办各类城市级文化活动超500场，成为大湾区潮流聚集地之一 [3] - 苏州华贸中心是公司的战略升级项目，通过复建明代“紫芝园”、携手建筑大师安藤忠雄设计“H+美术馆”、与华润置地和华润万象生活合作呈现苏州万象天地等举措，实现了历史文脉与现代商业的有机融合 [5] - 苏州万象天地以“MALL+街区”的独特形态与精细化运营，深度融合姑苏文脉与当代潮流，其开业后的运营表现印证了“空间+内容”模式的竞争力 [12] 全国化战略布局与新项目规划 - 公司的全国化布局正稳步推进，发布会重点介绍了南京华贸中心与上海华贸中心的规划 [8] - 南京华贸中心锚定玄武湖畔，提出“湖畔大都会生活方式”，旨在为南京主城打造一个兼具高端商务与诗意栖居的活力新地标 [8] - 上海华贸中心落子于北外滩，规划打造一个汇聚全球顶尖品牌的“品牌之家”聚集区，旨在为国际品牌提供深度叙事、文化展示与高净值客群深度互动的完整空间，助力上海打造差异化商业业态 [10] - 公司的每一个项目都坚持“一地一策”，其底层逻辑在于深度解码城市的禀赋与渴望，让商业项目成为城市功能与气质的关键补足与升华 [12] 行业趋势与公司角色定位 - 未来的商业综合体，其新角色正是成为与城市深度共生的“活力场”，不止于卓越的建筑，更在于能持续讲述与城市共鸣的故事、实现有机的更新，成为人们愿反复归来、自然融入日常的目的地 [12] - 公司愿作为“长期主义”的坚定践行者与“城市共生”的坚定同行者，更深地融入城市的呼吸与生长节奏 [16]

核心观点 - 杭州远洋乐堤港与西溪国家湿地公园合作，作为其2026年新春灯会的独家分会场，通过“奇遇新春”主题灯会实践“文商旅融合”与“非遗活化”，旨在将购物中心打造为沉浸式新春文化目的地和城市文化生活共同体 [1][10] 合作模式与战略意义 - 合作是“商业地标”与“文旅名片”的深度协同，模式为“文旅+商业”，旨在开启节日运营新篇章 [3][12] - 西溪湿地新春灯会作为现象级文旅名片，历史数据曾显示强大的吸引力，包括超30万人次的游客接待量和超过1700万的全网曝光量 [3][12] - 合作旨在利用西溪的非遗底蕴为商业空间注入文化灵魂，通过沉浸式节庆场景活化传统技艺，提升购物中心吸引力并重塑消费体验 [3][13] - 战略目标是將杭州乐堤港锻造成杭州新春文化与潮流消费的“流量入口” [3][13] 活动内容与特色 - 主题灯会名为“奇遇新春”，于1月中旬率先点亮，融合了自贡非遗彩灯技艺 [1][10] - 灯会由国内顶尖艺术家林遭遇及其团队打造，通过现代艺术视角解构，结合非遗技艺呈现视觉盛宴 [5][15] - 核心灯组包括：“灯笼铺子”，约8米高的三层中式楼阁，融合传统建筑与彩灯工艺，成为视觉中心与打卡地标 [5][15]；“马上发‘柴’”，取意“马上发财”，以柴犬骑木马的童趣场景呈现 [5][15]；“鱼灯巡街”，寄托“年年有余”美愿，采用巨型奇幻鱼灯 [5][15] - 乐堤港深度联动西溪湿地主会场，实现“景区游历”与“商圈沉浸”结合，开启全天候、跨时空春节系列活动 [6][16] - 具体联动包括：西溪湿地重磅活动“鳌鱼灯巡游”将在小年、初一及元宵节走进乐堤港，并通过“双地集章打卡”、西溪夜游限定通道等玩法实现景区与商场无缝衔接 [6][16]；商场内还将举办从春节前的琵琶、相声演出，到大年初五“财神送财”巡游，再到正月十五元宵灯笼手作等一系列不间断年味活动 [6][17] 预期效果与定位 - 活动将西溪湿地的灵动神韵与购物中心的时尚场景有机融合，为消费者构筑可观、可感的沉浸式新春文化目的地 [1][10] - 旨在让传统文化在现代商业场景中温暖回归，以非遗灯火点亮都市生活 [8][19] - 最终目标是使杭州远洋乐堤港从商业空间转变为“城市文化生活共同体” [8][19]

