核心观点 - 深圳非住宅房产市场（特别是商务公寓）的关注度和成交量有所提升，主要受政策支持、低总价小户型产品吸引力及租售比优势驱动，但高交易税费仍是制约因素 [1][5][6][7] - 深圳二手房市场成交量已进入相对活跃的景气区间，呈现“以价换量”、量涨价稳的态势 [9][10][11] 政策与市场环境变化 - 中国人民银行会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% [1] - 业内专家认为，在商业用房库存高企、炒作退去的背景下，放开贷款限制是合理的，且未来首付比例仍有进一步降低的可能 [9] 非住宅市场（商务公寓）表现 - **成交占比提升**：2025年深圳新房非住宅成交占比为31.4%，同比扩大3.8个百分点；二手房非住宅成交占比为17.5%，同比扩大2个百分点，为2012年以来次高值 [5] - **需求驱动因素**：自用或收租导向的小户型公寓购置群体是增长关键支撑，因其具有入手门槛低、租金回报率高、流动性强等优势 [5][6] - **具体案例与数据**： - 罗湖区鸿翔花园附近30多平方米二手商务公寓叫价低于100万元，月租金约3000元，租金回报率超过3% [6] - 2025年网签量排名第一的星河天地公馆公寓网签489套，此数据在一手住宅榜单中也能排进前10名 [6] - 热门公寓项目成交均价多在每平方米3万元以下 [6] 二手房市场表现 - **成交量持续活跃**：2026年第二周深圳二手房（含自助）共计录得1595套，环比增长43.0% [10] - **市场稳健运行**：自2025年3月起，深圳二手房录得量连续10个月稳定在5000套行业“荣枯线”以上，表明市场进入相对活跃的景气区间 [10] - **挂牌量变化**：2025年二手房总挂牌量较年初上涨16.5%，但涨幅较2024年的20.6%有所收缩；2025年第四季度新增挂牌量和总挂牌量均出现小幅度下跌 [10] - **市场趋势判断**：市场呈现“以价换量”趋势，交易量上涨而挂牌量涨幅减缓，有望逐渐回归理性平衡；2026年是价格“回稳”的关键一年，整体价格大幅下跌空间收窄 [10][11]

