深圳商品房供应计划 - 2025年第三季度深圳计划入市商品房项目33个 [1] - 预计供应房源总面积1351241.78平方米 [1] - 总房源套数12351套 [1] 住宅供应 - 住宅供应面积1079851.54平方米 [1] - 住宅供应套数10673套 [1] 商务公寓供应 - 商务公寓供应面积25121平方米 [1] - 商务公寓供应套数129套 [1] 商业供应 - 商业供应面积69316.82平方米 [1] - 商业供应套数710套 [1] 办公供应 - 办公供应面积176952.42平方米 [1] - 办公供应套数839套 [1]

不过，深圳非住宅房源的仍面临较大的去化压力。深圳贝壳研究院的数据显示，截至目前深圳非住宅可 售套数为19416套，去化周期虽然回落至50.7个月，但整体去化压力依然巨大。在此背景下，打折促销 成为房企的"抉择"。深圳龙岗一处商务公寓的营销负责人对记者表示，由于去化较难，公司在最近推出 剩余房源，给出超过8折的折扣优惠，一些投资客看重出租回报率，销售情况才有所好转，目前所剩房 源已经不多。 据深圳中原研究中心统计，今年上半年深圳二手住宅过户29231套，同比增长36.6%。根据乐有家门店 成交数据计算，6月深圳二手成交价为每平方米6.03万元，环比小幅下降1.5%。6月深圳二手住宅挂牌均 价为每平方米6.42万元，环比小幅下滑1.2%。 在业内人士看来，楼市政策相对"平稳"的背景下，深圳楼市上半年展现出一定韧性。 深圳贝壳研究院最新公布的数据显示，今年上半年深圳新房与二手房成交超6.5万套，同比增长53.2%， 其中住宅成交超过5.1万套，同比增长41.8%。"从同比增幅来看，深圳在热点城市中是最典型的代表， 回升幅度也是最大的。"广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。 根据深圳贝壳研究院统计，2025上 ...

核心观点 - 金融市场利率调整促使居民资产配置转向房地产投资，深圳等地商务公寓因租金回报率超4%吸引投资者 [1][3] - 深圳部分商务公寓租金回报率已超过首套房商贷利率，实现"以租养贷"，住宅租金回报率普遍高于5年期存款利率 [3][6] - 香港楼市因税费调整刺激低价物业成交回暖，400万港元以下物业成交量创2016年以来新高，租金回报率优势吸引深圳购房者 [8] - 一线城市租金回报率与存贷款利率差距收窄，上海、深圳房地产市场或率先企稳，但需关注租金下跌及空置期风险 [10] 存贷利率与租金回报率对比 - 5年期LPR降至3.5%，存款利率进入"1时代"，深圳商务公寓租金回报率超4%显著高于定期存款收益 [1][3] - 深圳14个二手热租商务公寓项目租金回报率超首套房商贷利率，5个项目超公寓商贷利率 [3] - 深圳二手住宅小区租金回报率全部超过国有大行5年期存款利率 [3] - 美联物业指出商铺、写字楼租金回报率更高，当前房价低位增加资产溢价概率 [6] 深圳商务公寓市场动态 - 龙岗区66万元公寓月租2500元以上，开发商主推"以租养贷"概念，小户型低总价公寓成投资客首选 [1][4] - 福田梅林、龙岗粤宝片区商务公寓因位置优势吸引分散投资需求，去化速度加快 [4] 香港楼市趋势 - 香港400万港元以下物业成交量同比显著增长，年内达1164套创8年新高 [8] - 香港北角物业年租金回报率近4%，高于深圳同价位房源，"撤辣"政策降低交易税负 [8] - 香港一手住宅成交7439套，较2023年下半年增长7.3%，为2021年下半年以来峰值 [8] 租金回报率区域分析 - 4月北上广深租金回报率分别为1.49%、1.68%、1.63%、1.49%，上海、深圳或率先企稳 [10] - 部分城市房源租金回报率与存款利率差距收窄，但需警惕租金持续下跌及换租空置期风险 [10]

深圳公寓市场投资趋势 - 深圳龙岗区商务公寓项目以66万元总价和月租2500元以上为卖点 租金回报率超过4% 显著高于银行存款利率 [1] - 开发商主推"以租养贷"概念 多个公寓项目强调4%以上租金回报率 超越当前3 5%的5年期LPR和"1时代"的存款利率 [1] - 深圳贝壳研究院数据显示 前5个月有14个二手热租商务公寓租金回报率超过首套房商贷利率 5个项目超过公寓商贷利率 [2] 香港楼市动态 - 香港400万港元以下物业成交量显著增长 受交易税费调整刺激 今年以来成交1164套 创2016年以来新高 [4] - 香港一手住宅成交达7439套 较2023年下半年增长7 3% 为2021年下半年以来最高水平 [4] - 深圳购房者赴港置业动机包括4%的年租金回报率 以及"撤辣"后税负减轻的优势 [4] 租金回报率比较 - 北上广深4月租金回报率分别为1 49% 1 68% 1 63% 1 49% 深圳二手热租住宅小区回报率全部超过国有大行5年期存款利率 [2][6] - 美联物业指出 深圳普通住宅租金回报率已高于一年期定存利率 商铺和写字楼回报率更高 [3] - 中指研究院认为 上海和深圳因租金回报率 二手房成交占比等指标 有望率先企稳 [6] 市场供需与策略 - 深圳福田梅林和龙岗粤宝片区商务公寓热销 总价低的小户型吸引追求租金回报或分散投资的客群 [3] - 行业观察显示 降息对楼市推动多为短期交易利好 长期效应需依赖供需关系 房价走势等综合因素优化 [6] - 广东省住房政策研究中心指出 部分房源因房价下调导致租金回报率上涨 但需考虑租金持续下跌和空置期风险 [6]

LPR下调对房地产市场影响 - 5月20日1年期LPR降至3%，5年期以上LPR降至3.5%，均较此前下降10个基点，5年期LPR达历史低位 [1] - 一线城市首套房贷利率降至3.05%，大部分城市首套房贷利率降至2.9%左右，进入"2字头"时代 [3] - 公积金利率下调、存量房贷利率调整等政策形成"降息降成本"组合拳 [1] 月供成本变化及市场反应 - 深圳贷款100万元30年期月供减少54.32元，按深圳二手房套均贷款318万元计算月供减少172.72元，30年总利息节省6.22万元 [4] - 前4个月二手房置业者中66%选择纯商贷、12.5%选择组合贷，这两类群体直接受益于LPR下调 [5] - 存量房贷利率下调后，部分购房者放缓"提前还贷"步伐，转向理财或投资 [5] 租金回报率变化 - 深圳部分商务公寓总价80万元左右，月租金2000元，回报率达2.8%，超过存款利率 [7] - 租金回报率回升主因房价下跌幅度大于租金跌幅，但租赁市场整体回暖仍需时间 [7] - 中指研究院数据显示租户更换住房首要原因为"市场租金下跌"，租金下降增加租客议价空间 [7] 市场现状及预期 - 5月市场热度下降，3-4月需求释放后优化政策效力减弱 [9] - 4月70城新房价格环比上涨城市减少至22个，二手房上涨城市仅5个 [9] - 核心城市5月上半月新房网签面积同比保持增长，但整体市场恢复仍面临压力，城市分化延续 [9]