公司近况与创始人动态 - 万达集团创始人王健林，71岁，为应对公司债务问题，仍活跃于业务一线，近期现身贵州考察文旅项目[1][10] - 王健林在考察期间精神状态良好，但身形明显消瘦[1][10] 公司战略方向 - 公司当前正聚焦于文旅产业，试图将其打造为新的业务增长曲线[1][10] - 创始人王健林于去年8月亲自前往新疆克拉玛依考察文旅项目，表达合作意愿，希望带动优质品牌入驻以推动当地消费升级[1][10] - 近期王健林考察了贵州省三大核心文旅地标，包括罗甸大小井景区、花江峡谷大桥和安顺古城[1][10] 资产处置与债务化解 - 为化解债务危机，公司近年来已多次出售资产进行自救[1][10] - 今年1月，公司再次出售一座万达广场，中国建筑一局（集团）有限公司完成了对常德万达置业有限公司的全面收购[1][10]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026年1月底首批8单商业不动产REITs申报交易所呈现多特征 1月REITs市场飘红业绩亮眼板块涨幅居前 派息率较长债收窄大部分资产估值显著走高 5单基础设施REITs项目终止中核清洁能源2月2日上市 [4] 相关目录总结 首批商业不动产REITs获受理，盘点六大特征 - 首批8单商业不动产REITs呈现资产类型多样且首次出现首发混装、地域分布分散、原始权益人以国资为主、首发规模偏大、商业零售估值安全垫高、经营业绩稳中分化等六大特征 [4][10][13] - 介绍了中金唯品会商业REIT等8单REITs的募资规模、底层资产、业绩表现等情况 [4][15][19] - 3家A股上市公司（保利发展、茂业商业、光大嘉宝）发布公告拟申报商业不动产REITs 其中保利发展项目已被上交所受理 [50] 一月行情全面开花，业绩增长下涨幅分化 - 2026年1月中证REITs全收益指数收涨4.2% 跑赢沪深300和中证红利全收益指数 长债利率有所回落 [58] - 各类资产REITs指数普涨 IDC/消费/产园/公用/仓储5类资产涨幅靠前 公用及消费涨幅环比走阔最多 96%个券上涨 华安百联消费REIT领涨触发停牌 [59][64][69] - IDC及消费换手率改善显著 沪深REITs日均换手率为0.55%（环比+0.15pcts） 保租房、能源流动性虽提高但仍有限 交通交易仍平淡 [69][74] - 产权类REITs派息率为4.46%、经营权类为8.58% 产权类与长债收益率息差收窄 与红利股股息率息差走阔 大部分资产估值大幅走高 交通估值仍在低位 两大类资产IRR均较上期下降 [4][75][85] 本月无新发项目，中核清洁能源2月2日上市 - 2026年1月REITs首发市场无新增发行 华夏基金华润有巢REIT、中航京能光伏REIT两单扩募份额上市 [100] - 华夏中核清洁能源REIT将于2月2日上市 网下发行部分在上市首日可全部流通 [104] - 基础设施REITs排队情况：中金厦门火炬产业园REIT、中航北京昌平保障房REIT一轮问询 5单项目终止 [107] - 2单公募REITs招投标信息更新：湖北文化旅游集团拟发行文旅REIT 汇添富基金中标上海地产公募REIT项目 [111] 京东仓储2月8日解禁，华安外高桥计划扩募 - 嘉实京东仓储REIT战略配售份额将于2月8日解除限售 华安外高桥REIT计划扩募 拟扩募资产为上海市浦东新区的两处地块 [116] - 1月上半月兴业证券集中为部分公募REITs开展做市服务 华夏南京交通高速公路REIT原始权益人变更回收资金用途 [120]