深圳楼市政策与市场动态 - 12月深圳楼市发生两件标志性事件：南山区发出首张价值4055万元人民币的“房票”，以及光明区一宗宅地以每平方米约1.2万元人民币的低价成交 [1] - 这两件事共同指向深圳楼市的核心现状：政策正引导调整房源供应，购房需求呈现分层，不同区域房产价值分化清晰 [1] 首张“房票”详情与特征 - 12月18日，深圳南山区西丽板块的福光楼土地整备项目核发首张房票，价值4055万元人民币 [1] - 房票总额度包含拆迁赔偿及使用奖励，购房可享受政府专项奖励 [4] - 房票使用不限制安置地域，可在全深圳范围内选择商品房，包括福田、罗湖等其他区域 [4] - 房票可用于购买已预售且接受房票的住宅、商业、办公及商务公寓等多种类型商品房，并享受税收减免 [5] - 房票有效期为2年，期间可多次使用，未用完额度可申请兑换现金，且不受深圳限购政策限制 [5] - 房票在2年内可转让一次，对象限于同项目房东或亲属 [5] - 对比广州房票制度（最长18个月，多要求≥90%一次性使用），深圳房票灵活度更高 [7] “房票”制度的市场影响 - 房票制度是旧改拆迁安置的里程碑，改变了以往仅能换指定安置房或拿现金的模式，限制更少 [8] - 有助于解决深圳众多旧改项目因资金问题停滞、被拆迁群体安置难的问题 [8] - 将安置需求与存量房去化结合，可缩短旧改周期，吸引社会资本激活停滞项目 [9] - 房票购房豁免限购，为被搬迁人提供跨区域、跨类型选房自由，释放购房需求 [9] - 房票资金可能流入核心区优质房源，对区域房价形成支撑 [9] - 高额房票（如4055万元）可能直接创造对核心区大户型豪宅的购买需求，按当前高端房价可购买400-500平米户型 [9] - 若核心地段豪宅被纳入“房票房源超市”，则为该类产品找到潜在买家 [10] - 房票制度若推广，能将拆迁安置需求更快转化为实际购房需求，为楼市带来稳定购买力 [10] 光明区低价宅地出让详情 - 12月8日，深圳光明区马田街道一宗占地面积20523.78平方米的宅地以底价7.66亿元人民币成交，竞得者为深圳市恒龙盛祥投资发展有限公司 [11] - 该地块综合楼面单价约为12039.67元/平方米，是光明区近5年宅地出让的最低楼面价 [11][14] - 地块临近地铁6号线红花山站，周边配套齐全，规划有住宅、商业、幼儿园等 [12] - 地块周边二手房挂牌价约4.1万元/平方米，新楼盘售价约3.7万元/平方米 [12] 低价宅地传递的市场信号 - 约1.2万元/平方米的楼面价意味着开发商即使以2万元/平方米销售仍有利润空间，后期定价可能低于当前新房价格底线 [12][13] - 此举可能拉低光明区乃至深圳普通住宅的新房定价预期 [13] - 加速深圳楼市区域分化：南山、福田等核心城区主打高端住宅，而光明等外围区域主要匹配普通刚需产品 [16] - 表明深圳楼市正处于政策引导与市场调节共同作用阶段，不同区域和产品类型的分化趋势将愈发明显 [16] 相关区域二手房价格参考 - 首张房票所在的西丽板块，周边二手房近半年成交价维持在每平方米5万至7万元人民币 [1] - 龙都名园：2025年9月成交一套90.46平米户型，总价463万元，单价约5.12万元/平方米 [1][2] - 润成花园：2025年8月成交一套125.14平米户型，总价938万元，单价约7.5万元/平方米 [1][3] - 宝珠花园：2025年10月成交一套75.47平米户型，总价408万元，单价约5.41万元/平方米 [1][4] 光明区历史宅地楼面价对比 - 2020年至2025年，光明区宅地综合楼面价普遍高于此次成交价，例如： - 2020年光明中心区A515-0099宗地楼面价25402.76元/平方米 [15] - 2021年光明凤凰A646-0083宗地楼面价26666.67元/平方米 [15] - 2022年光明凤凰A503-0095宗地楼面价22721.01元/平方米 [15] - 2023年光明凤凰A503-0107宗地楼面价20969.94元/平方米 [15] - 2025年光明中心A509-0074宗地楼面价18380.08元/平方米 [15] - 此次光明马田A627-0268宗地12039.67元/平方米的楼面价，相比过去同地段宅地便宜了数千元 [14][15]

深圳房地产市场交易活跃度 - 2025年第42周深圳二手房录得量1696套，环比增长39.1%，创近半年来单周新高 [1][3] - 同期新房周成交量883套，环比大幅增长100.7% [1][3] - 乐有家二手住宅门店单日签约量创今年4月21日以来高点，上周日签约量较前一周日上涨28%，带看量亦处于近期高点 [3] 区域市场表现 - 龙岗区域二手房录得量激增，其中龙岗双龙片区录得222套，为周录得量第一的片区 [3] - 交易活跃度处于下半年高位水平，部分置业需求因国庆假期出游而延后至上周末释放 [4] 新房住宅细分表现 - 2025年第42周新房住宅成交环比增长98.6% [3] - 9月全市预售新房住宅成交1712套，环比增长37.2%，同比增长1.5% [6] 未来市场供应 - 2025年第四季度深圳计划入市39个商品房项目，预计供应房源1601853.70平方米，共12334套 [5][6] - 第四季度供应项目数量及房源面积较第三季度明显增加 [5] - 住宅为主要供应类型，面积1307480.51平方米，10112套；南山区供应项目最多，达9个 [5][6] 政策影响与市场预期 - “9·5”新政有效改善市场预期并激活需求，9月市场交易活跃度和信心显著提升 [6] - 9月全市二手房录得5808套，环比增长10.3%，同比增长52.4% [6] - 业内专家预计政策效应持续释放下，四季度楼市成交量将保持较高水平 [5][6]