公司2025年度业绩预告 - 公司预计2025年度实现营业收入3.35亿元至3.5亿元 [1] - 公司预计2025年度扣除后营业收入为3.25亿元至3.35亿元 [1] - 公司预计的2025年扣除后营收超过3亿元的“保壳”红线 [1] 公司退市风险警示状态 - 公司因2024年度经审计的利润总额、净利润、扣非后净利润均为负值，且扣除后营收低于3亿元，于2025年4月22日被实施退市风险警示 [1] - 公司股票简称因此变更为“*ST阳光（000608）” [1] - 根据深交所规定，若2025年报显示公司已消除相关退市风险情形，即可申请撤销退市风险警示 [1] 公司后续计划与行业背景 - 公司计划在董事会审议通过并披露2025年年报后，及时向深交所申请撤销退市风险警示 [1] - 2025年商业地产市场整体承压，租金延续下跌态势 [1] - 尽管行业承压，公司此次业绩预告显示其营收指标已符合“摘星脱帽”条件 [1]

核心观点 - 报告维持对REITs市场的看多趋势，认为尽管短期市场在快速冲高后可能因止盈情绪和外部冲击出现波动，但随着政策利好逐步兑现和机构配置需求有序入场，市场整体仍具备支撑[4][7] - 建议投资者把握市场震荡过程中的配置机会，静待下一轮行情催化[1][4][7] 市场行情总结 二级行情回顾 - 过去一周（2026年1月23日-1月30日）REITs指数整体上行，中证REITs全收益指数周度上涨0.47%，收于1052.42点[4][6] - 各板块涨跌分化，能源和市政环保类REITs涨幅居前，具体周度涨跌幅由高到低分别为：能源（1.55%）、市政环保（0.53%）、交通（0.44%）、产业园（0.37%）、保障房（0.32%）、消费（0.22%）、仓储（0.22%）、新型基础设施（-1.19%）[4][6] - 过去两周（2026年1月16日-1月30日）中证REITs全收益指数累计上涨2.65%，同期沪深300指数下跌0.54%，中证红利指数上涨3.76%，中债综合指数上涨0.30%[11] - 市场情绪边际收敛，部分强势项目涨势放缓，前期表现相对弱势的经营权类项目接棒领涨[4][7] 一级发行与市场动态 - 过去一周，商业不动产公募REITs迎来首批集中申报，共有8只项目在2026年1月底集中申报，包括国泰海通砂之船、华夏凯德、华夏银泰百货、华夏保利发展、华安陆家嘴、汇添富上海地产、中金唯品会、华安锦江等项目[4][6][20][22] - 本轮商业不动产REITs底层资产主要集中在办公楼、购物中心和酒店等典型商业地产，有助于丰富市场资产类型，做大市值规模[4][7] - 截至2026年1月30日，国内REITs市场共上市78只，总市值2287亿元，流通市值1247亿元[20] - 过去一周有10只REITs更新发行状态，其中中金厦门火炬产业园和中航北京昌保租赁住房首发项目已问询[20][21] - 外高桥项目拟启动扩募程序，拟购入仓储物流和工业厂房类不动产项目[20] - 过去一周REITs市场日均交易额为6.36亿元，较前一周边际下行，但仍维持相对高位[17][19] 估值与收益指标 - 报告列出了各REITs项目的收益率和现金分派率数据，例如保障性租赁住房类项目中，红土创新深圳安居REITs收益率为2.83%，现金分派率为2.68%；消费基础设施类项目中，华夏华润商业REITs收益率为2.84%，现金分派率为3.55%[17] - 部分项目公布了分红计划，如中金湖北科投光谷REIT单位分红0.0248元，分红比例为1.31%；中信建投沈阳国际软件园REIT单位分红0.2000元，分红比例为5.32%[23] - 部分项目涉及限售股解禁，如嘉实京东仓储基础设施REIT将于2026年2月8日解禁7000万份，解禁后流通份额占比将达80%；易方达华威农贸市场REIT已于2026年1月26日解禁20660万份，解禁后流通份额占比达66%[24]

春节灯饰点亮城市商业与文旅地标 - 北京多处历史文化街区与商圈已点亮新春灯饰 营造浓厚年味并吸引市民游客 [2] - 模式口 前门 北京坊 龙湖星悦荟等地标通过特色灯景提前拉开春节序幕 [2] 模式口历史文化街区灯会特色 - 街区点亮十二组特色灯景 道路两侧树木装饰橙红灯笼 烟花灯与雪花灯 形成璀璨灯河 [4] - 灯景融合传统灯笼与现代灯光技术 设有“摩登雪夜”等主题及“表情包笑脸灯”等装置 [4][5] - “马上大桔”街景装置寓意吉祥 成为热门打卡点 吸引游客拍照许愿 [5] 前门及鲜鱼口区域灯饰布置 - 前门大街布置朱红灯笼和星点灯串 鲜鱼口胡同设有红色灯笼阵 [7] - 前门美食荟的诗意灯牌与彩色灯笼照亮南北美食 新潮胡同有巨型凤凰与花灯相映 [7] - 璀璨夜色吸引众多外地游客流连 增强旅游体验 [8] 北京坊商圈互动光影体验 - W7-W8胡同入口设有空中金红锦鲤光影装置 鱼影投射地面并与游客产生互动 [10] - W5-W6胡同墙面有玄凤鹦鹉灯光装置 洒下蓝绿色光影营造复古氛围 [10] - 灯光设计在赏灯之外提供了别样的互动体验 [10] 龙湖星悦荟街区节前消费激活 - 街区西侧入口设有2米多高的巨型灯笼 吸引穿着汉服的游客拍照 [12] - 道路两侧树上传统红灯笼间穿插精致鱼灯 [12] - 傍晚灯光激活节前夜间消费 热门餐馆座无虚席 [12]

项目概况与开业背景 - 合肥绿地GX360广场于1月30日正式开业，是安徽省首个融合新零售体验、新能源汽车主题与多元配套服务的商业综合体 [1] - 项目旨在响应“购在中国”新春消费季活动，落实提振消费、扩大内需的部署，致力于以创新业态激发区域消费活力 [1] 战略意义与公司转型 - 该项目是公司转型发展的标志性项目，其意义主要体现在三方面：积极响应国家扩内需战略；助力长三角一体化，支持合肥建设“长三角会客厅”与“国际新能源之都”；推动公司从开发向运营转型，培育可持续增长点 [3] - 作为公司在商业运营领域的重要实践，GX360将以“新零售+新能源+全配套”模式，持续优化服务与体验，进一步激活内需潜力 [5] 项目定位与业态构成 - 项目位于合肥高铁枢纽核心区，总建筑面积10.6万平方米 [5] - 项目汇聚仓储式折扣零售、新能源汽车展示体验、工业风主题空间等多重业态，并与家居、宴会酒店等配套服务形成联动，构建全周期消费场景 [5] 开业活动与市场推广 - 开业期间，项目联动各业态品牌推出系列消费福利，同步启动新春消费季活动，通过补贴、促销等方式切实让利消费者 [5]

行业趋势：线下零售向体验消费转型 - 线上零售崛起与消费变迁导致传统商业客流分散、业绩承压 所有商业综合体面临吸引并留住顾客的新课题 [1] - 线下零售正从“商品交易”逐渐转向“体验消费” 商业空间成为消费者因有趣而来的社交场 购物变为顺便发生的行为 [2] - 一批融合烟火气与文艺范的非标商业在各城市蓬勃生长 成为热门打卡地 例如北京首创·郎园Station、上海蟠龙天地、杭州天目里 [1] 公司举措：太古地产焕新升级三里屯太古里 - 公司宣布三里屯太古里新一轮焕新升级取得关键进展 举措包括联合品牌伙伴打造定制主题零售空间 [1] - 优化品牌阵容 计划使北区成为国际顶级品牌旗舰店的聚集地 [1] - 在南区与西区增设人行连桥 旨在提升消费者的整体逛游体验 [1] - 这些调整被视为对未来零售模式的一次大胆探索 而不仅是简单的品牌迭代或硬件改造 [1] 成功要素：非标商业的吸引力构建 - 以人为核心进行体验重构 通过开放式街区布局、沉浸式门店设计、有温度的公共空间营造来创造美好体验 