行业政策与市场活动 - 深圳9月5日房地产新政显著降低外地人置业门槛 包括分区优化限购政策和统一首套二套房贷利率 [1][2] - 新政后深圳组织全国巡展活动 覆盖哈尔滨 沈阳 长春三地 吸引超万人现场参观咨询 [1] - 活动设置政策解读专区和金融对接服务平台 提供购房到贷款一站式服务 [2] 企业参与与项目展示 - 华润置地 深铁置业等18家品牌房企携58个深圳优质项目参展 [1][3] - 参展项目涵盖高端住宅 商务公寓 产业研发 山海度假物业等多种业态 [3] - 深铁置业推出到访项目送深圳定制旅游活动 深业推出成交送物业费停车费等优惠举措 [3] 区域与项目表现 - 罗湖区莲塘金岸里和龙华区鹏宸云筑项目因地理位置便利和配套完善获东北高净值人群青睐 [3] - 盐田区望辰府 鹏瑞半山云璟府等山海资源项目成为现场关注焦点 [3] - 盐田和大鹏新区取消限购政策 增强外地居民置业信心 [2] 客户反馈与需求 - 活动累计3347人次留电登记 房地产项目现场登记意向客户376组 [1] - 东北地区企业高管和高校教师等群体因环境和气候优势考虑在深定居养老 [2] - 山海度假物业和第二居所需求吸引大量东北客户咨询 [3] 数字化营销与影响力 - 活动通过抖音 视频号等平台推广 相关话题播放量超30万次 [1][4] - 线上直播累计观看量突破12万人次 实现线下体验与线上导流联动 [4] - 深圳将依托"i深房""住在深圳"等数字平台构建全周期异地置业支持体系 [4]

公寓去化难题现状 - 深圳核心区域商务公寓项目备案价直接砍6折，价格从"8字头"降至最低"4字头"，小户型月租可达12000元 [1] - 深圳多个在售公寓推出不同程度折扣，部分开盘超两年的项目仍有大量未售房源 [1] - 商务公寓曾因不限购不限贷受热捧，2016年上海酒店式公寓成交42306套，占新建商品房总量25%，但近年频繁出现"买一送一"等促销 [1] 公寓市场供需数据 - 深圳新房住宅可售房源25661套，去化周期7.5个月（近四年新低），非住宅可售19416套，去化周期达50.7个月 [2] - 商务公寓促销力度大于住宅新房，成为房企短时回流资金手段 [2] - 部分商务公寓租金回报率3%-4%，超过5年期定存利率，深圳6个热租公寓楼盘回报率超4% [2] 投资者偏好与政策调整 - 核心地段小户型公寓受投资者青睐，南山区、福田区等小户型因投入低、租金回报率高成交活跃 [3] - 多地已停止审批公寓项目：深圳2020年7月起停止新项目审批，广州去年全面叫停类住宅审批 [3] - 沈阳等城市尝试收购存量公寓转保障房，广东省政策研究员认为此举可解决保障房来源并去库存 [3][4] 行业转型挑战 - "商改住"政策未大面积铺开，房企申请性质变更流程较长 [4] - 非住宅项目供过于求的城市通过存量调整缓解库存压力，但需政策支持 [4]

深圳商品房供应计划 - 2025年第三季度深圳计划入市商品房项目33个 [1] - 预计供应房源总面积1351241.78平方米 [1] - 总房源套数12351套 [1] 住宅供应 - 住宅供应面积1079851.54平方米 [1] - 住宅供应套数10673套 [1] 商务公寓供应 - 商务公寓供应面积25121平方米 [1] - 商务公寓供应套数129套 [1] 商业供应 - 商业供应面积69316.82平方米 [1] - 商业供应套数710套 [1] 办公供应 - 办公供应面积176952.42平方米 [1] - 办公供应套数839套 [1]