呼应消费趋势变化 [2] - 告别“千店一面” 特色打造是关键 项目需量身定制、因地制宜并植根本地文化以形成独特气质 例如成都太古里青瓦灰墙与现代品牌相映成趣 [3] - 构建多元包容的生态 融合日常购物、美食社交、演艺娱乐、各式“首店”等丰富业态 提供“一站式”复合体验以满足不同客群需求 [3] - 北京首创·郎园Station的“非标”商业客户占比达到80% [3] 行业挑战：非标商业的可持续发展 - 当前非标商业虽名声在外 但可持续性面临挑战 包括盈利模式相对脆弱、内容更新压力较大等问题 [3]

公司2025年整体业绩表现 - 公司2025年实现总营收99.5亿港元，同比下降11% [3] - 股东应占基本纯利为32.02亿港元，同比增长3% [3] - 总收入下滑主要受物业销售收入贡献减少影响，核心的物业租赁业务收入为93.89亿港元，同比下降1% [3] 内地物业租赁业务表现 - 内地物业租赁收入为64.14亿港元（按人民币计为58.78亿元），同比下降1%（按人民币计同比持平）[3] - 内地零售商业租赁收入约48.71亿元人民币，同比微增1%，扭转了2024年的下跌趋势 [5] - 内地零售物业整体出租率提升2个百分点至96% [5] - 内地办公楼租赁收入为10.05亿元人民币，同比下降8%，整体出租率下降4个百分点至79% [8] 内地零售商场具体项目表现 - 上海恒隆广场实现租赁收入16.61亿元人民币，同比增长1% [5] - 上海港汇恒隆广场实现租赁收入11.97亿元人民币，同比增长2% [5] - 无锡恒隆广场与大连恒隆广场租金收入分别实现10%以上的涨幅，收入分别为5.02亿元和3.31亿元人民币 [5] - 武汉和沈阳的商业项目租金收入出现30%以上的跌幅，租户销售额亦分别下挫23%和54% [5] - 上海港汇恒隆广场租户销售额大幅增长20%，位列各商场之首 [5] - 上海恒隆广场租户销售额实现4%的增长 [5] - 公司旗下内地各大商场全年租户销售额实现同比增长4% [5] 内地消费市场趋势与公司策略 - 内地消费环境在2025年按季好转，市场已经见底 [6] - 公司认为新颖零售模式、体验及相关营销活动持续刺激需求，尽管消费者习惯转向审慎 [6] - 公司调整策略，不再区分高端和次高端商场，并引入更多化妆品、餐饮、服务类业态等新品牌以拉动客流 [7] - 业绩增长引擎从以往主要靠奢侈品带动，转变为更多由大众化的餐饮和运动品牌驱动 [7] - 2025年分季度看，内地租户销售额同比均呈上涨趋势：第一季度恢复，第二季度基本追平，第三季度恢复正常，第四季度增长约18% [5] - 2026年1月零售数据与去年同期表现持平，管理层对1-2月整体表现非常有信心，预计会比去年好很多 [7] - 与奢侈品牌沟通中，品牌方表示中国市场仍然重要，预计今年销售可以有中单数增长 [7] 内地办公楼市场状况与展望 - 内地办公楼租赁业务承压，主要受压于办公空间市场竞争激烈、供应过剩和需求疲弱 [8] - 上海恒隆广场办公楼租赁收入同比降幅达到11%，对收入拖累明显 [8] - 公司甲级办公楼主要租户是外资企业，在未看到外资扩张迹象下，市场压力将持续 [9] - 当前首要任务是保持出租率，需与现有租户重新协商租约以应对租金压力 [9] - 管理层认为在目前市场环境下，能保持超过80%的出租率就很不错 [9] - 中长期对内地办公楼市场仍充满信心，相信零售回暖长远将影响办公楼，且外资回流会加速市场回暖 [10] 公司近期发展动态 - 公司接手了上海九百南京西项目（原梅龙镇广场），拓展在南京西路的布局 [7] - 杭州恒隆广场的办公楼E座已陆续交付使用，商场部分预计于2026年4月开幕 [7]