核心观点 - 金融市场利率调整促使居民资产配置转向房地产投资，深圳等地商务公寓因租金回报率超4%吸引投资者 [1][3] - 深圳部分商务公寓租金回报率已超过首套房商贷利率，实现"以租养贷"，住宅租金回报率普遍高于5年期存款利率 [3][6] - 香港楼市因税费调整刺激低价物业成交回暖，400万港元以下物业成交量创2016年以来新高，租金回报率优势吸引深圳购房者 [8] - 一线城市租金回报率与存贷款利率差距收窄，上海、深圳房地产市场或率先企稳，但需关注租金下跌及空置期风险 [10] 存贷利率与租金回报率对比 - 5年期LPR降至3.5%，存款利率进入"1时代"，深圳商务公寓租金回报率超4%显著高于定期存款收益 [1][3] - 深圳14个二手热租商务公寓项目租金回报率超首套房商贷利率，5个项目超公寓商贷利率 [3] - 深圳二手住宅小区租金回报率全部超过国有大行5年期存款利率 [3] - 美联物业指出商铺、写字楼租金回报率更高，当前房价低位增加资产溢价概率 [6] 深圳商务公寓市场动态 - 龙岗区66万元公寓月租2500元以上，开发商主推"以租养贷"概念，小户型低总价公寓成投资客首选 [1][4] - 福田梅林、龙岗粤宝片区商务公寓因位置优势吸引分散投资需求，去化速度加快 [4] 香港楼市趋势 - 香港400万港元以下物业成交量同比显著增长，年内达1164套创8年新高 [8] - 香港北角物业年租金回报率近4%，高于深圳同价位房源，"撤辣"政策降低交易税负 [8] - 香港一手住宅成交7439套，较2023年下半年增长7.3%，为2021年下半年以来峰值 [8] 租金回报率区域分析 - 4月北上广深租金回报率分别为1.49%、1.68%、1.63%、1.49%，上海、深圳或率先企稳 [10] - 部分城市房源租金回报率与存款利率差距收窄，但需警惕租金持续下跌及换租空置期风险 [10]

LPR下调对房地产市场影响 - 5月20日1年期LPR降至3%，5年期以上LPR降至3.5%，均较此前下降10个基点，5年期LPR达历史低位 [1] - 一线城市首套房贷利率降至3.05%，大部分城市首套房贷利率降至2.9%左右，进入"2字头"时代 [3] - 公积金利率下调、存量房贷利率调整等政策形成"降息降成本"组合拳 [1] 月供成本变化及市场反应 - 深圳贷款100万元30年期月供减少54.32元，按深圳二手房套均贷款318万元计算月供减少172.72元，30年总利息节省6.22万元 [4] - 前4个月二手房置业者中66%选择纯商贷、12.5%选择组合贷，这两类群体直接受益于LPR下调 [5] - 存量房贷利率下调后，部分购房者放缓"提前还贷"步伐，转向理财或投资 [5] 租金回报率变化 - 深圳部分商务公寓总价80万元左右，月租金2000元，回报率达2.8%，超过存款利率 [7] - 租金回报率回升主因房价下跌幅度大于租金跌幅，但租赁市场整体回暖仍需时间 [7] - 中指研究院数据显示租户更换住房首要原因为"市场租金下跌"，租金下降增加租客议价空间 [7] 市场现状及预期 - 5月市场热度下降，3-4月需求释放后优化政策效力减弱 [9] - 4月70城新房价格环比上涨城市减少至22个，二手房上涨城市仅5个 [9] - 核心城市5月上半月新房网签面积同比保持增长，但整体市场恢复仍面临压力，城市分化延续 [9]